化纖廠路地塊工程初步定位報告一、本體分析1、地塊區(qū)位地塊位于濟南中心城區(qū)東部，北接花園路，南鄰規(guī)劃路，西鄰化纖廠路，東至大辛河；地塊位于區(qū)級商圈洪樓商圈成熟版塊輻射范圍，開展?jié)摿^大；2、地塊交通條件工程臨近城市主干道—花園路，交通便利；通往工程道路為化纖廠路，路況較差；3、地塊現(xiàn)狀：地塊平整方正，根本拆遷完畢；4、地塊周邊環(huán)境限制條件：地塊所在的化纖廠路及周邊環(huán)境形象較差，不利于工程形象的提升；優(yōu)勢條件：地塊周邊一般性生活配套較為完善，具備歷城五中等教育資源。5、地塊經(jīng)濟指標(biāo)地塊屬于高強度開發(fā)工程地塊性質(zhì)居住工程規(guī)劃建設(shè)用地面積〔畝)107.75畝地上容積率〔不大于〕2.45地上建筑面積〔㎡〕175995總建筑面積〔㎡〕223495建筑密度〔不大于〕18%綠地率〔不小于〕35%備注須配建一處用地面積不小于１．８公頃的３０班小學(xué)、１處建筑面積不小于１２００平方米的室內(nèi)副食品市場〕及中水等設(shè)施。規(guī)劃建筑后退化纖廠路不小于１５米，后退大辛河防護(hù)綠線不小于３米6、地塊屬性界定：城市成熟地段全功能配套純住宅品質(zhì)樓盤二、濟南市場現(xiàn)狀與后市預(yù)測1、房地產(chǎn)政策環(huán)境房地產(chǎn)政策嚴(yán)控基調(diào)短期內(nèi)不會發(fā)生改變，消極政策環(huán)境還將持續(xù)“要堅持不懈搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性住房建設(shè)，堅持調(diào)控決心不動搖、方向不改變、力度不放松，堅決遏制住房價格過快上漲，確保落實保障性住房建設(shè)方案，確保建設(shè)質(zhì)量，確保分配公平。〞——胡錦濤在十七屆六中全會上的講話2012年3月14日，國務(wù)院總理溫家寶就目前房價表態(tài)“房價調(diào)整還遠(yuǎn)未到位〞。2、目前濟南總體市場情況春節(jié)后，在剛需的帶動下，各工程通過降價走量，出現(xiàn)了樓市的小陽春，市場預(yù)期轉(zhuǎn)好；但是，隨著中央政府繼續(xù)從緊的調(diào)控政策以及溫家寶對于房價的評論，使得市場明顯進(jìn)入又一輪的觀望之中。限購、限貸環(huán)境下，市場供求矛盾突出，供過于求，成交壓力大，成交率低；因限購影響，市場購置結(jié)構(gòu)調(diào)整，投資需求大幅度退出，剛需型住宅產(chǎn)品成為市場主角；新開大盤及在售工程紛紛通過以價換量來搶占市場，價格呈現(xiàn)明顯下降的態(tài)勢。4、2021年濟南房地產(chǎn)市場預(yù)測2021年，濟南限購政策不會放松。結(jié)合全國各地市近期出臺的一些政策發(fā)布后被叫停的情況來看，濟南地方政府將會嚴(yán)格執(zhí)行中央政府對房地產(chǎn)從緊的政策，不會出臺任何有力措施刺激市場，尤其是限購政策，在2021年不會有所放松；從春節(jié)后市場情況來看，市場在二三月份出現(xiàn)一輪小陽春，成交量開始攀升，但是成交價格大幅下降，各開發(fā)企業(yè)通過降價走量的方式回籠資金，在2021年剩余的時間內(nèi)，不排除更多開發(fā)企業(yè)采用這種方式促進(jìn)成交；在此預(yù)測背景下，當(dāng)前銷量的下跌和售價的攀升乏力，甚至一定幅度的降價，都將在很長時間困擾濟南市場，尤其是在溫家寶總理對房價的發(fā)言后，客戶觀望的局面再現(xiàn)，銷售壓力增大。三、區(qū)域市場分析1、區(qū)域范圍及規(guī)劃布局工程所在區(qū)域?qū)儆诳萍汲瞧瑓^(qū)，規(guī)劃突出“雙軸雙心、四沿四區(qū)〞的空間布局結(jié)構(gòu)，區(qū)域交通體系逐漸完善，為工程帶來有利因素；區(qū)域定義為商務(wù)居住混合功能區(qū)，對工程后期物業(yè)的開展產(chǎn)生積極影響。規(guī)劃范圍東至二環(huán)東路，西至大辛河，北至膠濟鐵路，南至工業(yè)南路，規(guī)劃城市建設(shè)用地面積845公頃。規(guī)劃定位為集科技研發(fā)、商業(yè)商務(wù)、高新產(chǎn)業(yè)、生活居住為一體的現(xiàn)代化綜合片區(qū)；規(guī)劃突出“雙軸雙心、四沿四區(qū)〞的空間布局結(jié)構(gòu)。“雙軸〞指花園東路開展軸，華信路開展軸?！半p心〞指在花園東路與華信路交叉口形成片區(qū)商業(yè)效勞中心，在華陽路與華能路交叉口形成科技研發(fā)中心?！八难亘暭囱囟h(huán)東路、工業(yè)南路的商務(wù)設(shè)施帶，沿大辛河、膠濟鐵路的城市綠化景觀帶?！八膮^(qū)〞指辛甸居住區(qū)、祝甸居住區(qū)、葡萄園居住區(qū)和丁家莊居住區(qū)等四個居住區(qū)。2、工程所在區(qū)域與周邊區(qū)域關(guān)系伴隨城市空間拓展，工程輻射半徑逐漸擴大本案位于城市中心的東部，處于濟南市區(qū)與高新區(qū)之間的開展地段；隨著城市規(guī)劃的開展，市區(qū)與高新區(qū)逐步連成一體，該區(qū)域開展?jié)摿Υ螅?、區(qū)域工程1〕周邊工程概況區(qū)域在售工程受到市場大行情不佳影響，大多工程市場表現(xiàn)平平祥泰森林河灣、綠城百合花園為該區(qū)域市場認(rèn)可度較高工程，祥泰森林河灣體量較少，已全部銷售完畢，即將交房。綠城百合花園受到市場行情影響，銷售業(yè)績不理想。而保利海德公館因價格與市場嚴(yán)重脫節(jié)，去化很不理想，工程名稱工程進(jìn)度工程位置工程規(guī)?！步ㄖ娣e〕建筑類型房源銷售期工程均價〔元/㎡〕交房標(biāo)準(zhǔn)備注祥泰森林河灣已售罄；2021.3交房花園路與化纖廠路交匯處東南7萬平米〔570套〕，容積率2.93棟高層住宅〔1號樓25層2梯4戶，2、3號樓18層，2梯3戶〕和3棟商業(yè)87、89㎡兩室；95、98㎡三室兩廳一衛(wèi)；118、120、127、130㎡三室兩廳兩衛(wèi)2021.7.17開盤〔三棟全部推出，當(dāng)日銷售224套〕2021年下半年為主要銷售期〔8/9/10/11月〕2021.3中旬全部清盤開盤7900〔兩房實際價格8000，三房7800〕持銷期：8200清盤期：頂層三房成交均價7800目前二手房：8500毛坯大地銳城現(xiàn)房〔已入住〕歷城華能路38號15萬平米〔2000套〕，容積率3.076棟高層住宅、1棟購物廣場、1棟寫字樓、1棟酒店公寓、1棟酒店37㎡一室，96、110、120㎡兩室，160、202、227㎡三室2021.9.19開盤，開盤均價6500，主要銷售期2021-2021年目前大戶型兩梯四戶房源對外報價12000，優(yōu)惠后價格9000左右；三梯十戶房源對外報價9000，團購實際銷售價格在8000左右該工程問題較多，商業(yè)局部進(jìn)度緩慢，前期住曾因住宅超高違規(guī)建房被查處濟高·豐奧嘉園現(xiàn)房〔2021.1.30交房〕涵源大街和新建成的奧體西路交叉口的東南37.8萬平米〔1775戶〕，容積率2.38棟高層〔北區(qū)6棟南區(qū)2棟〕、3棟小高層、8棟復(fù)式〔11層復(fù)式〕100㎡兩室，145㎡三室，158㎡四室及220-300㎡復(fù)式對外銷售價格高層7000，小高層平層8500，小高層復(fù)式9200-9300，整體均價約8000該工程由高新區(qū)管委會下屬的東拓置業(yè)開發(fā)，主要對政府單位團購，價格非常優(yōu)惠，團購價格高層3000-7000不等力高國際期房〔預(yù)計2021年底〕歷下奧體西路與花園路延長線交匯處21.5萬平米〔1961戶〕住宅容積率2.6，寫字樓公寓容積率45棟高層住宅、3棟高層寫字樓、公寓41-143㎡預(yù)計2021.8開盤預(yù)計8500左右〔未開盤〕綠城百合花園期房〔2021.6.30交房〕高新奧體中路與中林路交匯處63.6萬平米〔3000戶〕，容積率1.9首期D組團12棟17-24層高層住宅兩梯兩戶100㎡兩室，122、136、142㎡三室，165、170㎡四室2021.10.30開盤推出1#、4#樓兩棟高層板樓〔18層〕，共204套房源，戶型面積為104㎡兩室、122、136、142㎡三室，開盤當(dāng)天成交55套，1#樓均價8600,4#樓均價9500整體均價約9000目前價格范圍在8500-10000，整體均價9000.前期成交房源主要為1#樓，成交均價8600左右該工程拿出1/4的土地建設(shè)配套組團，用來建設(shè)學(xué)校、會所、培訓(xùn)中心等，社區(qū)配套及產(chǎn)品質(zhì)量在濟南口碑較好，綠城在濟南工程一直維持不降價保利海德公館期房〔2021年底交房〕歷城二環(huán)東路與花園路交匯處東行500米42.7萬平米〔2000戶〕目前在售一期精裝5棟高層，精裝標(biāo)準(zhǔn)2800-4000；二期毛坯5棟高層，三期未開工85-113㎡兩室，120-184㎡三室，168-280㎡四室2021.7.16首次開盤推110兩房、139-184㎡三房、203㎡四房精裝房源，共計253套，均價在13000-15000元/㎡，成交86套。精裝均價15000，毛坯均價10500；優(yōu)惠方式主要是5萬抵10萬，按揭99，一次性98一期精裝〔2800-4000元/㎡〕，二期毛坯該工程由于土地本錢較高，售價遠(yuǎn)高于周邊工程，一期精裝房源由于價格過高，銷售困難，目前根本封存不銷售，主要在售房源為二期毛坯房源，銷售緩慢2〕、價格分析區(qū)域工程價格目前集中在8500元/平米左右，以中端檔次工程居多該區(qū)域工程價格在8500元/平米上下浮動，以剛需工程較為常見，高性價比吸引購房者。區(qū)域高端工程，目前僅為保利海德公館，一期含精裝價格為15000元/平米，二期毛坯價格為11000元/平米。因工程入市時機不佳、戶型尺度較大及區(qū)域價值支撐缺乏等原因，工程豪宅產(chǎn)品市場認(rèn)可度較低，銷售很不理想。3〕客戶分析區(qū)域在客戶以中端客戶居多，周邊企業(yè)與農(nóng)村拆遷戶為購置主力，局部市區(qū)外溢人群。工程所在區(qū)域，歷城林業(yè)局、各大院校教師、留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園人員、高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)中心人員以及丁家莊、十里河等拆遷村人員，均為該區(qū)域的購置主力人群，多數(shù)為中端客戶；該片區(qū)距主城區(qū)較近，局部市區(qū)外溢人群在此置業(yè)；4〕區(qū)域小結(jié)區(qū)域在售工程的數(shù)量和在售貨量相對較小，中后期工程較多，區(qū)域競爭有愈演愈烈之勢；該區(qū)域客群以周邊常駐人口及工作人口為主，工程入市時及中后期，周邊工程放量集中，尤其是中后期會面臨相對劇烈的客戶爭奪。如何有效的組織和整合客戶資源是取勝的關(guān)鍵；區(qū)域多以中低端剛需工程居多，真正高品質(zhì)社區(qū)為目前區(qū)域空白點，本案可立足大規(guī)模優(yōu)勢，充分挖掘自身產(chǎn)品特點。四、工程定位〔一〕客戶定位：來自城市經(jīng)濟體系中的中產(chǎn)階層結(jié)合市場調(diào)研數(shù)據(jù)，工程的主力客群主要來自于城市中產(chǎn)階層,事業(yè)處于開展上升期，是富有成長力的階層，向往渴望更舒適的生活方式和生活環(huán)境，期望獲得更多的社會尊重?？蛻舻赜蚍植迹褐饕獊碜詤^(qū)域內(nèi)部，兼顧輻射泛中東部區(qū)域外客群；2、客戶屬性界定：主要劃為首次置業(yè)型和改善置業(yè)型兩種客戶首次置業(yè)型客戶：以來自區(qū)域內(nèi)及周邊的國企職工、原住居民為主、兼顧局部外來首次置業(yè)者；改善置業(yè)型客戶：以區(qū)域內(nèi)及周邊企事業(yè)單位中高層管理人員為主，囊括局部主城外溢改善型置業(yè)客戶，購房多為自?。?、客戶特征分析：1〕首次置業(yè)型客戶年齡在25-35歲之間；大局部客戶工作重心或工作、生活重心皆在東部；相當(dāng)一局部客戶為區(qū)域及周邊的國企基層職工；婚房為主，局部為一家三口；追求更加舒適、更加現(xiàn)代的生活方式，關(guān)注工程升值潛力；2〕改善置業(yè)型客戶年齡在30-50歲之間；工作重心或工作、生活重心皆在區(qū)域內(nèi)部或周邊；局部客戶為區(qū)域或周邊企事業(yè)單位中高層；一家三口為主，局部為三代同堂；客戶需求分析首次置業(yè)型客戶注重產(chǎn)品經(jīng)濟性，對同類產(chǎn)品的性價比擬為關(guān)注；戶型選擇以兩居及緊湊型三居為主；在面積選擇上：兩居室以85、90㎡左右為主，三居室以110㎡左右為主；關(guān)注區(qū)域交通、商業(yè)配套以及開展前景；改善置業(yè)型客戶購房目的以自住為主，兼具投資目的；注重戶型舒適度，需求戶型以舒適三居為主；面積選擇上，兩居室以90㎡左右為主，三居室以130㎡以上為主；對工程升值前景及居所周邊環(huán)境較為關(guān)注；追求高品質(zhì)的居住環(huán)境及人文品味；總結(jié)：主力客群的屬性、特征、需求各不相同，但他們有著共同的特征：渴望在市區(qū)置業(yè)，關(guān)注居住品質(zhì)，渴望舒適的生活環(huán)境，而且都共同擁有著濃郁的地緣情結(jié)?！捕承蜗蟆矙n次〕定位1、定位方向區(qū)域特點：二環(huán)東、花園路，商圈居住區(qū)；客戶物理層面需求：追求舒適的居住環(huán)境、高品質(zhì)的生活；客戶精神層面需求：濃厚的地緣情結(jié)；定位方向：尊重區(qū)域的歷史傳統(tǒng)與地緣特征，打造與客戶精神層面產(chǎn)生共鳴的高品質(zhì)工程。整體定位：城東核心成熟家園市場定位：花園路洪樓商圈首席品質(zhì)社區(qū)形象定位：讓理想回歸生活案名建議：名東首庭、名都國際(三)產(chǎn)品定位〔開展方向〕產(chǎn)品定位戰(zhàn)略：通過產(chǎn)品創(chuàng)新建立城市物業(yè)價值體系，實現(xiàn)客戶目標(biāo)。通過產(chǎn)品創(chuàng)新實現(xiàn)產(chǎn)品價值，超越區(qū)域競爭工程；建立城市物業(yè)價值體系，形成區(qū)域間不可比優(yōu)勢，與其他區(qū)域取得競爭優(yōu)勢。建筑風(fēng)格建議建議工程總建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡約風(fēng)格建筑外觀簡潔現(xiàn)代，突出了實用主義思想，防止高消耗高費用的裝飾材料。利用功能性構(gòu)件的裝飾作用，通過紅磚、鋼架等，表達(dá)出現(xiàn)代美和大氣的建筑效果。2、立面表現(xiàn)立面上力求簡約，色彩運用上通過磚紅、淺灰色調(diào)搭配來表達(dá)“現(xiàn)代典雅〞的特征；局部采用中式元素如窗格等點綴，以迎合客戶的懷舊情結(jié)；立面局部運用“干欄式〞元素，表達(dá)建筑的通透性和光線虛實變化產(chǎn)生的美感?！菜摹钞a(chǎn)品類型配比及規(guī)劃設(shè)計建議產(chǎn)品類型配比建議戶型配比建議隨著濟南房地產(chǎn)劇烈競爭市場的到來，本案在戶型設(shè)計中，除了根本的功能齊全、四明設(shè)計、通透等設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)外，同時考慮消費者的消費需求，面向剛需。戶型結(jié)構(gòu)面積〔㎡〕面積比舒適四居1505%舒適三居13025%緊湊三居11030%緊湊兩居85、9040%合計100%2、分布原那么產(chǎn)品突出表達(dá)滿足首置、首改等剛需客戶，戶型尺度以緊湊型為主。景觀單位優(yōu)先安排大戶型產(chǎn)品，以獲取工程價值最大化；3、戶型借鑒規(guī)劃布局建議倡導(dǎo)以居住主體為核心的居住理念，表達(dá)“以人為本〞的思想，通過規(guī)劃設(shè)計促進(jìn)人與環(huán)境的互動關(guān)系，強調(diào)生活輕松便利的居住環(huán)境、和睦的鄰里關(guān)系、創(chuàng)造舒適、平安、衛(wèi)生、便利的社區(qū)生活模式；產(chǎn)品檔次：結(jié)合定位，打造標(biāo)桿，片區(qū)形象領(lǐng)導(dǎo)者；競爭要求：適合區(qū)域市場開展需求，適度超前，并與區(qū)域內(nèi)其他產(chǎn)品差異化競爭；整體規(guī)劃：統(tǒng)籌考量，表達(dá)整體概念。功能布局原那么功能布局方案核心原那么地塊價值與產(chǎn)品價值相對應(yīng)，地塊與產(chǎn)品價值最大化發(fā)揮價值高的地塊排布高形象、高價格產(chǎn)品商業(yè)配套如會所設(shè)置在小區(qū)邊緣或日照投影區(qū)整個地塊統(tǒng)籌規(guī)劃在入口、物業(yè)排布、道路、景觀、立面、戶型等方面統(tǒng)籌，實現(xiàn)整盤開發(fā)附屬原那么景觀價值最大化打造主景觀帶，用最小投入換取最大價值快速銷售，回籠資金及利潤最大化抓住市場機遇，盡快入市銷售，結(jié)合市場形勢，快速回籠資金1、總體規(guī)劃工程產(chǎn)品主要以高層住宅為主，小高層住宅為輔。由于工程緊鄰大辛何，借助大辛河打造沿河景觀組團。入口廣場小區(qū)主入口廣場的設(shè)計，有利于聚集人流，增強工程的標(biāo)識性；結(jié)合高層底層商業(yè)設(shè)置，建議加大入口廣場的進(jìn)深，為工程創(chuàng)造更多的臨街商鋪；可以增強樓盤的氣勢、樹立良好的對外形象。交通組織交通采用人車分流形式設(shè)置，主要以地下車庫為主，少量設(shè)置在小區(qū)地面，盡量防止車流對步行人流影響，減少車流對入住群體的生活干擾。園林景觀建議1、園林景觀設(shè)計原那么景觀設(shè)計貼合工程定位，無需大面積鋪張，做社區(qū)精品景觀即可；通過景觀設(shè)計，尤其是圍墻和入口的設(shè)計，強化社區(qū)的領(lǐng)地感；通過環(huán)境小品、建筑造型表現(xiàn)社區(qū)文化內(nèi)涵；通過表達(dá)城市意象的園林風(fēng)格形成與其他樓盤的強烈反差，建立競爭優(yōu)勢。2、園林景觀設(shè)計建議根據(jù)工程地塊特點，尤其是緊鄰大辛河，建議采用打造沿河景觀，通過對大辛河沿岸的綜合利用，在有限的空間范圍內(nèi)，模擬自然美景，營造出與自然共生的藝術(shù)感受，使之成為身心愉悅之地，鄰里交流中心；3、細(xì)部表現(xiàn)細(xì)部表現(xiàn)——精致小品情景主題：童趣色彩繽紛的活動設(shè)施參與性的園林景觀設(shè)計讓社區(qū)充滿歡笑與童真細(xì)部表現(xiàn)——標(biāo)志性建筑，構(gòu)筑獨特的標(biāo)志性建筑符號，增強樓盤的氣勢，突出小區(qū)的精神文化價值。3〕細(xì)部表現(xiàn)——道路系統(tǒng)通過材質(zhì)、花紋、肌理的組合，豐富不同等級道路的使用感受道路兩旁配置精心設(shè)計的休閑座椅、花壇等裝飾元素產(chǎn)品亮點建議1、產(chǎn)品附加值之一：長效住宅概念采用有限的靈活分割，在不增加建筑造價的前提下，實現(xiàn)住宅居住空間的靈活轉(zhuǎn)換，適應(yīng)不同階段、不同家庭人口和不同生活習(xí)慣的要求，以此延長住宅的使用壽命，減少消耗。2、產(chǎn)品附加值之二：步入式陽臺/凸窗將傳統(tǒng)的凸窗變形：在保存凸窗原有功能〔實惠、觀景〕的同時，強化了凸窗的觀景效果步入式景觀凸窗——通過降低凸窗距地面的高度提高欣賞效果步入式陽臺——客戶可根據(jù)自己的喜好選擇拆掉凸窗頂板，形成步入式陽臺3、產(chǎn)品附加值之三：空中庭院/2+1組合引入空中庭院概念，打造和諧的鄰里空間。同一庭院的兩戶又可組合成2+1戶型，庭院成為獨享“空中花園〞；圖為小高層設(shè)計方案，如改為高層，可調(diào)整樓梯、電梯布局，仍可延續(xù)上述設(shè)計理念。戶型套型描述建筑面積套內(nèi)面積A1室1廳1衛(wèi)6555B2室2廳1衛(wèi)8570C3室2廳1衛(wèi)110904、產(chǎn)品附加值之四：戶型創(chuàng)新〔可分可合的“兩代居〞、“親情居〞〕“兩代居〞中一室一廳功能分區(qū)更明顯，舒適度高；兩戶前增設(shè)一道門和共享平臺，既保證了“合〞之后的統(tǒng)一，又能解決中戶的通風(fēng)問題；兩個邊戶適當(dāng)調(diào)整既能實現(xiàn)明廚明衛(wèi)〔凹槽〕；套型較為緊湊，功能明確，客廳開間可適當(dāng)加大。戶型套型描述建筑面積套內(nèi)面積3E-13室2廳1衛(wèi)1301051E-11室1廳1衛(wèi)6555配套建議1、會所——主題運動休閑會所會所可設(shè)置為地下休閑會所，防止占用地上用地；2、商業(yè)配套社區(qū)周邊配套一般，檔次不高，本工程需創(chuàng)造性地營造社區(qū)商業(yè)配套，除1處室內(nèi)副食品市場外，增加底商，以增強工程價值；3、小學(xué)配套設(shè)置8000㎡左右的小學(xué)設(shè)置在社區(qū)內(nèi)東北部。四、售價建議1、價格初判本次價格判斷基于地塊價值，結(jié)合工程容積率、建筑密度，根據(jù)市場比擬法暫且推算出工程住宅產(chǎn)品的入市價格。測算過程：選取比照樣本：本工程選取工程周邊區(qū)域競爭樓盤作為比照樣本，選取了工程周邊的祥泰森林河灣、綠城百合花園、東拓豐奧嘉園、大地銳城等4個工程；海德公館價格嚴(yán)重偏離市場，排除在樣本選取之外。設(shè)定比照分項：根據(jù)目前工程現(xiàn)狀分別為位置、交通、周邊環(huán)境、配套、開發(fā)品牌、社區(qū)配套等10個要素進(jìn)行加權(quán)分析，根據(jù)工程產(chǎn)品類型特點，各要素分別設(shè)置權(quán)重值，每個比照項打分范圍為1～5分〔按標(biāo)準(zhǔn)最高評分為5分，最低評分為1分〕。2〕價格預(yù)測采取同期靜態(tài)類似工程比擬法，選取區(qū)域及周邊在