大型房產(chǎn)工程管理制度總則目的為加強(qiáng)公司大型房產(chǎn)工程項(xiàng)目管理，確保工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全和成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，提高公司的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，特制定本管理制度。適用范圍本制度適用于公司所有大型房產(chǎn)工程項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、驗(yàn)收等全過(guò)程管理。基本原則1.質(zhì)量第一原則：牢固樹(shù)立質(zhì)量意識(shí)，確保工程質(zhì)量符合國(guó)家和地方相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及合同要求。2.進(jìn)度控制原則：合理安排工程進(jìn)度，確保項(xiàng)目按時(shí)交付使用。3.安全管理原則：堅(jiān)持“安全第一、預(yù)防為主、綜合治理”方針，保障施工人員生命安全和財(cái)產(chǎn)安全。4.成本效益原則：在保證工程質(zhì)量和進(jìn)度的前提下，有效控制工程成本，提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。5.科學(xué)管理原則：運(yùn)用先進(jìn)的管理理念、方法和技術(shù)，提高項(xiàng)目管理的科學(xué)性和有效性。工程前期管理項(xiàng)目立項(xiàng)1.市場(chǎng)調(diào)研：對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面調(diào)研，分析市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)狀況等，為項(xiàng)目立項(xiàng)提供依據(jù)。2.項(xiàng)目可行性研究：組織相關(guān)部門(mén)和專(zhuān)業(yè)人員對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等方面進(jìn)行可行性研究，編制可行性研究報(bào)告。3.立項(xiàng)審批：可行性研究報(bào)告經(jīng)公司決策層審批通過(guò)后，辦理項(xiàng)目立項(xiàng)手續(xù)。規(guī)劃設(shè)計(jì)1.設(shè)計(jì)單位選擇：通過(guò)招標(biāo)或邀標(biāo)等方式選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)單位。2.設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制：根據(jù)項(xiàng)目定位和要求，編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，明確設(shè)計(jì)范圍、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)等。3.設(shè)計(jì)過(guò)程管理：與設(shè)計(jì)單位保持密切溝通，及時(shí)解決設(shè)計(jì)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，確保設(shè)計(jì)方案符合公司要求和相關(guān)規(guī)范。4.設(shè)計(jì)評(píng)審：組織相關(guān)部門(mén)和專(zhuān)家對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)審，提出修改意見(jiàn)，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。工程報(bào)建1.報(bào)建資料準(zhǔn)備：安排專(zhuān)人負(fù)責(zé)收集、整理工程報(bào)建所需的各種資料，如項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、規(guī)劃許可證、施工許可證等。2.報(bào)建手續(xù)辦理：按照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門(mén)的要求，及時(shí)辦理各項(xiàng)報(bào)建手續(xù)，確保工程順利開(kāi)工。工程招標(biāo)管理招標(biāo)范圍1.勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位的招標(biāo)：根據(jù)項(xiàng)目需要，對(duì)勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行招標(biāo)。2.材料、設(shè)備采購(gòu)招標(biāo)：對(duì)工程所需的主要材料、設(shè)備進(jìn)行招標(biāo)采購(gòu)。招標(biāo)方式1.公開(kāi)招標(biāo)：通過(guò)國(guó)家指定的報(bào)刊、信息網(wǎng)絡(luò)等媒介發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)不特定的法人或其他組織投標(biāo)。2.邀請(qǐng)招標(biāo)：向具有承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目能力、資信良好的特定法人或其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)。3.競(jìng)爭(zhēng)性談判：與不少于三家的供應(yīng)商進(jìn)行談判，確定成交供應(yīng)商。4.單一來(lái)源采購(gòu)：只能從唯一供應(yīng)商處采購(gòu)的項(xiàng)目，采用單一來(lái)源采購(gòu)方式。招標(biāo)程序1.招標(biāo)策劃：制定招標(biāo)計(jì)劃，明確招標(biāo)范圍、方式、時(shí)間等。2.招標(biāo)文件編制：根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目特點(diǎn)和要求，編制招標(biāo)文件，包括招標(biāo)公告、投標(biāo)須知、合同條款、技術(shù)規(guī)范等。3.資格預(yù)審：對(duì)潛在投標(biāo)人進(jìn)行資格預(yù)審，審查其資質(zhì)、業(yè)績(jī)、信譽(yù)等。4.開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)：按照規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)開(kāi)標(biāo)，組織評(píng)標(biāo)委員會(huì)進(jìn)行評(píng)標(biāo)，確定中標(biāo)候選人，報(bào)公司決策層定標(biāo)。5.合同簽訂：中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出后，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件簽訂合同。工程合同管理合同簽訂1.合同起草：由公司法務(wù)部門(mén)或相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員根據(jù)招標(biāo)結(jié)果起草合同文本。2.合同審核：組織工程、財(cái)務(wù)、法務(wù)等部門(mén)對(duì)合同文本進(jìn)行審核，重點(diǎn)審查合同條款的合法性、完整性、準(zhǔn)確性等。3.合同簽訂：合同審核通過(guò)后，由公司法定代表人或授權(quán)代表與對(duì)方簽訂合同。合同執(zhí)行1.合同交底：合同簽訂后，組織相關(guān)人員進(jìn)行合同交底，明確各方的權(quán)利和義務(wù)。2.合同跟蹤：定期對(duì)合同執(zhí)行情況進(jìn)行跟蹤檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決合同執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題。3.合同變更：如因客觀(guān)原因需要變更合同條款，應(yīng)按照合同約定的程序進(jìn)行變更，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。合同結(jié)算1.結(jié)算資料準(zhǔn)備：工程竣工后，施工單位應(yīng)按照合同約定提交結(jié)算資料，包括竣工結(jié)算報(bào)告、工程量清單、工程變更簽證等。2.結(jié)算審核：公司組織相關(guān)部門(mén)和人員對(duì)結(jié)算資料進(jìn)行審核，如有爭(zhēng)議，可委托第三方造價(jià)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核。3.結(jié)算支付：結(jié)算審核通過(guò)后，按照合同約定支付工程款項(xiàng)。工程施工管理施工組織設(shè)計(jì)1.編制要求：施工單位應(yīng)根據(jù)工程特點(diǎn)和施工要求，編制詳細(xì)的施工組織設(shè)計(jì)，包括工程概況、施工部署、施工進(jìn)度計(jì)劃、施工方法及技術(shù)措施、質(zhì)量保證措施、安全保證措施等。2.審核批準(zhǔn)：施工組織設(shè)計(jì)編制完成后，報(bào)監(jiān)理單位審核，經(jīng)建設(shè)單位批準(zhǔn)后實(shí)施。施工進(jìn)度管理1.進(jìn)度計(jì)劃編制：施工單位應(yīng)根據(jù)合同工期要求，編制詳細(xì)的施工進(jìn)度計(jì)劃，并報(bào)監(jiān)理單位和建設(shè)單位審核。2.進(jìn)度跟蹤檢查：定期對(duì)施工進(jìn)度進(jìn)行跟蹤檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決影響進(jìn)度的問(wèn)題。3.進(jìn)度調(diào)整：如因不可抗力或其他原因?qū)е逻M(jìn)度滯后，施工單位應(yīng)及時(shí)采取措施進(jìn)行調(diào)整，并報(bào)監(jiān)理單位和建設(shè)單位批準(zhǔn)。施工質(zhì)量管理1.質(zhì)量目標(biāo)設(shè)定：明確工程質(zhì)量目標(biāo)，確保工程質(zhì)量符合國(guó)家和地方相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及合同要求。2.質(zhì)量管理體系建立：施工單位應(yīng)建立健全質(zhì)量管理體系，配備相應(yīng)的質(zhì)量管理人員。3.質(zhì)量控制措施：加強(qiáng)施工過(guò)程質(zhì)量控制，嚴(yán)格執(zhí)行原材料檢驗(yàn)、工序報(bào)驗(yàn)、隱蔽工程驗(yàn)收等制度。4.質(zhì)量問(wèn)題處理：對(duì)施工過(guò)程中出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行整改，確保工程質(zhì)量。施工安全管理1.安全目標(biāo)設(shè)定：明確施工安全目標(biāo)，杜絕重大安全事故發(fā)生。2.安全管理制度建立：施工單位應(yīng)建立健全安全管理制度，制定安全操作規(guī)程。3.安全教育培訓(xùn)：對(duì)施工人員進(jìn)行安全教育培訓(xùn)，提高安全意識(shí)和操作技能。4.安全檢查與隱患排查：定期進(jìn)行安全檢查和隱患排查，及時(shí)消除安全隱患。5.安全事故處理：發(fā)生安全事故后，應(yīng)立即采取措施進(jìn)行救援，并按照規(guī)定及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門(mén)。施工成本管理1.成本目標(biāo)設(shè)定：根據(jù)工程預(yù)算和合同要求，設(shè)定施工成本目標(biāo)。2.成本控制措施：加強(qiáng)施工過(guò)程成本控制，嚴(yán)格控制工程變更、材料采購(gòu)、人工費(fèi)用等。3.成本核算與分析：定期進(jìn)行成本核算和分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本偏差并采取措施進(jìn)行調(diào)整。工程監(jiān)理管理監(jiān)理單位選擇1.監(jiān)理單位資質(zhì)要求：選擇具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)和良好信譽(yù)的監(jiān)理單位。2.監(jiān)理合同簽訂：與監(jiān)理單位簽訂監(jiān)理合同，明確監(jiān)理范圍、內(nèi)容、責(zé)任等。監(jiān)理工作內(nèi)容1.工程質(zhì)量監(jiān)理：對(duì)工程施工質(zhì)量進(jìn)行全程監(jiān)理，確保工程質(zhì)量符合要求。2.工程進(jìn)度監(jiān)理：監(jiān)督施工單位按照進(jìn)度計(jì)劃施工，及時(shí)協(xié)調(diào)解決進(jìn)度問(wèn)題。3.工程安全監(jiān)理：檢查施工單位安全管理制度執(zhí)行情況，督促整改安全隱患。4.工程成本監(jiān)理：審核工程計(jì)量和支付，控制工程成本。監(jiān)理工作考核1.建立監(jiān)理工作考核制度：定期對(duì)監(jiān)理單位的工作進(jìn)行考核評(píng)價(jià)。2.考核內(nèi)容：包括監(jiān)理工作質(zhì)量、進(jìn)度、安全、成本控制等方面。3.考核結(jié)果應(yīng)用：根據(jù)考核結(jié)果，對(duì)監(jiān)理單位進(jìn)行獎(jiǎng)懲，如支付監(jiān)理酬金、更換監(jiān)理單位等。工程竣工驗(yàn)收管理竣工驗(yàn)收準(zhǔn)備1.施工單位自查：工程竣工后，施工單位應(yīng)進(jìn)行自查，確保工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全等符合要求。2.資料整理：施工單位應(yīng)整理工程竣工資料，包括竣工圖紙、施工記錄、檢驗(yàn)報(bào)告、質(zhì)量驗(yàn)收資料等。3.申請(qǐng)驗(yàn)收：施工單位向建設(shè)單位提交工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告?？⒐を?yàn)收組織1.成立驗(yàn)收小組：建設(shè)單位組織施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位等成立工程竣工驗(yàn)收小組。2.驗(yàn)收程序：驗(yàn)收小組按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范對(duì)工程進(jìn)行實(shí)地檢查和資料審查，形成竣工驗(yàn)收意見(jiàn)?？⒐を?yàn)收備案1.備案資料準(zhǔn)備：建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收合格后，按照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門(mén)的要求，準(zhǔn)備備案資料。2.備案手續(xù)辦理：及時(shí)辦理工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。工程保修管理保修期限按照國(guó)家和地方相關(guān)規(guī)定及合同約定確定工程保修期限。保修責(zé)任1.施工單位責(zé)任：施工單位負(fù)責(zé)工程保修，在保修期限內(nèi)承擔(dān)保修費(fèi)用。2.建設(shè)單位責(zé)任：建設(shè)單位負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)施工單位的保修工作，督促施工單位履行保修義務(wù)。保修程序1.用戶(hù)報(bào)修：用戶(hù)發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量問(wèn)題后，向建設(shè)單位或物業(yè)管理單位報(bào)修。2.報(bào)修受理：建設(shè)單位或物業(yè)管理單位接到報(bào)修后，及時(shí)通知施工單位