北海市中南明珠工程市場研判及營銷籌劃報告編撰小組成員名單組長：◎陳慧玲副組長：◎胡婷◎譚冬婷◎鄭樅市調(diào)成員：◎許斌◎吳濱濱◎葉國芳◎梁建軍◎沈國榮◎?qū)m小杰◎王明榮◎蘭貴鳳籌劃成員：◎葉耀根◎文近◎葉翔◎蘭爾川◎農(nóng)鍵◎王明榮◎高力◎韋云執(zhí)筆：◎韋向宇◎李榮華數(shù)據(jù)核對：◎馮愷◎陸小卓目錄第一篇……………………………區(qū)域市場宏觀環(huán)境分析第一篇之……………………………北海市人口數(shù)據(jù)分析第一篇之…………………………近年來北海市地區(qū)生產(chǎn)總值數(shù)據(jù)分析第一篇之………………近年來北海市財政收入數(shù)據(jù)分析第一篇之…………………………近年來北海市固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)分析第一篇之……………………近年來北海市規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值數(shù)據(jù)分析第一篇之…………………近年來北海市規(guī)模以上工業(yè)增加值數(shù)據(jù)分析第一篇之……………………近年來北海市社會消費品零售額數(shù)據(jù)分析第一篇之…………………近年來北海市城鎮(zhèn)居民可支配收入數(shù)據(jù)分析第一篇之…………………近年來北海市農(nóng)村居民可支配收入數(shù)據(jù)分析第一篇之………………………近年來北海市外貿(mào)進出口金額數(shù)據(jù)分析第一篇之……………………區(qū)域市場宏觀環(huán)境分析導論第二篇………………………北海市房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)查第二篇之………………北海市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況分析第二篇之…………………………北海市房地產(chǎn)市場開工工程數(shù)量分析第二篇之………………………北海市房地產(chǎn)市場新開工面積數(shù)據(jù)分析第二篇之…………………北海市房地產(chǎn)市場竣工房地產(chǎn)工程數(shù)量分析第二篇之…………………北海市房地產(chǎn)市場竣工房地產(chǎn)面積數(shù)據(jù)分析第二篇之……………………北海市房地產(chǎn)市場土地交易數(shù)量數(shù)據(jù)分析第二篇之……………………北海市房地產(chǎn)市場土地交易面積數(shù)據(jù)分析第二篇之…………………………北海市房地產(chǎn)市場價格情況調(diào)查分析第二篇之………………北海市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀描述分析第二篇之…………………………現(xiàn)階段北海市房地產(chǎn)市場供給量分析第二篇之………………………現(xiàn)階段北海市房地產(chǎn)市場價格特征分析第二篇之………………北海市房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)查導論第三篇………………三維視角視北海市房地產(chǎn)市場前景第三篇之……………………從北海市人均GDP視角分析房地產(chǎn)前景第三篇之………………………從北海市經(jīng)濟總量視角分析房地產(chǎn)前景第三篇之………………………從北海市人口規(guī)劃視角分析房地產(chǎn)前景第三篇之……………從北海市產(chǎn)業(yè)規(guī)模分析房地產(chǎn)前景第三篇之………………北海市房地產(chǎn)市場走勢分析導論第四篇……………………北海市住宅戶型開展趨勢分析第四篇之………………………北海市住宅戶型開展歷史第四篇之…………………………2房+小書房將成為住宅市場的主流第四篇之…………………………城區(qū)內(nèi)的大戶型住宅將逐漸背離市場第五篇……………北海市居民市場調(diào)查問卷調(diào)查及分析第五篇之………………………………序言第五篇之…………………戶籍調(diào)查及比例第五篇之…………………職業(yè)調(diào)查及比例第五篇之…………………………潛在客層家庭月收入狀況調(diào)查及比例第五篇之…………………潛在客層購房目的調(diào)查及比例第五篇之………………………潛在客層最高承受住房單價調(diào)查及比例第五篇之………………………潛在客層購房考慮因素調(diào)查分析及比例第五篇之………………潛在客層對小區(qū)配套的需求分析第五篇之………………潛在客層對物業(yè)類型的需求分析第五篇之…………………………潛在客層希望購置物業(yè)面積調(diào)查分析第五篇之……………潛在客層希望的付款方式調(diào)查分析第五篇之……………北海市居民調(diào)查問卷調(diào)查分析導論第六篇之…………………………本工程所在的北海西區(qū)開展前景調(diào)查第六篇之………………本工程所在的北海西區(qū)開展前景調(diào)查分析導論第七篇……………………同區(qū)域重點類比工程調(diào)查分析第七篇之……………………君臨·西海岸工程調(diào)查分析第七篇之…………………………海灣茗城工程調(diào)查分析第七篇之…………………………穗豐金灣工程調(diào)查分析第七篇之…………………………北國之春工程調(diào)查分析第七篇之……………………同和水岸香堤工程調(diào)查分析第七篇之…………………來訪客戶匯總表第七篇之……………北海市重點類比工程調(diào)查分析導論第八篇………………本工程SWOT分析第八篇之…………………本工程優(yōu)勢分析〔Strength〕第八篇之…………………本工程劣勢分析〔Weakness〕第八篇之……………本工程時機點分析〔Opportunity〕第八篇之………………本工程威脅點分析〔Threaten〕第八篇之…………………本工程對策建議第八篇之…………………本工程綜合評述第八篇之……………………………本工程核心價值系統(tǒng)第九篇………………本工程客戶定位分析第九篇之………………………本工程住宅物業(yè)客戶定位第九篇之…………………本工程客戶特征第十篇……………………本工程定位及主推廣告語建議第十篇之………………………………片言第十篇之…………………………本工程在市場上的形象第十篇之………………本工程定位的原那么第十篇之……………………………本工程形象定位建議第十篇之…………………………本工程主推廣告語建議第十篇之……………………………本工程品牌形象寫真第十篇之……………………………本工程組團劃分建議第十篇之………………本工程的核心表現(xiàn)第十一篇…………………………本工程商業(yè)物業(yè)定位及銷售方式建議第十一篇之…………費者對購置特色商品的驅(qū)車時間靈敏度調(diào)查分析第十一篇之…………………消費者對參加特色休閑運動的驅(qū)車時間靈敏度調(diào)查分析第十一篇之………………………消費者對享受特色美食的驅(qū)車時間靈敏度調(diào)查分析第十一篇之………………………消費者對普通商業(yè)業(yè)態(tài)的驅(qū)車時間靈敏度調(diào)查分析第十一篇之………………本工程商業(yè)物業(yè)整體定位建議第十一篇之……………………本工程商業(yè)物業(yè)總體業(yè)態(tài)分布比例建議第十一篇之…………………………本工程特色購物業(yè)態(tài)分布比例建議第十一篇之……………………本工程特色休閑娛樂業(yè)態(tài)分布比例建議第十一篇之……………本工程特色運動及保健場所業(yè)態(tài)分布比例建議第十一篇之………………………本工程群眾化商業(yè)業(yè)態(tài)分布比例建議第十一篇之……………………本工程群眾化餐飲業(yè)業(yè)態(tài)分布比例建議第十一篇之……………本工程A類商鋪的銷售手段建議第十一篇之…………………本工程A類以外商鋪的銷售手段建議之一第十一篇之…………………本工程A類以外商鋪的銷售手段建議之二第十一篇之…………………本工程A類以外商鋪的銷售手段建議之三第十一篇之…………………………本工程商業(yè)物業(yè)租賃優(yōu)惠政策建議第十一篇之……………………本工程商業(yè)物業(yè)8種分割銷售方式建議第十一篇之……………本工程商業(yè)物業(yè)優(yōu)勢點綜合分析與東北地區(qū)、西北地區(qū)及廣西主流媒體建立聯(lián)合炒作帶動銷售與東北地區(qū)、西北地區(qū)及廣西各商會組織聯(lián)合銷售本工程與東北地區(qū)、西北地區(qū)及廣西各品牌汽車銷售商聯(lián)合銷售本工程本工程異地銷售客戶策略本工程異地銷售價格策略第十三篇……………………本工程核心價值分析與構(gòu)建第十三篇之……………………………本工程開展的背景第十三篇之…………………………本工程資源整合分析第十三篇之……………………潛在客層置業(yè)的要素排列第十三篇之…………………………本工程核心價值構(gòu)建第十三篇之………………本工程與競爭對手比擬示意圖第十三篇之…………………………本工程銷售難點突破第十三篇之……………………本工程營銷中心包裝設(shè)想第十三篇之………………………本工程樣板房包裝設(shè)想第十三篇之……………………本工程參觀路線包裝設(shè)想第十三篇之……………………本工程市場氣氛包裝設(shè)想第十三篇之…………………本工程各階段銷售工作重點第十三篇之…………………………本工程銷售方式建議第十三篇之…………………………本工程銷售手段建議第十三篇之…………………………本工程促銷方式建議第十三篇之…………………本工程如何方便消費者購置第十三篇之……………………本工程如何與消費者溝通第十三篇之……………………本工程如何與認識消費者第十三篇之………………………本工程營銷環(huán)境的應(yīng)用第十三篇之………………………本工程關(guān)系營銷的運用第十四篇……………………………本工程銷售策略建議第十四篇之…………………………本工程銷售難點突破第十四篇之……………………本工程營銷中心包裝設(shè)想第十四篇之………………………本工程樣板房包裝設(shè)想第十四篇之……………………本工程參觀路線包裝設(shè)想第十四篇之……………………本工程市場氣氛包裝設(shè)想第十四篇之…………………本工程各階段銷售工作重點第十四篇之…………………………本工程銷售方式建議第十四篇之…………………………本工程銷售手段建議第十四篇之…………………………本工程促銷方式建議第十四篇之…………………本工程如何方便消費者購置第十四篇之……………………本工程如何與消費者溝通第十四篇之……………………本工程如何與認識消費者第十四篇之………………………本工程營銷環(huán)境的應(yīng)用第十四篇之………………………本工程關(guān)系營銷的運用第十五篇………………………本工程整合推廣策略建議第十五篇之…………………………本工程廣告戰(zhàn)略目標第十五篇之…………………………本工程營銷推廣思路第十五篇之…………………………本工程雙線推廣思路第十五篇之…………………………本工程雙線推廣思路第十五篇之……………………本工程整合推廣執(zhí)行思路第十五篇之……………………本工程媒體選擇指導思想第十五篇之…………………………本工程媒介選擇建議第十五篇之……………………本工程廣告效勞跟進建議第十五篇………………………本工程物業(yè)管理效勞建議第十六篇之………………本工程物業(yè)管理效勞總體綱要第十六篇之…………………………本工程物業(yè)管理根本效勞工程建議第十六篇之…………………………本工程物業(yè)管理收費效勞工程建議□前言自我公司與北海中南房地產(chǎn)開發(fā)接洽之后，我公司立即調(diào)派了包括籌劃小組和市調(diào)小組在內(nèi)的十多位同事組成專業(yè)調(diào)研陣容，對整個北海市的房地產(chǎn)市場行情進行了詳細的調(diào)查，并以調(diào)研的結(jié)果為依托，進行了多項專題調(diào)查分析，為本報告的撰寫提供了堅實的事實根底和數(shù)據(jù)支撐。在上述調(diào)查分析的根底上，籌劃小組經(jīng)過認真的總結(jié)歸納，最終整理撰寫本錢報告。本份報告的撰寫，主要是以本工程的成功開發(fā)作為前提，在報告的撰寫過程中，時刻注意以本工程作為分析和預(yù)測的中心，盡可能詳實的紀錄調(diào)查過程中得到的數(shù)據(jù)，也盡可能使報告的針對性和實用性都相當?shù)膹?。我公司希望，通過?北海市中南明珠工程市場研判及營銷籌劃報告?的撰寫，可以有效地為北海中南房地產(chǎn)開發(fā)在本工程的開發(fā)提供數(shù)據(jù)和理論上的參考。我公司在此衷心祝愿中南明珠工程的開發(fā)工作取得圓滿成功！□戰(zhàn)略籌劃觀點隨著北海銀灘西區(qū)沙灘高爾夫俱樂部、游艇帆船俱樂部、國際會展中心、海洋文化公園、冠頭山莊國賓館等工程的開發(fā)建設(shè)，本工程地塊將會成為北海市最耀眼的地段，開展前景看好。隨著北海銀灘西區(qū)沙灘高爾夫俱樂部、游艇帆船俱樂部、國際會展中心、海洋文化公園、冠頭山莊國賓館等工程的開發(fā)建設(shè)，本工程地塊將會成為北海市最耀眼的地段，開展前景看好。我們認為，在本工程在開發(fā)過程中，最為重要的是保證資金平安和實現(xiàn)價值最大化。我們認為，在本工程在開發(fā)過程中，最為重要的是保證資金平安和實現(xiàn)價值最大化。本報告試圖從市場、產(chǎn)品、包裝、營銷等諸多方面對工程進行初步的研討和評判，以便為貴公司高層進行工程決策時提供詳實可靠的數(shù)據(jù)分析、真實可行的營銷方案。本報告試圖從市場、產(chǎn)品、包裝、營銷等諸多方面對工程進行初步的研討和評判，以便為貴公司高層進行工程決策時提供詳實可靠的數(shù)據(jù)分析、真實可行的營銷方案。第一篇～區(qū)域市場宏觀環(huán)境分析□北海市人口數(shù)據(jù)分析北海市人口數(shù)據(jù)分析北海人口總數(shù)：152.06萬人流動人口總數(shù)：40.05萬人所占比例100.00%26.34%分析：2021年末北海市的固定人口總數(shù)約為150.06萬人，而流動人口總數(shù)高達40.05萬人，北海市的流動人口呈現(xiàn)跳躍式增長。由此可見，占據(jù)廣西泛北部灣經(jīng)濟區(qū)核心位置的北海市，其開展?jié)摿Σ蝗轃o視?！踅陙肀焙Ｊ械貐^(qū)生產(chǎn)總值數(shù)據(jù)分析近年來北海市地區(qū)生產(chǎn)總值數(shù)據(jù)分析2021年全年：281.37億元2021年全年：332.30億元同比增幅：16.24%同比增幅：18.10%分析：2021年全年北海市的地區(qū)生產(chǎn)總值高達332.30億元，同比增幅高達18.10%，增幅水平排全區(qū)第二名。我們保守預(yù)計，北海市2021年全年北海市的地區(qū)生產(chǎn)總值將會超過350億元?！踅陙肀焙Ｊ胸斦杖霐?shù)據(jù)分析近年來北海市財政收入數(shù)據(jù)分析2021年全年：29.07億元2021年全年：35.22億元同比增幅：19.19%同比增幅：21.14%分析：2021年全年北海市的財政收入高達35.22億元，同比增幅高達21.14%，增幅排全區(qū)第一位。我們保守預(yù)計，北海市2021年全年的財政收入將會超過40億元。□近年來北海市固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)分析近年來北海市固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)分析2021年全年：272.01億元2021年全年：409.48億元同比增幅：28.19%同比增幅：50.54%分析：2021年全年北海市的固定資產(chǎn)投資高達409.48億元，同比增幅高達50.54%，增幅排全區(qū)第九位。根據(jù)北海市經(jīng)濟社會運行的現(xiàn)狀，我們保守預(yù)計，北海市2021年全年的固定資產(chǎn)投資將會超過450億元?！踅陙肀焙Ｊ幸?guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值數(shù)據(jù)分析近年來北海市規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值數(shù)據(jù)分析2021年全年：258.78億元2021年全年：331.52億元同比增幅：21.36%同比增幅：28.11%分析：2021年全年北海市規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值為331.52億元，同比增幅高達28.11%，在廣西各大城市中處于較為領(lǐng)先的位置。根據(jù)北海市經(jīng)濟社會運行的現(xiàn)狀，我們保守預(yù)計，北海市2021年全年規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值將會超過400億元?！踅陙肀焙Ｊ幸?guī)模以上工業(yè)增加值數(shù)據(jù)分析近年來北海市規(guī)模以上工業(yè)增加值數(shù)據(jù)分析2021年全年：79.30億元2021年全年：103.56億元同比增幅：25.07%同比增幅：30.60%分析：2021年全年北海市規(guī)模以上工業(yè)增加值為103.56億元，同比增幅高達30.60%，在廣西各大城市中處于較為領(lǐng)先的位置。根據(jù)北海市經(jīng)濟社會運行的現(xiàn)狀，我們保守預(yù)計，北海市2021年全年規(guī)模以上工業(yè)增加值將會超過120億元?！踅陙肀焙Ｊ猩鐣M品零售額數(shù)據(jù)分析近年來北海市社會消費品零售額數(shù)據(jù)分析2021年全年：78.45億元2021年全年：92.70億元同比增幅：16.16%同比增幅：18.17%分析：2021年全年北海市社會消費品零售額為92.70億元，同比增幅高達18.17%，在廣西各大城市中處于較為領(lǐng)先的位置。根據(jù)北海市經(jīng)濟社會運行的現(xiàn)狀，我們保守預(yù)計，北海市2021年全年社會消費品零售額將會接近120億元?！踅陙肀焙Ｊ谐擎?zhèn)居民可支配收入數(shù)據(jù)分析近年來北海市城鎮(zhèn)居民可支配收入數(shù)據(jù)分析2021年全年：14990元2021年全年：15446元同比增幅：6.69%同比增幅：3.04%分析：2021年全年北海市城鎮(zhèn)居民可支配收入為15446元，同比增幅為3.04%，在廣西各大城市中處于相對領(lǐng)先的位置。根據(jù)北海市經(jīng)濟社會運行的現(xiàn)狀，我們保守預(yù)計，北海市2021年全年北海市城鎮(zhèn)居民可支配收入將會超過16000元。□近年來北海市農(nóng)村居民可支配收入數(shù)據(jù)分析近年來北海市農(nóng)村居民可支配收入數(shù)據(jù)分析2021年全年：4358元2021年全年：4740元同比增幅：8.19%同比增幅：8.77%分析：2021年全年北海市農(nóng)村居民可支配收入為4740元，同比增幅為8.77%，在廣西各大城市中處于相對領(lǐng)先的位置。根據(jù)北海市經(jīng)濟社會運行的現(xiàn)狀，我們保守預(yù)計，北海市2021年全年北海市農(nóng)村居民可支配收入將會超過5000元?！踅陙肀焙Ｊ型赓Q(mào)進出口金額數(shù)據(jù)分析近年來北海市外貿(mào)進出口金額數(shù)據(jù)分析2021年全年：58327美元2021年全年：54330美元同比增幅：8.58%同比增幅：-7.16%分析：2021年全年北海市外貌進出口金額為54330美元，同比回落7.16%。根據(jù)北海市經(jīng)濟社會運行的現(xiàn)狀，我們保守預(yù)計，北海市2021年全年北海市外貌進出口金額會超過6000美元?！鯀^(qū)域市場宏觀環(huán)境分析導論北海市城市建設(shè)進程加快；北海市作為廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)的橋頭堡，優(yōu)勢逐漸凸顯；北海市民的消費水平逐年提高；中國第四經(jīng)濟圈雛形根本形成；國家北部灣政策利好，將促進北海市經(jīng)濟迅速開展；北海市內(nèi)需、外需明顯增強；北海市區(qū)域優(yōu)勢明顯，已經(jīng)得到眾多投資者的關(guān)注，全國各地投資者已經(jīng)奔向北海市；北海市城市框架逐步擴張；北部灣經(jīng)濟圈及旅游業(yè)的開展規(guī)律促進北海市的房地產(chǎn)業(yè)快速開展；北部灣海外貿(mào)易逐漸頻繁，規(guī)模提升；北海市工業(yè)開展迅速，已經(jīng)引入海內(nèi)外眾多實力商家；北海市的現(xiàn)代化和專業(yè)化程度足以令北海人為之自豪；城市定位為海濱工業(yè)旅游城市，北海市的城市框架及影響力逐漸擴大。從總體上看，近年來北海市經(jīng)濟社會開展承接了近幾年的良好的開展勢頭。重大工程得到了較好的推進，園區(qū)經(jīng)濟、旅游業(yè)、效勞業(yè)、農(nóng)業(yè)、外向型經(jīng)濟得到了快速開展，城市面貌得到了較大的改觀，以上因素將會帶動北海市當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的開展。但北海市的經(jīng)濟社會開展中依然存在一定矛盾和阻力：一是經(jīng)濟開展總體水平不夠高，經(jīng)濟開展方式正由粗放型向科技型過度。二是農(nóng)業(yè)根底仍然比擬薄弱，抵御自然災(zāi)害的能力有待進一步提高。三是現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃制約及籌融資問題影響了一批重大工程的推進。四是以港口、鐵路為重點的交通根底設(shè)施建設(shè)滯后，制約著經(jīng)濟開展。五是民生領(lǐng)域仍有不少亟待解決的問題。因此我們必須清醒地意識到，本工程的開發(fā)在面臨大好契機的同時與風險并存。第二篇～北海市房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)查□北海市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況分析2004年至2021年北海市房地產(chǎn)投資情況分析〔億元〕2004年：4.742005年：8.862006年：10.792007年：13.562021年：28.052021年：47.98分析：自2004年至2021年，北海市房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈逐年成倍增長的態(tài)勢。2021年4月以來，國家對二次購房客戶的打擊力度有所加大，以二次購房客戶為主的北海市頗受影響，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有意識地延緩了開發(fā)步驟，我們初步預(yù)計，2021年全年北海市房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍會有小幅度增長，但同比增幅會有一定程度的回落?！醣焙Ｊ蟹康禺a(chǎn)市場開工工程數(shù)量分析2004年至2021年北海市房地產(chǎn)工程開工數(shù)量分析〔個〕2004年：312005年：962006年：542007年：842021年：862021年：129分析：2004年至2021年，北海市房地產(chǎn)市場開工工程個數(shù)由31個/年增加到129個/年，年均開工工程數(shù)量較大，年均增長比例較高。盡管2021年4月以來國家對二次購房客戶的打擊力度有所加大，但是北海市市政府對庫存的土地時間要求較為嚴格，基于此，我們初預(yù)計，2021年北海市房地產(chǎn)市場的開工樓盤數(shù)量較之上年仍然有一定程度的提升。□北海市房地產(chǎn)市場新開工面積數(shù)據(jù)分析2004年至2021年北海市房地產(chǎn)市場新開工面積數(shù)據(jù)分析〔萬平方米〕2004年：89.482005年：165.602006年：99.882007年：130.672021年：165.392021年：217.68分析：2004年至2021年，北海市房地產(chǎn)市場開工面積波浪式增加態(tài)勢，開工面積由89.48萬㎡/年增加到217.68萬㎡/年，年均開工面積較大。受2021年4月以來國家對二次購房客戶打擊力度加大的影響，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有意識地縮小了年度開發(fā)體量，我們初步預(yù)計，2021年北海市房地產(chǎn)開工面積較之上年會有一定程度的回落?！醣焙Ｊ蟹康禺a(chǎn)市場竣工房地產(chǎn)工程數(shù)量分析2004年至2021年北海市房地產(chǎn)市場新竣工房地產(chǎn)工程數(shù)量分析〔個〕2004年：312005年：622006年：542007年：622021年：982021年：109分析：2004年至2021年，北海市房地產(chǎn)竣工工程呈逐年增加的態(tài)勢，竣工房地產(chǎn)數(shù)量由31個/年增長至109個/年。受2021年4月以來國家對二次購房客戶打擊力度加大的影響，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有意識地延緩了工程進度，我們初步預(yù)計，2021年北海市竣工房地產(chǎn)工程較之上年會有一定程度的回落?！醣焙Ｊ蟹康禺a(chǎn)市場竣工房地產(chǎn)面積數(shù)據(jù)分析2004年至2021年北海市房地產(chǎn)市場新竣工面積數(shù)據(jù)分析〔萬平方米〕2004年：21.772005年：28.782006年：55.142007年：51.572021年：88.192021年102.25分析：2004年至2021年，北海市房地產(chǎn)市場竣工面積逐年增加態(tài)勢，新竣工面積由21.77/年增長至102.25/年。受2021年4月以來國家對二次購房客戶打擊力度加大的影響，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有意識地延緩了工程進度，我們初步預(yù)計，2021年北海市房地產(chǎn)市場新竣工面積較之上年會有一定程度的回落?！醣焙Ｊ蟹康禺a(chǎn)市場土地交易數(shù)量數(shù)據(jù)分析2004年至2021年北海市房地產(chǎn)市場土地交易數(shù)量分析〔宗〕2004年：422005年：722006年：772007年：932021年：1562021年：165分析：從土地交易的宗數(shù)上看，2004年至2021年期間，北海市房地產(chǎn)市場土地交易宗數(shù)由42宗/年增加至165宗/年，土地交易宗數(shù)增長幅度較大。受2021年4月以來國家對二次購房客戶打擊力度加大的影響，我們初步預(yù)計，2021年全年北海市房地產(chǎn)市場土地交易宗數(shù)會有一定程度的回落?！醣焙Ｊ蟹康禺a(chǎn)市場土地交易面積數(shù)據(jù)分析2004年至2021年北海市房地產(chǎn)市場土地交易面積分析〔畝〕2004年：1169.982005年：1855.952006年：1718.362007年：1907.082021年：3758.792021年：4392.79分析：從土地交易的面積上看，2004年至2021年期間，北海市房地產(chǎn)市場土地交易面積由1169.98畝/年增加至4392.79畝/年，土地交易面積增長幅度較大。受2021年4月以來國家對二次購房客戶打擊力度加大的影響，我們初步預(yù)計，2021年全年北海市房地產(chǎn)市場土地交易面積會有一定程度的回落?！醣焙Ｊ蟹康禺a(chǎn)市場價格情況調(diào)查分析從北海市房地產(chǎn)市場的價格情況看，北海房地產(chǎn)市場價格可以用大起大落而后大起之勢來形容其價格變化的過程，具體分析，其價格情況主要經(jīng)歷了以下過程：2007年10月份，新建商品住宅價格已由2000年的700-1000元/㎡上漲到3000元/㎡左右，年均漲幅穩(wěn)定在極高。進入2007年10月份后北海房地產(chǎn)市場交易量驟減，交易量不景氣的狀況延續(xù)到2021年２月中旬以前。從2021年２月下旬起國務(wù)院批準實施?廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)開展規(guī)劃?，北海市房地產(chǎn)市場突然復蘇，出現(xiàn)了令人驚愕的井噴現(xiàn)象，交易量和房價雙雙快速上升，良好開展規(guī)律態(tài)勢一直延續(xù)到2021年的5月份。2021年6月份北海市商品住宅銷售量出現(xiàn)大幅下滑的現(xiàn)象，成交量僅為380套，成交面積僅為5.4萬平方米。經(jīng)過分析認為原因有兩個方面：一方面受國際金融危機及國家穩(wěn)定房地產(chǎn)市場新政策出臺的影響，購房者觀望意識漸濃，引起當月銷售成交量的減縮。另一方面，在連續(xù)3、4、5三個月的穩(wěn)定銷量后，市場供需雙方均有明顯消化。2021年7月份北海市商品房成交登記總套數(shù)為800套，面積11.32萬平方，成交面積較之上月增長了2.1倍。經(jīng)分析認為原因有兩個方面：一是北部灣經(jīng)濟區(qū)成立之后的3、4、5月份，北海房地產(chǎn)市場銷售一片火爆，大量認購在這三個月發(fā)生。一些內(nèi)部認購的樓盤尚未到達銷售條件，客戶只是交了定金。而7月份各樓盤拿到預(yù)售證后立即催促客戶換簽合同，造成2021年7月份成交量和簽約量大幅上升；二是2021年7月開盤銷售的幾個樓盤定價比擬謹慎，以略低價格入市，贏得了不少客戶的青睞。2021年8月份北海市商品房交易全線縮水，商品住宅交易485套，比上月減少315套，成交面積6.48萬平方米，較上月減少4.84萬平方米，二手房交易、房屋抵押貸款數(shù)量也分別比上月減少42套、226套。交易量的大幅下滑的原因有兩個方面：一方面全國房地產(chǎn)市場開展趨緩的形勢下，北海頗受影響。另一方面開發(fā)商延緩了商品房上市的時間，導致交易量減少。2021年9月份及10月份北海房地產(chǎn)市場也掀起一個小小的高潮。9月份及10月份是房地產(chǎn)地產(chǎn)市場傳統(tǒng)的銷售旺季，眾多樓盤紛紛扎堆開盤、加推、開展形式多樣的促銷活動及公關(guān)活動，但金九銀十似乎并沒有為北海房地產(chǎn)市場銷售帶來明顯起色，在各樓盤推出的購房優(yōu)惠政策誘惑下，雖促成局部原持幣待購的客戶實現(xiàn)購置，銷售量也較8月份有所增加，但與上半年的3、4、5月份相比仍有較大差距。2021年11月份及12月份北海房地產(chǎn)市場依然不景氣。云南路的樓盤在迎元旦下調(diào)了140元/平方米，實際銷售時再給予9.5折扣的優(yōu)惠。北海市區(qū)東部另一個樓盤，迎元旦降價高達800元/平方米，但成交量依然寥寥無幾。如同全國房地產(chǎn)市場，此時唯有依靠高額的讓利才能贏得小局部潛在意向客戶的青睞2021年1—6月北海房地產(chǎn)市場迎來了小陽春。在北海市房地產(chǎn)信息交易中心進行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的面積有近90萬平方米、簽約登記面積近70萬平方米、新建商品房備案登記面積有近60萬平方米。據(jù)我公司調(diào)查人員了解，北海市政府擴大了普通住房的范圍，這意味著目前越來越多的購房者都能享受到購置普通住房1.5%的契稅稅率，而不是高檔住房的3%。北海市2021年春節(jié)過后的商品房市場交易量大幅度增加，整體銷售價格小幅度增長，種種跡象說明北海房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)回暖的跡象。2021年6月至12月，北海房地產(chǎn)市場的成交量穩(wěn)中有升。北海市每天成交量約為60套至100套，買主不少是前來北海市旅游、探親及投資的異地客戶。據(jù)北海市房產(chǎn)交易中心提供信息顯示，2021年6月至2021年2月，北海市新建商品房的成交均價為4500至5300元/㎡之間。2021年1至3月，北海市房屋銷售價格同比分別增長9.7%、11.9%、11.5%，其價格環(huán)比分別增長1.4%、1.6%、1.4%。從數(shù)據(jù)上看，2021年1至3月北海樓市的整體運行較為平穩(wěn)。2021年1月至2021年3月，北海市新建商品房的成交均價為4600至5400元/㎡之間。2021年4至5月，受國家宏觀調(diào)控政策影響，北海市的潛在購房客戶觀望情緒漸濃，房價開始出現(xiàn)松勁，其環(huán)比增長分別為1.1%和1.2%，較2021年1至3月份1.4%以上的環(huán)比漲幅有所瘦身。2021年4月至2021年5月，北海市新建商品房的成交均價為4650至5500元/㎡之間。北海市持續(xù)走高的樓價在2021年6月開始出現(xiàn)一定程度的曲折，據(jù)國家統(tǒng)計局公布的2021年6月70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，北海市6月房屋銷售價格同比增長11.9%，但環(huán)比下降0.4%。2021年6月，北海市新建商品房的成交均價為4630至5450元/㎡之間。□北海市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀描述分析總體形勢分析：在售工程約150多個；在售規(guī)模約550.46萬平方米；有效供給量約220.29萬平方米；一手房整體均價約5350元/平方米，近段時間以來價格拉升幅度較大，隨時可能出現(xiàn)技術(shù)性調(diào)整；市場上的主力戶型以70至90平方米的兩房、89至100平方米的小三房、105至143平方米的大三房為主；本地客戶與外地客戶比約為3：7；中低價位的住宅工程本地自住客戶約占50%，海景房及高檔盤外地客戶約占80%。工程區(qū)域劃分情況：將北海市劃分3大區(qū)域，其范圍界定如下：其一為老城區(qū)，以湖南路以西、鐵路線以北為主，區(qū)域開展及配套最為成熟完善；其二為東部區(qū)，以湖南路以東、鐵路線以北為主，區(qū)域環(huán)境優(yōu)良，升值潛力巨大；其三為南部區(qū)，以鐵路線以南為主，區(qū)域開展及配套逐漸成熟完善。工程分布特征分析：北海在售工程主要分布于根底設(shè)施完備、生活配套完善的城市交通及生活主要干道兩側(cè)，區(qū)域分布特征較為明顯，老城區(qū)的房地產(chǎn)工程主要分布在北部灣廣場周邊、北海大道兩側(cè)以及北京路兩側(cè)；東部區(qū)的房地產(chǎn)工程主要分布于上海路兩側(cè)；南部區(qū)房地產(chǎn)工程主要分布于銀灘，四川南路、廣東南路兩側(cè)?！醅F(xiàn)階段北海市房地產(chǎn)市場供給量分析工程老城區(qū)東部區(qū)南部區(qū)合計在售規(guī)模〔萬㎡〕208.17161.80170.49550.46有效供給量〔萬㎡〕93.8975.6480.76250.29分析：現(xiàn)階段北海市老城區(qū)房地產(chǎn)工程以根底設(shè)施完備、生活配套較好，充當當前北海房地產(chǎn)市場供給的主角，南部區(qū)房地產(chǎn)工程的在售比例和有效供給比例比東部區(qū)略高，東部區(qū)屬于新開發(fā)區(qū)域，房地產(chǎn)工程的在售比例和有效供給比例相對較小。□現(xiàn)階段北海市房地產(chǎn)市場價格特征分析現(xiàn)階段北海市房地產(chǎn)市場價格特征分析工程老城區(qū)東部區(qū)南部區(qū)價格特征5800元/㎡5100元/㎡5250元/㎡分析：現(xiàn)階段北海市老城區(qū)普通住宅兌現(xiàn)的銷售價格為5600至6000元/㎡，東部區(qū)普通住宅兌現(xiàn)的銷售價格為5000—5200元/㎡，南部區(qū)普通住宅兌現(xiàn)的銷售價格為5100-5500元/㎡。整體而言：對北海市在售工程進行加權(quán)平均計算可以看到，北海市住宅整體均價為5350元/㎡。其中，老城區(qū)均價為5800元/㎡，東部區(qū)為5100元/㎡，南部區(qū)為5250元/㎡。□北海市房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)查導論北海市房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)查導論：自2004年至2021年，北海市房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈逐年成倍增長的態(tài)勢，2021年4月以來，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有意識地延緩了開發(fā)步驟，我們初步預(yù)計，2021年全年北海市房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍會有小幅度增長，但同比增幅會有一定程度的回落。2004年至2021年，北海市房地產(chǎn)市場開工工程個數(shù)由31個/年增加到129個/年，年均開工工程數(shù)量較大，年均增長比例較高，盡管2021年4月以來國家對二次購房客戶的打擊力度有所加大，但是北海市市政府對庫存的土地時間要求較為嚴格，基于此，我們初預(yù)計，2021年北海市房地產(chǎn)市場的開工樓盤數(shù)量較之上年仍然有一定程度的提升。2004年至2021年，北海市房地產(chǎn)市場開工面積波浪式增加態(tài)勢，開工面積由89.48萬㎡/年增加到217.68萬㎡/年，年均開工面積較大，受2021年4月以來國家對二次購房客戶打擊力度加大的影響，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有意識地縮小了年度開發(fā)體量，我們初步預(yù)計，2021年北海市房地產(chǎn)開工面積較之上年會有一定程度的回落。2004年至2021年，北海市房地產(chǎn)竣工工程呈逐年增加的態(tài)勢，竣工房地產(chǎn)數(shù)量由31個/年增長至109個/年，受2021年4月以來國家對二次購房客戶打擊力度加大的影響，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有意識地延緩了工程進度，我們初步預(yù)計，2021年北海市竣工房地產(chǎn)工程較之上年會有一定程度的回落。2004年至2021年，北海市房地產(chǎn)市場竣工面積逐年增加態(tài)勢，新竣工面積由21.77/年增長至102.25/年，受2021年4月以來國家對二次購房客戶打擊力度加大的影響，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有意識地延緩了工程進度，我們初步預(yù)計，2021年北海市房地產(chǎn)市場新竣工面積較之上年會有一定程度的回落。從土地交易的宗數(shù)上看，2004年至2021年期間，北海市房地產(chǎn)市場土地交易宗數(shù)由42宗/年增加至165宗/年，土地交易宗數(shù)增長幅度較大，受2021年4月以來國家對二次購房客戶打擊力度加大的影響，我們初步預(yù)計，2021年全年北海市房地產(chǎn)市場土地交易宗數(shù)會有一定程度的回落。從土地交易的面積上看，2004年至2021年期間，北海市房地產(chǎn)市場土地交易面積由1169.98畝/年增加至4392.79畝/年，土地交易面積增長幅度較大，受2021年4月以來國家對二次購房客戶打擊力度加大的影響，我們初步預(yù)計，2021年全年北海市房地產(chǎn)市場土地交易面積會有一定程度的回落。2021年1至3月，北海市房屋銷售價格同比分別增長9.7%、11.9%、11.5%，其價格環(huán)比分別增長1.4%、1.6%、1.4%。從數(shù)據(jù)上看，2021年1至3月北海樓市的整體運行較為平穩(wěn)。2021年4至5月，受國家宏觀調(diào)控政策影響，北海市的潛在購房客戶觀望情緒漸濃，房價開始出現(xiàn)松勁，其環(huán)比增長分別為1.1%和1.2%，較2021年1至3月份1.4%以上的環(huán)比漲幅有所瘦身。北海市持續(xù)走高的樓價在2021年6月開始出現(xiàn)一定程度的曲折，據(jù)國家統(tǒng)計局公布的2021年6月70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，北海市6月房屋銷售價格同比增長11.9%，但環(huán)比下降0.4%。北海市目前在售工程約150多個，在售規(guī)模約550.46萬平方米，有效供給量約220.29萬平方米，一手房整體均價約5350元/平方米，市場上的主力戶型以70至90平方米的兩房、89至100平方米的小三房、105至143平方米的大三房為主，本地客戶與外地客戶比約為3：7，中低價位的住宅工程本地自住客戶約占50%，海景房及高檔盤外地客戶約占80%。北海市在售工程區(qū)域分布特征較為明顯，老城區(qū)的房地產(chǎn)工程主要分布在北部灣廣場周邊、北海大道兩側(cè)及北京路兩側(cè)，東部區(qū)的房地產(chǎn)工程主要分布于上海路兩側(cè)，南部區(qū)房地產(chǎn)工程主要分布于銀灘、四川南路、廣東南路兩側(cè)。第三篇～三維視角視北海市房地產(chǎn)市場前景□從北海市人均GDP視角分析房地產(chǎn)前景從北海市人均GDP視角分析房地產(chǎn)前景〔單位：美元〕2021年全國人均GDP：32662021年廣西人均GDP：21372021年北部灣人均GDP：2595預(yù)計2021年全國人均GDP：8000預(yù)計2021年廣西人均GDP：8000預(yù)計2021年北部灣人均GDP：11000分析：2021年廣西人均GDP為2137美元，2021年廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)的人均GDP為2595美元，按?廣西壯族自治區(qū)開展規(guī)劃?要求，2021年廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)的人均GDP應(yīng)到達11000美元，北海市作為廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)的核心，目前各項經(jīng)濟開展指標在廣西廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)中名列前茅，保守預(yù)計2021年北海市人均GDP將到達12000美元，這將給北海市房地產(chǎn)行業(yè)的開展帶來巨大的契機?！鯊谋焙Ｊ薪?jīng)濟總量視角分析房地產(chǎn)前景從北海市經(jīng)濟總量視角分析房地產(chǎn)前景〔單位：億元〕2021年廣西經(jīng)濟總量：71702021北部灣經(jīng)濟總量：20212021年浙江省經(jīng)濟總量：21500預(yù)計2021廣西經(jīng)濟總量：22500預(yù)計2021年北部灣經(jīng)濟總量：10125預(yù)計2021年浙江省經(jīng)濟總量：54000分析：2021年全廣西的經(jīng)濟總量為7170億元，2021年廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)的經(jīng)濟總量為2021億元，按?廣西壯族自治區(qū)開展規(guī)劃?要求，2021年廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)的經(jīng)濟總量應(yīng)到達10125億元，北海市作為廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)的核心，目前各項經(jīng)濟開展指標在廣西廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)中名列前茅，保守預(yù)計2021年北海市的經(jīng)濟總量將到達4000億元，這將給北海市房地產(chǎn)行業(yè)的開展帶來巨大的契機?！鯊谋焙Ｊ腥丝谝?guī)劃視角分析房地產(chǎn)前景從北海市人口規(guī)劃視角分析房地產(chǎn)前景〔單位：萬人〕2021年北部灣人口總量：1250萬人2021北部灣城市人口總量：480萬人2021年北部灣城市化水平：33%分析：在?廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)的開展規(guī)劃?中明確提出，到2021年廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)的人口總量應(yīng)該到達1900萬人，城市人口總量應(yīng)該到達1140萬人，城市化水平應(yīng)該到達60%。本工程所在的北海市地處廣西北部經(jīng)濟區(qū)的核心，工程所在區(qū)域人口總量及城市化水平的快速增長，將給房地產(chǎn)行業(yè)的開展帶來巨大的契機?！鯊谋焙Ｊ挟a(chǎn)業(yè)規(guī)模分析房地產(chǎn)前景從北海市產(chǎn)業(yè)規(guī)模視角分析房地產(chǎn)前景〔單位：億元〕2021年中國房地產(chǎn)銷售額：40000億元2021年北部灣房地產(chǎn)銷售額：400億元銷售額與GDP總量的比率：約11%銷售額與GDP總量的比率：約15%分析：按照廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)商品房銷售額與GDP的比率約為15%計算，到2021年廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)的GDP總量約為9000億元計算，那么屆時廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)的年度商品房銷售額約為1350億元。由此可見，2021年至2021年的規(guī)劃期內(nèi)，廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)蘊含銷售額總量超過一萬億的房地產(chǎn)市場空間?！醣焙Ｊ蟹康禺a(chǎn)市場走勢分析導論北海市房地產(chǎn)市場走勢分析導論：009年廣西人均GDP為2137美元，2021年廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)的人均GDP為2595美元，按?廣西壯族自治區(qū)開展規(guī)劃?要求，2021年廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)的人均GDP應(yīng)到達11000美元，北海市作為廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)的核心，目前各項經(jīng)濟開展指標在廣西廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)中名列前茅，保守預(yù)計2021年北海市人均GDP將到達12000美元，這將給北海市房地產(chǎn)行業(yè)的開展帶來巨大的契機。2021年全廣西的經(jīng)濟總量為7170億元，2021年廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)的經(jīng)濟總量為2021億元，按?廣西壯族自治區(qū)開展規(guī)劃?要求，2021年廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)的經(jīng)濟總量應(yīng)到達10125億元，北海市作為廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)的核心，目前各項經(jīng)濟開展指標在廣西廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)中名列前茅，保守預(yù)計2021年北海市的經(jīng)濟總量將到達4000億元，這將給北海市房地產(chǎn)行業(yè)的開展帶來巨大的契機。在?廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)的開展規(guī)劃?中明確提出，到2021年廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)的人口總量應(yīng)該到達1900萬人，城市人口總量應(yīng)該到達1140萬人，城市化水平應(yīng)該到達60%，本工程所在的北海市地處廣西北部經(jīng)濟區(qū)的核心，工程所在區(qū)域人口總量及城市化水平的快速增長，將給房地產(chǎn)行業(yè)的開展帶來巨大的契機。按照廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)商品房銷售額與GDP的比率約為15%計算，到2021年廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)的GDP總量約為9000億元計算，那么屆時廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)的年度商品房銷售額約為1350億元。由此可見，2021年至2021年的規(guī)劃期內(nèi)，廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)蘊含銷售額總量超過一萬億的房地產(chǎn)市場空間。2021年，北海市房價上漲的速度和幅度都是令人驚訝的。造成房價快速上漲的原因有很多，如剛性需求、投資性置業(yè)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、通脹因素、開發(fā)商人為因素等。雖然2021年國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控力度有所加大，但我公司認為，2021年北海市房價的總體走勢仍然會保持小步上行的態(tài)勢。之所以這么判斷，原因主要來自三個方面：第一方面是由于北海市經(jīng)濟走勢及投資環(huán)境良好；第二方面是由于2021年土地價格不斷上漲，地王屢創(chuàng)新高，在本錢因素作用下，未來北海的房地產(chǎn)價格必然會出現(xiàn)上漲；第三方面是北海市房地產(chǎn)市場正處于發(fā)育時期，堪稱房價最低的中國沿海城市，將北海的房價放到“時〞與“空〞的坐標中，放到“不動〞與“動〞的視角里，本質(zhì)上，北海市還處于種麥子的時期，距離泡沫還很遠。第四篇～北海市住宅戶型開展趨勢分析□北海市住宅戶型開展歷史1999年至2004年，北海市房地產(chǎn)市場化在低谷中開始再次起步，當時的房價并不高，福利分房制度逐漸退出歷史舞臺，房地產(chǎn)業(yè)因此而進入一個新的社會經(jīng)濟時代。由于社會經(jīng)濟的快速開展，市民的收入大幅度提高，其購置力和購置欲望也隨之增強。對于無論是有、無福利分房的人來講，改善現(xiàn)有的居住環(huán)境已成為廣闊人們的目標，而商品房那么成了他們所追求的對象。由于當時的房價較低，在自身經(jīng)濟條件許可的情況下，大戶型受到廣闊消費者的青睞。進入2007年之后，北海市房地產(chǎn)行業(yè)也開始進入飛速開展階段，在房價也隨之快速上漲的同時市民的購置力那么漸漸被削弱了。在市民抱怨房價上漲過快聲聲震耳的時候，2021年及2021年，國家針對房地產(chǎn)行業(yè)分別出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策，不斷深化戶型構(gòu)造，并提出重點開展中小套型普通商品住房，從此，以開展中小戶型為的住房市場時代開始降臨。□2房+小書房將成為住宅市場的主流未來的住房將以100㎡以下面積區(qū)間為主的市場，其市場競爭力也隨之加大，而在有限的面積區(qū)間內(nèi)，戶型的設(shè)計和多種功能的需求成為開發(fā)商應(yīng)該深思的方向。從北海市今年上半年新開發(fā)建設(shè)工程來看，100㎡以下的設(shè)計2房+小書房成為2021年住宅市場的主流，而購置該戶型的消費者均既能滿足自住型客戶的需求，又符合投資型客戶的投資習慣，諸多利好的因素讓2房+小書房戶型住宅受到廣闊購房者的熱烈追捧。□城區(qū)內(nèi)的大戶型住宅將逐漸背離市場根據(jù)近兩年的觀察，北海市物價水平一直呈現(xiàn)出快速上升的態(tài)勢，廣闊購房者工資收入遠不及房價的增長速度。在保證生活質(zhì)量的根底上，人們要想在城區(qū)購置到住房，就必須改變原有的購房目標，將購置大戶型的方案轉(zhuǎn)向中小戶型。另外，對于投資者而言，要在商業(yè)中心區(qū)域購置大戶型，所消耗的本錢相當大，因此也將目光投放于小戶型市場。在中小戶型需求不斷上升的市場行情下，我們認為中南公司在中南明珠工程的戶型設(shè)計上大體上做到了夠順應(yīng)民意，能夠較好的迎合潛在意向消費客戶的需求。第五篇～北海市居民市場調(diào)查問卷調(diào)查及分析□序言為了更好地做好中南公司中南明珠工程的營銷籌劃工作，我公司于2021年8月5日至8月10日組織市場調(diào)查人員前往北海市進行了詳盡的問卷調(diào)查。此次問卷調(diào)查以潛在客戶對商品房的需求程度、潛在客戶對商品房的價格承受能力、潛在客戶對中南明珠工程認可程度等等為目的，以調(diào)查的結(jié)果為依據(jù)，將為本工程的全程運行提供了極其有利的指導。□戶籍調(diào)查及比例北海市：31北海市周邊：13外地：107其他：2917.22%7.22%59.44%16.11%分析：從接受市場調(diào)查的戶籍比例可以看出，在北海這一極具升值潛力的海濱城市中，大局部購房客戶均來自外地，外地購房客戶的比例接近70%，外地客戶以哈爾濱、陜西、福建、浙江、廣東及廣西的其他城市的人群為主。□職業(yè)調(diào)查及比例外來投資客戶：60人外來度假客戶：38人本地企業(yè)主：27人本地事業(yè)單位：25人本地公務(wù)員：19人其他：11人33.33%21.11%15.00%13.89%10.56%6.11%分析：從市調(diào)者的職業(yè)比例看，外地投資客戶、外地度假客戶、本地私營企業(yè)主、本地政府公務(wù)員、本地企事業(yè)單位人員是購置商品房的重點客戶。因此，本工程的目標客戶群將在以上幾種職業(yè)的人群中產(chǎn)生?！鯘撛诳蛯蛹彝ピ率杖霠顩r調(diào)查及比例6.67%20.00%46.67%13.33%6.67%6.67%分析：在家庭月收入的調(diào)查中可以看出，絕大局部潛在目標客戶群體的家庭月收入在5000至10000元之間。家庭月收入在10000元以上的有外地投資客戶、外地度假客戶、本地私營企業(yè)主、本地政府高官等。□潛在客層購房目的調(diào)查及比例投資：85人居?。?6人休閑度假：28人辦公：6人先買以后