插入原稿第106頁(yè)二維碼掃描第三章消費(fèi)規(guī)劃（一）選擇題1.組成消費(fèi)購(gòu)買決策的整個(gè)過(guò)程包括（）A.購(gòu)物前的準(zhǔn)備B.評(píng)價(jià)購(gòu)物方案C.選購(gòu)商品D.購(gòu)買后的活動(dòng)ABCD2.消費(fèi)者形成了購(gòu)買某種商品的動(dòng)機(jī)后，會(huì)增加對(duì)有關(guān)廣告、談話等的注意來(lái)搜集信息，一般來(lái)說(shuō)，獲得信息的來(lái)源有（）A.經(jīng)驗(yàn)來(lái)源B.商業(yè)性來(lái)源C.公眾來(lái)源D.個(gè)人來(lái)源ABCD3.消費(fèi)者所要收集的信息包括的內(nèi)容有（）A.恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估標(biāo)準(zhǔn)B.已經(jīng)存在的各種解決問(wèn)題的方法C.各種解決問(wèn)題的方法所具備的特征D.所購(gòu)商品的新舊程度ABC4.消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)是消費(fèi)者購(gòu)買商品的目的，包括（）等。A.生存動(dòng)機(jī)B.享受動(dòng)機(jī)C.發(fā)展動(dòng)機(jī)D.惠顧動(dòng)機(jī)ABCD5．理財(cái)規(guī)劃師通常會(huì)建議客戶盡可能采用住房公積金貸款買房以降低購(gòu)房成本，個(gè)人住房公積金貸款是指銀行根據(jù)公積金管理部門的委托，以(

)為資金來(lái)源，按規(guī)定要求向購(gòu)買普通住房的個(gè)人發(fā)放的貸款。A．儲(chǔ)蓄存款

B．央行存款C．公積金存款

D．派生存款C6．房地產(chǎn)投資的優(yōu)勢(shì)有(

)。A．

可觀的收益率

B．財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)C．

所得稅優(yōu)勢(shì)

D．對(duì)抗通貨膨脹ABCD7.房地產(chǎn)投資的劣勢(shì)有(

)。A．

缺乏流動(dòng)性

B．需要大筆首期投資C．

房地產(chǎn)周期與杠桿帶來(lái)的不利影響

D．高風(fēng)險(xiǎn)ABCD8.購(gòu)房規(guī)劃的基本步驟包括（）A．評(píng)估自家財(cái)產(chǎn)B．確定購(gòu)房的總價(jià)和單價(jià)C．購(gòu)房后家庭收支D．購(gòu)房的感受ABC9.影響房?jī)r(jià)最重要的兩個(gè)因素是（）A．區(qū)位B．大小C．新舊D．來(lái)源AB10.房屋的期初費(fèi)用包括（）A．裝修費(fèi)用B．搬家費(fèi)用C．契稅D．辦理住房抵押貸款時(shí)的律師費(fèi)CD11.住房抵押貸款的償還方式有（）A．償債基金B(yǎng)．滿期償還C．分期償還D．延期償還ABC12.目前，商業(yè)性住房貸款可選擇的貸款方式包括（）A．住房抵押貸款擔(dān)保B．權(quán)利質(zhì)押貸款擔(dān)保C．第三方保證貸款擔(dān)保D．無(wú)條件貸款A(yù)BC13．在比較購(gòu)房與租房時(shí)，理財(cái)規(guī)劃師可以通過(guò)年成本法進(jìn)行計(jì)算，幫助客戶在購(gòu)房與買房之間做出正確的決定，利用年成本法計(jì)算購(gòu)房成本時(shí)需要考慮的因素有(

)。ABCA．房租是否會(huì)每年調(diào)整

B．房?jī)r(jià)漲升潛力

C．利率的高低

D．政府領(lǐng)導(dǎo)人的變動(dòng)

E．開(kāi)發(fā)商未來(lái)的發(fā)展前景(二)計(jì)算題1.在北京市最繁華地段工作的李女士，看中一處房產(chǎn)。若是租的話，房租每年租金40萬(wàn)元。李女士打算要在該處住滿5年。購(gòu)的話總價(jià)700萬(wàn)元，假設(shè)5年后售房所得為1000萬(wàn)元。以存款利率6％為機(jī)會(huì)成本的計(jì)算依據(jù)。請(qǐng)運(yùn)用所學(xué)知識(shí)為李女士進(jìn)行租房或購(gòu)房決策。答：P＝年金40萬(wàn)元×標(biāo)準(zhǔn)年金現(xiàn)值系數(shù)（n＝5，i＝6％）＝40（P/A,6％,5）＝40×4.2124＝168.496（萬(wàn)元）租房的凈現(xiàn)金流現(xiàn)值為-168.496萬(wàn)元購(gòu)房?jī)衄F(xiàn)金流量現(xiàn)值應(yīng)該等于5年后售房?jī)羲玫默F(xiàn)值減去購(gòu)房現(xiàn)值，而5年后售房?jī)羲玫默F(xiàn)值：P＝5年后售房所得為1000萬(wàn)元×標(biāo)準(zhǔn)復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)（n＝5，i＝6％）＝1000萬(wàn)元×（P/F,6％,5）＝1000×0.74726＝747.26（萬(wàn)元）購(gòu)房?jī)衄F(xiàn)金流量現(xiàn)值＝5年后售房?jī)羲玫默F(xiàn)值－購(gòu)房現(xiàn)值＝747.26－700＝47.26（萬(wàn)元）購(gòu)房?jī)衄F(xiàn)金流現(xiàn)值為47.26萬(wàn)元購(gòu)房?jī)衄F(xiàn)金流量現(xiàn)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于租房的凈現(xiàn)金流現(xiàn)值，因此購(gòu)房比租房劃算。2.假設(shè)上題中的李女士采用商業(yè)性個(gè)人住房貸款，總額700萬(wàn)元，貸款期為8個(gè)月，年利率5.2％，則到期一次還本付息額是多少?答：利息額=700×5.2％×8/12=24.27（萬(wàn)元）(三)思考題1．如何進(jìn)行購(gòu)房／租房的決策?答：（1）年成本法：購(gòu)房者的使用成本是首付款的占用造成的機(jī)會(huì)成本，以及房屋貸款利息，而租房者的使用成本是房租。購(gòu)房（或租房）者在進(jìn)行決策時(shí)就會(huì)比較購(gòu)房和租房成本的大小，選擇成本小的方案。除此外還要慮以下因素：=1\*GB3①房租是否會(huì)每年調(diào)整；=2\*GB3②房?jī)r(jià)升值潛力；=3\*GB3③利率的高低。（2）凈現(xiàn)值法：凈現(xiàn)值法是考慮在一個(gè)固定的居住期間內(nèi)，將租房及購(gòu)房的現(xiàn)金流量還原為現(xiàn)值，比較兩者的現(xiàn)值，支付的凈現(xiàn)金流越小越好。凈現(xiàn)值法考慮居住年數(shù)，值得參考的決策標(biāo)準(zhǔn)是，如果不打算在同一個(gè)地方住3年以上，最好還是以租代購(gòu)。一個(gè)地方住越久，用凈現(xiàn)值法計(jì)算的購(gòu)房比租房劃算的機(jī)會(huì)越大。2．如何根據(jù)自己的承擔(dān)能力選擇大小適合、區(qū)位最適合的住宅?首先，為避免“買房增加生活負(fù)擔(dān)”這一風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房前，先對(duì)自家的財(cái)產(chǎn)做周密細(xì)致的評(píng)估，根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力找出相應(yīng)的地段和樓盤，要比找完房子再算價(jià)錢明智得多。其次，要根據(jù)自家財(cái)產(chǎn)和還款能力確定購(gòu)房的總價(jià)和單價(jià)。確定購(gòu)房的總價(jià)主要看購(gòu)房者可負(fù)擔(dān)的首付款以及可負(fù)擔(dān)的房貸總額的能力，確定購(gòu)房的單價(jià)主要看購(gòu)房者對(duì)房屋的區(qū)位、結(jié)構(gòu)等的選擇。最后，購(gòu)房后的家庭收支狀況，在計(jì)算家庭收入時(shí)應(yīng)側(cè)重固定可靠的來(lái)源，如工資、銀行存款利息、債券利息等；家庭支出包括每月的月供、物業(yè)管理費(fèi)、水電煤電話、正常生活開(kāi)支、娛樂(lè)教育費(fèi)用等。據(jù)專業(yè)理財(cái)人士測(cè)算，如果購(gòu)房還貸支出只占到家庭總收入的30%以下，應(yīng)該是安全的。需要看月還貸支出占家庭月總收入比例。大部分買房人都是貸款買房。如果家庭月收入5000元，每月的房款月供應(yīng)該不超出1500元。但如果收入預(yù)期增長(zhǎng)前景比較看好，也可以適當(dāng)提高比例。3．怎么才能知道自己能夠負(fù)擔(dān)得起的房屋總價(jià)款及相應(yīng)的首付款?答：（1）以儲(chǔ)蓄及繳息能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價(jià)1)可負(fù)擔(dān)的首付款＝目前年收入×收入中負(fù)擔(dān)首付和房貸的比率上限（或稱為儲(chǔ)蓄率上限）×年金終值系數(shù)（n＝離購(gòu)房年數(shù)，r＝投資報(bào)酬率或市場(chǎng)利率）＋目前凈資產(chǎn)×復(fù)利終值系數(shù)(n＝離購(gòu)房年數(shù)，r＝投資報(bào)酬率或市場(chǎng)利率）2)可負(fù)擔(dān)的房貸總額＝目前年收入×復(fù)利終值系數(shù)（n＝離購(gòu)房年數(shù)，r＝預(yù)計(jì)的收入成長(zhǎng)率）×收入中負(fù)擔(dān)首付和房貸的比率上限×年金現(xiàn)值系數(shù)（n＝貸款年限，i＝房貸利率）3)可負(fù)擔(dān)的房屋總價(jià)＝可負(fù)擔(dān)的首付款＋可負(fù)擔(dān)的房貸總額4．計(jì)算貸款余額的主要意義是什么?答：按貸款利率計(jì)算的分期償還款項(xiàng)的現(xiàn)值就是貸款額，這個(gè)貸款額也可以稱為時(shí)刻0的貸款余額，其實(shí)就是貸款的本金。如果借款人在某一個(gè)時(shí)點(diǎn)決定提前還款，不論是一次性提前償還所有的剩余本息，還是縮短原定的平均攤還期，增加每次攤還的金額，都需要計(jì)算這個(gè)時(shí)點(diǎn)上的貸款余額。因?yàn)?，這個(gè)貸款余額就是一次性提前償還所有的剩余本息的額度。另外，這個(gè)貸款余額也是今后計(jì)算增加了的平均攤還額的依據(jù)。如果在還款期利率發(fā)生變化，那么這個(gè)貸款余額也是計(jì)算今后新的平均攤還額的依據(jù)。5．什么是公積金貸款?如何在商業(yè)性購(gòu)房貸款和公積金購(gòu)房貸款之中進(jìn)行選擇?答：個(gè)人住房公積金貸款為政策性住房公積金發(fā)放的委托貸款，指繳存住房公積金的本市職工，在本市城鎮(zhèn)購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房時(shí)，以其所擁有的產(chǎn)權(quán)住房為抵押物，作為償還貸款的保證而向銀行申請(qǐng)的住房公積金貸款。與個(gè)人住房商業(yè)貸款相比，住房公積金貸款有以下幾個(gè)顯著的特點(diǎn)：（1）住房公積金貸款利率比商業(yè)銀行住房貸款利率低；（2）對(duì)貸款對(duì)象有特殊要求，即要求貸款人是當(dāng)?shù)毓e金系統(tǒng)公積金繳存人；（3）對(duì)貸款人年齡的限制不同不如商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款那么嚴(yán)格，沒(méi)有年齡上限的限值；（4）貸款額度大于商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款。后者最高可以貸到房屋總價(jià)的80％，而根據(jù)所購(gòu)住房性質(zhì)不同，住房公積金貸款可以貸到房屋總價(jià)的90％或95％；（5）對(duì)單筆貸款最高額度規(guī)定也有所不同。一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)銀行住房貸款對(duì)單筆貸款最高額度沒(méi)有規(guī)定，而公積金貸款目前最高只能夠貸40萬(wàn)元，信用等級(jí)為AA的最高不超