物業(yè)資產(chǎn)維修管理制度一、總則（一）目的為加強公司物業(yè)資產(chǎn)的維修管理，確保物業(yè)資產(chǎn)的正常使用功能，延長使用壽命，降低維修成本，特制定本制度。（二）適用范圍本制度適用于公司所管理的各類物業(yè)資產(chǎn)，包括但不限于房屋建筑、附屬設施設備、場地等。（三）基本原則1.預防為主原則通過日常巡檢、保養(yǎng)等措施，及時發(fā)現(xiàn)和消除物業(yè)資產(chǎn)的潛在問題，預防故障和損壞的發(fā)生。2.安全第一原則維修工作必須嚴格遵守安全操作規(guī)程，確保維修人員和使用人員的人身安全以及物業(yè)資產(chǎn)的安全。3.質(zhì)量至上原則維修工作應保證質(zhì)量，選用合格的維修材料和配件，嚴格按照維修標準和規(guī)范進行施工，確保維修后的物業(yè)資產(chǎn)達到規(guī)定的性能和質(zhì)量要求。4.成本控制原則在保證維修質(zhì)量的前提下，合理控制維修成本，優(yōu)化維修方案，提高維修資金的使用效益。二、維修管理職責（一）維修管理部門職責1.負責制定物業(yè)資產(chǎn)維修管理制度、年度維修計劃和預算，并組織實施。2.組織對物業(yè)資產(chǎn)進行日常巡檢，及時發(fā)現(xiàn)和記錄各類問題，分析原因，提出維修建議。3.負責維修項目的立項、審批、招標（如有）、施工管理、質(zhì)量驗收等工作。4.建立物業(yè)資產(chǎn)維修檔案，記錄維修歷史、更換部件等信息。5.協(xié)調(diào)與其他部門及外部相關單位的關系，保障維修工作的順利進行。（二）使用部門職責1.負責本部門所使用物業(yè)資產(chǎn)的日常使用管理，發(fā)現(xiàn)問題及時向維修管理部門報告。2.配合維修管理部門進行維修項目的現(xiàn)場勘查、施工協(xié)調(diào)等工作。3.對維修后的物業(yè)資產(chǎn)進行驗收，并反饋使用情況。（三）財務部門職責1.負責審核維修預算，監(jiān)督維修資金的使用。2.按照規(guī)定辦理維修費用的報銷和支付手續(xù)。（四）維修人員職責1.遵守公司的各項規(guī)章制度，嚴格按照安全操作規(guī)程和維修標準進行維修工作。2.按時完成維修任務，保證維修質(zhì)量，及時清理維修現(xiàn)場。3.做好維修記錄，如實報告維修中發(fā)現(xiàn)的問題及處理情況。4.負責維修工具和設備的保管、維護，確保其正常使用。三、維修計劃管理（一）年度維修計劃1.每年[具體時間]前，維修管理部門應組織各使用部門對物業(yè)資產(chǎn)進行全面清查，結合日常巡檢情況和上一年度維修情況，編制下一年度維修計劃。2.年度維修計劃應包括維修項目名稱、內(nèi)容、預算金額、維修時間、責任人等信息。3.維修管理部門將年度維修計劃提交公司領導審批后實施。（二）月度維修計劃1.每月末，維修管理部門根據(jù)年度維修計劃和當月實際情況，編制次月維修計劃。2.月度維修計劃應明確維修項目的優(yōu)先級，優(yōu)先安排影響物業(yè)資產(chǎn)正常使用和安全的緊急維修項目。3.維修管理部門將月度維修計劃下達給維修人員，并通知相關使用部門做好配合準備。（三）維修計劃的調(diào)整1.在維修計劃執(zhí)行過程中，如遇特殊情況需要調(diào)整維修計劃，維修管理部門應及時填寫《維修計劃調(diào)整申請表》，說明調(diào)整原因、調(diào)整內(nèi)容及預計影響等，報公司領導審批。2.經(jīng)批準后的維修計劃調(diào)整申請，維修管理部門應及時通知相關部門和人員，并對調(diào)整后的維修計劃進行跟蹤和監(jiān)督。四、維修項目管理（一）維修項目立項1.對于日常巡檢、使用部門反饋或其他渠道發(fā)現(xiàn)的物業(yè)資產(chǎn)問題，維修人員應及時填寫《維修項目立項申請表》，詳細描述問題情況、初步維修建議等。2.《維修項目立項申請表》經(jīng)維修管理部門負責人審核后，報公司領導審批立項。（二）維修項目預算編制1.維修管理部門根據(jù)立項的維修項目，組織相關人員進行現(xiàn)場勘查，評估維修工作量和所需材料、配件等，編制維修項目預算。2.維修項目預算應包括直接費用（如材料、人工、設備租賃等）和間接費用（如管理費、稅費等），確保預算準確合理。3.維修項目預算經(jīng)財務部門審核后，報公司領導審批。（三）維修項目實施1.維修項目預算批準后，維修管理部門負責組織實施維修項目。對于金額較大或技術復雜的維修項目，應按照公司相關規(guī)定進行招標或邀請專業(yè)施工單位進行施工。2.維修管理部門應與中標單位或施工單位簽訂維修合同，明確雙方的權利和義務，包括維修內(nèi)容、質(zhì)量標準、工期、付款方式等。3.維修人員應按照維修合同和施工規(guī)范要求進行施工，嚴格控制施工質(zhì)量和進度。在施工過程中，如發(fā)現(xiàn)實際情況與預算或合同約定不符，應及時報告維修管理部門，經(jīng)批準后進行調(diào)整。4.維修管理部門應安排專人對維修項目進行現(xiàn)場監(jiān)督，確保施工安全和質(zhì)量，協(xié)調(diào)解決施工過程中出現(xiàn)的問題。（四）維修項目驗收1.維修項目完工后，施工單位應向維修管理部門提交《維修項目竣工驗收申請表》，并提供相關竣工資料。2.維修管理部門組織使用部門、財務部門等相關人員對維修項目進行驗收。驗收內(nèi)容包括維修質(zhì)量、維修范圍、維修費用等是否符合合同要求。3.驗收合格的維修項目，由驗收人員在《維修項目竣工驗收報告》上簽字確認；驗收不合格的，維修管理部門應責令施工單位限期整改，直至驗收合格。五、維修費用管理（一）維修費用預算維修管理部門應根據(jù)年度維修計劃和維修項目預算，編制維修費用年度預算，經(jīng)財務部門審核后，報公司領導審批。維修費用預算應明確各項維修項目的費用明細，確保預算的準確性和合理性。（二）維修費用報銷1.維修項目完工并驗收合格后，施工單位應按照合同約定提交維修費用結算申請，附上相關發(fā)票、驗收報告等資料。2.維修管理部門對施工單位提交的費用結算申請進行審核，核實維修項目內(nèi)容、工程量、費用等是否與合同一致，審核無誤后報財務部門。3.財務部門按照公司財務制度對維修費用報銷進行審核，審核通過后辦理報銷手續(xù)。對于超預算的維修項目，必須經(jīng)公司領導特別批準后方可報銷。（三）維修費用核算與分析1.財務部門應建立維修費用臺賬，對維修費用進行明細核算，定期統(tǒng)計分析維修費用的支出情況。2.維修管理部門應配合財務部門對維修費用進行分析，總結維修成本控制經(jīng)驗，提出改進措施，不斷優(yōu)化維修費用管理。六、維修檔案管理（一）檔案建立維修管理部門應建立物業(yè)資產(chǎn)維修檔案，對每個維修項目進行詳細記錄。維修檔案應包括維修項目立項申請表、維修項目預算、維修合同、施工圖紙、施工記錄、材料清單、竣工驗收報告、費用報銷憑證等資料。（二）檔案保管維修檔案應指定專人負責保管，確保檔案的完整性和安全性。檔案應分類存放，便于查閱和管理。（三）檔案查閱因工作需要查閱維修檔案的，應填寫《維修檔案查閱申請表》，經(jīng)維修管理部門負責人批準后，方可查閱。查閱人員應愛護檔案，不得擅自涂改、復印、轉(zhuǎn)借檔案資料。七、監(jiān)督與考核（一）監(jiān)督檢查1.公司定期對物業(yè)資產(chǎn)維修管理工作進行監(jiān)督檢查，檢查內(nèi)容包括維修計劃執(zhí)行情況、維修質(zhì)量、維修費用控制、維修檔案管理等。2.監(jiān)督檢查可采取現(xiàn)場檢查、查閱資料、聽取匯報等方式進行。對于檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應及時下達整改通知書，責令相關部門限期整改。（二）考核評價1.建立物業(yè)資產(chǎn)維修管理工作考核評價機制，對維修管理部門、使用部門及維修人員的工作進行考核評價。2.考核評價指標包括維修計劃完成率、維修質(zhì)量合格率、維修費用控制情況、客戶滿意度等。考核結果與部門和個人的績效掛鉤。（三）獎懲措施1.對于在物業(yè)資產(chǎn)維