物業(yè)設施設備管理制度一、總則（一）目的為加強公司物業(yè)設施設備的管理，確保設施設備的正常運行，為業(yè)主提供安全、舒適、便捷的居住和工作環(huán)境，特制定本制度。（二）適用范圍本制度適用于公司管理的所有物業(yè)項目的設施設備管理，包括但不限于房屋建筑、共用設施設備、附屬配套設施等。（三）管理原則1.預防性維護原則：通過定期巡檢、保養(yǎng)等措施，預防設施設備故障的發(fā)生，延長設施設備使用壽命。2.科學性管理原則：運用科學的管理方法和技術手段，提高設施設備管理的效率和質量。3.經(jīng)濟性原則：在保證設施設備正常運行的前提下，合理控制管理成本，提高經(jīng)濟效益。4.全員參與原則：設施設備管理涉及公司各部門和全體員工，應充分調動員工的積極性，共同做好設施設備管理工作。二、設施設備管理職責分工（一）工程管理部門1.負責制定設施設備年度維修保養(yǎng)計劃，并組織實施。2.負責設施設備的日常巡檢、維修、保養(yǎng)工作，及時處理設施設備故障。3.負責設施設備的更新改造方案的制定和實施。4.負責設施設備維修材料、備件的采購、庫存管理。5.負責設施設備檔案的建立和管理。（二）客服部門1.負責收集業(yè)主關于設施設備的報修、咨詢等信息，并及時反饋給工程管理部門。2.協(xié)助工程管理部門做好設施設備維修、保養(yǎng)工作的現(xiàn)場協(xié)調和業(yè)主溝通工作。3.負責對設施設備管理工作進行監(jiān)督和考核，收集業(yè)主對設施設備管理的意見和建議，并及時反饋給相關部門。（三）安全管理部門1.負責設施設備運行安全的監(jiān)督檢查，確保設施設備運行符合安全規(guī)范。2.協(xié)助工程管理部門做好設施設備維修、保養(yǎng)工作中的安全保障工作。3.負責制定設施設備安全應急預案，并組織演練。（四）財務部門1.負責設施設備管理費用的預算編制和審核。2.負責設施設備維修費用的報銷審核和資金管理。3.協(xié)助工程管理部門做好設施設備更新改造項目的成本核算和控制。（五）其他部門各部門應按照各自職責，配合工程管理部門做好設施設備管理相關工作，如協(xié)助做好設施設備的巡檢、維修現(xiàn)場的秩序維護等。三、設施設備分類及編號（一）設施設備分類1.房屋建筑類：包括建筑物主體結構、屋面、外墻、門窗、樓道等。2.共用設施設備類：給排水系統(tǒng)：包括生活用水、消防用水、排水管道、水泵、水箱等。供電系統(tǒng)：包括高低壓配電柜、變壓器、配電箱、電纜、燈具等。電梯系統(tǒng)：包括各類電梯設備及附屬設施。消防系統(tǒng)：包括火災自動報警系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)、滅火器等。通風與空調系統(tǒng)：包括通風設備、空調機組、風管等。智能化系統(tǒng)：包括安防監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、對講系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)等。3.附屬配套設施類：包括小區(qū)內的道路、綠化、景觀、路燈、健身設施等。（二）設施設備編號為便于設施設備的管理和識別，對各類設施設備進行統(tǒng)一編號。編號規(guī)則如下：1.編號由字母和數(shù)字組成，字母表示設施設備類別，數(shù)字表示具體設備序號。2.房屋建筑類：以“F”開頭，如F001表示1號樓。3.共用設施設備類：給排水系統(tǒng)：以“WS”開頭，如WS001表示1號生活水泵。供電系統(tǒng)：以“GD”開頭，如GD001表示1號高壓配電柜。電梯系統(tǒng)：以“DT”開頭，如DT001表示1號電梯。消防系統(tǒng)：以“XF”開頭，如XF001表示1號消火栓箱。通風與空調系統(tǒng)：以“TF”開頭，如TF001表示1號通風機。智能化系統(tǒng)：以“ZH”開頭，如ZH001表示1號監(jiān)控攝像頭。4.附屬配套設施類：以“FB”開頭，如FB001表示小區(qū)內1號路燈。四、設施設備檔案管理（一）檔案內容設施設備檔案應包括以下內容：1.設備臺賬：記錄設施設備的名稱、型號、規(guī)格、購置日期、啟用日期、使用部門等基本信息。2.設備技術資料：包括設備的產(chǎn)品說明書、安裝圖紙、操作手冊、維護手冊等。3.設備維修保養(yǎng)記錄：記錄設備的定期巡檢、保養(yǎng)、維修情況，包括維修時間、維修內容、維修人員等。4.設備運行記錄：記錄設備的運行參數(shù)、運行狀況等。5.設備更新改造記錄：記錄設備的更新改造情況，包括改造時間、改造內容、改造費用等。6.設備故障記錄：記錄設備發(fā)生的故障情況，包括故障時間、故障現(xiàn)象、故障原因、處理結果等。（二）檔案建立與更新1.工程管理部門負責設施設備檔案的建立和管理，在設施設備投入使用后，應及時收集整理相關資料，建立設備檔案。2.設施設備檔案應隨著設備的運行、維修、保養(yǎng)、更新改造等情況及時更新，確保檔案內容的準確性和完整性。3.檔案管理人員應定期對設施設備檔案進行整理、歸檔，妥善保管，防止檔案丟失或損壞。（三）檔案查閱與借閱1.公司內部人員因工作需要查閱設施設備檔案的，應填寫《檔案查閱申請表》，經(jīng)部門負責人批準后，到檔案管理人員處查閱。2.因工作需要借閱設施設備檔案的，應填寫《檔案借閱申請表》，經(jīng)部門負責人和檔案管理部門負責人批準后，辦理借閱手續(xù)，并在規(guī)定時間內歸還。3.借閱人員應妥善保管檔案，不得轉借、涂改、損壞檔案，如需復印檔案資料，應經(jīng)檔案管理部門負責人批準。五、設施設備維修保養(yǎng)管理（一）維修保養(yǎng)計劃制定1.工程管理部門應根據(jù)設施設備的使用年限、運行狀況、維修記錄等，每年年底制定下一年度的設施設備維修保養(yǎng)計劃。2.維修保養(yǎng)計劃應包括設備名稱、型號、規(guī)格、維修保養(yǎng)內容、維修保養(yǎng)時間、責任人等信息。3.維修保養(yǎng)計劃應經(jīng)部門負責人審核，公司分管領導批準后實施。（二）維修保養(yǎng)計劃實施1.工程管理部門應按照維修保養(yǎng)計劃組織實施設施設備的維修保養(yǎng)工作，確保維修保養(yǎng)工作按時、按質、按量完成。2.維修保養(yǎng)人員應嚴格按照設備維修保養(yǎng)操作規(guī)程進行作業(yè)，確保維修保養(yǎng)質量和安全。3.在維修保養(yǎng)過程中，如發(fā)現(xiàn)設備存在安全隱患或故障隱患，應及時采取措施進行處理，并報告上級領導。（三）維修保養(yǎng)記錄1.維修保養(yǎng)人員應做好設施設備維修保養(yǎng)記錄，記錄內容應包括維修保養(yǎng)時間、維修保養(yǎng)內容、維修保養(yǎng)人員、更換的零部件等。2.維修保養(yǎng)記錄應及時、準確、完整，并存入設施設備檔案。3.工程管理部門應定期對維修保養(yǎng)記錄進行檢查和分析，總結維修保養(yǎng)工作經(jīng)驗，不斷改進維修保養(yǎng)工作。（四）維修保養(yǎng)質量監(jiān)督1.工程管理部門應定期對設施設備維修保養(yǎng)質量進行檢查，確保維修保養(yǎng)工作符合要求。2.客服部門應收集業(yè)主對設施設備維修保養(yǎng)質量的意見和建議，并及時反饋給工程管理部門。3.對維修保養(yǎng)質量不符合要求的，工程管理部門應責令維修保養(yǎng)人員進行整改，直至達到要求。六、設施設備巡檢管理（一）巡檢計劃制定1.工程管理部門應根據(jù)設施設備的特點和運行狀況，制定設施設備巡檢計劃。2.巡檢計劃應包括巡檢設備名稱、巡檢內容、巡檢時間、巡檢人員等信息。3.巡檢計劃應明確不同設備的巡檢周期，一般分為每日巡檢、每周巡檢、每月巡檢、每季度巡檢、每年巡檢等。（二）巡檢實施1.巡檢人員應按照巡檢計劃對設施設備進行巡檢，確保巡檢工作按時、按質、按量完成。2.巡檢人員應認真填寫巡檢記錄，記錄內容應包括巡檢時間、巡檢設備名稱、巡檢內容、發(fā)現(xiàn)的問題及處理情況等。3.在巡檢過程中，如發(fā)現(xiàn)設備存在異常情況或安全隱患，應及時采取措施進行處理，并報告上級領導。（三）巡檢問題處理1.對于巡檢中發(fā)現(xiàn)的一般問題，巡檢人員應及時進行處理，并做好記錄。2.對于巡檢中發(fā)現(xiàn)的較大問題或安全隱患，巡檢人員應立即報告上級領導，并采取臨時措施進行防范，防止問題擴大。3.工程管理部門應及時組織人員對巡檢中發(fā)現(xiàn)的問題進行分析和處理，制定整改措施，并跟蹤整改情況，確保問題得到徹底解決。七、設施設備故障管理（一）故障報告1.設施設備發(fā)生故障時，現(xiàn)場操作人員應立即停止設備運行，并報告工程管理部門。2.報告內容應包括故障發(fā)生時間、故障設備名稱、故障現(xiàn)象、故障可能原因等。（二）故障搶修1.工程管理部門接到故障報告后，應立即組織維修人員趕赴現(xiàn)場進行搶修。2.維修人員應迅速判斷故障原因，采取有效的搶修措施，盡快恢復設備正常運行。3.在故障搶修過程中，維修人員應做好安全防護措施，確保搶修工作安全進行。（三）故障記錄與分析1.維修人員應做好設施設備故障記錄，記錄內容應包括故障發(fā)生時間、故障設備名稱、故障現(xiàn)象、故障原因、處理過程及結果等。2.工程管理部門應定期對設施設備故障記錄進行分析，總結故障發(fā)生規(guī)律，采取有效的預防措施，防止類似故障再次發(fā)生。八、設施設備更新改造管理（一）更新改造需求提出1.隨著物業(yè)項目的使用年限增加或業(yè)主需求的變化，可能需要對設施設備進行更新改造。2.各部門或業(yè)主可根據(jù)實際情況提出設施設備更新改造需求，填寫《設施設備更新改造申請表》，詳細說明更新改造的原因、內容、預算等。（二）更新改造方案制定1.工程管理部門接到更新改造申請后，應組織相關人員進行現(xiàn)場勘查和技術論證，制定更新改造方案。2.更新改造方案應包括更新改造的目標、內容、技術方案、實施步驟、預算等。3.更新改造方案應經(jīng)部門負責人審核，公司分管領導批準后實施。（三）更新改造實施1.工程管理部門應按照更新改造方案組織實施更新改造工作，確保更新改造工作按時、按質、按量完成。2.在更新改造過程中，應嚴格按照相關工程規(guī)范和安全標準進行施工，確保施工質量和安全。3.工程管理部門應做好更新改造過程中的協(xié)調工作，及時解決施工中出現(xiàn)的問題。（四）更新改造驗收1.更新改造完成后，工程管理部門應組織相關人員進行驗收。2.驗收內容應包括更新改造的內容是否符合方案要求、設備運行是否正常、施工質量是否合格等。3.驗收合格后，應辦理驗收手續(xù)，將更新改造相關資料存入設施設備檔案。九、設施設備操作人員管理（一）操作人員培訓1.工程管理部門應定期組織設施設備操作人員進行培訓，提高操作人員的業(yè)務水平和操作技能。2.培訓內容應包括設備操作規(guī)程、安全知識、維護保養(yǎng)知識等。3.操作人員應經(jīng)培訓考核合格后，方可上崗操作設施設備。（二）操作人員考核1.工程管理部門應定期對設施設備操作人員進行考核，考核內容包括操作技能、工作態(tài)度、設備維護保養(yǎng)情況等。2.考核結果應與操作人員的績效掛鉤，對考核不合格的操作人員，應進行補考或調整工作崗位。（三）操作人員崗位職責1.嚴格遵守設施設備操作規(guī)程，正確操作設施設備，確保設備安全運行。2.做好設施設備的日常巡檢、維護保養(yǎng)工作，及時發(fā)現(xiàn)和處理設備故障。3.認真填寫設備運行記錄和維修保養(yǎng)記錄，如實反映設備運行情況。4.積極參加培訓學習，不斷提高自身業(yè)務水平和操作技能。5.協(xié)助其他部門做好設施設備管理相關工作。十、設施設備安全管理（一）安全制度制定1.工程管理部門應制定設施設備安全管理制度，明確設施設備安全管理職責和工作流程。2.安全管理制度應包括設備操作規(guī)程、安全檢查制度、安全事故應急預案等。（二）安全培訓教育1.工程管理部門應定期組織設施設備操作人員進行安全培訓教育，提高操作人員的安全意識和安全技能。2.安全培訓教育內容應包括安全法規(guī)、安全操作規(guī)程、安全事故案例分析等。（三）安全檢查與隱患排查1.工程管理部門應定期對設施設備進行安全檢查，及時發(fā)現(xiàn)和消除安全隱患。2.安全檢查內容應包括設備