房地產(chǎn)企業(yè)合理避稅處理技巧房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)乃我集團(tuán)主要經(jīng)營業(yè)務(wù)之一，其生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)非常廣泛，也非常復(fù)雜，具有所需資金大、開發(fā)建設(shè)周期長、開發(fā)經(jīng)營復(fù)雜、開發(fā)產(chǎn)品商品性等特點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性必然決定了其納稅問題的復(fù)雜多變和避稅籌劃技巧運(yùn)用的靈活多樣。稅收優(yōu)惠政策是國家發(fā)給\o"房地產(chǎn)"房地產(chǎn)\o"企業(yè)"企業(yè)的“\o"稅收籌劃"稅收優(yōu)惠券”，利用稅收優(yōu)惠政策減少應(yīng)納稅額和降低稅負(fù)是所有納稅籌劃方法中風(fēng)險(xiǎn)最小的一種，并且是國家完全認(rèn)可的避稅方法。通曉、理解、用足稅收優(yōu)惠政策能使年?duì)I業(yè)額巨大的房地產(chǎn)企業(yè)成功、有效、安全地規(guī)避掉巨額稅款，從而將利潤最大限度地留歸房地產(chǎn)企業(yè)，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何進(jìn)行合理避稅處理也直接影響企業(yè)的盈利水平。集團(tuán)企業(yè)發(fā)展部為此向同行房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)、網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行了咨詢和調(diào)研，對房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營活動(dòng)中和避稅籌劃等方面可以采取的一些合理避稅方法和技巧進(jìn)行整理和歸納：說到房地產(chǎn)企業(yè)的合理避稅，那我們首先要了解房地產(chǎn)開發(fā)成本組成及相關(guān)核算方式。房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。就其用途來說，大致可分為三大部分：1、土地、土建、設(shè)備費(fèi)用。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80％。其中最重要的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用的大小是評價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否可行，是否有預(yù)期利潤的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，都必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓面地價(jià)），以此來進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評估。2、配套及其他收費(fèi)支出。主要是指水、電、煤氣、小區(qū)綠化和道路、市政和公建配套費(fèi)及其他生活服務(wù)性設(shè)施費(fèi)。這類收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多收費(fèi)項(xiàng)目由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，任意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因表影響最大的一塊費(fèi)用支出，一般占項(xiàng)目總投資的10－15％。房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種途徑，運(yùn)用各種方法減少這部分費(fèi)用支出，是降低開發(fā)成本取得經(jīng)營效益的一項(xiàng)重要手段。3、三項(xiàng)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)具有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出，另外還需投入大量的銷售廣告及中介代理費(fèi)用。如何把這部分費(fèi)用核算好，對正確計(jì)算開發(fā)成本、體現(xiàn)經(jīng)營成果，將起到非常重要的作用。房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出開發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本的過程。企業(yè)進(jìn)行開發(fā)成本核算，除了必須嚴(yán)格執(zhí)行國家制定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度和財(cái)務(wù)制度外，還應(yīng)該注意解決以下幾個(gè)問題。成良好的互動(dòng)局面，達(dá)到節(jié)稅目的。（最好在房產(chǎn)銷售完畢后注銷該公司）4、裝修收入的轉(zhuǎn)移如果銷售的精裝修房，還可通過設(shè)立裝修公司來進(jìn)行營業(yè)稅的合理節(jié)稅。裝修公司取得的裝修收入，只需按3%繳納營業(yè)稅，比不動(dòng)產(chǎn)銷售繳納的營業(yè)稅低2個(gè)百分點(diǎn)，剝離出去的裝飾業(yè)務(wù)收入，不需繳納土地增值稅。裝飾裝修公司既不是土地轉(zhuǎn)讓單位，也不是房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓單位，因此它取得的收入不繳土地增值稅。5、關(guān)于費(fèi)用的分?jǐn)偵a(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用要按一定的方法攤?cè)氤杀尽ＹM(fèi)用分?jǐn)偩褪侵冈诒ＷC費(fèi)用必要支出的前提下，從賬目找到平衡，使費(fèi)用攤?cè)氤杀緯r(shí)盡可能達(dá)到最大攤?cè)?，從而?shí)現(xiàn)最大限度的避稅。常用的費(fèi)用分?jǐn)傇瓌t一般包括實(shí)際費(fèi)用分?jǐn)?、平均攤銷和不規(guī)則攤銷等。只要仔細(xì)分析一下折舊計(jì)算方法，我們就可總結(jié)出一個(gè)規(guī)律：無論采用哪一種分?jǐn)?，只要讓費(fèi)用盡早地?cái)側(cè)氤杀?，使早期攤?cè)氤杀镜馁M(fèi)用越大，那么就越能夠最大限度地達(dá)到避稅的目的。至于哪一種分?jǐn)偡椒ㄗ钅軌驇椭覀儗?shí)現(xiàn)最大限度地避稅，則需要根據(jù)預(yù)期費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間及數(shù)額進(jìn)行計(jì)算、分析和比較后確定。（三）利用折舊方法的合理選擇減輕所得稅負(fù)擔(dān)

折舊是固定資產(chǎn)由于損耗而轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品成本中去的那一部分價(jià)值。正確計(jì)算和提取折舊，不但有利于計(jì)算產(chǎn)品成本，而且保證了固定資產(chǎn)再生產(chǎn)的資金來源。折舊是成本的組成部分，現(xiàn)行會計(jì)制度中，企業(yè)常用的折舊方法有平均年限法、工作量法和加速折舊法，運(yùn)用不同的折舊方法計(jì)算出的折舊額在量上不一致，分?jǐn)偟礁髌谏a(chǎn)成本中去的固定資產(chǎn)成本也存在差異。因此，折舊的計(jì)算和提取必然關(guān)系到成本的大小，直接影響企業(yè)的利潤水平，最終影響企業(yè)的稅負(fù)輕重。三、合理改善人員工資結(jié)構(gòu)和收入比例企業(yè)應(yīng)將暗含在職工工資中的交通費(fèi)、房租、電話費(fèi)等轉(zhuǎn)化為管理費(fèi)用。如某員工工資為每月5000元，所有費(fèi)用均包含在固定工資之內(nèi)，現(xiàn)將該員工工資降為每月4000元，同時(shí)允許其每月報(bào)銷交通費(fèi)500元、房租費(fèi)300元、電話費(fèi)200元，這樣，企業(yè)的管理費(fèi)用增加1000元，在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)可以扣除，員工不用再繳納個(gè)人所得稅，而實(shí)際收入并未減少。同時(shí)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，可考慮在不超過計(jì)稅工資的范疇內(nèi)適當(dāng)提高員工工資，為職工辦理醫(yī)療保險(xiǎn)，建立職工養(yǎng)老基金、失業(yè)保險(xiǎn)基金和職工教育基金等統(tǒng)籌基金，進(jìn)行企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和運(yùn)輸保險(xiǎn)等等。這些費(fèi)用可以在成本中列支，同時(shí)也能夠主調(diào)動(dòng)員工積極性，減少稅負(fù)，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和福利負(fù)擔(dān)。從而合理的加大人員開支和社會保險(xiǎn)費(fèi)支出，提高成本，降低利潤。四、適當(dāng)調(diào)整收入的確認(rèn)從銷售著手。選擇不同的銷售結(jié)算方式，推遲收入確認(rèn)的時(shí)間。應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，盡可能的延遲收入確認(rèn)的時(shí)間。由于貨幣的時(shí)間價(jià)值，延遲納稅會給我們帶來意想不到的節(jié)稅效果。

五、其他可以采取的節(jié)稅措施同時(shí)以下幾個(gè)稅種在某些方面也可以利用一些優(yōu)惠政策和有關(guān)稅收及財(cái)務(wù)規(guī)定，進(jìn)行合理節(jié)稅。在營業(yè)稅方面有兩點(diǎn)可以注意，一是價(jià)外費(fèi)用中部分代收款項(xiàng)的營業(yè)稅扣繳，根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)從購房戶取得的代收款項(xiàng)，如有線電視安裝費(fèi)、管道費(fèi)、煤氣費(fèi)、水電安裝費(fèi)等價(jià)外費(fèi)用應(yīng)當(dāng)并入營業(yè)額征收營業(yè)稅。然而在國稅發(fā)[1998]217號文中規(guī)定'物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取的水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、房租不計(jì)征營業(yè)稅，對其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅'.這樣我們是否能夠在收取上述費(fèi)用時(shí)，收費(fèi)部門作適當(dāng)調(diào)整，從而減少應(yīng)交營業(yè)稅額。這就需要相關(guān)部門進(jìn)行協(xié)調(diào)。二是國家有規(guī)定，個(gè)人持有房產(chǎn)超過5年，在房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)可以免征營業(yè)稅，這樣可以通過把部分房產(chǎn)低價(jià)賣給個(gè)人，再有個(gè)人賣給最終用戶，直接作用是降低企業(yè)銷售收入，從而降低企業(yè)所得稅，同時(shí)另如持有一段時(shí)間還可降低營業(yè)稅。在房產(chǎn)稅方面，在國稅發(fā)[2003]89號中規(guī)定，“鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅”。同時(shí)稅法還規(guī)定，獨(dú)立于房屋之外的建筑物不征房產(chǎn)稅，這樣例如圍