物業(yè)空調(diào)運(yùn)行管理規(guī)章

一、總則為了確保小區(qū)內(nèi)空調(diào)系統(tǒng)安全、穩(wěn)定、高效運(yùn)行，為業(yè)主提供舒適的生活環(huán)境，同時(shí)規(guī)范物業(yè)公司對(duì)空調(diào)運(yùn)行的管理工作，特制定本規(guī)章。本規(guī)章適用于本高端小區(qū)內(nèi)由物業(yè)公司負(fù)責(zé)管理的所有空調(diào)設(shè)備及其運(yùn)行管理活動(dòng)。二、空調(diào)設(shè)備管理架構(gòu)及職責(zé)（一）管理架構(gòu)物業(yè)公司設(shè)立專(zhuān)門(mén)的空調(diào)運(yùn)行管理小組，由工程主管擔(dān)任組長(zhǎng)，成員包括空調(diào)運(yùn)行值班人員、維修技術(shù)人員等。工程主管負(fù)責(zé)整體的管理和協(xié)調(diào)工作；空調(diào)運(yùn)行值班人員負(fù)責(zé)日常的設(shè)備運(yùn)行操作與監(jiān)控；維修技術(shù)人員負(fù)責(zé)設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)與維修。（二）各崗位具體職責(zé)1.工程主管職責(zé)-制定空調(diào)運(yùn)行管理制度、計(jì)劃，并監(jiān)督執(zhí)行。-協(xié)調(diào)與其他部門(mén)（如客服部門(mén)、安保部門(mén)）的工作，確?？照{(diào)運(yùn)行管理工作順利進(jìn)行。-定期檢查空調(diào)設(shè)備運(yùn)行狀況，組織對(duì)重大故障進(jìn)行分析和處理。-負(fù)責(zé)對(duì)空調(diào)運(yùn)行值班人員和維修技術(shù)人員的培訓(xùn)、考核與績(jī)效評(píng)估。-管理空調(diào)運(yùn)行相關(guān)的物資、材料，控制運(yùn)行成本。2.空調(diào)運(yùn)行值班人員職責(zé)-嚴(yán)格按照操作規(guī)程進(jìn)行空調(diào)設(shè)備的啟停操作。-每小時(shí)對(duì)空調(diào)設(shè)備的運(yùn)行參數(shù)（如溫度、壓力、電流等）進(jìn)行記錄，確保設(shè)備運(yùn)行在正常范圍內(nèi)。-實(shí)時(shí)監(jiān)控設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)報(bào)告并采取應(yīng)急措施。-負(fù)責(zé)機(jī)房的日常清潔衛(wèi)生工作，保持機(jī)房環(huán)境整潔。-協(xié)助維修技術(shù)人員進(jìn)行設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)工作。3.維修技術(shù)人員職責(zé)-定期對(duì)空調(diào)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，制定詳細(xì)的保養(yǎng)計(jì)劃并執(zhí)行。-及時(shí)處理空調(diào)設(shè)備的故障，對(duì)故障原因進(jìn)行分析和記錄，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，防止類(lèi)似故障再次發(fā)生。-對(duì)空調(diào)設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改造和優(yōu)化，提高設(shè)備的運(yùn)行效率和可靠性。-負(fù)責(zé)維修工具和材料的管理，確保工具完好、材料充足。三、空調(diào)設(shè)備的操作規(guī)程（一）開(kāi)機(jī)前準(zhǔn)備1.檢查空調(diào)主機(jī)、冷卻塔、水泵等設(shè)備的外觀是否完好，連接部件是否牢固。2.檢查電源供應(yīng)是否正常，電壓是否在規(guī)定范圍內(nèi)（一般為額定電壓的±10%）。3.檢查冷凍水系統(tǒng)和冷卻水系統(tǒng)的水位是否正常，閥門(mén)是否處于正確的開(kāi)啟或關(guān)閉位置。4.檢查潤(rùn)滑油油位是否在正常范圍內(nèi)，如不足需及時(shí)添加。5.手動(dòng)盤(pán)動(dòng)壓縮機(jī)、水泵等設(shè)備的聯(lián)軸器，檢查是否有卡滯現(xiàn)象。（二）開(kāi)機(jī)操作1.首先啟動(dòng)冷卻塔風(fēng)機(jī)，確保冷卻塔正常運(yùn)行。2.啟動(dòng)冷卻水泵，調(diào)節(jié)冷卻水流量至規(guī)定值，觀察水泵運(yùn)行是否平穩(wěn)，有無(wú)異常聲音和振動(dòng)。3.啟動(dòng)冷凍水泵，同樣調(diào)節(jié)冷凍水流量至規(guī)定值，檢查水泵運(yùn)行情況。4.接通空調(diào)主機(jī)電源，按照主機(jī)操作面板的提示進(jìn)行開(kāi)機(jī)操作，啟動(dòng)壓縮機(jī)。在壓縮機(jī)啟動(dòng)過(guò)程中，密切觀察主機(jī)的運(yùn)行參數(shù)，如吸氣壓力、排氣壓力、油溫、油壓等，確保主機(jī)正常啟動(dòng)。（三）運(yùn)行中的監(jiān)控1.每小時(shí)記錄一次空調(diào)主機(jī)、冷卻塔、水泵等設(shè)備的運(yùn)行參數(shù)，包括溫度、壓力、電流、電壓、頻率等。2.觀察設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)，檢查有無(wú)異常聲音、振動(dòng)、異味等情況。如有異常，應(yīng)立即進(jìn)行詳細(xì)檢查并采取相應(yīng)措施。3.定期檢查冷凍水和冷卻水的水質(zhì)情況，如發(fā)現(xiàn)水質(zhì)惡化，應(yīng)及時(shí)通知相關(guān)人員進(jìn)行處理。4.密切關(guān)注室內(nèi)溫度變化，根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)調(diào)整空調(diào)運(yùn)行參數(shù)，確保室內(nèi)溫度在設(shè)定范圍內(nèi)（一般夏季為24℃-26℃，冬季為18℃-22℃）。（四）關(guān)機(jī)操作1.首先關(guān)閉空調(diào)主機(jī)的壓縮機(jī)，按照主機(jī)操作面板的提示進(jìn)行關(guān)機(jī)操作。2.待主機(jī)壓縮機(jī)停止運(yùn)行5-10分鐘后，關(guān)閉冷凍水泵和冷卻水泵。3.關(guān)閉冷卻塔風(fēng)機(jī)。4.切斷空調(diào)設(shè)備的總電源。四、空調(diào)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)制度（一）日常維護(hù)保養(yǎng)1.每天由空調(diào)運(yùn)行值班人員對(duì)空調(diào)機(jī)房進(jìn)行清潔，清除設(shè)備表面的灰塵、雜物等。2.檢查設(shè)備的運(yùn)行狀況，包括設(shè)備的聲音、振動(dòng)、溫度等，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)記錄并報(bào)告。3.檢查設(shè)備的連接部位，如螺栓、螺母等是否松動(dòng)，如有松動(dòng)及時(shí)緊固。4.檢查潤(rùn)滑油的油質(zhì)和油位，如油質(zhì)變差或油位過(guò)低，及時(shí)更換或添加潤(rùn)滑油。5.檢查各種儀表、閥門(mén)等是否正常工作，如有損壞及時(shí)更換。（二）月度維護(hù)保養(yǎng)1.對(duì)空調(diào)主機(jī)進(jìn)行全面檢查，包括壓縮機(jī)、冷凝器、蒸發(fā)器等部件，清潔設(shè)備表面的污垢。2.檢查冷卻塔的填料、布水器等部件，如有損壞及時(shí)修復(fù)或更換。3.清洗冷凍水和冷卻水的過(guò)濾器，確保水流暢通。4.檢查電氣系統(tǒng)，包括電線、電纜、接觸器、繼電器等，緊固電氣連接部位，檢查絕緣性能。5.對(duì)水泵進(jìn)行全面檢查，包括泵體、葉輪、軸封等部件，如有磨損及時(shí)更換。（三）季度維護(hù)保養(yǎng)1.對(duì)空調(diào)主機(jī)進(jìn)行深度保養(yǎng)，包括拆卸和清洗壓縮機(jī)的進(jìn)氣過(guò)濾器、排氣閥等部件。2.檢查冷卻塔的風(fēng)扇電機(jī)、減速機(jī)等設(shè)備，更換磨損的零部件。3.對(duì)冷凍水和冷卻水系統(tǒng)進(jìn)行水質(zhì)檢測(cè)，根據(jù)檢測(cè)結(jié)果進(jìn)行水質(zhì)處理，如添加緩蝕劑、殺菌劑等。4.檢查空調(diào)系統(tǒng)的控制裝置，包括溫度控制器、壓力控制器等，確保其控制精度準(zhǔn)確。5.對(duì)設(shè)備的安全保護(hù)裝置進(jìn)行測(cè)試，如過(guò)載保護(hù)、過(guò)熱保護(hù)等，確保其可靠動(dòng)作。（四）年度維護(hù)保養(yǎng)1.對(duì)空調(diào)主機(jī)進(jìn)行全面解體檢查和維修，包括檢查壓縮機(jī)的氣缸、活塞、曲軸等部件的磨損情況，如有必要進(jìn)行修復(fù)或更換。2.對(duì)冷凝器和蒸發(fā)器進(jìn)行化學(xué)清洗，清除內(nèi)部的水垢和污垢，提高設(shè)備的換熱效率。3.檢查冷卻塔的結(jié)構(gòu)完整性，對(duì)損壞的部位進(jìn)行修復(fù)和加固。4.對(duì)冷凍水和冷卻水系統(tǒng)的管道、閥門(mén)等進(jìn)行全面檢查和維護(hù)，更換老化或損壞的部件。5.對(duì)電氣系統(tǒng)進(jìn)行全面檢測(cè)和維護(hù)，包括電機(jī)的絕緣電阻測(cè)試、耐壓試驗(yàn)等，更換老化的電線電纜和電氣元件。五、空調(diào)設(shè)備的維修管理（一）故障報(bào)修流程1.業(yè)主發(fā)現(xiàn)空調(diào)設(shè)備故障后，可通過(guò)撥打客服電話(huà)、微信公眾號(hào)留言、上門(mén)報(bào)修等方式向物業(yè)公司報(bào)修。2.客服人員接到報(bào)修后，詳細(xì)記錄故障信息，包括業(yè)主姓名、房號(hào)、故障現(xiàn)象、聯(lián)系電話(huà)等，并及時(shí)將報(bào)修信息轉(zhuǎn)交給工程主管。3.工程主管根據(jù)故障情況，安排維修技術(shù)人員前往現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行維修。維修技術(shù)人員在接到任務(wù)后，應(yīng)在30分鐘內(nèi)與業(yè)主取得聯(lián)系，并盡快到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)。（二）維修過(guò)程管理1.維修技術(shù)人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，首先對(duì)故障進(jìn)行詳細(xì)檢查和診斷，確定故障原因和維修方案。2.如果維修所需的材料和工具齊全，維修技術(shù)人員應(yīng)立即進(jìn)行維修。在維修過(guò)程中，要嚴(yán)格遵守維修操作規(guī)程，確保維修質(zhì)量和安全。3.如果維修所需的材料或工具不足，維修技術(shù)人員應(yīng)及時(shí)向工程主管匯報(bào)，由工程主管協(xié)調(diào)采購(gòu)或調(diào)配所需物資。4.在維修過(guò)程中，維修技術(shù)人員要注意保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)和室內(nèi)環(huán)境，盡量減少對(duì)業(yè)主正常生活的影響。（三）維修記錄與報(bào)告1.維修完成后，維修技術(shù)人員要詳細(xì)記錄維修過(guò)程，包括故障現(xiàn)象、故障原因、維修方法、更換的零部件等信息。2.維修技術(shù)人員填寫(xiě)維修報(bào)告，經(jīng)業(yè)主簽字確認(rèn)后，交回工程主管。工程主管對(duì)維修報(bào)告進(jìn)行審核，確保維修記錄準(zhǔn)確、完整。3.工程主管定期對(duì)維修記錄進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析，總結(jié)故障發(fā)生的規(guī)律和原因，制定相應(yīng)的預(yù)防措施，降低設(shè)備故障率。（四）維修質(zhì)量跟蹤與回訪1.維修完成后的一周內(nèi)，客服人員對(duì)業(yè)主進(jìn)行回訪，了解空調(diào)設(shè)備的使用情況和維修質(zhì)量，收集業(yè)主的意見(jiàn)和建議。2.如果業(yè)主對(duì)維修質(zhì)量不滿(mǎn)意，客服人員應(yīng)及時(shí)將情況反饋給工程主管，工程主管安排維修技術(shù)人員再次前往現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查和處理，直至業(yè)主滿(mǎn)意為止。六、空調(diào)運(yùn)行的節(jié)能管理（一）制定節(jié)能計(jì)劃工程主管根據(jù)小區(qū)空調(diào)系統(tǒng)的實(shí)際運(yùn)行情況和能耗數(shù)據(jù)，制定年度節(jié)能計(jì)劃，明確節(jié)能目標(biāo)和具體措施。節(jié)能計(jì)劃應(yīng)包括設(shè)備運(yùn)行參數(shù)調(diào)整、節(jié)能技術(shù)改造、人員培訓(xùn)等方面的內(nèi)容。（二）設(shè)備運(yùn)行優(yōu)化1.根據(jù)季節(jié)變化和室內(nèi)外溫度情況，合理調(diào)整空調(diào)設(shè)備的運(yùn)行時(shí)間和運(yùn)行參數(shù)，如在夜間或室外溫度較低時(shí)，適當(dāng)降低空調(diào)主機(jī)的運(yùn)行負(fù)荷。2.采用智能控制系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)空調(diào)設(shè)備的自動(dòng)化控制和優(yōu)化運(yùn)行，根據(jù)室內(nèi)人員的活動(dòng)情況和溫度需求，自動(dòng)調(diào)節(jié)空調(diào)的運(yùn)行狀態(tài)。3.定期對(duì)空調(diào)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，確保設(shè)備處于良好的運(yùn)行狀態(tài)，提高設(shè)備的能源利用效率。（三）節(jié)能技術(shù)改造1.關(guān)注空調(diào)行業(yè)的新技術(shù)、新產(chǎn)品，對(duì)現(xiàn)有空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行節(jié)能技術(shù)改造，如更換高效節(jié)能的壓縮機(jī)、水泵、風(fēng)機(jī)等設(shè)備。2.采用節(jié)能型的照明系統(tǒng)，減少空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)的照明能耗。3.對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的保溫材料進(jìn)行檢查和更換，減少能量損失。（四）節(jié)能宣傳與培訓(xùn)1.物業(yè)公司通過(guò)小區(qū)公告欄、微信公眾號(hào)等渠道，向業(yè)主宣傳空調(diào)節(jié)能知識(shí)，提高業(yè)主的節(jié)能意識(shí)，倡導(dǎo)業(yè)主合理使用空調(diào)設(shè)備。2.定期組織空調(diào)運(yùn)行值班人員和維修技術(shù)人員參加節(jié)能培訓(xùn)，學(xué)習(xí)節(jié)能新技術(shù)、新方法，提高員工的節(jié)能操作技能和管理水平。七、空調(diào)運(yùn)行應(yīng)急預(yù)案（一）應(yīng)急組織機(jī)構(gòu)及職責(zé)成立空調(diào)運(yùn)行應(yīng)急指揮小組，由物業(yè)公司經(jīng)理?yè)?dān)任組長(zhǎng)，工程主管擔(dān)任副組長(zhǎng)，成員包括客服人員、安保人員、維修技術(shù)人員等。應(yīng)急指揮小組的職責(zé)如下：1.組長(zhǎng)負(fù)責(zé)全面指揮應(yīng)急處置工作，協(xié)調(diào)各方面資源，做出重大決策。2.副組長(zhǎng)協(xié)助組長(zhǎng)開(kāi)展工作，具體組織實(shí)施應(yīng)急處置措施，及時(shí)向組長(zhǎng)匯報(bào)情況。3.客服人員負(fù)責(zé)與業(yè)主溝通，及時(shí)反饋應(yīng)急處置進(jìn)展情況，安撫業(yè)主情緒。4.安保人員負(fù)責(zé)維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序，確保應(yīng)急處置工作的安全進(jìn)行。5.維修技術(shù)人員負(fù)責(zé)對(duì)故障設(shè)備進(jìn)行緊急搶修，盡快恢復(fù)空調(diào)系統(tǒng)的正常運(yùn)行。（二）常見(jiàn)故障應(yīng)急處理措施1.空調(diào)主機(jī)故障-當(dāng)空調(diào)主機(jī)出現(xiàn)故障時(shí)，運(yùn)行值班人員應(yīng)立即停止主機(jī)運(yùn)行，并迅速報(bào)告工程主管。-維修技術(shù)人員在接到報(bào)告后，盡快趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查和維修。如果短時(shí)間內(nèi)無(wú)法修復(fù)，應(yīng)啟動(dòng)備用主機(jī)，確保小區(qū)內(nèi)的空調(diào)供應(yīng)不受影響。2.冷卻塔故障-若冷卻塔出現(xiàn)故障，如風(fēng)機(jī)損壞、填料堵塞等，運(yùn)行值班人員應(yīng)立即停止冷卻塔運(yùn)行，并報(bào)告工程主管。-維修技術(shù)人員對(duì)故障進(jìn)行排查和修復(fù)。在故障修復(fù)期間，可采取臨時(shí)措施，如增加其他冷卻塔的運(yùn)行負(fù)荷，確保冷卻水的正常供應(yīng)。3.水泵故障-當(dāng)水泵出現(xiàn)故障時(shí)，運(yùn)行值班人員應(yīng)立即停止故障水泵運(yùn)行，并啟動(dòng)備用水泵。-維修技術(shù)人員對(duì)故障水泵進(jìn)行檢查和維修，盡快恢復(fù)其正常運(yùn)行。（三）突發(fā)事件應(yīng)急處理措施1.火災(zāi)-若空調(diào)機(jī)房發(fā)生火災(zāi)，運(yùn)行值班人員應(yīng)立即撥打119報(bào)警電話(huà)，并啟動(dòng)機(jī)房?jī)?nèi)的滅火設(shè)備進(jìn)行滅火。同時(shí)，迅速報(bào)告應(yīng)急指揮小組。-安保人員負(fù)責(zé)疏散周邊人員，設(shè)置警戒區(qū)域，防止火災(zāi)蔓延。-客服人員通知業(yè)主做好相應(yīng)的防護(hù)措施，并及時(shí)向業(yè)主通報(bào)火災(zāi)處置情況。-火災(zāi)撲滅后，維修技術(shù)人員對(duì)空調(diào)設(shè)備進(jìn)行檢查和評(píng)估，確定設(shè)備損壞情況，制定修復(fù)計(jì)劃。2.水災(zāi)-當(dāng)小區(qū)內(nèi)發(fā)生水災(zāi)，可能影響空調(diào)設(shè)備正常運(yùn)行時(shí)，應(yīng)急指揮小組應(yīng)立即組織人員對(duì)空調(diào)機(jī)房進(jìn)行防護(hù)，如設(shè)置擋水板、排水等。-如果空調(diào)設(shè)備已經(jīng)被水浸泡，應(yīng)立即切斷電源，防止發(fā)生觸電事故。-維修技術(shù)人員對(duì)受水浸的設(shè)備進(jìn)行檢查和清理，采取烘干、除濕等措施，盡快恢復(fù)設(shè)備的正常運(yùn)行。（四）應(yīng)急恢復(fù)與總結(jié)1.空調(diào)系統(tǒng)故障排除或突發(fā)事件處置完畢后，維修技術(shù)人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面檢查和調(diào)試，確保設(shè)備正常運(yùn)行。2.應(yīng)急指揮小組對(duì)本次應(yīng)急處置工作進(jìn)行總結(jié)，分析事件發(fā)生的原因和應(yīng)急處置過(guò)程中存在的問(wèn)題，提出改進(jìn)措施，完善應(yīng)急預(yù)案。八、空調(diào)運(yùn)行管理的監(jiān)督與考核（一）監(jiān)督機(jī)制1.工程主管定期對(duì)空調(diào)運(yùn)行值班人員和維修技術(shù)人員的工作進(jìn)行檢查，包括設(shè)備運(yùn)行記錄、維護(hù)保養(yǎng)記錄、維修記錄等，確保各項(xiàng)工作按照制度要求執(zhí)行。2.物業(yè)公司經(jīng)理不定期對(duì)空調(diào)運(yùn)行管理工作進(jìn)行抽查，檢查制度的執(zhí)行情況和設(shè)備的運(yùn)行狀況。3.鼓勵(lì)業(yè)主對(duì)空調(diào)運(yùn)行管理工作進(jìn)行監(jiān)督，如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題可及時(shí)向物業(yè)公司反映。（二）考核指標(biāo)1.設(shè)備運(yùn)行指標(biāo)：包括空調(diào)設(shè)備的完好率、故障率、運(yùn)行效率等。2.服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)：如業(yè)主滿(mǎn)意度、報(bào)修響應(yīng)時(shí)間、維修及時(shí)率等。3.節(jié)能指標(biāo)：對(duì)