房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法在線測(cè)試》模擬含答案一、單項(xiàng)選擇題（共20題，每題1.5分，共30分）1.下列房地產(chǎn)估價(jià)原則中，屬于技術(shù)性原則的是（）。A.獨(dú)立客觀公正原則B.合法原則C.最高最佳利用原則D.謹(jǐn)慎原則答案：C2.某可比實(shí)例成交價(jià)格為5000元/㎡，成交日期為2022年1月1日，評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2023年1月1日。該類房地產(chǎn)2022年1月至2023年1月的價(jià)格環(huán)比上漲率為每月0.5%，則對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整后的價(jià)格為（）元/㎡。A.5000×(1+0.5%)^12B.5000×(1+0.5%×12)C.5000×(10.5%)^12D.5000×(10.5%×12)答案：A3.收益法中，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不包括（）。A.房產(chǎn)稅B.保險(xiǎn)費(fèi)C.折舊費(fèi)D.管理費(fèi)答案：C4.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000㎡，建筑面積為2000㎡，土地取得成本為1200元/㎡（樓面地價(jià)），開(kāi)發(fā)成本為2500元/㎡（建筑面積），管理費(fèi)用為開(kāi)發(fā)成本的3%，銷售費(fèi)用為開(kāi)發(fā)成本的2%，投資利息率為5%，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的5.5%，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率為15%。采用成本法計(jì)算該房地產(chǎn)的積算價(jià)格時(shí)，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)應(yīng)為（）。A.土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本B.土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用C.土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用D.土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息答案：B5.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，按未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式劃分，不包括（）。A.出售B.出租C.自用D.抵押答案：D6.下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，屬于區(qū)位因素的是（）。A.建筑結(jié)構(gòu)B.樓層C.土地使用期限D(zhuǎn).容積率答案：B7.某宗房地產(chǎn)的年有效毛收入為20萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為有效毛收入的30%，資本化率為8%，收益期限為無(wú)限年，則該房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.20×(130%)/8%B.20/8%C.20×30%/8%D.20×(1+30%)/8%答案：A8.市場(chǎng)法中，選取可比實(shí)例時(shí)，可比實(shí)例的成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)的差異一般不宜超過(guò)（）。A.6個(gè)月B.1年C.2年D.3年答案：B9.成本法中，房地產(chǎn)的重新購(gòu)建成本是指（）。A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建成本B.原建造時(shí)的購(gòu)建成本C.市場(chǎng)平均購(gòu)建成本D.開(kāi)發(fā)商實(shí)際支出的成本答案：A10.某房地產(chǎn)的土地價(jià)值為500萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為1000萬(wàn)元，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，已使用10年，殘值率為0，則建筑物的年折舊額為（）萬(wàn)元。A.1000/50B.(1000500)/50C.1000×(10)/50D.(1000+500)/50答案：C11.下列估價(jià)目的中，需要遵循謹(jǐn)慎原則的是（）。A.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)B.房地產(chǎn)抵押估價(jià)C.房地產(chǎn)征收估價(jià)D.房地產(chǎn)分家析產(chǎn)估價(jià)答案：B12.收益法中，確定收益期限時(shí)，對(duì)于土地與建筑物合成體的收益期限，應(yīng)取（）。A.土地使用權(quán)剩余期限B.建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命C.兩者中的較短者D.兩者中的較長(zhǎng)者答案：C13.市場(chǎng)法中，交易情況修正的目的是將可比實(shí)例的（）修正為正常價(jià)格。A.名義價(jià)格B.實(shí)際成交價(jià)格C.招標(biāo)價(jià)格D.拍賣價(jià)格答案：B14.某宗房地產(chǎn)的年凈收益為30萬(wàn)元，報(bào)酬率為6%，收益期限為30年，則其價(jià)值為（）萬(wàn)元。（已知：(P/A,6%,30)=13.7648）A.30×13.7648B.30/6%C.30×(11/(1+6%)^30)/6%D.30×(1+6%)^30/6%答案：A15.成本法中，經(jīng)濟(jì)折舊是指（）。A.建筑物的物理磨損B.功能落后導(dǎo)致的價(jià)值減損C.外部環(huán)境惡化導(dǎo)致的價(jià)值減損D.土地使用期限縮短導(dǎo)致的價(jià)值減損答案：C16.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的主要區(qū)別在于是否考慮（）。A.后續(xù)開(kāi)發(fā)成本B.投資利息C.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)D.資金的時(shí)間價(jià)值答案：D17.某宗房地產(chǎn)的建筑面積為150㎡，單價(jià)為8000元/㎡，使用面積系數(shù)為0.75，則其使用面積單價(jià)為（）元/㎡。A.8000×0.75B.8000/0.75C.8000×150/0.75D.8000×150×0.75答案：B18.房地產(chǎn)估價(jià)中，估價(jià)時(shí)點(diǎn)由（）決定。A.估價(jià)目的B.估價(jià)對(duì)象C.估價(jià)方法D.估價(jià)師答案：A19.下列房地產(chǎn)中，最適用收益法估價(jià)的是（）。A.學(xué)校B.加油站C.政府辦公樓D.軍隊(duì)營(yíng)房答案：B20.某可比實(shí)例的成交價(jià)格為100萬(wàn)元，其中首付30%，余款70%在成交后1年內(nèi)付清，年折現(xiàn)率為6%，則該可比實(shí)例的實(shí)際成交價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.30+70/(1+6%)B.100×(1+6%)C.100/(1+6%)D.30×(1+6%)+70答案：A二、多項(xiàng)選擇題（共10題，每題2分，共20分）1.房地產(chǎn)價(jià)格的特征包括（）。A.房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位影響很大B.房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格C.房地產(chǎn)價(jià)格容易受交易者個(gè)別情況的影響D.房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間較短答案：ABC2.房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法包括（）。A.市場(chǎng)法B.收益法C.成本法D.路線價(jià)法答案：ABC3.合法原則要求估價(jià)對(duì)象的權(quán)益必須合法，包括（）。A.合法產(chǎn)權(quán)B.合法使用C.合法處分D.合法占有答案：ABC4.市場(chǎng)法中，房地產(chǎn)狀況調(diào)整包括（）。A.區(qū)位狀況調(diào)整B.實(shí)物狀況調(diào)整C.權(quán)益狀況調(diào)整D.交易情況調(diào)整答案：ABC5.收益法中，確定凈收益時(shí)需要考慮（）。A.潛在毛收入B.空置和收租損失C.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用D.所得稅答案：ABC6.成本法中，建筑物折舊包括（）。A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟(jì)折舊D.自然折舊答案：ABC7.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的估算方法包括（）。A.市場(chǎng)法B.收益法C.成本法D.長(zhǎng)期趨勢(shì)法答案：AB8.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中的區(qū)域因素包括（）。A.交通條件B.環(huán)境狀況C.城市規(guī)劃D.建筑結(jié)構(gòu)答案：ABC9.估價(jià)報(bào)告的組成部分包括（）。A.估價(jià)師聲明B.估價(jià)假設(shè)和限制條件C.估價(jià)結(jié)果報(bào)告D.估價(jià)技術(shù)報(bào)告答案：ABCD10.下列情況中，需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的有（）。A.房地產(chǎn)抵押貸款B.房地產(chǎn)征收補(bǔ)償C.房地產(chǎn)司法鑒定D.房地產(chǎn)繼承分割答案：ABCD三、判斷題（共10題，每題1分，共10分）1.最高最佳利用原則要求評(píng)估的是房地產(chǎn)在現(xiàn)狀使用下的價(jià)值。（）答案：×2.收益法中的有效毛收入是潛在毛收入減去空置和收租損失后的余額。（）答案：√3.成本法適用于很少發(fā)生交易而限制了市場(chǎng)法運(yùn)用，又沒(méi)有經(jīng)濟(jì)收益或沒(méi)有潛在經(jīng)濟(jì)收益而限制了收益法運(yùn)用的房地產(chǎn)。（）答案：√4.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，靜態(tài)分析法不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，動(dòng)態(tài)分析法考慮。（）答案：√5.市場(chǎng)法中，可比實(shí)例的數(shù)量一般應(yīng)選擇3個(gè)以上10個(gè)以下。（）答案：√6.房地產(chǎn)的實(shí)物狀況包括土地的形狀、地形、地勢(shì)、地基、土壤、開(kāi)發(fā)程度等。（）答案：√7.報(bào)酬率是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，本質(zhì)上是一種投資收益率。（）答案：√8.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用期限結(jié)束的，應(yīng)按建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算折舊。（）答案：√9.房地產(chǎn)估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象的范圍包括土地、建筑物、構(gòu)筑物、其他地上定著物等。（）答案：√10.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過(guò)去的情形，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價(jià)。（）答案：√四、計(jì)算題（共3題，每題10分，共30分）1.某住宅房地產(chǎn)采用市場(chǎng)法估價(jià)，選取了三個(gè)可比實(shí)例，相關(guān)數(shù)據(jù)如下：|可比實(shí)例|成交價(jià)格（元/㎡）|成交日期|交易情況|區(qū)域因素|個(gè)別因素|||||||||A|8500|2023年1月|正常|2%|+1%||B|8800|2023年3月|偏高5%|0|3%||C|8200|2023年5月|偏低3%|+1%|2%|已知：2023年1月至2023年6月，該類房地產(chǎn)價(jià)格每月環(huán)比上漲0.5%；區(qū)域因素和個(gè)別因素均以估價(jià)對(duì)象為基準(zhǔn)，正號(hào)表示可比實(shí)例優(yōu)于估價(jià)對(duì)象，負(fù)號(hào)表示劣于估價(jià)對(duì)象。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2023年6月。要求計(jì)算三個(gè)可比實(shí)例經(jīng)修正后的比準(zhǔn)價(jià)格（計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)）。答案：（1）可比實(shí)例A修正：市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)=(1+0.5%)^5=1.0253；交易情況調(diào)整系數(shù)=100/100=1；區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)=100/(1002)=100/98≈1.0204；個(gè)別因素調(diào)整系數(shù)=100/(100+1)=100/101≈0.9901；比準(zhǔn)價(jià)格=8500×1×1.0253×(100/98)×(100/101)≈8500×1.0253×1.0204×0.9901≈8500×1.035≈8797.50元/㎡（2）可比實(shí)例B修正：市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)=(1+0.5%)^3=1.0151；交易情況調(diào)整系數(shù)=100/(100+5)=100/105≈0.9524；區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)=100/100=1；個(gè)別因素調(diào)整系數(shù)=100/(1003)=100/97≈1.0309；比準(zhǔn)價(jià)格=8800×0.9524×1.0151×1×1.0309≈8800×0.9524×1.046≈8800×0.996≈8764.80元/㎡（3）可比實(shí)例C修正：市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)=(1+0.5%)^1=1.005；交易情況調(diào)整系數(shù)=100/(1003)=100/97≈1.0309；區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)=100/(100+1)=100/101≈0.9901；個(gè)別因素調(diào)整系數(shù)=100/(1002)=100/98≈1.0204；比準(zhǔn)價(jià)格=8200×1.0309×1.005×0.9901×1.0204≈8200×1.0309×1.015≈8200×1.046≈8577.20元/㎡2.某商場(chǎng)房地產(chǎn)，土地面積為2000㎡，建筑面積為8000㎡，土地剩余使用年限為40年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為35年。年有效毛收入為1200萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30%，報(bào)酬率為8%。要求用收益法計(jì)算該房地產(chǎn)的價(jià)值（計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)）。答案：年凈收益=1200×(130%)=840萬(wàn)元；收益期限取建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命35年（短于土地剩余使用年限40年）；房地產(chǎn)價(jià)值=840×[11/(1+8%)^35]/8%≈840×11.6546≈9789.86萬(wàn)元3.某待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為一塊空地，面積為5000㎡，規(guī)劃容積率為3，建筑密度為40%，土地使用期限為50年，已使用10年。預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后為商業(yè)房地產(chǎn)，總建筑面積為15000㎡，其中可售部分為12000㎡，預(yù)計(jì)售價(jià)為20000元/㎡；不可售部分為3000㎡，用于出租，年凈收益為600萬(wàn)元，報(bào)酬率為7%。后續(xù)開(kāi)發(fā)成本為8000萬(wàn)元，管理費(fèi)用為開(kāi)發(fā)成本的3%，銷售費(fèi)用為售價(jià)的2%，投資利息率為6%，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的5.5%，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率為20%。采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法（靜態(tài)分析法）計(jì)算該空地的價(jià)值（計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)）。答案：（1）開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值=可售部分價(jià)值+不可售部分價(jià)值可售部分價(jià)值=12000×20000=24000萬(wàn)元；不可售部分價(jià)值=600/7%×[11/(1+7%)^(5010開(kāi)發(fā)期)]（假設(shè)開(kāi)發(fā)期為2年，剩余收益期限=50102=38年）≈600/7%×12.1371≈600×173.39≈104034萬(wàn)元（注：此處假設(shè)開(kāi)發(fā)期為2年，實(shí)際需明確，本題簡(jiǎn)化為直接計(jì)算）；總價(jià)值=24000+104034=128034萬(wàn)元（2）后續(xù)開(kāi)發(fā)成本=8000萬(wàn)元；管理費(fèi)用=8000×3%=240萬(wàn)元；銷售費(fèi)用=24000×2%=480萬(wàn)元；投資利息=(空地價(jià)值+8000+240+480)×6%×開(kāi)發(fā)期（假設(shè)開(kāi)發(fā)期1年）=(V+8720)×6%；銷售稅費(fèi)=24000×5.5%=1320萬(wàn)元；開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=(V+8000+240+480)×20%=(V+8720)×20%（3）空地價(jià)值V=總價(jià)值后續(xù)開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)V=1280348000240480(V+8720)×6%1320(V+8720)×20%V=128034100400.06V523.20.2V1744V=117250.80.26V1.26V=117250.8V≈93056.19萬(wàn)元五、案例分析題（共1題，10分）某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托，對(duì)位于某市主城區(qū)的一套建筑面積為