房地產(chǎn)估價理論與方法《房地產(chǎn)及其描述必看考點》考試題含答案一、單項選擇題（每題1分，共20題）1.房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是（）的結(jié)合體。A.實物、權(quán)益、價值B.實物、權(quán)益、區(qū)位C.實物、區(qū)位、價值D.權(quán)益、區(qū)位、價值答案：B2.下列不屬于房地產(chǎn)自然特性的是（）。A.不可移動性B.獨一無二性C.壽命長久性D.保值增值性答案：D（保值增值性屬于經(jīng)濟特性）3.某宗土地上有一幢已建成的磚混結(jié)構(gòu)住宅樓，該房地產(chǎn)的實物不包括（）。A.地基基礎(chǔ)B.外墻裝飾C.建設(shè)用地使用權(quán)D.室內(nèi)給水管道答案：C（建設(shè)用地使用權(quán)屬于權(quán)益）4.房地產(chǎn)的區(qū)位通常指（）。A.地理坐標(biāo)位置B.與重要場所的距離C.空間位置及其與其他事物的空間關(guān)系D.周邊環(huán)境和景觀答案：C5.按開發(fā)程度劃分，下列屬于“毛地”的是（）。A.未完成房屋征收補償?shù)淹ㄊ姓芫€的土地B.已完成土地平整但未通市政管線的土地C.已完成房屋征收補償和土地平整，具備“五通一平”的土地D.尚未開發(fā)的農(nóng)地答案：A（毛地指已完成土地使用權(quán)出讓但未完成房屋征收補償、地上存在需要拆除的建筑物的土地）6.下列房地產(chǎn)中，屬于“在建工程”的是（）。A.已停工3年的爛尾樓B.已竣工驗收但未出售的商品房C.正在裝修但未完工的酒店D.已辦理產(chǎn)權(quán)登記的二手房答案：C（在建工程需滿足已開工但未竣工、未辦理竣工驗收手續(xù)）7.房地產(chǎn)權(quán)益中，屬于擔(dān)保物權(quán)的是（）。A.建設(shè)用地使用權(quán)B.抵押權(quán)C.地役權(quán)D.租賃權(quán)答案：B8.下列關(guān)于房地產(chǎn)“獨一無二性”的表述，正確的是（）。A.所有房地產(chǎn)都不存在完全相同的情況B.同一小區(qū)同戶型的住宅具有完全相同的實物形態(tài)C.房地產(chǎn)的獨一無二性僅由土地的不可移動性決定D.房地產(chǎn)的獨一無二性會降低交易效率答案：A（即使實物形態(tài)相同，區(qū)位或權(quán)益也可能不同）9.某住宅的建筑結(jié)構(gòu)為“框架剪力墻結(jié)構(gòu)”，這屬于對（）的描述。A.房地產(chǎn)實物B.房地產(chǎn)權(quán)益C.房地產(chǎn)區(qū)位D.房地產(chǎn)價值答案：A10.下列房地產(chǎn)用途中，不屬于“商業(yè)房地產(chǎn)”的是（）。A.購物中心B.酒店C.寫字樓D.餐館答案：C（寫字樓屬于辦公房地產(chǎn)）11.房地產(chǎn)的“壽命長久性”主要針對（）而言。A.土地B.建筑物C.土地和建筑物D.房地產(chǎn)權(quán)益答案：A（建筑物壽命有限，土地具有永續(xù)性）12.某宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書中注明“建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限30年”，這屬于對（）的描述。A.實物B.權(quán)益C.區(qū)位D.價值答案：B13.按房地產(chǎn)用途分類，“工業(yè)房地產(chǎn)”不包括（）。A.廠房B.倉庫C.研發(fā)中心D.物流園區(qū)辦公樓答案：D（物流園區(qū)辦公樓屬于辦公房地產(chǎn)）14.下列關(guān)于“房地產(chǎn)區(qū)位”的影響因素，屬于“交通條件”的是（）。A.周邊學(xué)校數(shù)量B.距離地鐵站的步行時間C.小區(qū)綠化覆蓋率D.建筑物朝向答案：B15.房地產(chǎn)的“不可移動性”決定了其（）。A.價值高低主要由區(qū)位決定B.交易價格容易受全國市場影響C.可以通過移動來調(diào)整用途D.實物形態(tài)不易受周邊環(huán)境影響答案：A16.下列屬于“房地產(chǎn)權(quán)益”中“負(fù)擔(dān)”的是（）。A.房屋所有權(quán)B.建設(shè)用地使用權(quán)C.已設(shè)立的抵押權(quán)D.房屋租賃權(quán)答案：C（負(fù)擔(dān)指限制房地產(chǎn)權(quán)利的因素，如抵押權(quán)、地役權(quán)）17.某房地產(chǎn)的描述中提到“建筑層數(shù)：地上18層，地下2層”，這屬于對（）的描述。A.實物B.權(quán)益C.區(qū)位D.價值答案：A18.按開發(fā)程度劃分，“熟地”是指（）。A.已完成土地平整但未通市政管線的土地B.已完成房屋征收補償、土地平整且具備“七通一平”的土地C.尚未開發(fā)的農(nóng)地D.已建成但未銷售的商品房答案：B19.房地產(chǎn)的“外部性”是指（）。A.房地產(chǎn)價值受周邊環(huán)境變化的影響B(tài).房地產(chǎn)開發(fā)對外部經(jīng)濟的帶動作用C.房地產(chǎn)權(quán)益可能受到外部法律限制D.房地產(chǎn)實物形態(tài)受外部氣候影響答案：A（如周邊建垃圾站導(dǎo)致房價下跌）20.下列關(guān)于“房地產(chǎn)實物”的描述，錯誤的是（）。A.包括建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備B.包括裝飾裝修、外觀形象C.包括土地形狀、地形地勢D.包括建設(shè)用地使用權(quán)期限答案：D（使用權(quán)期限屬于權(quán)益）二、多項選擇題（每題2分，共10題）1.房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)包括（）。A.土地B.建筑物C.房地D.在建工程答案：ABC2.房地產(chǎn)的特性包括（）。A.不可移動性B.獨一無二性C.壽命長久性D.供給有限性答案：ABCD3.房地產(chǎn)權(quán)益的內(nèi)容包括（）。A.房地產(chǎn)所有權(quán)B.建設(shè)用地使用權(quán)C.抵押權(quán)D.租賃權(quán)答案：ABCD4.按用途劃分，房地產(chǎn)可分為（）。A.居住房地產(chǎn)B.商業(yè)房地產(chǎn)C.工業(yè)房地產(chǎn)D.特殊用途房地產(chǎn)答案：ABCD5.房地產(chǎn)區(qū)位的影響因素包括（）。A.位置（方位、距離、朝向）B.交通條件（道路狀況、出入方便程度）C.外部配套設(shè)施（教育、醫(yī)療）D.周圍環(huán)境（自然、人文、景觀）答案：ABCD6.下列屬于房地產(chǎn)實物中“土地實物”的有（）。A.土地形狀B.地形地勢C.地基承載力D.土地開發(fā)程度答案：ABD（地基承載力屬于土地工程地質(zhì)條件，屬于實物）7.房地產(chǎn)“壽命長久性”的含義包括（）。A.土地具有不可毀滅性B.建筑物壽命通常長于一般物品C.土地使用權(quán)期限可續(xù)期D.房地產(chǎn)價值不會因時間推移而減少答案：ABC（建筑物可能因折舊貶值）8.下列關(guān)于“房地產(chǎn)獨一無二性”的說法，正確的有（）。A.沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)B.即使實物相同，區(qū)位或權(quán)益也可能不同C.導(dǎo)致房地產(chǎn)市場為不完全市場D.增加了交易談判的難度答案：ABCD9.按開發(fā)程度劃分，土地可分為（）。A.生地（未開發(fā)的農(nóng)地或荒地）B.毛地（已出讓但未完成拆遷的土地）C.熟地（已完成開發(fā)具備建設(shè)條件的土地）D.在建工程（已開工但未竣工的房地產(chǎn)）答案：ABC（在建工程屬于房地產(chǎn)整體形態(tài)）10.房地產(chǎn)權(quán)益中的“限制”包括（）。A.城市規(guī)劃對建筑高度的限制B.已設(shè)立的地役權(quán)C.房屋所有權(quán)D.房地產(chǎn)稅費負(fù)擔(dān)答案：ABD（房屋所有權(quán)是權(quán)利而非限制）三、判斷題（每題1分，共10題）1.房地產(chǎn)的實物、權(quán)益和區(qū)位三者相互獨立，評估時可分別考慮。（）答案：×（三者相互關(guān)聯(lián)，需綜合分析）2.土地的不可移動性是房地產(chǎn)不可移動性的根本原因。（）答案：√3.同一小區(qū)內(nèi)的兩棟同戶型住宅，因區(qū)位相同，故屬于完全相同的房地產(chǎn)。（）答案：×（可能存在樓層、朝向等差異，仍具獨一無二性）4.房地產(chǎn)權(quán)益僅指房地產(chǎn)所有權(quán)。（）答案：×（包括所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、租賃權(quán)等）5.工業(yè)房地產(chǎn)包括廠房、倉庫，但不包括工業(yè)園區(qū)內(nèi)的辦公樓。（）答案：√（辦公樓屬于辦公房地產(chǎn)）6.熟地是指已完成土地平整但未通市政管線的土地。（）答案：×（熟地需具備基本市政條件）7.房地產(chǎn)的外部性僅指負(fù)面外部性（如污染）。（）答案：×（也包括正面外部性，如周邊建公園）8.房地產(chǎn)實物中的“建筑結(jié)構(gòu)”包括磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等。（）答案：√9.房地產(chǎn)的壽命長久性意味著其價值永遠(yuǎn)不會減少。（）答案：×（建筑物會折舊，權(quán)益期限也可能影響價值）10.房地產(chǎn)區(qū)位中的“距離”僅指空間直線距離。（）答案：×（還包括交通時間、交通成本等）四、簡答題（每題5分，共5題）1.簡述房地產(chǎn)的定義及基本存在形態(tài)。答案：房地產(chǎn)是指土地以及建筑物和其他土地定著物，是實物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體?；敬嬖谛螒B(tài)包括：①土地（僅指土地部分）；②建筑物（僅指建筑物部分）；③房地（土地與建筑物的結(jié)合體）。2.列舉房地產(chǎn)的主要特性并說明其對估價的影響。答案：主要特性包括：①不可移動性（決定區(qū)位對價值的關(guān)鍵影響，需重點分析區(qū)位因素）；②獨一無二性（難以直接比較，需進行個別因素修正）；③壽命長久性（需考慮土地使用權(quán)剩余期限、建筑物折舊）；④供給有限性（受土地供給限制，影響市場供需分析）；⑤價值較大（交易頻次低，需依賴專業(yè)估價）；⑥用途多樣性（需考慮最佳用途）；⑦相互影響性（受周邊環(huán)境變化影響，需分析外部性）；⑧易受限制（受規(guī)劃、政策影響，需關(guān)注權(quán)益限制）；⑨難以變現(xiàn)（流動性差，需考慮變現(xiàn)能力對價值的影響）。3.簡述房地產(chǎn)權(quán)益的主要內(nèi)容。答案：房地產(chǎn)權(quán)益是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括：①房地產(chǎn)所有權(quán)（占有、使用、收益、處分的權(quán)利）；②用益物權(quán)（如建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)）；③擔(dān)保物權(quán)（如抵押權(quán)）；④租賃權(quán)（承租人對房地產(chǎn)的占有、使用權(quán)利）；⑤其他權(quán)利或負(fù)擔(dān)（如共有權(quán)、相鄰權(quán)、查封限制、稅費負(fù)擔(dān)等）。4.說明房地產(chǎn)區(qū)位的主要影響因素。答案：區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間位置及其與其他事物的空間關(guān)系，影響因素包括：①位置（方位：如城市東部/西部；距離：如到市中心的距離、到地鐵站的距離；朝向：如房屋朝南/朝北；樓層：如高層建筑的中間層/頂層）；②交通條件（道路狀況、公共交通便捷度、出入通行是否方便）；③外部配套設(shè)施（基礎(chǔ)設(shè)施：如供水、供電、供氣；公共服務(wù)設(shè)施：如學(xué)校、醫(yī)院、商場）；④周圍環(huán)境（自然環(huán)境：如空氣質(zhì)量、綠化；人文環(huán)境：如治安、居民素質(zhì)；景觀環(huán)境：如海景、山景）。5.按開發(fā)程度劃分，土地可分為哪幾類？并簡要說明每類的特征。答案：按開發(fā)程度，土地可分為：①生地：未開發(fā)、未利用的土地，如農(nóng)地、荒地，無市政管線和基礎(chǔ)設(shè)施；②毛地：已完成土地使用權(quán)出讓但未完成房屋征收補償?shù)耐恋?，地上存在需要拆除的建筑物或?gòu)筑物，部分市政管線可能已接入；③熟地：已完成土地平整、房屋征收補償，具備“三通一平”（通水、通電、通路、土地平整）或“七通一平”（通給水、排水、電力、電信、燃?xì)狻崃?、道路，土地平整）等條件，可直接用于建設(shè)的土地。五、案例分析題（共20分）【背景資料】某估價機構(gòu)接受委托，需對位于某市主城區(qū)的一宗房地產(chǎn)進行描述。該房地產(chǎn)為一棟建于2010年的5層磚混結(jié)構(gòu)住宅樓（無電梯），土地用途為住宅，建設(shè)用地使用權(quán)取得方式為出讓，剩余使用期限45年；房屋所有權(quán)證記載建筑面積500㎡（共10戶，每戶50㎡）；現(xiàn)狀為全部出租，租賃合同約定剩余租期3年，租金低于市場水平；周邊有小學(xué)、超市，距離最近地鐵站步行15分鐘；建筑外墻有輕微裂縫，部分窗戶玻璃破損；土地形狀為矩形，地勢平坦，地質(zhì)條件良好。問題：1.從實物、權(quán)益、區(qū)位三個方面，分別列出該房地產(chǎn)的關(guān)鍵描述內(nèi)容。（12分）2.分析該房地產(chǎn)權(quán)益中可能影響其價值的因素。（8分）答案：1.關(guān)鍵描述內(nèi)容：（1）實物：土地實物：形狀（矩形）、地勢（平坦）、地質(zhì)條件（良好）；建筑物實物：建筑結(jié)構(gòu)（磚混結(jié)構(gòu)）、層數(shù)（5層）、建成時間（2010年）、建筑面積（500㎡，共10戶）、維護狀況（外墻輕微裂縫、部分窗戶玻璃破損）、設(shè)施設(shè)備（無電梯）。（2）權(quán)益：土地權(quán)益：用途（住宅）、使用權(quán)取得方式（出讓）、剩余期限（45年）；房屋權(quán)益：所有權(quán)狀況（完整產(chǎn)權(quán)，10戶共有）、租賃權(quán)（全部出租，剩余租期3年，租金低于市場水平）；其他權(quán)益限制：無查封、抵押等他項權(quán)利記載（假設(shè)）。（3）區(qū)位：位置：主城區(qū)；交通條件：距離地鐵站步行15分鐘；外部配套設(shè)施：周邊有小學(xué)、超市；周圍環(huán)境：無特殊污染或景觀（默認(rèn)一般居住環(huán)境）。2.影響價值的權(quán)益因素：（1）