前期物業(yè)工作管理辦法一、引言親愛的各位同事，物業(yè)管理工作對于社區(qū)的和諧穩(wěn)定以及業(yè)主居住體驗(yàn)至關(guān)重要。在項(xiàng)目的前期階段，物業(yè)工作的有效開展更是為后續(xù)長期服務(wù)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。為了規(guī)范和指導(dǎo)我們在項(xiàng)目前期的物業(yè)工作，確保各項(xiàng)工作有序進(jìn)行，符合法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，特制定本管理辦法。希望大家認(rèn)真學(xué)習(xí)，共同將前期物業(yè)工作做好、做扎實(shí)。二、適用范圍本管理辦法適用于公司[具體公司名稱]負(fù)責(zé)的所有物業(yè)項(xiàng)目的前期物業(yè)管理工作，包括但不限于住宅、商業(yè)、寫字樓等各類物業(yè)類型。三、前期物業(yè)工作目標(biāo)（一）整體目標(biāo)在項(xiàng)目交付前，通過有效的管理和服務(wù)，打造一個安全、舒適、整潔且有序的物業(yè)環(huán)境，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的入住體驗(yàn)，樹立公司良好的品牌形象，同時(shí)實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值。（二）具體目標(biāo)1.規(guī)劃設(shè)計(jì)介入目標(biāo)：從物業(yè)管理視角為項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)提供專業(yè)建議，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，減少后期管理隱患。2.施工建設(shè)監(jiān)督目標(biāo)：配合建設(shè)單位對施工過程進(jìn)行監(jiān)督，確保工程質(zhì)量，為后期物業(yè)管理提供便利條件。3.人員招聘與培訓(xùn)目標(biāo)：招聘和培養(yǎng)一支專業(yè)、高效的物業(yè)團(tuán)隊(duì)，滿足項(xiàng)目前期及交付后的物業(yè)服務(wù)需求。4.制度建設(shè)目標(biāo)：建立健全各項(xiàng)物業(yè)管理規(guī)章制度，確保服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。5.物資籌備目標(biāo)：提前籌備好各類辦公、服務(wù)及維修物資，保障項(xiàng)目順利交付和運(yùn)營。四、前期物業(yè)工作組織架構(gòu)與職責(zé)（一）組織架構(gòu)1.項(xiàng)目前期物業(yè)管理小組：由公司副總經(jīng)理擔(dān)任組長，成員包括物業(yè)經(jīng)理、工程主管、客服主管、秩序維護(hù)主管、環(huán)境主管等相關(guān)人員。2.各專業(yè)工作小組：根據(jù)不同工作內(nèi)容，設(shè)立規(guī)劃設(shè)計(jì)介入小組、施工監(jiān)督小組、人員招聘與培訓(xùn)小組、制度建設(shè)小組、物資籌備小組等。（二）職責(zé)1.項(xiàng)目前期物業(yè)管理小組職責(zé)全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期物業(yè)管理工作的策劃、組織、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。制定項(xiàng)目前期物業(yè)管理工作計(jì)劃和目標(biāo)，并確保順利實(shí)施。與建設(shè)單位、政府相關(guān)部門等保持密切溝通與協(xié)調(diào)，解決工作中的重大問題。對各專業(yè)工作小組的工作進(jìn)行指導(dǎo)和考核，確保工作質(zhì)量和進(jìn)度。2.規(guī)劃設(shè)計(jì)介入小組職責(zé)參與項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論和評審，從物業(yè)管理和使用角度提出合理化建議。對項(xiàng)目的配套設(shè)施、設(shè)備選型、功能布局等進(jìn)行評估，確保符合后期管理和業(yè)主使用需求。收集業(yè)主對規(guī)劃設(shè)計(jì)的意見和建議，并及時(shí)反饋給建設(shè)單位。3.施工監(jiān)督小組職責(zé)制定施工監(jiān)督計(jì)劃，對項(xiàng)目施工過程進(jìn)行定期巡查和監(jiān)督。協(xié)助建設(shè)單位對施工質(zhì)量、安全、進(jìn)度等進(jìn)行管理，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)提出整改建議。參與隱蔽工程驗(yàn)收、分項(xiàng)分部工程驗(yàn)收及竣工驗(yàn)收，確保工程質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)。建立施工監(jiān)督檔案，記錄施工過程中的問題及處理情況。4.人員招聘與培訓(xùn)小組職責(zé)根據(jù)項(xiàng)目需求，制定人員招聘計(jì)劃，組織實(shí)施招聘工作。制定員工培訓(xùn)計(jì)劃，開展各類專業(yè)培訓(xùn)，提高員工業(yè)務(wù)水平和服務(wù)意識。建立員工培訓(xùn)檔案，記錄員工培訓(xùn)情況和考核結(jié)果。5.制度建設(shè)小組職責(zé)收集和研究國家、地方相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，制定各項(xiàng)物業(yè)管理規(guī)章制度。組織對制度進(jìn)行評審和修訂，確保制度的科學(xué)性、合理性和可操作性。負(fù)責(zé)制度的宣貫和培訓(xùn)，確保全體員工熟悉和遵守制度。6.物資籌備小組職責(zé)依據(jù)項(xiàng)目規(guī)模和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，制定物資采購計(jì)劃，包括辦公設(shè)備、清潔工具、維修器材、安全防護(hù)用品等。負(fù)責(zé)物資的采購、驗(yàn)收、存儲和發(fā)放管理，確保物資質(zhì)量和供應(yīng)及時(shí)。建立物資臺賬，定期對物資進(jìn)行盤點(diǎn)和清理，合理控制庫存。五、前期物業(yè)工作具體內(nèi)容與流程（一）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)介入階段1.介入時(shí)間：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)初期，一般在取得土地使用權(quán)后即可介入。2.介入方式參加建設(shè)單位組織的規(guī)劃設(shè)計(jì)會議，了解項(xiàng)目規(guī)劃思路和設(shè)計(jì)方案。主動與設(shè)計(jì)單位溝通，介紹物業(yè)管理的相關(guān)要求和經(jīng)驗(yàn)。實(shí)地勘察項(xiàng)目現(xiàn)場，了解地形地貌、周邊環(huán)境等情況。3.具體工作內(nèi)容配套設(shè)施方面檢查停車位規(guī)劃是否合理，數(shù)量是否滿足業(yè)主需求，車位尺寸是否符合標(biāo)準(zhǔn)，方便車輛進(jìn)出和停放。關(guān)注垃圾處理設(shè)施的位置和設(shè)計(jì)，應(yīng)便于垃圾收集和運(yùn)輸，避免對周邊環(huán)境造成影響。審查社區(qū)活動場所、幼兒園、學(xué)校等配套設(shè)施的布局，要考慮居民使用的便利性和安全性。設(shè)備選型方面對電梯的品牌、型號、載重量、速度等參數(shù)提出建議，確保滿足業(yè)主日常使用和應(yīng)急需求，同時(shí)考慮后期維護(hù)成本。參與供水、供電、供氣等設(shè)備的選型，關(guān)注設(shè)備的穩(wěn)定性和節(jié)能性，便于后期管理和運(yùn)行。功能布局方面評估建筑物的門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等安全防范設(shè)施的設(shè)置，要覆蓋全面、無死角，保障業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全。審查物業(yè)辦公用房、業(yè)主活動室等功能用房的位置和面積，應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定且滿足使用需求。（二）施工建設(shè)監(jiān)督階段1.監(jiān)督時(shí)間：項(xiàng)目施工建設(shè)開始至竣工驗(yàn)收結(jié)束。2.監(jiān)督方式定期參加建設(shè)單位組織的工程例會，了解工程進(jìn)展情況和存在的問題。安排專業(yè)人員進(jìn)行施工現(xiàn)場巡查，每天不少于[X]次，做好巡查記錄。對于重要的施工節(jié)點(diǎn)和隱蔽工程，進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)督，必要時(shí)邀請第三方檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測。3.具體工作內(nèi)容施工質(zhì)量監(jiān)督檢查建筑結(jié)構(gòu)、裝修工程等施工質(zhì)量，是否符合設(shè)計(jì)要求和施工規(guī)范。例如，墻面是否平整、地面有無空鼓、門窗密封是否良好等。對水電安裝工程進(jìn)行監(jiān)督，檢查管道鋪設(shè)是否合理、電線布線是否符合安全標(biāo)準(zhǔn)，防止后期出現(xiàn)滲漏、短路等問題。施工安全監(jiān)督督促施工單位落實(shí)安全生產(chǎn)責(zé)任制，設(shè)置明顯的安全警示標(biāo)志。檢查施工現(xiàn)場的消防設(shè)施配備是否齊全，消防通道是否暢通，預(yù)防火災(zāi)事故發(fā)生。施工進(jìn)度監(jiān)督根據(jù)建設(shè)單位制定的施工進(jìn)度計(jì)劃，定期檢查工程進(jìn)度，如發(fā)現(xiàn)延誤，及時(shí)與建設(shè)單位溝通，分析原因并提出解決措施。（三）人員招聘與培訓(xùn)階段1.招聘時(shí)間與流程招聘時(shí)間：根據(jù)項(xiàng)目交付計(jì)劃，提前[X]個月啟動人員招聘工作。招聘流程：發(fā)布招聘信息→篩選簡歷→面試→背景調(diào)查→錄用。2.人員配置原則根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，合理配置各類人員，確保人員數(shù)量和素質(zhì)滿足工作需求。例如，每[X]戶配備一名客服人員，每[X]萬平方米配備一名工程維修人員等。3.培訓(xùn)內(nèi)容與方式培訓(xùn)內(nèi)容入職培訓(xùn)：包括公司企業(yè)文化、規(guī)章制度、員工行為規(guī)范等內(nèi)容，幫助新員工盡快了解公司和融入團(tuán)隊(duì)。專業(yè)技能培訓(xùn)：針對不同崗位，開展物業(yè)管理、工程維修、客服服務(wù)、秩序維護(hù)、環(huán)境管理等專業(yè)知識和技能培訓(xùn)。應(yīng)急處理培訓(xùn)：培訓(xùn)員工應(yīng)對突發(fā)事件的處理能力，如火災(zāi)、水浸、電梯故障等應(yīng)急預(yù)案的演練。培訓(xùn)方式內(nèi)部培訓(xùn)：由公司內(nèi)部專業(yè)人員進(jìn)行授課，分享經(jīng)驗(yàn)和知識。外部培訓(xùn)：邀請行業(yè)專家、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行培訓(xùn)，拓寬員工視野和知識面。現(xiàn)場實(shí)操培訓(xùn)：在實(shí)際工作場景中進(jìn)行操作演示，提高員工實(shí)際動手能力。（四）制度建設(shè)階段1.制度制定原則合法性原則：制度內(nèi)容必須符合國家、地方相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。合理性原則：制度要結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，具有可操作性和實(shí)用性。系統(tǒng)性原則：各項(xiàng)制度之間應(yīng)相互銜接、協(xié)調(diào)一致，形成完整的體系。2.制度內(nèi)容客服管理制度：包括客戶接待流程、投訴處理流程、回訪制度等，規(guī)范客服人員服務(wù)行為，提高客戶滿意度。工程維修管理制度：涵蓋設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃、維修流程、維修人員工作規(guī)范等，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。秩序維護(hù)管理制度：有人員出入登記制度、巡邏制度、車輛管理制度等，保障小區(qū)安全秩序。環(huán)境管理制度：包含清潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、綠化養(yǎng)護(hù)規(guī)范、垃圾分類處理辦法等，營造整潔美觀的環(huán)境。財(cái)務(wù)管理及收費(fèi)制度：明確物業(yè)費(fèi)用的核算、收取、使用和監(jiān)管流程，保證財(cái)務(wù)工作規(guī)范透明。（五）物資籌備階段1.物資分類與采購計(jì)劃制定辦公物資：根據(jù)員工數(shù)量和辦公需求，采購桌椅、電腦、打印機(jī)、文件柜等設(shè)備。服務(wù)物資：如清潔工具（掃帚、拖把、清潔劑等）、綠化工具（剪刀、鏟子、農(nóng)藥等）。維修物資：包括常用的水電材料、五金配件、照明燈具等。安全防護(hù)物資：如對講機(jī)、警棍、安全帽、消防器材等。根據(jù)項(xiàng)目交付時(shí)間和使用需求，制定詳細(xì)的采購計(jì)劃，明確采購時(shí)間、數(shù)量、預(yù)算等。2.物資采購與驗(yàn)收選擇正規(guī)、可靠的供應(yīng)商，通過招標(biāo)、詢價(jià)等方式進(jìn)行采購，確保物資質(zhì)量和價(jià)格合理。物資到貨后，由物資籌備小組會同相關(guān)人員進(jìn)行驗(yàn)收，檢查物資的規(guī)格、型號、數(shù)量、質(zhì)量等是否符合要求，填寫驗(yàn)收記錄。3.物資存儲與發(fā)放設(shè)立專門的物資倉庫，對物資進(jìn)行分類存放，做好防潮、防火、防盜等措施。建立物資發(fā)放制度，根據(jù)工作需要，由使用部門填寫物資領(lǐng)用申請表，經(jīng)審批后到倉庫領(lǐng)取。六、前期物業(yè)工作溝通協(xié)調(diào)機(jī)制1.與建設(shè)單位溝通協(xié)調(diào)建立定期溝通會議制度，每周至少召開一次項(xiàng)目協(xié)調(diào)會，由項(xiàng)目前期物業(yè)管理小組組長主持，雙方就項(xiàng)目進(jìn)展、存在問題及解決方案進(jìn)行溝通討論。對于重要事項(xiàng)或緊急問題，及時(shí)以書面形式向建設(shè)單位匯報(bào)，并跟進(jìn)處理結(jié)果。2.與政府相關(guān)部門溝通協(xié)調(diào)安排專人負(fù)責(zé)與政府相關(guān)部門（如住建局、城管局、消防部門等）的聯(lián)系，及時(shí)了解政策法規(guī)動態(tài)和項(xiàng)目審批要求。在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收等階段，積極配合政府部門的工作，爭取支持和指導(dǎo)。3.與業(yè)主溝通協(xié)調(diào)在項(xiàng)目銷售階段，設(shè)立物業(yè)服務(wù)咨詢點(diǎn)，向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)情況，解答業(yè)主疑問。定期收集業(yè)主對項(xiàng)目建設(shè)和物業(yè)管理的意見和建議，通過業(yè)主座談會、問卷調(diào)查等方式與業(yè)主進(jìn)行溝通交流，增進(jìn)相互了解和信任。七、前期物業(yè)工作風(fēng)險(xiǎn)管理1.風(fēng)險(xiǎn)識別規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)：如配套設(shè)施不完善、功能布局不合理等，可能影響后期物業(yè)管理和業(yè)主使用。施工質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)：施工過程中出現(xiàn)質(zhì)量問題，導(dǎo)致后期維修成本增加和業(yè)主投訴。人員管理風(fēng)險(xiǎn)：招聘的人員素質(zhì)不符合要求、培訓(xùn)不到位，影響服務(wù)質(zhì)量。物資管理風(fēng)險(xiǎn)：物資采購質(zhì)量不合格、庫存管理不善，影響項(xiàng)目正常運(yùn)營。2.風(fēng)險(xiǎn)評估對識別出的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評估，分析其發(fā)生的可能性和影響程度，確定風(fēng)險(xiǎn)等級。例如，將規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)和施工質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)列為高風(fēng)險(xiǎn)等級，人員管理風(fēng)險(xiǎn)和物資管理風(fēng)險(xiǎn)列為中風(fēng)險(xiǎn)等級。3.風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對：加強(qiáng)規(guī)劃設(shè)計(jì)介入深度，充分發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行多輪論證，確保設(shè)計(jì)合理。施工質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對：加大施工監(jiān)督力度，嚴(yán)格執(zhí)行質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題及時(shí)督促整改。人員管理風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對：優(yōu)化招聘流程，提高招聘標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)培訓(xùn)和考核，確保人員素質(zhì)滿足要求。物資管理風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對：建立嚴(yán)格的物資采購和驗(yàn)收制度，加強(qiáng)庫存管理，定期盤點(diǎn)物資，及時(shí)處理積壓和損壞物資。八、前期物業(yè)工作考核與評價(jià)1.考核主體：由公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)對項(xiàng)目前期物業(yè)管理工作進(jìn)行考核。2.考核內(nèi)容工作目標(biāo)完成情況：根據(jù)前期制定的各項(xiàng)工作目標(biāo)，檢查完成進(jìn)度和質(zhì)量。工作流程執(zhí)行情況：是否嚴(yán)格按照本管理辦法規(guī)定的流程開展工作。溝通協(xié)調(diào)情況：與建設(shè)單位、政府部門、業(yè)主等溝通協(xié)調(diào)是否順暢，問題處理是否及時(shí)有效。風(fēng)險(xiǎn)管理情況：對各類風(fēng)險(xiǎn)的識別、評估和應(yīng)對措施是否到位。3.考核方式定期考核：每月進(jìn)行一次工作檢查，每季度進(jìn)行一次全面考核，填寫考核記錄表。不定期抽查：公司物業(yè)管理部不定期對