杭州老舊小區(qū)管理辦法總則目的與依據(jù)為了加強(qiáng)杭州老舊小區(qū)的管理，改善居民的居住環(huán)境，提升老舊小區(qū)的整體品質(zhì)，保障老舊小區(qū)居民的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)以及杭州市城市建設(shè)與管理的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市老舊小區(qū)的實(shí)際情況，特制定本管理辦法。適用范圍本辦法適用于杭州市行政區(qū)域內(nèi)建成時(shí)間較長(zhǎng)、配套設(shè)施老化、缺乏有效管理的住宅小區(qū)。具體老舊小區(qū)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)由杭州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門根據(jù)實(shí)際情況制定并公布。管理原則老舊小區(qū)管理遵循政府引導(dǎo)、居民自治、市場(chǎng)運(yùn)作、多方參與的原則，以提升老舊小區(qū)的居住功能和環(huán)境質(zhì)量為目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。管理職責(zé)分工1.市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門：負(fù)責(zé)全市老舊小區(qū)管理工作的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、政策制定和監(jiān)督指導(dǎo)。2.區(qū)（縣、市）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門：具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)管理工作的組織實(shí)施和監(jiān)督管理，指導(dǎo)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開(kāi)展老舊小區(qū)管理相關(guān)工作。3.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）：是本轄區(qū)老舊小區(qū)管理的責(zé)任主體，負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各方力量，推進(jìn)老舊小區(qū)的管理工作，協(xié)調(diào)解決老舊小區(qū)管理中的具體問(wèn)題。4.社區(qū)居民委員會(huì)：協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）做好老舊小區(qū)管理工作，組織居民參與老舊小區(qū)的自治管理，調(diào)解鄰里糾紛，維護(hù)社區(qū)和諧穩(wěn)定。5.業(yè)主委員會(huì)：代表業(yè)主的利益，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系。6.物業(yè)服務(wù)企業(yè)：按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，為老舊小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，包括房屋及配套設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化養(yǎng)護(hù)、安全防范等。規(guī)劃與改造規(guī)劃編制市、區(qū)（縣、市）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同相關(guān)部門，根據(jù)城市總體規(guī)劃和老舊小區(qū)的實(shí)際情況，編制老舊小區(qū)改造規(guī)劃和年度改造計(jì)劃，明確改造的目標(biāo)、任務(wù)、重點(diǎn)和實(shí)施步驟。改造內(nèi)容1.基礎(chǔ)設(shè)施改造：包括道路、供水、排水、供電、供氣、通信、有線電視等設(shè)施的更新改造，改善老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施條件。2.房屋修繕：對(duì)房屋的外立面、屋面、樓道等進(jìn)行修繕和整治，消除安全隱患，提升房屋的外觀形象。3.環(huán)境整治：清理小區(qū)內(nèi)的違章建筑、雜物堆積，增加綠化面積，改善小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生和居住環(huán)境。4.公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)：根據(jù)小區(qū)居民的需求，建設(shè)或完善社區(qū)服務(wù)中心、文化體育設(shè)施、停車場(chǎng)等公共服務(wù)設(shè)施，提高小區(qū)的公共服務(wù)水平。改造實(shí)施1.改造項(xiàng)目的確定：老舊小區(qū)改造項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)征求業(yè)主的意見(jiàn)，充分考慮業(yè)主的需求和意愿。改造項(xiàng)目確定后，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公示，接受社會(huì)監(jiān)督。2.改造項(xiàng)目的招標(biāo)：改造項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行招標(biāo)，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位進(jìn)行施工。3.改造項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)督：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)改造項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)督，建立健全質(zhì)量管理制度，確保改造項(xiàng)目的質(zhì)量符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和要求。4.改造項(xiàng)目的驗(yàn)收：改造項(xiàng)目竣工后，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的，方可交付使用。物業(yè)管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘1.前期物業(yè)管理：在老舊小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)之前，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以通過(guò)招標(biāo)等方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提供前期物業(yè)管理服務(wù)。2.業(yè)主自主選聘：老舊小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)后，業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù)業(yè)主的意愿，通過(guò)招標(biāo)等方式自主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同1.合同的簽訂：物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、服務(wù)期限等條款。2.合同的履行：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用1.費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的確定：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)老舊小區(qū)的實(shí)際情況和物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定，并報(bào)區(qū)（縣、市）價(jià)格主管部門備案。2.費(fèi)用的收?。何飿I(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。對(duì)拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追討。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督1.業(yè)主監(jiān)督：業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，提出意見(jiàn)和建議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主的投訴和建議，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。2.政府監(jiān)督：區(qū)（縣、市）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核評(píng)價(jià)。對(duì)服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期整改；逾期不整改的，依法予以處罰。社區(qū)自治居民參與1.居民大會(huì)：社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開(kāi)居民大會(huì)，向居民報(bào)告老舊小區(qū)管理工作的情況，聽(tīng)取居民的意見(jiàn)和建議，討論決定老舊小區(qū)管理中的重大事項(xiàng)。2.居民小組：社區(qū)居民委員會(huì)可以根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況，劃分居民小組，推選居民小組長(zhǎng)。居民小組長(zhǎng)負(fù)責(zé)組織本小組居民參與老舊小區(qū)的自治管理，反映居民的意見(jiàn)和要求。自治組織建設(shè)1.業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)：老舊小區(qū)應(yīng)當(dāng)依法成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定，履行職責(zé)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。2.志愿者隊(duì)伍：鼓勵(lì)居民成立志愿者隊(duì)伍，參與老舊小區(qū)的管理和服務(wù)工作，如義務(wù)巡邏、環(huán)境衛(wèi)生監(jiān)督等。居民公約社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織居民制定居民公約，明確居民在老舊小區(qū)管理中的權(quán)利和義務(wù)，規(guī)范居民的行為。居民應(yīng)當(dāng)遵守居民公約，共同維護(hù)老舊小區(qū)的秩序和環(huán)境。資金管理資金來(lái)源1.政府財(cái)政補(bǔ)貼：市、區(qū)（縣、市）人民政府應(yīng)當(dāng)安排專項(xiàng)資金，用于老舊小區(qū)的改造和管理。2.業(yè)主自籌：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金，用于房屋及配套設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)。3.社會(huì)資本參與：鼓勵(lì)社會(huì)資本通過(guò)投資、合作等方式參與老舊小區(qū)的改造和管理，拓寬資金來(lái)源渠道。資金使用1.改造資金的使用：老舊小區(qū)改造資金應(yīng)當(dāng)專款專用，嚴(yán)格按照規(guī)定的用途和程序使用。改造資金的使用情況應(yīng)當(dāng)定期進(jìn)行審計(jì)和公示，接受社會(huì)監(jiān)督。2.專項(xiàng)維修資金的使用：專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行申請(qǐng)、審批和使用。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期公布專項(xiàng)維修資金的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。安全管理消防安全1.消防設(shè)施建設(shè)：老舊小區(qū)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定，建設(shè)或完善消防設(shè)施，如消防栓、滅火器、消防通道等。2.消防安全宣傳：物業(yè)服務(wù)企業(yè)和社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)居民的消防安全宣傳教育，提高居民的消防安全意識(shí)和自防自救能力。3.消防安全檢查：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期對(duì)小區(qū)的消防設(shè)施進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保消防設(shè)施的完好有效。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)部門對(duì)老舊小區(qū)的消防安全進(jìn)行檢查，及時(shí)消除消防安全隱患。治安防范1.安全防范設(shè)施建設(shè)：老舊小區(qū)應(yīng)當(dāng)安裝門禁系統(tǒng)、監(jiān)控?cái)z像頭等安全防范設(shè)施，提高小區(qū)的安全防范能力。2.治安巡邏：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)安排專人進(jìn)行治安巡邏，維護(hù)小區(qū)的治安秩序。社區(qū)居民委員會(huì)可以組織志愿者參與治安巡邏，協(xié)助維護(hù)小區(qū)的安全。3.矛盾糾紛調(diào)解：社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)解鄰里糾紛，化解矛盾，防止矛盾激化引發(fā)治安案件。電梯安全1.電梯的維護(hù)保養(yǎng)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對(duì)電梯進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，確保電梯的安全運(yùn)行。電梯的維護(hù)保養(yǎng)單位應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的資質(zhì)，并按照規(guī)定的周期和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。2.電梯的安全檢查：特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)老舊小區(qū)電梯的安全檢查，定期對(duì)電梯進(jìn)行檢驗(yàn)檢測(cè)，確保電梯的安全性能符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和要求。法律責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同的約定，未按照規(guī)定提供物業(yè)管理服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。給業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。業(yè)主的法律責(zé)任業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同的約定，未按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。經(jīng)業(yè)主委員會(huì)督促仍不交納的，物業(yè)服