物業(yè)成本管控管理辦法一、前言親愛(ài)的物業(yè)同仁們，在如今競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，物業(yè)管理企業(yè)要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，良好的成本管控至關(guān)重要。成本管控不僅關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，更與我們?yōu)闃I(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的能力緊密相連。經(jīng)過(guò)二十年在物業(yè)領(lǐng)域摸爬滾打，我深刻認(rèn)識(shí)到合理有效的成本管控，是我們提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、保障服務(wù)品質(zhì)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。希望大家能認(rèn)真閱讀并貫徹這份管理辦法，共同為我們企業(yè)的發(fā)展和業(yè)主的滿(mǎn)意而努力。二、適用范圍本管理辦法適用于公司旗下所有物業(yè)管理項(xiàng)目，涵蓋住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓等各類(lèi)物業(yè)形態(tài)。無(wú)論是項(xiàng)目一線(xiàn)的工作人員，還是后方的職能部門(mén)，都需嚴(yán)格遵守本辦法的相關(guān)規(guī)定，確保成本管控工作在全公司范圍內(nèi)有效推行。三、成本管控原則1.全面性原則：成本管控要涵蓋物業(yè)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，從項(xiàng)目前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)，到日常運(yùn)營(yíng)中的人員管理、物資采購(gòu)、設(shè)備維護(hù)等，都要納入成本管理的范疇。我們鼓勵(lì)每位員工都樹(shù)立全面成本意識(shí)，在日常工作中關(guān)注每一個(gè)可能影響成本的細(xì)節(jié)。2.效益性原則：成本管控的目的不是單純地降低成本，而是要在保證服務(wù)質(zhì)量的前提下，實(shí)現(xiàn)成本與效益的最佳平衡。希望大家在工作中思考如何通過(guò)優(yōu)化流程、提高效率等方式，以最小的成本投入獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。3.責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則：明確各部門(mén)、各崗位在成本管控中的職責(zé)和權(quán)限，同時(shí)將成本管控的效果與員工的績(jī)效考核、薪酬福利等掛鉤。做到責(zé)任明確、權(quán)力清晰、利益相關(guān)，充分調(diào)動(dòng)員工參與成本管控的積極性和主動(dòng)性。4.動(dòng)態(tài)性原則：物業(yè)管理成本會(huì)隨著市場(chǎng)環(huán)境、政策法規(guī)、業(yè)主需求等因素的變化而變化。因此，成本管控工作要保持動(dòng)態(tài)性，及時(shí)調(diào)整管控策略和措施，以適應(yīng)不斷變化的內(nèi)外部環(huán)境。四、成本構(gòu)成及管控要點(diǎn)（一）人員成本1.人員編制各項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模、業(yè)態(tài)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等因素，科學(xué)合理地制定人員編制計(jì)劃。避免人員冗余或不足，影響服務(wù)質(zhì)量和成本控制。例如，對(duì)于小型住宅小區(qū)，可適當(dāng)合并一些崗位，提高人員工作效率。人員編制計(jì)劃需報(bào)公司人力資源部門(mén)和管理層審批，經(jīng)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。在實(shí)施過(guò)程中，如因項(xiàng)目實(shí)際情況發(fā)生變化需要調(diào)整人員編制，應(yīng)按照規(guī)定的程序進(jìn)行申請(qǐng)和審批。2.薪酬福利公司制定統(tǒng)一的薪酬福利體系，根據(jù)市場(chǎng)行情、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及員工的崗位價(jià)值、工作績(jī)效等因素，合理確定薪酬水平和福利待遇。既要保證薪酬具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力，吸引和留住優(yōu)秀人才，又要避免薪酬過(guò)高導(dǎo)致成本增加。加強(qiáng)對(duì)加班費(fèi)用的管理，嚴(yán)格控制加班審批流程。確因工作需要加班的，應(yīng)按照規(guī)定的程序進(jìn)行申請(qǐng)和審批，并按照相關(guān)法律法規(guī)支付加班費(fèi)用。同時(shí)，鼓勵(lì)通過(guò)優(yōu)化工作流程、提高工作效率等方式，減少不必要的加班。定期對(duì)薪酬福利體系進(jìn)行評(píng)估和調(diào)整，確保其合理性和有效性。結(jié)合公司的經(jīng)營(yíng)狀況和市場(chǎng)變化，適時(shí)調(diào)整薪酬福利水平，以保持公司的競(jìng)爭(zhēng)力。（二）物資采購(gòu)成本1.采購(gòu)計(jì)劃各項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)實(shí)際工作需要，每月或每季度制定物資采購(gòu)計(jì)劃。采購(gòu)計(jì)劃要詳細(xì)列出所需物資的名稱(chēng)、規(guī)格、數(shù)量、預(yù)計(jì)采購(gòu)時(shí)間等信息，并說(shuō)明采購(gòu)的必要性和合理性。采購(gòu)計(jì)劃需經(jīng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審核、公司采購(gòu)部門(mén)匯總后，報(bào)公司管理層審批。經(jīng)批準(zhǔn)后的采購(gòu)計(jì)劃方可執(zhí)行，以避免盲目采購(gòu)造成物資積壓和資金浪費(fèi)。2.供應(yīng)商管理建立合格供應(yīng)商名錄，對(duì)供應(yīng)商的資質(zhì)、信譽(yù)、產(chǎn)品質(zhì)量、價(jià)格、售后服務(wù)等方面進(jìn)行綜合評(píng)估和篩選。優(yōu)先選擇與信譽(yù)良好、產(chǎn)品質(zhì)量可靠、價(jià)格合理的供應(yīng)商建立長(zhǎng)期合作關(guān)系。定期對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行考核和評(píng)價(jià)，根據(jù)考核結(jié)果對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化。對(duì)于表現(xiàn)優(yōu)秀的供應(yīng)商，可給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)和支持；對(duì)于不符合要求的供應(yīng)商，應(yīng)及時(shí)淘汰。3.采購(gòu)方式根據(jù)物資的性質(zhì)、金額等因素，選擇合適的采購(gòu)方式。對(duì)于金額較小、通用性較強(qiáng)的物資，可采用詢(xún)價(jià)采購(gòu)的方式；對(duì)于金額較大、技術(shù)含量較高的物資，應(yīng)采用招標(biāo)采購(gòu)的方式，以確保采購(gòu)的公平、公正、公開(kāi)，降低采購(gòu)成本。在采購(gòu)過(guò)程中，要充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，了解物資的價(jià)格走勢(shì)和市場(chǎng)行情，與供應(yīng)商進(jìn)行充分的溝通和談判，爭(zhēng)取最優(yōu)惠的價(jià)格和條款。（三）設(shè)備設(shè)施維護(hù)成本1.設(shè)備設(shè)施檔案管理建立完善的設(shè)備設(shè)施檔案，詳細(xì)記錄設(shè)備設(shè)施的名稱(chēng)、型號(hào)、規(guī)格、購(gòu)置時(shí)間、安裝位置、維護(hù)保養(yǎng)記錄、維修記錄等信息。設(shè)備設(shè)施檔案是進(jìn)行成本管控和維護(hù)管理的重要依據(jù)，各項(xiàng)目要指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)檔案的管理和更新。2.維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃根據(jù)設(shè)備設(shè)施的使用說(shuō)明書(shū)和實(shí)際運(yùn)行情況，制定科學(xué)合理的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃要明確維護(hù)保養(yǎng)的項(xiàng)目、周期、責(zé)任人等內(nèi)容，并嚴(yán)格按照計(jì)劃執(zhí)行。通過(guò)定期的維護(hù)保養(yǎng)，可以延長(zhǎng)設(shè)備設(shè)施的使用壽命，降低維修成本。鼓勵(lì)采用先進(jìn)的設(shè)備管理技術(shù)和方法，如設(shè)備狀態(tài)監(jiān)測(cè)、預(yù)防性維護(hù)等，提高維護(hù)保養(yǎng)工作的針對(duì)性和有效性。3.維修管理對(duì)于設(shè)備設(shè)施的維修，要嚴(yán)格按照維修審批流程進(jìn)行。設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障后，使用部門(mén)應(yīng)及時(shí)填寫(xiě)維修申請(qǐng)單，說(shuō)明故障情況和維修需求。維修申請(qǐng)單經(jīng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審核后，報(bào)公司維修部門(mén)或外委維修單位進(jìn)行維修。在維修過(guò)程中，要對(duì)維修費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格控制。對(duì)于維修所需的零部件和材料，要進(jìn)行合理的選擇和采購(gòu)，避免使用高價(jià)低質(zhì)的產(chǎn)品。同時(shí)，要對(duì)維修工作進(jìn)行監(jiān)督和驗(yàn)收，確保維修質(zhì)量，防止重復(fù)維修造成成本增加。（四）能源成本1.能源消耗統(tǒng)計(jì)各項(xiàng)目要建立能源消耗統(tǒng)計(jì)制度，定期對(duì)水、電、氣等能源的消耗情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析。通過(guò)統(tǒng)計(jì)分析，了解能源消耗的規(guī)律和趨勢(shì)，找出能源消耗的重點(diǎn)部位和環(huán)節(jié)，為制定節(jié)能措施提供依據(jù)。安裝必要的能源計(jì)量設(shè)備，確保能源消耗數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)。能源計(jì)量設(shè)備要定期進(jìn)行校準(zhǔn)和維護(hù)，保證其正常運(yùn)行和數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。2.節(jié)能措施加強(qiáng)對(duì)員工和業(yè)主的節(jié)能宣傳教育，提高大家的節(jié)能意識(shí)。通過(guò)張貼節(jié)能標(biāo)語(yǔ)、發(fā)放宣傳資料、舉辦節(jié)能講座等方式，引導(dǎo)員工和業(yè)主養(yǎng)成良好的節(jié)能習(xí)慣。采取技術(shù)節(jié)能措施，如對(duì)公共區(qū)域的照明系統(tǒng)進(jìn)行智能化改造，根據(jù)環(huán)境光線(xiàn)和人員活動(dòng)情況自動(dòng)調(diào)節(jié)亮度；對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行節(jié)能改造，提高能源利用效率等。制定合理的能源使用標(biāo)準(zhǔn)和考核制度，對(duì)各部門(mén)、各崗位的能源消耗進(jìn)行量化考核。將能源消耗指標(biāo)與員工的績(jī)效考核掛鉤，對(duì)節(jié)能工作表現(xiàn)突出的部門(mén)和個(gè)人給予獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)能源浪費(fèi)行為進(jìn)行處罰。五、成本預(yù)算與核算（一）成本預(yù)算編制1.預(yù)算編制流程每年第四季度，公司啟動(dòng)下一年度的成本預(yù)算編制工作。各項(xiàng)目根據(jù)自身的實(shí)際情況和下一年度的工作計(jì)劃，編制本項(xiàng)目的成本預(yù)算草案。項(xiàng)目成本預(yù)算草案經(jīng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審核后，報(bào)公司各職能部門(mén)進(jìn)行匯總和審核。各職能部門(mén)根據(jù)公司的整體戰(zhàn)略和預(yù)算目標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目成本預(yù)算草案進(jìn)行審核和調(diào)整，提出修改意見(jiàn)。公司財(cái)務(wù)部門(mén)根據(jù)各職能部門(mén)的審核意見(jiàn)，對(duì)項(xiàng)目成本預(yù)算草案進(jìn)行匯總和平衡，編制公司年度成本預(yù)算草案。公司年度成本預(yù)算草案經(jīng)公司管理層審議通過(guò)后，報(bào)董事會(huì)審批。2.預(yù)算編制方法成本預(yù)算編制應(yīng)采用零基預(yù)算和滾動(dòng)預(yù)算相結(jié)合的方法。零基預(yù)算是指在編制預(yù)算時(shí)，不考慮以往年度的成本費(fèi)用水平，一切以零為起點(diǎn)，從實(shí)際需要出發(fā)，合理安排各項(xiàng)成本費(fèi)用。滾動(dòng)預(yù)算是指在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中，根據(jù)實(shí)際情況不斷調(diào)整和補(bǔ)充預(yù)算，使預(yù)算期始終保持一定的時(shí)間跨度。在編制成本預(yù)算時(shí)，要充分考慮各種因素的影響，如市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)、政策法規(guī)變化、項(xiàng)目規(guī)模調(diào)整等。同時(shí)，要結(jié)合公司的歷史數(shù)據(jù)和同行業(yè)的先進(jìn)水平，合理確定各項(xiàng)成本費(fèi)用的預(yù)算指標(biāo)。（二）成本核算1.核算原則成本核算應(yīng)遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則、配比原則和劃分收益性支出與資本性支出原則。權(quán)責(zé)發(fā)生制原則是指凡是當(dāng)期已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的收入和已經(jīng)發(fā)生或應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，都應(yīng)作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用處理；配比原則是指將一定時(shí)期的收入與其相關(guān)的成本費(fèi)用相互配比，以正確計(jì)算當(dāng)期的損益；劃分收益性支出與資本性支出原則是指將與當(dāng)期收益相關(guān)的支出作為收益性支出，計(jì)入當(dāng)期損益；將與多個(gè)會(huì)計(jì)期間收益相關(guān)的支出作為資本性支出，分期計(jì)入損益。2.核算方法公司采用制造成本法進(jìn)行成本核算，將物業(yè)管理成本分為直接成本和間接成本。直接成本包括直接人工、直接材料和其他直接費(fèi)用；間接成本包括管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用等。各項(xiàng)目應(yīng)按照公司統(tǒng)一的成本核算方法和會(huì)計(jì)政策，對(duì)本項(xiàng)目的成本進(jìn)行核算。成本核算要做到數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、賬目清晰、核算及時(shí)，為成本分析和成本控制提供可靠的依據(jù)。六、成本分析與考核（一）成本分析1.分析周期公司定期進(jìn)行成本分析，每月或每季度召開(kāi)成本分析會(huì)議。各項(xiàng)目要在成本分析會(huì)議前，對(duì)本項(xiàng)目的成本執(zhí)行情況進(jìn)行詳細(xì)分析，并形成書(shū)面報(bào)告。2.分析內(nèi)容成本分析的內(nèi)容包括成本預(yù)算執(zhí)行情況分析、成本構(gòu)成分析、成本變動(dòng)趨勢(shì)分析等。通過(guò)成本分析，找出成本管理中存在的問(wèn)題和原因，提出改進(jìn)措施和建議。在成本分析過(guò)程中，要采用科學(xué)的分析方法，如比較分析法、比率分析法、因素分析法等。通過(guò)與預(yù)算指標(biāo)、歷史數(shù)據(jù)、同行業(yè)數(shù)據(jù)等進(jìn)行對(duì)比分析，找出成本管理中的優(yōu)勢(shì)和不足，為成本控制提供決策依據(jù)。（二）成本考核1.考核指標(biāo)建立成本考核指標(biāo)體系，將成本預(yù)算執(zhí)行情況、成本降低率、費(fèi)用節(jié)約率等指標(biāo)作為成本考核的主要內(nèi)容。成本考核指標(biāo)要具有可操作性和可衡量性，能夠客觀(guān)、準(zhǔn)確地反映各部門(mén)、各項(xiàng)目的成本管理水平。2.考核方式成本考核采用定期考核和不定期考核相結(jié)合的方式。定期考核每季度或每半年進(jìn)行一次，根據(jù)成本考核指標(biāo)的完成情況，對(duì)各部門(mén)、各項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)分和排名。不定期考核主要是針對(duì)成本管理中的重大事項(xiàng)或突發(fā)事件進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)考核。成本考核結(jié)果與員工的績(jī)效考核、薪酬福利、晉升晉級(jí)等掛鉤。對(duì)成本管理工作表現(xiàn)優(yōu)秀的部門(mén)和個(gè)人，給予表彰和獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)成本管理不善，未能完成成本考核指標(biāo)的部門(mén)和個(gè)人，進(jìn)行相應(yīng)的處罰。七、監(jiān)督與檢查1.內(nèi)部審計(jì)公司內(nèi)部審計(jì)部門(mén)定期對(duì)各項(xiàng)目的成本管控工作進(jìn)行審計(jì)和監(jiān)督。審計(jì)內(nèi)容包括成本預(yù)算編制、成本核算、成本分析、成本考核等方面。通過(guò)內(nèi)部審計(jì)，發(fā)現(xiàn)成本管控工作中存在的問(wèn)題和漏洞，提出改進(jìn)建議和措施，確保成本管控工作的合規(guī)性和有效性。