公共設(shè)施業(yè)主管理辦法總則目的與依據(jù)為加強公共設(shè)施的管理和維護，保障業(yè)主的合法權(quán)益，營造安全、舒適、整潔的居住和使用環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本區(qū)域公共設(shè)施管理實際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于本區(qū)域內(nèi)由業(yè)主共同擁有和使用的公共設(shè)施的管理活動。公共設(shè)施包括但不限于建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分。管理原則公共設(shè)施的管理遵循業(yè)主自治、專業(yè)維護、依法依規(guī)、合理使用的原則，確保公共設(shè)施的正常運行和安全使用。公共設(shè)施的界定與分類公共設(shè)施的界定公共設(shè)施是指為滿足業(yè)主的共同生活和使用需求而建設(shè)和配備的設(shè)施設(shè)備，其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主共同所有。判斷公共設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)主要包括：由建設(shè)單位按照規(guī)劃要求建設(shè)并交付使用，供全體業(yè)主共同使用；在建筑物區(qū)分所有權(quán)中屬于業(yè)主共有部分的設(shè)施設(shè)備。公共設(shè)施的分類1.房屋建筑類：包括建筑物的主體結(jié)構(gòu)、公共墻體、公共門窗、公共樓道、電梯等。2.公用設(shè)備類：如供水、供電、供氣、供熱設(shè)備，消防設(shè)備，通風(fēng)設(shè)備，電梯設(shè)備等。3.公用附屬設(shè)施類：包括道路、停車場、綠化景觀、路燈、垃圾收集設(shè)施等。業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)業(yè)主的權(quán)利1.對公共設(shè)施的使用享有平等的權(quán)利，有權(quán)按照規(guī)定合理使用公共設(shè)施。2.對公共設(shè)施的管理情況享有知情權(quán)，有權(quán)要求管理單位公開公共設(shè)施的維護、維修、更新等相關(guān)信息。3.對公共設(shè)施的管理和維護工作進行監(jiān)督，提出意見和建議。4.選舉業(yè)主代表參與公共設(shè)施管理決策的權(quán)利。業(yè)主的義務(wù)1.遵守公共設(shè)施的使用規(guī)定，愛護公共設(shè)施，不得隨意損壞、占用或改變公共設(shè)施的用途。2.按照規(guī)定繳納公共設(shè)施維護費用，支持公共設(shè)施的正常運行和維護。3.配合管理單位對公共設(shè)施進行檢查、維護和維修工作。4.發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施存在安全隱患或損壞情況時，及時向管理單位報告。管理單位的職責(zé)管理單位的確定公共設(shè)施的管理單位可以由業(yè)主大會通過招標(biāo)等方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以由業(yè)主自行管理。管理單位應(yīng)當(dāng)與業(yè)主簽訂管理服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。管理單位的職責(zé)1.制定公共設(shè)施的管理制度和操作規(guī)程，建立公共設(shè)施管理檔案。2.定期對公共設(shè)施進行檢查、維護和保養(yǎng)，確保公共設(shè)施的正常運行。3.及時處理公共設(shè)施的報修和投訴，對損壞的公共設(shè)施及時進行維修或更新。4.按照規(guī)定公開公共設(shè)施的管理費用收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。5.組織開展公共設(shè)施安全宣傳教育活動，提高業(yè)主的安全意識。公共設(shè)施的維護與維修維護計劃的制定管理單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)公共設(shè)施的特點和使用情況，制定年度公共設(shè)施維護計劃，明確維護的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、時間和責(zé)任人。維護計劃應(yīng)當(dāng)報業(yè)主委員會備案。日常維護管理單位應(yīng)當(dāng)安排專人對公共設(shè)施進行日常巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理公共設(shè)施的小故障和隱患。日常維護包括清潔、潤滑、緊固、調(diào)整等工作。定期維護管理單位應(yīng)當(dāng)按照維護計劃對公共設(shè)施進行定期維護，如對電梯進行定期保養(yǎng)、對消防設(shè)備進行定期檢測等。定期維護應(yīng)當(dāng)做好記錄，并存檔備查。維修管理1.當(dāng)公共設(shè)施出現(xiàn)損壞時，管理單位應(yīng)當(dāng)及時組織維修。對于一般性的維修，管理單位應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時間內(nèi)完成維修工作。2.對于重大維修項目，管理單位應(yīng)當(dāng)制定維修方案，報業(yè)主委員會審議通過后實施。維修費用按照規(guī)定從公共設(shè)施維修資金中列支。公共設(shè)施的更新與改造更新改造的條件當(dāng)公共設(shè)施出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞、老化、技術(shù)落后等情況，無法通過維修恢復(fù)正常使用功能，或者存在安全隱患，影響業(yè)主的正常生活和使用時，應(yīng)當(dāng)進行更新改造。更新改造的程序1.管理單位應(yīng)當(dāng)對公共設(shè)施進行評估，提出更新改造的建議和方案。2.業(yè)主委員會組織業(yè)主對更新改造方案進行審議，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，方可實施。3.管理單位按照更新改造方案組織實施，確保更新改造工程的質(zhì)量和安全。資金來源公共設(shè)施的更新改造費用可以從公共設(shè)施維修資金中列支，不足部分由業(yè)主按照各自的產(chǎn)權(quán)份額分?jǐn)偂９苍O(shè)施的安全管理安全管理制度管理單位應(yīng)當(dāng)建立健全公共設(shè)施安全管理制度，明確安全管理責(zé)任，制定安全操作規(guī)程，加強對公共設(shè)施的安全檢查和隱患排查。安全檢查管理單位應(yīng)當(dāng)定期對公共設(shè)施進行安全檢查，包括日常檢查、專項檢查和季節(jié)性檢查等。對檢查中發(fā)現(xiàn)的安全隱患，應(yīng)當(dāng)及時采取措施進行整改。應(yīng)急管理管理單位應(yīng)當(dāng)制定公共設(shè)施安全應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急處置流程和責(zé)任分工。定期組織應(yīng)急演練，提高應(yīng)對突發(fā)事件的能力。費用管理費用的構(gòu)成公共設(shè)施管理費用包括公共設(shè)施的維護費用、維修費用、更新改造費用、管理單位的服務(wù)費用等。費用的收取公共設(shè)施管理費用由管理單位按照規(guī)定向業(yè)主收取。收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)公共設(shè)施的實際情況和管理成本合理確定，并報物價部門備案。費用的使用與監(jiān)督管理單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定使用公共設(shè)施管理費用，?？顚Ｓ谩６ㄆ谙驑I(yè)主公布費用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主對費用的使用情況有異議的，可以要求管理單位進行解釋和說明。監(jiān)督與投訴處理監(jiān)督機制業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對管理單位的公共設(shè)施管理工作進行監(jiān)督，定期檢查管理單位的工作情況，聽取業(yè)主的意見和建議。政府相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對公共設(shè)施管理工作進行指導(dǎo)和監(jiān)督，依法查處管理單位的違法行為。投訴處理業(yè)主對公共設(shè)施管理工作有投訴的，可以向管理單位提出，管理單位應(yīng)當(dāng)及時處理并反