余姚物業(yè)服務(wù)管理辦法總則目的與依據(jù)為了規(guī)范余姚市物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于余姚市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理。管理原則物業(yè)服務(wù)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、公開公平、誠實(shí)信用的原則，堅(jiān)持依法管理、市場(chǎng)運(yùn)作，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)管理的規(guī)范化、專業(yè)化、智能化發(fā)展。管理職責(zé)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局是本市物業(yè)服務(wù)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作。各街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府按照規(guī)定職責(zé)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督工作。社區(qū)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)服務(wù)管理相關(guān)工作。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)業(yè)主權(quán)利與義務(wù)業(yè)主在物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)中，享有按照物業(yè)服務(wù)合同的約定接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)、提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議并就物業(yè)服務(wù)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議等權(quán)利，同時(shí)應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等義務(wù)。業(yè)主大會(huì)成立條件物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定及時(shí)報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料。符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上業(yè)主聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。職責(zé)業(yè)主大會(huì)決定制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等重大事項(xiàng)。業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生與任期業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議、代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同等職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過五年，可以連選連任。工作規(guī)范業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會(huì)的決定開展工作。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。前期物業(yè)管理前期物業(yè)服務(wù)合同建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，通過招投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位與選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。承接查驗(yàn)條件與程序在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料等。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)當(dāng)書面告知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)整改。資料保存前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)承接查驗(yàn)檔案，并妥善保管。物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主有權(quán)查閱。臨時(shí)管理規(guī)約建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)時(shí)，向物業(yè)買受人明示臨時(shí)管理規(guī)約，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)與備案物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法取得相應(yīng)的資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)管理，秩序維護(hù)、安全防范等服務(wù)，并達(dá)到約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)原則物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，由市價(jià)格主管部門會(huì)同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向社會(huì)公布。收費(fèi)方式與調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需要調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意。物業(yè)服務(wù)合同簽訂與履行業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行義務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。合同終止物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在約定期限或者自合同終止之日起十五日內(nèi)，退出物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會(huì)或者新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金。物業(yè)的使用與維護(hù)物業(yè)使用禁止行為業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用物業(yè)。禁止損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌；將無防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方等危害物業(yè)安全、損害其他業(yè)主合法權(quán)益的行為。裝修管理業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止；制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門。物業(yè)維護(hù)專項(xiàng)維修資金住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。日常維護(hù)責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)和管理。業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)其專有部分的設(shè)施設(shè)備負(fù)有維護(hù)責(zé)任。監(jiān)督管理行政監(jiān)督市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)的監(jiān)督檢查，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)情況等進(jìn)行監(jiān)督考核。各街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)管理協(xié)調(diào)機(jī)制，及時(shí)處理物業(yè)服務(wù)管理中的矛盾糾紛。投訴處理業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等對(duì)物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)中的違法行為，可以向有關(guān)部門投訴舉報(bào)。有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理，并依法進(jìn)行處理。法律責(zé)任建設(shè)單位責(zé)任建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定，未按照規(guī)定報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需文件資料、未通過招投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)等行為的，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局責(zé)令限期改正，逾期不改正的，依法予以處罰。物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照規(guī)定備案、未按照合同約定提供服務(wù)、擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等行為的，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局責(zé)令限期改正，逾期不改正的，依法予以處罰；給業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。業(yè)主、物業(yè)使用人責(zé)任業(yè)主、物業(yè)使用人違反本辦