瓊海市維修資金管理辦法?一、引言在瓊海市的城市建設(shè)與發(fā)展進(jìn)程中，各類物業(yè)設(shè)施不斷增多，物業(yè)維修資金作為保障物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行和維修更新的重要資金來源，其管理的科學(xué)性、規(guī)范性和有效性顯得尤為重要。本管理辦法旨在依據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合瓊海市的實(shí)際情況，對(duì)維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督等方面進(jìn)行全面規(guī)范，以確保維修資金的安全、合理使用，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，促進(jìn)瓊海市物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。二、適用范圍與相關(guān)定義（一）適用范圍本辦法適用于瓊海市行政區(qū)域內(nèi)商品住宅、售后公有住房維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督。（二）相關(guān)定義1.維修資金：是指專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。2.物業(yè)共用部位：是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。3.共用設(shè)施設(shè)備：是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。三、管理機(jī)構(gòu)與職責(zé)（一）管理機(jī)構(gòu)瓊海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局是本市維修資金的主管部門，負(fù)責(zé)本辦法的組織實(shí)施和監(jiān)督管理工作。瓊海市維修資金管理中心（以下簡(jiǎn)稱"管理中心"）具體負(fù)責(zé)維修資金的日常管理工作。（二）職責(zé)分工1.市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局-制定和完善維修資金管理的相關(guān)政策和制度。-對(duì)管理中心的工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和考核。-協(xié)調(diào)解決維修資金管理過程中的重大問題。2.管理中心-負(fù)責(zé)維修資金的交存、使用、核算和管理工作。-建立維修資金管理信息系統(tǒng)，對(duì)維修資金的收支情況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控和管理。-審核維修資金使用申請(qǐng)，組織對(duì)維修項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)勘查和驗(yàn)收。-定期公布維修資金的收支情況，接受業(yè)主和社會(huì)的監(jiān)督。四、維修資金的交存（一）交存主體1.商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金。2.售后公有住房的售房單位和購(gòu)房業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金。（二）交存標(biāo)準(zhǔn)1.商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%-8%。具體交存標(biāo)準(zhǔn)由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局根據(jù)本市實(shí)際情況確定，并報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。2.售后公有住房的售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金。購(gòu)房業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%。（三）交存方式1.商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。2.已售公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款之日起30日內(nèi)，將提取的住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。（四）續(xù)交和補(bǔ)交1.業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交方案由業(yè)主大會(huì)決定。未成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交的具體管理辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局會(huì)同市財(cái)政部門制定。2.業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，結(jié)余住宅專項(xiàng)維修資金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。因房屋拆遷或者其他原因造成房屋滅失的，按照以下規(guī)定返還住宅專項(xiàng)維修資金：-房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金返還業(yè)主。-售房單位交存的住宅專項(xiàng)維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級(jí)國(guó)庫(kù)。五、維修資金的使用（一）使用原則1.維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。2.維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。（二）使用范圍1.物業(yè)共用部位的維修和更新、改造項(xiàng)目，包括但不限于屋頂防水維修、外墻滲漏修復(fù)、樓梯間墻面翻新、電梯前室裝修等。2.共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造項(xiàng)目，包括但不限于電梯維修與更換、消防設(shè)施設(shè)備維修與更新、給排水管道改造、供電設(shè)備維修與更換等。（三）使用程序1.提出申請(qǐng)-由業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主作為申請(qǐng)人，向管理中心提出維修資金使用申請(qǐng)，并提交維修項(xiàng)目實(shí)施方案、預(yù)算報(bào)告、業(yè)主表決情況等相關(guān)材料。-未成立業(yè)主委員會(huì)的，由社區(qū)居民委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主推選的代表作為申請(qǐng)人提出申請(qǐng)。2.審核受理-管理中心收到申請(qǐng)后，對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核。符合條件的，予以受理；不符合條件的，書面通知申請(qǐng)人并說明理由。-管理中心在受理申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)組織對(duì)維修項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，核實(shí)維修項(xiàng)目的真實(shí)性和必要性。3.資金撥付-經(jīng)審核通過的維修項(xiàng)目，管理中心按照維修項(xiàng)目預(yù)算金額的一定比例（一般不超過70%）撥付首期維修資金。-維修項(xiàng)目竣工后，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收，并提交驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和費(fèi)用結(jié)算清單。管理中心對(duì)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和費(fèi)用結(jié)算清單進(jìn)行審核，審核通過后，撥付剩余的維修資金。（四）緊急使用程序1.當(dāng)發(fā)生危及房屋安全、人身安全等緊急情況時(shí)，需要立即對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，可以不經(jīng)過業(yè)主表決等程序，直接申請(qǐng)使用維修資金。2.申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)現(xiàn)緊急情況后24小時(shí)內(nèi)報(bào)告管理中心，并組織相關(guān)單位進(jìn)行搶修。管理中心在接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)立即組織現(xiàn)場(chǎng)勘查，符合緊急使用條件的，及時(shí)撥付維修資金。3.緊急維修項(xiàng)目竣工后，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收和費(fèi)用結(jié)算，并將相關(guān)情況向業(yè)主公示。六、維修資金的管理與核算（一）專戶管理維修資金實(shí)行專戶存儲(chǔ)、專款專用，以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。（二）核算要求1.管理中心應(yīng)當(dāng)建立健全維修資金財(cái)務(wù)管理制度，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。2.維修資金的利息收入、增值收益等應(yīng)當(dāng)計(jì)入維修資金專戶，歸業(yè)主所有。3.管理中心應(yīng)當(dāng)定期與專戶管理銀行核對(duì)維修資金賬目，并向業(yè)主公布維修資金的收支情況。（三）財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督1.管理中心應(yīng)當(dāng)接受市財(cái)政、審計(jì)等部門的監(jiān)督檢查，確保維修資金的管理和使用符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定。2.業(yè)主有權(quán)查詢本人分戶賬中維修資金的交存、使用、增值收益和結(jié)存情況，管理中心應(yīng)當(dāng)提供免費(fèi)查詢服務(wù)。七、監(jiān)督檢查（一）內(nèi)部監(jiān)督1.市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)管理中心的內(nèi)部監(jiān)督，建立健全內(nèi)部審計(jì)制度，定期對(duì)維修資金的管理和使用情況進(jìn)行審計(jì)。2.管理中心應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)自身的財(cái)務(wù)管理和內(nèi)部控制，建立健全崗位責(zé)任制和風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，確保維修資金的安全。（二）外部監(jiān)督1.市財(cái)政、審計(jì)等部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，對(duì)維修資金的管理和使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。2.業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)維修資金的使用情況進(jìn)行監(jiān)督，定期聽取管理中心的工作報(bào)告，并向業(yè)主公布監(jiān)督情況。3.任何單位和個(gè)人對(duì)違反本辦法的行為，有權(quán)向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等有關(guān)部門投訴和舉報(bào)。八、法律責(zé)任（一）業(yè)主的法律責(zé)任業(yè)主未按照本辦法規(guī)定交存、續(xù)交維修資金的，業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主可以通過協(xié)商、訴訟等方式要求其履行交存義務(wù)。（二）管理機(jī)構(gòu)和工作人員的法律責(zé)任管理中心及其工作人員違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局責(zé)令改正；情節(jié)嚴(yán)重的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：1.未按照規(guī)定管理維修資金的。2.挪用維修資金的。3.違反規(guī)定審核、撥付維修資金的。4.其他濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的行為。（三）其他單位和個(gè)人的法律責(zé)任1.開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位和個(gè)人違反本辦法規(guī)定，挪用維修資金的，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局追回挪用的維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。2.維修單位在維修