項目綜合開發(fā)管理辦法一、總則（一）制定目的為加強公司項目綜合開發(fā)的規(guī)范化、科學(xué)化管理，提高項目開發(fā)的質(zhì)量和效益，確保項目順利實施并實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合公司實際情況，特制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于公司所有項目的綜合開發(fā)管理活動，包括但不限于房地產(chǎn)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)等各類項目。（三）管理原則1.戰(zhàn)略導(dǎo)向原則：項目開發(fā)應(yīng)符合公司的整體戰(zhàn)略規(guī)劃，與公司的發(fā)展目標(biāo)相一致。2.合規(guī)合法原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保項目開發(fā)活動合法合規(guī)。3.效益優(yōu)先原則：注重項目的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益，追求項目整體效益的最大化。4.風(fēng)險可控原則：對項目開發(fā)過程中的各類風(fēng)險進行識別、評估和控制，確保項目風(fēng)險在可承受范圍內(nèi)。5.協(xié)同合作原則：加強公司內(nèi)部各部門之間以及與外部合作伙伴之間的協(xié)同合作，形成工作合力。二、組織管理（一）組織架構(gòu)公司設(shè)立項目綜合開發(fā)管理領(lǐng)導(dǎo)小組（以下簡稱“領(lǐng)導(dǎo)小組”），作為項目綜合開發(fā)的決策機構(gòu)。領(lǐng)導(dǎo)小組組長由公司總經(jīng)理擔(dān)任，成員包括公司各相關(guān)部門負責(zé)人。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)項目綜合開發(fā)管理辦公室（以下簡稱“管理辦公室”），負責(zé)項目綜合開發(fā)的日常管理工作，管理辦公室設(shè)在公司投資發(fā)展部。（二）領(lǐng)導(dǎo)小組職責(zé)1.審議和批準(zhǔn)項目開發(fā)戰(zhàn)略規(guī)劃和年度計劃。2.決策項目的立項、中止、終止等重大事項。3.協(xié)調(diào)解決項目開發(fā)過程中的重大問題和矛盾。4.監(jiān)督項目開發(fā)目標(biāo)的實現(xiàn)情況。（三）管理辦公室職責(zé)1.擬定項目開發(fā)戰(zhàn)略規(guī)劃和年度計劃草案。2.組織項目的可行性研究和評估工作。3.負責(zé)項目的立項、審批、備案等手續(xù)辦理。4.協(xié)調(diào)項目開發(fā)過程中的各項工作，跟蹤項目進展情況。5.組織項目的驗收和后評價工作。（四）各部門職責(zé)1.投資發(fā)展部：負責(zé)項目的前期調(diào)研、投資分析、項目策劃等工作，參與項目的可行性研究和評估。2.規(guī)劃設(shè)計部：負責(zé)項目的規(guī)劃設(shè)計工作，包括方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計等，確保設(shè)計方案符合項目要求和相關(guān)規(guī)范。3.工程管理部：負責(zé)項目的工程建設(shè)管理工作，包括工程招標(biāo)、施工管理、質(zhì)量控制、安全管理等，確保工程建設(shè)按時、按質(zhì)、按量完成。4.市場營銷部：負責(zé)項目的市場調(diào)研、市場定位、營銷策劃、銷售推廣等工作，制定合理的營銷策略，提高項目的市場競爭力。5.財務(wù)管理部：負責(zé)項目的財務(wù)管理工作，包括資金籌集、成本控制、財務(wù)核算、財務(wù)分析等，確保項目資金的合理使用和財務(wù)狀況的良好。6.法務(wù)合規(guī)部：負責(zé)項目開發(fā)過程中的法律事務(wù)處理，包括合同審查、法律咨詢、法律糾紛處理等，確保項目開發(fā)活動合法合規(guī)。三、項目前期管理（一）項目調(diào)研與策劃1.投資發(fā)展部應(yīng)根據(jù)公司戰(zhàn)略規(guī)劃和市場需求，開展項目的前期調(diào)研工作，收集相關(guān)信息和資料，對項目的可行性進行初步分析。2.在調(diào)研的基礎(chǔ)上，投資發(fā)展部會同市場營銷部等相關(guān)部門進行項目策劃，制定項目的開發(fā)思路、定位、目標(biāo)和營銷策略等。（二）可行性研究與評估1.對于擬開發(fā)的項目，管理辦公室應(yīng)組織相關(guān)部門和專家進行可行性研究，編制可行性研究報告?？尚行匝芯繄蟾鎽?yīng)包括項目概況、市場分析、建設(shè)方案、投資估算、財務(wù)評價、風(fēng)險分析等內(nèi)容。2.管理辦公室應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的咨詢機構(gòu)對可行性研究報告進行評估，出具評估報告。評估報告應(yīng)客觀、公正地評價項目的可行性和風(fēng)險。（三）項目立項1.可行性研究報告和評估報告通過后，投資發(fā)展部應(yīng)填寫項目立項申請表，連同相關(guān)資料一并報管理辦公室審核。2.管理辦公室審核通過后，將項目立項申請?zhí)峤活I(lǐng)導(dǎo)小組審議。領(lǐng)導(dǎo)小組審議通過后，正式批準(zhǔn)項目立項。（四）項目審批與備案1.項目立項后，管理辦公室應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定和程序，辦理項目的審批、備案等手續(xù)。2.在辦理審批、備案手續(xù)過程中，各相關(guān)部門應(yīng)積極配合，提供所需的資料和文件。四、項目規(guī)劃設(shè)計管理（一）設(shè)計委托1.規(guī)劃設(shè)計部應(yīng)根據(jù)項目的特點和要求，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)驗的設(shè)計單位進行項目設(shè)計。2.規(guī)劃設(shè)計部應(yīng)與設(shè)計單位簽訂設(shè)計合同，明確設(shè)計范圍、設(shè)計深度、設(shè)計進度、設(shè)計費用等條款。（二）設(shè)計方案評審1.設(shè)計單位完成方案設(shè)計后，規(guī)劃設(shè)計部應(yīng)組織相關(guān)部門和專家對設(shè)計方案進行評審。評審內(nèi)容包括設(shè)計方案是否符合項目定位和規(guī)劃要求、是否滿足功能需求、是否具有經(jīng)濟性和合理性等。2.設(shè)計單位應(yīng)根據(jù)評審意見對設(shè)計方案進行修改和完善，直至通過評審。（三）初步設(shè)計與施工圖設(shè)計管理1.方案設(shè)計通過后，設(shè)計單位應(yīng)進行初步設(shè)計和施工圖設(shè)計。規(guī)劃設(shè)計部應(yīng)加強對設(shè)計過程的監(jiān)督和管理，確保設(shè)計進度和質(zhì)量。2.初步設(shè)計和施工圖設(shè)計完成后，規(guī)劃設(shè)計部應(yīng)組織相關(guān)部門進行審查。審查內(nèi)容包括設(shè)計文件是否符合國家有關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)、是否滿足施工要求等。3.設(shè)計單位應(yīng)根據(jù)審查意見對設(shè)計文件進行修改和完善，最終形成正式的施工圖紙。五、項目工程建設(shè)管理（一）工程招標(biāo)管理1.工程管理部應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定和公司的招標(biāo)管理制度，組織項目的工程招標(biāo)工作。2.招標(biāo)工作應(yīng)遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則，確保招標(biāo)過程的合法性和透明度。3.工程管理部應(yīng)編制招標(biāo)文件，明確招標(biāo)范圍、招標(biāo)要求、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。招標(biāo)文件應(yīng)經(jīng)法務(wù)合規(guī)部審核后發(fā)布。4.工程管理部應(yīng)組織開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)工作，確定中標(biāo)單位。中標(biāo)單位確定后，工程管理部應(yīng)與中標(biāo)單位簽訂工程施工合同。（二）施工管理1.工程管理部應(yīng)建立健全施工管理制度，加強對施工單位的管理和監(jiān)督。2.施工單位應(yīng)按照施工合同的要求，編制施工組織設(shè)計和施工進度計劃，報工程管理部審核。工程管理部應(yīng)監(jiān)督施工單位按照審核通過的施工組織設(shè)計和施工進度計劃進行施工。3.工程管理部應(yīng)加強對施工現(xiàn)場的質(zhì)量、安全、進度、成本等方面的管理，定期進行檢查和評估。發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時要求施工單位整改，確保工程質(zhì)量和施工安全。（三）質(zhì)量控制1.工程管理部應(yīng)建立質(zhì)量管理制度，明確質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量責(zé)任。2.施工單位應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)進行施工，建立質(zhì)量保證體系，加強質(zhì)量控制。3.工程管理部應(yīng)加強對原材料、構(gòu)配件和設(shè)備的質(zhì)量檢驗，確保其符合設(shè)計要求和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。4.工程管理部應(yīng)組織隱蔽工程驗收和分項、分部工程驗收，對工程質(zhì)量進行全面檢查和評估。（四）安全管理1.工程管理部應(yīng)建立安全管理制度，明確安全目標(biāo)和安全責(zé)任。2.施工單位應(yīng)按照國家有關(guān)安全生產(chǎn)的法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，建立安全生產(chǎn)保證體系，加強安全生產(chǎn)管理。3.工程管理部應(yīng)加強對施工現(xiàn)場的安全檢查，及時發(fā)現(xiàn)和消除安全隱患。對存在重大安全隱患的，應(yīng)責(zé)令施工單位立即停工整改。4.工程管理部應(yīng)組織安全教育培訓(xùn)，提高施工人員的安全意識和安全技能。（五）進度管理1.工程管理部應(yīng)根據(jù)項目總進度計劃，制定工程建設(shè)進度計劃，并分解到月、周。2.施工單位應(yīng)按照工程建設(shè)進度計劃組織施工，確保工程按時完成。如因不可抗力等原因?qū)е鹿こ踢M度延誤的，施工單位應(yīng)及時向工程管理部報告，并提出相應(yīng)的解決方案。3.工程管理部應(yīng)定期檢查工程進度情況，對進度滯后的項目應(yīng)分析原因，采取相應(yīng)的措施進行調(diào)整。（六）成本控制1.財務(wù)管理部應(yīng)根據(jù)項目投資估算和預(yù)算，制定項目成本控制目標(biāo)和成本控制計劃。2.工程管理部應(yīng)加強對工程變更的管理，嚴(yán)格控制工程變更的發(fā)生。如確需變更的，應(yīng)按照規(guī)定的程序進行審批。3.財務(wù)管理部應(yīng)加強對工程費用的核算和監(jiān)督，定期進行成本分析，及時發(fā)現(xiàn)成本偏差并采取措施進行糾正。六、項目市場營銷管理（一）市場調(diào)研1.市場營銷部應(yīng)定期開展市場調(diào)研工作，了解市場需求、市場競爭狀況、消費者偏好等信息。2.市場調(diào)研應(yīng)采用多種方法，如問卷調(diào)查、訪談、數(shù)據(jù)分析等，確保調(diào)研結(jié)果的準(zhǔn)確性和可靠性。（二）市場定位1.市場營銷部應(yīng)根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果和項目特點，對項目進行市場定位，確定目標(biāo)客戶群體和產(chǎn)品定位。2.市場定位應(yīng)準(zhǔn)確、清晰，具有針對性和差異化。（三）營銷策劃1.市場營銷部應(yīng)根據(jù)市場定位和項目情況，制定營銷策劃方案。營銷策劃方案應(yīng)包括營銷策略、營銷渠道、促銷活動等內(nèi)容。2.營銷策劃方案應(yīng)具有創(chuàng)新性和可操作性，能夠有效提高項目的市場知名度和銷售業(yè)績。（四）銷售推廣1.市場營銷部應(yīng)按照營銷策劃方案，組織開展銷售推廣活動。銷售推廣活動應(yīng)包括廣告宣傳、公關(guān)活動、展銷會等。2.市場營銷部應(yīng)加強對銷售團隊的管理和培訓(xùn)，提高銷售團隊的業(yè)務(wù)素質(zhì)和銷售能力。3.市場營銷部應(yīng)及時收集和反饋市場信息，根據(jù)市場變化調(diào)整營銷策略。七、項目財務(wù)管理（一）資金籌集1.財務(wù)管理部應(yīng)根據(jù)項目投資計劃和資金需求，制定資金籌集方案。資金籌集方案應(yīng)包括資金來源、籌資方式、籌資規(guī)模等內(nèi)容。2.公司可以通過自有資金、銀行貸款、發(fā)行債券、股權(quán)融資等方式籌集項目資金。財務(wù)管理部應(yīng)選擇合適的籌資方式，降低籌資成本，控制籌資風(fēng)險。（二）成本控制1.財務(wù)管理部應(yīng)建立成本控制制度，對項目開發(fā)過程中的各項成本進行嚴(yán)格控制。2.成本控制應(yīng)貫穿項目開發(fā)的全過程，包括土地成本、前期費用、工程成本、營銷成本等。3.財務(wù)管理部應(yīng)定期進行成本分析，及時發(fā)現(xiàn)成本偏差并采取措施進行糾正。（三）財務(wù)核算1.財務(wù)管理部應(yīng)按照國家有關(guān)財務(wù)會計制度的規(guī)定，對項目進行財務(wù)核算。2.財務(wù)核算應(yīng)準(zhǔn)確、及時、完整地反映項目的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。3.財務(wù)管理部應(yīng)定期編制財務(wù)報表，如資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表等，為公司決策提供財務(wù)依據(jù)。（四）財務(wù)分析1.財務(wù)管理部應(yīng)定期對項目的財務(wù)狀況進行分析，包括盈利能力分析、償債能力分析、營運能力分析等。2.財務(wù)分析應(yīng)客觀、公正地評價項目的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，為公司決策提供參考。八、項目風(fēng)險管理（一）風(fēng)險識別1.各部門應(yīng)在項目開發(fā)的各個階段，對可能面臨的風(fēng)險進行識別。風(fēng)險識別應(yīng)采用多種方法，如頭腦風(fēng)暴法、德爾菲法、流程圖法等。2.風(fēng)險識別應(yīng)全面、準(zhǔn)確，涵蓋項目開發(fā)過程中的各個方面，如市場風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、法律風(fēng)險等。（二）風(fēng)險評估1.管理辦公室應(yīng)組織相關(guān)部門和專家對識別出的風(fēng)險進行評估，確定風(fēng)險的可能性和影響程度。2.風(fēng)險評估應(yīng)采用科學(xué)、合理的方法，如定性評估法、定量評估法等。（三）風(fēng)險應(yīng)對1.根據(jù)風(fēng)險評估結(jié)果，各部門應(yīng)制定相應(yīng)的風(fēng)險應(yīng)對措施。風(fēng)險應(yīng)對措施包括風(fēng)險規(guī)避、風(fēng)險減輕、風(fēng)險轉(zhuǎn)移、風(fēng)險接受等。2.各部門應(yīng)定期對風(fēng)險應(yīng)對措施的執(zhí)行情況進行檢查和評估，及時調(diào)整風(fēng)險應(yīng)對策略。（四）風(fēng)險監(jiān)控1.管理辦公室應(yīng)建立風(fēng)險監(jiān)控機制，對項目開發(fā)過程中的風(fēng)險進行實時監(jiān)控。2.風(fēng)險監(jiān)控應(yīng)及時、準(zhǔn)確地掌握風(fēng)險的變化情況，為風(fēng)險應(yīng)對提供依據(jù)。九、項目驗收與后評價（一）項目驗收1.項目完成后，工程管理部應(yīng)組織相關(guān)部門和單位進行項目驗收。驗收內(nèi)容包括工程質(zhì)量、工程進度、工程資料等方面。2.項目驗收應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)進行，確保項目符合交