香悅四季市調(diào)時(shí)間：2021年4月容積率區(qū)縣熱點(diǎn)區(qū)域主力戶(hù)型(㎡)產(chǎn)品形式建筑面積(㎡)裝修開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)價(jià)格（元/平方米）1.1順義順義新城80-155㎡板樓500000精裝2009.1011000-16000第一局部工程背景1.根底信息2.區(qū)位交通3.周邊資源基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項(xiàng)目位置順義新城白馬路與順安北路交界物業(yè)類(lèi)型住宅項(xiàng)目規(guī)模占地約45萬(wàn)平米，總建筑面積約為50萬(wàn)平米建筑類(lèi)型

18-11層板樓、一梯兩、三戶(hù)容積率1.1裝修情況精裝修（價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)未公布）綠化率60%停車(chē)位待定總套數(shù)（套）物業(yè)費(fèi)待定主力戶(hù)型80㎡兩居-155㎡三居配套設(shè)施合景國(guó)際會(huì)所目前價(jià)格均價(jià)18000元/平米開(kāi)盤(pán)時(shí)間2009年10月入住時(shí)間2011年7月銷(xiāo)售狀態(tài)二期藏品2010年3月底開(kāi)盤(pán)，二期2009年11月21日開(kāi)盤(pán)，2009年10月25日

項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)開(kāi)發(fā)商北京合景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資商合景泰富地產(chǎn)控股有限公司

營(yíng)銷(xiāo)代理中原、偉業(yè)廣告公司紅石坊廣告物業(yè)管理公司合景泰富旗下寧駿物業(yè)景觀設(shè)計(jì)單位易道環(huán)境設(shè)計(jì)公司建筑設(shè)計(jì)位維拓時(shí)代1.根底信息地理區(qū)位：位于順義新城白馬路與順安北路交界處，是北京市規(guī)劃的重要開(kāi)展區(qū)域，距離首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)8公里、距離市區(qū)32公里.。交通條件：地處城鐵M15號(hào)線旁，與S6號(hào)線臨近，西側(cè)為京沈鐵路，東側(cè)為順安北路。南側(cè)為白馬路四至情況：西側(cè)為京沈鐵路，東側(cè)為順安北路，北側(cè)目前為荒地，南側(cè)為白馬路工程所屬的順義新區(qū)，是北京市規(guī)劃的重要開(kāi)展區(qū)域，北京市區(qū)至順義新城僅需30分鐘車(chē)程，S6號(hào)線即將建成，M15號(hào)線即將全面通車(chē)，未來(lái)的交通更加便利。2.區(qū)位交通——地處“重要開(kāi)展區(qū)域〞擁有“兩條地鐵〞首都機(jī)場(chǎng)15號(hào)線S6號(hào)線京沈鐵路白馬路順安北路項(xiàng)目15號(hào)線工程旁地鐵站3.周邊資源——根本資源綜合商場(chǎng):順義西單商場(chǎng)、國(guó)泰購(gòu)物廣場(chǎng)、隆華購(gòu)物中心、鼎吉購(gòu)物中心銀行:工商銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行醫(yī)院:京順醫(yī)院、順義區(qū)醫(yī)院〔二級(jí)甲等綜合醫(yī)院〕、順義法醫(yī)院、順義中醫(yī)院、順義防疫站、婦幼保健醫(yī)院等餐廳:金百萬(wàn)、麥當(dāng)勞、肯德基、權(quán)金城等園林公園景觀區(qū)高級(jí)會(huì)所休閑區(qū)3.周邊資源——森林、水上景觀資源國(guó)家森林公園奧運(yùn)水上公園工程位于潮白河景觀區(qū)，擁有3660公頃森林公園和奧運(yùn)水上公園，富氧宜居高端休閑、商務(wù)會(huì)所3.周邊資源——工程周邊擁有：北京國(guó)際高爾夫俱樂(lè)部、北京鄉(xiāng)村高爾夫俱樂(lè)部、、奧林匹克賽馬場(chǎng)、喬波滑雪館、怡生園國(guó)際會(huì)議中心、蓮花山滑雪場(chǎng)、衡樂(lè)聲皇KTV、金百萬(wàn)J9KTV、順義影劇院、綠港時(shí)代健身中心等眾多高端休閑、商務(wù)會(huì)所。工程周邊擁有2個(gè)高爾夫俱樂(lè)部、2個(gè)滑雪場(chǎng)、1個(gè)國(guó)際會(huì)議中心和其他高端休閑、商務(wù)會(huì)所等，周邊配套相對(duì)高端。項(xiàng)目喬波滑雪場(chǎng)北京鄉(xiāng)村賽馬場(chǎng)鄉(xiāng)村高爾夫俱樂(lè)部國(guó)際高爾夫俱樂(lè)部怡生園國(guó)際會(huì)議中心綠港時(shí)代健身中心衡樂(lè)聲皇KTV順義影劇院第二局部規(guī)劃建筑1.工程規(guī)劃2.建筑風(fēng)格3.園林設(shè)計(jì)4.戶(hù)型設(shè)計(jì)5.配套效勞1.工程規(guī)劃總體規(guī)模：總占地面積約45萬(wàn)平方米；總建筑面積逾50萬(wàn)平方米；容積率為1.1設(shè)計(jì)理念：綠色生態(tài)、特色水景、國(guó)際品質(zhì)、主題商街、示范新城、和諧生活產(chǎn)品特點(diǎn)：南北通透全明薄板、超高使用率產(chǎn)品線：80-110㎡兩居、130-155㎡三居、235㎡、240㎡別墅工程規(guī)模較大，容積率為1.1，擁有60%的綠化覆蓋率；擁有20萬(wàn)平米碧湖林溪，中心水系景觀軸貫穿社區(qū)，時(shí)尚主題運(yùn)動(dòng)會(huì)所中央水系、公園天然運(yùn)動(dòng)場(chǎng)

別墅區(qū)一期板樓區(qū)規(guī)劃待建板樓區(qū)規(guī)劃待建板樓區(qū)規(guī)劃待建板樓區(qū)2.建筑風(fēng)格——ART-deco風(fēng)格建筑風(fēng)格：ART-deco風(fēng)格建筑材質(zhì)：采用色彩沉穩(wěn)、質(zhì)感厚重的石材，結(jié)合精工鐵藝，風(fēng)格特點(diǎn)鮮明，凸顯豪宅身份感。建筑特點(diǎn)：專(zhuān)注于細(xì)節(jié)，運(yùn)用ART-deco風(fēng)格中的塔樓式退臺(tái)，對(duì)稱(chēng)構(gòu)圖，剛?cè)岵?jì)的橫豎線條、浮雕裝飾等手法修飾建筑細(xì)節(jié)聘請(qǐng)新加坡知名的DP設(shè)計(jì)事務(wù)所，由創(chuàng)始人親自主筆。締造了ART-DECO新古典主義建筑風(fēng)格，色彩沉穩(wěn)、質(zhì)感厚重的石材，結(jié)合精工鐵藝，風(fēng)格特點(diǎn)鮮明，凸顯豪宅身份感。2.建筑風(fēng)格——ART-deco風(fēng)格ART-Deco風(fēng)格起源于法國(guó)博覽會(huì)，盛行于美國(guó)。造型語(yǔ)言采用塔樓式退臺(tái)，對(duì)稱(chēng)構(gòu)圖，剛?cè)岵?jì)的橫豎線條、豐富的浮雕裝飾等手法，在原那么上靈活運(yùn)用重復(fù)、對(duì)稱(chēng)、漸變等美學(xué)法那么使幾何造型充滿(mǎn)詩(shī)意和裝飾性。3.園林設(shè)計(jì)——坡地園林、生態(tài)自然1.5億開(kāi)景造園，900棵百年名貴成樹(shù)，7萬(wàn)株花卉，100座名家雕塑，70處互動(dòng)空間3.園林設(shè)計(jì)——坡地園林，建筑融入自然讓建筑從公園里自然生長(zhǎng)工程摒棄“先有建筑在做園林〞的規(guī)劃傳統(tǒng)，合景香悅四季依地勢(shì)以及原有樹(shù)種分布,精細(xì)規(guī)劃出公園式景觀情景，繼而將50萬(wàn)平米建筑體量，精細(xì)的排布在景觀之上，營(yíng)造“讓建筑在公園里自然生長(zhǎng)〞的自然布局。坡地園林，建筑融入自然設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)中，將建筑均正南正北的分布在園林景觀當(dāng)中，使建筑與公園景觀線形成純南北向的傾角。同時(shí)配以40-80米的樓間距，延伸出寬闊舒適的視野，使每戶(hù)都能均好的分享到來(lái)自公園與園內(nèi)中庭的精致景觀。3.園林設(shè)計(jì)3.園林設(shè)計(jì)——水系風(fēng)景公園臺(tái)地西高東低，形成連綿起伏山坡，坡上谷間林木蔥榮，極富自然墅趣林蔭漫坡飛瀑疊水花島望亭湖泊中央有一桃花島，島上有一靜雅的亭榭，觀水望山，俯仰皆是陶然設(shè)計(jì)師通過(guò)結(jié)合地勢(shì)走向，用一條中心水系景觀軸，將建筑設(shè)方案分在水系景觀的兩側(cè)。水系最寬處可達(dá)70米，且沿中心水系景觀軸發(fā)散出九大組團(tuán)，營(yíng)造并升級(jí)生態(tài)環(huán)境3.園林設(shè)計(jì)——水系風(fēng)景沿水景主軸，引向住區(qū)各處，由自然卵石鋪成的曲徑，掩映在花叢濃郁中組團(tuán)內(nèi)密植果樹(shù)，四時(shí)賞不完的花濃果香桃李芬芳花間石徑香溪流水因地勢(shì)從西向東縈回四流，或小橋、或清澗，流動(dòng)的活水相伴四季花池的小廣場(chǎng)，由花式地磚鋪成童真樂(lè)園綠野仙蹤一處森林般的中心綠地，是一個(gè)富于自然，層次豐富的植物園運(yùn)動(dòng)天地多功能的小廣場(chǎng)，內(nèi)置多項(xiàng)運(yùn)動(dòng)設(shè)備4.戶(hù)型分析——目前在售和已售產(chǎn)品以80-155平米兩居、三居為主類(lèi)型：平層、別墅主力：以平層的兩居、三居為主，占總體供給的95%；別墅供給較少，占5%。別墅戶(hù)型均為獨(dú)棟區(qū)間：平層——兩居的面積區(qū)間為80㎡-106㎡，占總體戶(hù)型數(shù)量的50%；三居的面積區(qū)間為128~155㎡，占總體戶(hù)型數(shù)量的43%；別墅——235㎡或240㎡獨(dú)棟工程走大戶(hù)型、舒適性策略，力爭(zhēng)在產(chǎn)品戶(hù)型上表達(dá)出較高的居住舒適性戶(hù)型面積區(qū)間比例種類(lèi)兩居80-106㎡52%5三居128-155㎡43%3別墅235㎡、240㎡5%24.戶(hù)型分析——A1戶(hù)型，136平米A1戶(hù)型3室2廳2衛(wèi)1廚136平米

目前持續(xù)在售戶(hù)型缺點(diǎn)：客廳距衛(wèi)生間較遠(yuǎn)，同時(shí)經(jīng)過(guò)臥室走廊，不方便且影響臥室私密性。優(yōu)點(diǎn)：1.大尺度面寬，客廳與餐廳南北貫穿，并配以大面積陽(yáng)臺(tái)2.客廳至臥室擁有3米長(zhǎng)走廊，保證客廳與臥室的活動(dòng)不受相互影響，同時(shí)確保臥室的私密性；3.主臥具有獨(dú)立衛(wèi)生間，彰顯品質(zhì)；4.各功能區(qū)劃清楚確，居住舒適。特色：產(chǎn)品贈(zèng)送花園陽(yáng)臺(tái)，在精裝時(shí)可進(jìn)行封頂，使花園陽(yáng)臺(tái)成為額外的一間臥室，從而在不增加總價(jià)的前提下增大戶(hù)型面積，增加產(chǎn)品價(jià)值。4.戶(hù)型分析——A1戶(hù)型樣板間展示4.戶(hù)型分析——B戶(hù)型156平米B戶(hù)型3室2廳3衛(wèi)1廚156平米目前持續(xù)在售戶(hù)型

優(yōu)點(diǎn)：1.逾14.7米超大尺度面寬，薄至11米進(jìn)深2.客廳至臥室擁有5米長(zhǎng)走廊，保證客廳與臥室的活動(dòng)不受相互影響，同時(shí)確保臥室的私密性；3.雙主臥均具有獨(dú)立衛(wèi)生間，彰顯品質(zhì)；4.各功能區(qū)劃清楚確，居住舒適。特色：產(chǎn)品贈(zèng)送花園陽(yáng)臺(tái)，在精裝時(shí)可進(jìn)行封頂，使花園陽(yáng)臺(tái)成為額外的一間臥室，從而在不增加總價(jià)的前提下增大戶(hù)型面積，增加產(chǎn)品價(jià)值。缺點(diǎn)：客廳距衛(wèi)生間較遠(yuǎn)，同時(shí)經(jīng)過(guò)臥室走廊，不方便且影響臥室私密性。C1戶(hù)型2室2廳1衛(wèi)1廚89平米4.戶(hù)型分析——C1戶(hù)型，89平米缺點(diǎn)：主臥沒(méi)有獨(dú)立衛(wèi)生間，降低產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)點(diǎn)：1.大尺度面寬，客廳與餐廳南北貫穿，并配以大面積陽(yáng)臺(tái)2.客廳至臥室擁有走廊，保證客廳與臥室的活動(dòng)不受相互影響，同時(shí)確保臥室的私密性；3.廚房擁有較大陽(yáng)臺(tái)，增大廚房使用空間。4.各功能區(qū)劃清楚確，居住舒適。特色：產(chǎn)品贈(zèng)送花園陽(yáng)臺(tái)，在精裝時(shí)可進(jìn)行封頂，使花園陽(yáng)臺(tái)成為額外的一間臥室，從而在不增加總價(jià)的前提下增大戶(hù)型面積，增加產(chǎn)品價(jià)值。4.戶(hù)型分析——C1戶(hù)型樣板間展示C5戶(hù)型2室2廳2衛(wèi)1廚95平米

4.戶(hù)型分析——C5戶(hù)型，95平米缺點(diǎn)：功能分區(qū)混亂，主臥室入口直沖餐廳，客廳區(qū)與臥室區(qū)活動(dòng)相互影響優(yōu)點(diǎn)：1.大尺度面寬，客廳與餐廳南北貫穿，并配以步入式陽(yáng)臺(tái)；2.主臥室擁有獨(dú)立衛(wèi)生間，彰顯品質(zhì)；3.廚房配以陽(yáng)臺(tái)，增大廚房使用空間。特色：產(chǎn)品贈(zèng)送花園陽(yáng)臺(tái)，在精裝時(shí)可進(jìn)行封頂，使花園陽(yáng)臺(tái)成為額外的一間臥室，從而在不增加總價(jià)的前提下增大戶(hù)型面積，增加產(chǎn)品價(jià)值。4.戶(hù)型分析——C5戶(hù)型樣板間展示E戶(hù)型獨(dú)棟別墅240平米在售工程4.戶(hù)型分析——E戶(hù)型，獨(dú)棟別墅240平米

優(yōu)點(diǎn)：1.客廳與餐廳均為步出式庭院設(shè)計(jì)，玄關(guān)空間獨(dú)立完整2.豪華主臥室，獨(dú)立更衣間，彰顯品質(zhì)；3.臥室均設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生間，獨(dú)立采光；

4.下沉式庭院設(shè)計(jì)，奢享田園風(fēng)光，地下一層功能區(qū)，空間方正，使用率高F戶(hù)型獨(dú)棟別墅235平米在售工程4.戶(hù)型分析——F戶(hù)型，獨(dú)棟別墅235平米

優(yōu)點(diǎn)：1.客廳與餐廳南向雙廳，玄關(guān)挑空設(shè)計(jì)2.主臥室，豪華衣帽間，彰顯品質(zhì)；3.南向臥室，充分采光4.下沉式庭院設(shè)計(jì)，奢享田園風(fēng)光，地下一層功能區(qū)，空間方正，使用率高合景國(guó)際會(huì)所：將商務(wù)酒店的特點(diǎn)與國(guó)際化效勞融入會(huì)所功能涵蓋咖啡吧、室內(nèi)籃球場(chǎng)、室內(nèi)恒溫水池、健身房。瑜伽室、臺(tái)球室、兵乓球室、羽毛球室、兒童游樂(lè)室、棋牌室、商務(wù)中心、會(huì)議室等5.配套效勞——專(zhuān)屬會(huì)所第三局部推廣展示1.推廣渠道2.活動(dòng)推廣3.場(chǎng)景營(yíng)銷(xiāo)4.樣板展示1.推廣渠道——網(wǎng)絡(luò)推廣工程當(dāng)前網(wǎng)絡(luò)推廣渠道主要有搜房、焦點(diǎn)等行業(yè)網(wǎng)站以及工程官網(wǎng)工程官網(wǎng)1.推廣渠道——媒報(bào)推廣工程當(dāng)前媒報(bào)推廣渠道主要有新京報(bào)、北青，北京晚報(bào)等北青北京晚報(bào)新京報(bào)戶(hù)外廣告

2.活動(dòng)推廣——周末主題派對(duì)

香悅四季于3月20日、21日舉辦為期兩天的周末主題派對(duì)。目的在于在活動(dòng)過(guò)程中，使參加者切身感受到香悅四季的空前人氣和其令人折服的高品質(zhì)產(chǎn)品。3.場(chǎng)景營(yíng)銷(xiāo)華美大氣的售樓處與精致美觀的戶(hù)型模型提升了工程自身的品質(zhì)與形象使每一位來(lái)訪者都感受到工程高端、奢華的氣質(zhì)3.場(chǎng)景營(yíng)銷(xiāo)樣板小樓分散的布置在設(shè)計(jì)精美、充滿(mǎn)自然氣息的坡地園林示范區(qū)內(nèi)，二者結(jié)合形成了與工程本身一致的風(fēng)格氣息，使每一位來(lái)訪者能切身感受到工程設(shè)計(jì)的特色之處。把工程的特點(diǎn)全面完整的展示給來(lái)訪者，使來(lái)訪者被現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境所感染，體會(huì)并認(rèn)可工程的高端品質(zhì)。4.樣板展示裝修風(fēng)格：采用了新古典風(fēng)格，與工程的建筑風(fēng)格相匹配，展示工程內(nèi)外統(tǒng)一的形象。裝修標(biāo)準(zhǔn)：樣板間裝修標(biāo)準(zhǔn)為交房標(biāo)準(zhǔn)。客廳餐廳臥室書(shū)房客廳與餐廳南北貫穿第四局部銷(xiāo)售情況1.供銷(xiāo)分析2.價(jià)格分析3.客戶(hù)分析1.供銷(xiāo)分析——整體工程共推出16棟樓，分五次推出，共推出房源803套，截止到4月14號(hào)共成交756套，銷(xiāo)售率為94%已售和在售區(qū)域即將出售區(qū)域1.供銷(xiāo)分析——每期情況工程采用分期推盤(pán)，集中銷(xiāo)售的策略，目前銷(xiāo)售周期7個(gè)月，共推出五期，平均約1個(gè)半月推出一期。從目前的數(shù)據(jù)來(lái)看，銷(xiāo)售情況理想樂(lè)觀，平均每期銷(xiāo)售率在80%左右，銷(xiāo)售速度非?？?，成功營(yíng)造出開(kāi)盤(pán)即售罄的熱銷(xiāo)局面。銷(xiāo)售期間市場(chǎng)存在供應(yīng)量市場(chǎng)銷(xiāo)售量10.23-11.2931925711.29-12.1323211012.13-3.271861823.27-4.3166814.3-4.14173139本期推出170套，上期剩余62套，銷(xiāo)售期共半個(gè)月由于供給較大，銷(xiāo)售期間短，且有上期剩余，故銷(xiāo)售率較低本期推出162套，上期剩余4套，銷(xiāo)售期共8日本期由于銷(xiāo)售期過(guò)短，故導(dǎo)致銷(xiāo)售率較低2.價(jià)格分析縱向：2021.10入市成交均價(jià)為13050元/平米，2021.04升至16638元/平米，7個(gè)月上漲約27.5%；月均漲幅約4%。橫向：與周邊工程同期相比，香悅四季成交價(jià)格屬于中上水平。工程從開(kāi)盤(pán)至今，價(jià)格比照周邊工程均處在中上水平，同時(shí)自身價(jià)格的漲幅情況較好。3.客戶(hù)分析◆職業(yè)：公司管理人員、企業(yè)白領(lǐng)、私營(yíng)業(yè)主及自由職業(yè)者?！魠^(qū)域：北京市區(qū)、順義老城區(qū)。◆年齡及家庭特征：30-45歲中年人，以三口之家或兩代同住為主?！糁脴I(yè)目的：以改善自住為主的二次置業(yè)。工程客戶(hù)以北京市區(qū)內(nèi)外遷二次置業(yè)的改善性居住人群為主，同時(shí)吸引一局部順義老城區(qū)人群在此二次置業(yè)。與工程以高端、大戶(hù)型、舒適性產(chǎn)品的定位相符。主力客群先天：區(qū)位優(yōu)勢(shì)：北京市重點(diǎn)開(kāi)展新城區(qū)域豐富資源：豐富的森林景觀及水上景觀后天：舒適性產(chǎn)品：純板社區(qū)，低容積率，戶(hù)型設(shè)計(jì)舒適，建筑、園林、景觀打造精細(xì)。突出特色：坡地園林，建筑融入自然高