宇陽階段營銷推廣建議華為地產(chǎn)工程現(xiàn)狀①市場概況①市場概況工程SWOT分析新政襲來①市場概況充分的現(xiàn)金流庫存消化充分行業(yè)不確定性①市場概況一線城市小幅上升二套房認(rèn)定從嚴(yán)①市場概況試探市場房企初現(xiàn)降價跡象2021年經(jīng)濟能夠保持相對快速增長的情況人民幣升值周期至少會在一年以上，熱錢有可能大量進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，導(dǎo)致房價更加脫離居民的承受能力考核此次房地產(chǎn)調(diào)控本質(zhì)上已經(jīng)成為一項政治任務(wù)在2021年的政府換屆敏感時期將成為一項重要的業(yè)績因此①市場概況①市場概況①市場概況房地產(chǎn)行業(yè)重新進(jìn)入上升通道※2021年房地產(chǎn)開展趨勢研判工程現(xiàn)狀②現(xiàn)狀及競品橫梁鎮(zhèn)、方山林場工程定位工程個性地點生活花園完善生活社區(qū)目標(biāo)對象競爭對手江北版塊、六合新區(qū)版塊同區(qū)域內(nèi)即將開發(fā)的大型工程〔預(yù)計2021年后)同區(qū)域內(nèi)早期已開發(fā)成功的樓盤②現(xiàn)狀及競品工程自身②現(xiàn)狀及競品競品概況六合區(qū)域重點項目概況項目名稱概況交通容積率市調(diào)反饋

榮和園六合金牛湖景區(qū)北岸

中六線、玉六線0.54

3部分組成：金牛湖中心社區(qū)、農(nóng)家樂美食城、休閑中心。包括大型桑拿會所、星級KTV會所、酒店休閑、垂釣中心等。單格預(yù)期在5000元以下。2014年青奧會在項目所在地舉行。規(guī)劃用地約377畝，距南京市約50公里，距六合城區(qū)17公里,距儀征市約30公里，距天長市區(qū)約20公里；比鄰寧揚公路、寧連公路；從市區(qū)上繞越高速公路過南京四橋直達(dá)八百橋鎮(zhèn)下道口,到達(dá)本項目5分鐘車程;旅游公交專線--金江大道直達(dá)，交通極為便捷。鉆石華府雄州街道雄州南路168號1.46無房出售建設(shè)用地面積約；4375平米，總建筑面約:100848.28平米,地下與半地下建筑面積:13353.36平米,其中地下汽車庫:7083.48平米,半地下汽車庫:969平米,半地下自行車庫:5300.88平米,容積率為2.0,建筑密度:21.4%,住宅總戶數(shù):932戶。紫晶城六合區(qū)中心城區(qū)公交均價7500元，一次性付款優(yōu)惠250元/㎡，按揭優(yōu)惠150元/㎡。鵬城國際雄州街道雄州南路168號玉六線、中六線、漢六線、龍六線,江北大道,寧連高速公路,浦六路,在建工程1.46000左右，未開盤。暫只有103平米少量推售中。龍池翠洲龍池湖畔鳳凰路,中六線、玉六線、漢六線,無;,延安路,環(huán)城路,環(huán)城北路,鳳凰路2.1均價4000——5700元，別墅售罄。還有3套在售小高層。②現(xiàn)狀及競品工程出路思考產(chǎn)品位置現(xiàn)狀客群思考出路思考花園洋房橫梁鎮(zhèn)期房1.市區(qū)客戶看好價格谷及底發(fā)展?jié)摿θ后w

1.以一期實景現(xiàn)房作為宣傳引導(dǎo)重點；2.周邊有無大型單位，可聯(lián)系團購；2.投資客戶（長期持有型）3.價格優(yōu)勢；4.城區(qū)無法改善居住的改善性養(yǎng)老客群。5.周邊工廠3本地客群6.周邊改善性居住本地群體別墅方山林場在建工程1.定向銷售1.價格的優(yōu)勢2.產(chǎn)權(quán)意識不重的人2.淡化扣在項目頭上的小產(chǎn)權(quán)，市區(qū)投資客（長期持有型）②現(xiàn)狀及競品工程推廣整體構(gòu)思構(gòu)思：將客戶的視線從小產(chǎn)權(quán)的問題上轉(zhuǎn)移，并告訴他們小產(chǎn)權(quán)并不代表房子不是

然后，再用現(xiàn)在的價格誘惑他。。。淡化扣在工程頭上的小產(chǎn)權(quán)1、賣出去的做個客戶總結(jié)，主要是什么樣的人群?！舱?guī)點就做個市場調(diào)研，鎖定你的客戶群〕

2、市區(qū)分展場看房車配套

3、廣告就根據(jù)客戶類型、生活習(xí)慣、工作環(huán)境等等，分批次點對點推廣。

工程現(xiàn)狀③推廣思路③推廣思路下階段推廣需要考慮的問題〔1〕工程區(qū)位暫定為南京及六合城區(qū)的“近郊〞；

〔2〕客戶群定位為：“首次置業(yè)者+經(jīng)濟承受能力有限的改善性住房消費者〞；

〔3〕工程毗鄰政府規(guī)劃建設(shè)的四橋橫梁鎮(zhèn)出口，這一點對工程未必是利好因素，所以，“交通利好〞對工程的利好影響。

長江四橋雙向六車道，設(shè)橫梁、龍袍、棲霞、麒麟4處互通立交，預(yù)留紅光、仙林2處互通立交。③推廣思路下階段推廣需要解決的問題1.不同產(chǎn)品線，要一起推廣銷售。2.工程客戶到訪量。2.小產(chǎn)權(quán)的市場抗性。4.用什么手段解決銷售，資金回籠。③推廣思路如何解決不同產(chǎn)品線一起推廣問題。同一概念，分兩個產(chǎn)品線。

1、先賣別墅，后賣花園洋房。把工程定位成區(qū)域內(nèi)富人的居住區(qū)，讓老板和富公務(wù)員級的客戶先來購置，起招蜂引蝶的效應(yīng)。再賣多層，吸引周邊企業(yè)白領(lǐng)等中等收入的中高素質(zhì)人群購置。這種方式比較適合客戶的看漲心理〔客戶的第四種需要--尊重需要〕，銷售阻力較少，容易售出高價。這樣可以與多層和小高層客戶形成差異性，先主導(dǎo)市場。

2、第二種銷售方式，就是那個好賣就先賣那個。去化好賣的〔花園洋房低總價產(chǎn)品〕，形成口啤，讓客戶介紹客戶，再加上廣告宣傳，帶動銷售阻力大的。這種銷售方式容易形成二頭差，不過也是最穩(wěn)的，先吃肉后吃骨頭，對銷講和業(yè)務(wù)員需要重新培訓(xùn)。③推廣思路如何解決客戶來訪量③推廣思路如何解決小產(chǎn)權(quán)的市場抗性小產(chǎn)權(quán)，概念弱化。

③推廣思路一是價格——價格要定的誘人

二是目標(biāo)客戶——目標(biāo)客戶要找準(zhǔn)

三是銷售說辭——銷售人員要統(tǒng)一口徑，執(zhí)行力要強。

另外，把他當(dāng)做大產(chǎn)權(quán)的操作。但不要張揚，一定要靜悄悄完成這項操作。

產(chǎn)品也要做好。一定要控制總價。記住，小產(chǎn)權(quán)之所以客戶來買，最主要的就是看重了價格，同本城內(nèi)同類產(chǎn)品相比，總價格差異很大，他們可以買得起就行。如何解決快速去化資金回籠③推廣思路１．用概念賣房子，３５公里開車就半小時勢事情．對有車的有錢人來說，剛剛好．縣城別墅，有別于其它郊區(qū)別墅環(huán)鏡不成熟，配套不完善的缺陷，離開城市的喧鬧，但享受了縣城的一級配套，生活＋生意．榮華富貴．

２.做活動，口啤和宣傳．

３.做宣傳．你的客群除了本縣的，除了少量城里的人來買別墅，事實上真正的客戶來自于鄉(xiāng)下，因為大家都有人往高處走的心態(tài)．鄉(xiāng)下人住鎮(zhèn)上，鎮(zhèn)里人住縣城等等．所以，針對不同的鄉(xiāng)鎮(zhèn)要找出不同的客戶需求點．工作量雖然會加大，但是效果會提高很多．

４.宣傳方式．針對鄉(xiāng)下，報紙是送不進(jìn)去了，拉街橫幅，找村長，在開村干部會的時候進(jìn)去做ＰＯＰ及介紹工程，分傳單而不是樓書．

５.針對尾房．就是用人情銷售最好的時候．把已購客戶成立ＶＩＰ卡，或者成為內(nèi)部貴賓，人都愛錢，所以可以針對個別客戶，進(jìn)行分銷．只要他介紹一套，折現(xiàn)多少，他的客戶帶客戶可也享受折現(xiàn)．鄉(xiāng)下人愛面子，都是自己的親戚朋友，所以都不會說出去，但是都會帶很朋友過來．

推廣思路需要思考的現(xiàn)狀③推廣思路營銷渠道構(gòu)思工程營銷推廣思路銷售渠道構(gòu)思本案產(chǎn)品在2個不同區(qū)域，屬于不同產(chǎn)品線，在推廣及銷售中按照打包同時推廣銷售。作為兩個產(chǎn)品體系供客戶選擇。銷售方式方式備注直銷坐銷（銷售員）低總價·準(zhǔn)現(xiàn)房（鄉(xiāng)鎮(zhèn)拉橫幅）行銷（銷售員）DM直投，優(yōu)惠或獎品拉動老帶新分銷二手聯(lián)動當(dāng)?shù)丶笆袇^(qū)選擇幾家中介聯(lián)動返點定銷周邊企業(yè)及團購客戶開發(fā)團購優(yōu)惠③推廣思路客群構(gòu)思客戶構(gòu)想序列用途說明可推薦產(chǎn)品1初次置業(yè)者，或偽二次置業(yè)比例在50%—70%說白了，就是買不起房但又要買房的那部分人，不排除一部分要做婚房用。橫梁花園洋房2養(yǎng)生用途比例在10%左右。如果小產(chǎn)權(quán)房自身質(zhì)素較好，比如景觀好、交通便利。老年人用來作為晚年過度的一部分客群。橫梁花園洋房3投資客比例在10%左右。小產(chǎn)權(quán)房價格低，但自身不具備升值空間，只有區(qū)域房產(chǎn)的拉升才能帶來租金以及二手房價格的升值。方山別墅4灰色用途比例在10%左右。小產(chǎn)權(quán)房因總價低，不排除部分灰色用途。比如洗錢，包養(yǎng)二奶等。

方山別墅③推廣思路推廣宣傳方案構(gòu)思③推廣思路推廣宣傳方案分步走③推廣思路概念突圍、產(chǎn)品訴求一、切合鎮(zhèn)區(qū)居民向往都市生活的需求，推廣主題以都市概念為方向?！不▓@洋房產(chǎn)品重點推薦〕

二、走高端路線，強調(diào)區(qū)域頂級住宅的概念，滿足城鎮(zhèn)慕虛榮心的特點。

三、品牌先行，以別墅排屋產(chǎn)品入市樹立區(qū)域頂級住宅的品牌根底，然后集中釋放花園洋房產(chǎn)品，形成高性價比印象；

四、工程許可的話，提升景觀品位〔景觀形象是工程推廣重要的賣點〕

五、產(chǎn)品訴求。以別墅產(chǎn)品做適量現(xiàn)場產(chǎn)品形象包裝，如樣板區(qū)。

六、定期以活動的形式發(fā)放一些小禮品，滿足鎮(zhèn)區(qū)居民“小廉價〞愛好。形成口碑。2推廣方案工作表推廣準(zhǔn)備期7-9月份內(nèi)部認(rèn)購期10-12月份開盤強銷期1-4月份2021年2021年③推廣思路推廣方案媒體使用構(gòu)思③推廣思路

推廣主題構(gòu)思③推廣思路方山原生大森林生態(tài)庭院一層半流水別墅各推廣階段深入遞進(jìn)主題云深處——概念別墅。工程現(xiàn)狀④推廣例如〔別墅產(chǎn)品〕④推廣例如工程營銷推廣例如〔方山別墅〕猶言名人、名車一樣，別墅是社會上極少數(shù)人的“一種文化現(xiàn)象”。這種附加價值，可以從兩個方面衡量： 一方面，別墅代表社會中成功人士對自我價值和地位的認(rèn)同； 另一方面，別墅代表社會對成功人士的個體價值和地位的認(rèn)同。別墅關(guān)注的，不是幾室?guī)讖d的概念。別墅，買的是附加價值。別墅，不是房子。

印象與傳播案名原那么：作為品牌推廣中最重要的組成局部——案名，應(yīng)從工程所營造的氣氛出發(fā)，給受眾強烈的、獨特的第一印象。同時，我們在案名中也考慮了下述原那么：高端產(chǎn)品的形象、氣質(zhì)、價值感文化內(nèi)涵與底蘊工程營銷推廣例如〔方山別墅〕④推廣例如符合國際標(biāo)準(zhǔn)、易延展LOGO設(shè)計原那么：原華潤總經(jīng)理郭鈞曾經(jīng)這樣說：LOGO是一個工程銷售的核心元素，看到一個工程的案名、LOGO和廣告語之后，至少應(yīng)該了解工程的氣質(zhì)、風(fēng)格、價位甚至客戶群，也就是說至少能了解工程銷售信息的80%。所以，我們在LOGO設(shè)計中也遵循了以下原那么：符合高端產(chǎn)品的氣質(zhì)、調(diào)性。視覺識別性、印象鮮明工程營銷推廣例如〔方山別墅〕④推廣例如案名與LOGO設(shè)計(一〕工程營銷推廣例如〔方山別墅〕④推廣例如依云〔LOGO方案一〕工程營銷推廣例如〔方山別墅〕④推廣例如依云〔LOGO方案二〕工程營銷推廣例如〔方山別墅〕④推廣例如純。凈。水和云的性情是如此接近。心胸闊達(dá)，氣定神閑，物我兩忘，中國仁人志士的理想境界：寵辱不驚，看庭前花開花落；去留無意，觀天邊云卷云舒。行云，流水，天上地下，水云之間，相映成趣，自古如此。唐人司空圖著?詩品二十四那么?有“清奇〞一品：娟娟群松，下有漪流，晴雪滿汀，隔溪漁舟?！癯龉女?，淡不可收，如月之曙，如氣之秋?！菜闪?，綠波，白雪，小舟。神采勝過古代的高士，氣質(zhì)一發(fā)不可收。皎潔象空中明月，氣爽似山川凝翠的深秋?！彻こ虪I銷推廣例如〔方山別墅〕④推廣例如〖客廳階層：新社會階層〗任何成功人士，都會擁有自己的“社交圈子〞，就象一個“場〞包圍著他，支持著他，延續(xù)著他的生活?！翱蛷d階層〞，也不例外，而且，社交生活對于他們是必不可少的。他們是一群新興的成功階層，有很好的教育背景，有文化思想內(nèi)涵，追求個性化生活方式。由于他們對自我價值和社交認(rèn)同的強烈感受與需求，別墅的客廳，對于他們的身份、社交、事業(yè)、家庭都有著最重要的意義與價值。本案獨一無二的“一層半〞建筑構(gòu)造與圍合式流水庭院，是“客廳階層〞滿足自我和社交認(rèn)同的理想選擇。工程營銷推廣例如〔方山別墅〕④推廣例如依云〔LOGO方案二〕工程營銷推廣例如〔方山別墅〕④推廣例如案名與LOGO設(shè)計(二〕依云〔LOGO方案二〕工程營銷推廣例如〔方山別墅〕④推廣例如依云〔LOGO方案二〕工程營銷推廣例如〔方山別墅〕④推廣例如