枋湖客運商貿(mào)中心工程經(jīng)營規(guī)劃方案市場篇根據(jù)2003年制定的?廈門市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃?人口規(guī)模：本次規(guī)劃遠期2021年人口規(guī)?！矊嶋H居住〕取250萬人〔其中島內(nèi)各區(qū)2021年控制總?cè)丝跒?00萬人〕總量預測：預測社會消費品零售總額年平均增長10%，2005年到達273億元〔其中批零貿(mào)易190億元〕，2021年到達440億元〔其中批零貿(mào)易306億元〕。營業(yè)面積：參照同類城市的標準及本市商業(yè)營業(yè)面積現(xiàn)狀，確定廈門市人均〔常住人口和暫住半年以上的人口〕占有商業(yè)營業(yè)面積為平方米。根據(jù)人口預測2021年廈門市島內(nèi)營業(yè)總面積宜控制在140萬平方米左右〔按總?cè)丝?00萬人，人均1.4平方米計〕，島外營業(yè)總面積宜控制在150萬平方米左右〔按人均1.0平方米計〕。全市商業(yè)營業(yè)面積控制在290萬平方米左右廈門商業(yè)面積開展狀況

經(jīng)專業(yè)機構(gòu)的統(tǒng)計，廈門市區(qū)內(nèi)在營的幾個大型購物中心如SM廣場、世貿(mào)商城、明發(fā)商業(yè)廣場、加州城市廣場、瑞景商業(yè)廣場等，其體量就已經(jīng)近150萬平方米，加上其他商業(yè)業(yè)態(tài)如百貨、超市、餐飲、休閑娛樂等，另外再加上沿街住宅工程的底商，保守估計，目前島內(nèi)在營的商業(yè)體量已經(jīng)超過300萬平方米。從島內(nèi)人均商業(yè)面積來看，現(xiàn)在島內(nèi)常住人口在180萬左右，而島內(nèi)的商業(yè)體量最少有300萬平方米，也就是說島內(nèi)的人均商業(yè)面積已經(jīng)到達了1．67平方米。與之比照的是，目前全國人均商業(yè)面積是0．33平方米。再看看國內(nèi)幾個興旺城市的人均商業(yè)面積，北京、上海、深圳分別是1．35、1．52、1．02平方米，廈門的人均商業(yè)面積已超過這些大城市。對廈門商業(yè)市場的判斷

枋湖客運站工程概況

枋湖客運商貿(mào)中心位于廈門金湖路與成功大道交匯處，總建筑面積42540平方米，規(guī)劃商業(yè)面積31660平方米。

優(yōu)勢〔S〕a、區(qū)域優(yōu)勢隨著湖里區(qū)政府搬遷至枋湖后，聯(lián)通大廈也落戶枋湖，枋湖區(qū)域的功能定位也逐漸發(fā)生轉(zhuǎn)變，從早期以工業(yè)區(qū)域功能定位為主演變至行政及商貿(mào)功能為主。b、交通優(yōu)勢枋湖客運中心地理位置優(yōu)越，有這不可復制的路段交通優(yōu)勢，14條公交線路輻射島內(nèi)外，客運車輛可分別經(jīng)仙岳路、成功大道快速離島，大大減少乘客在途時間，以空間換時間，有效輻射島內(nèi)外，直接效勞終端客戶。工程SWOT分析工程SWOT分析7工程SWOT分析劣勢〔W〕a、規(guī)模偏小枋湖商貿(mào)中心商業(yè)面積只有三萬平左右，體量過小，無法做大做全，缺少規(guī)模效應，從商業(yè)定位上來講，也只是一個大型社區(qū)店的面積。b、品相不全如今的商業(yè)都在往規(guī)模化及ShoppingMall的形式開展，涵蓋的業(yè)態(tài)較為齊全，可滿足不同層次消費者的需要。工程SWOT分析劣勢〔W〕C、消費群體質(zhì)量不高由于該工程為客運配套工程，主要客戶群體為過往旅客，屬于匆忙快速消費群體，在消費能力上無法與其他商圈消費者相媲美。D、新商圈需要新培養(yǎng)一個新的再造商圈，一切需要從頭開始，培養(yǎng)自己的客戶群體，包括消費者的行為習慣和認知度。9工程SWOT分析時機〔Ｏ〕隨著湖里區(qū)行政中心落戶枋湖，目前枋湖及機場片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)開展迅速，書香佳緣、幸福密碼、聯(lián)發(fā)欣悅園、禹州香檳城、水晶森林等等近二十幾個地產(chǎn)工程紛紛上馬，其中局部工程已交房，枋湖及其東部人口大大增加，這些都將成為新客運商貿(mào)中心的消費客群?！惨姼奖怼惩{〔Ｔ〕該工程距SM城市廣場、閩南印象、湖里商業(yè)街等距離較近，如無法在購物環(huán)境或產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上突出特色，將會造成客戶分流。10周邊近兩年樓盤概況樓盤名稱建筑面積套數(shù)大約人口碧湖嘉園793002779695幸福密碼720005982093聯(lián)發(fā)欣悅園927009003150御之園371521756200水晶森林1881299353273禹州香檳城895806132200富貴門8000049172書香佳緣1100008823087達嘉馨園63000不詳----雪梨星光三期100000不詳----古龍居住公園965005551943合計100836140000周邊近兩年樓盤概況聯(lián)發(fā)欣悅園幸福密碼禹州香檳城書香佳緣工程定位篇工程定位篇業(yè)態(tài)定位——業(yè)態(tài)規(guī)劃及功能組合商業(yè)定位——商業(yè)形象及運營策略工程定位旅游文化商業(yè)區(qū)城市休閑購物中心商業(yè)形態(tài)客運中心(車站)便利店(銀行、郵政等)＋主題商場〔生鮮超市〕業(yè)態(tài)規(guī)劃民生超市旅游購物餐飲娛樂區(qū)位環(huán)境區(qū)政府邊緣客運中心全市交通樞紐招商方式主力店自營局部散戶租賃功能定位14對工程工作目標的理解愿景：為過往廈門的旅客及周邊居民提供溫馨、舒適、便捷的購物環(huán)境。為完善湖里區(qū)的商業(yè)配套、提升枋湖版塊的整體形象而努力。目標：進行科學合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，完善商業(yè)功能短期內(nèi)營造商業(yè)氣氛、提升新客運中心的商業(yè)形象、實現(xiàn)政府及市場預期長期營運與短期商業(yè)氣氛的良性平衡工程業(yè)態(tài)定位從工程開發(fā)業(yè)態(tài)方向生鮮超市〔40％〕餐飲娛樂〔30％〕休閑購物〔25%〕其它〔5%〕從工程開發(fā)功能分析生鮮超市〔25％〕餐飲娛樂〔25％〕休閑購物〔40％〕其它〔10%〕集旅游購物、民生超市、餐飲休閑為一體的商業(yè)文化客運中心16規(guī)劃業(yè)態(tài)面積比例生鮮超市類水果、蔬菜、海鮮、水產(chǎn)家電餐飲休閑類日用化裝品類副食品產(chǎn)品類咖啡廳/水果吧美食廣場旅游購物類西式快餐/糕點屋茶館\冰室閩臺特產(chǎn)/茶葉專賣流行百貨\尾貨市場紅娘喜鋪居家消費類臺球館/網(wǎng)吧數(shù)碼配套服務銀行郵政藥店干洗店報刊亭主力店介紹18主力店介紹—中智和民生超市中智和民生超市規(guī)劃面積約7600平方米，公司以“民生所需、民生所為〞為經(jīng)營為理念，采取基地+超市的先進物流配送體系和連鎖經(jīng)營模式，致力于建設(shè)以銷售生鮮食品為主、日用百貨、煙酒食雜為輔的一站生活購物中心，為廈門市群眾提供“惠民、安民、便民〞效勞。19主力店介紹—中智和尾貨市場中智和名品尾貨市場規(guī)劃面積7500平方米，聚集海西眾多知名品牌服裝生產(chǎn)企業(yè)進駐，充分發(fā)揮集渠道招商、新品展示、信息交流等功能，并與北京、上海、濟南、大連等服裝尾貨市場形成聯(lián)盟互動、南北流通，為海西的外貿(mào)型服裝生產(chǎn)企業(yè)進入全國市場提供優(yōu)質(zhì)效勞的平臺。20

主力店介紹—中智和尾貨市場什么是尾貨？所謂服裝尾貨，是指國內(nèi)服裝生產(chǎn)廠家根據(jù)國外來料、來樣或國外來樣、國內(nèi)選料進行加工，在完成訂單后剩余的那局部產(chǎn)品,這局部商品就成了“尾貨〞。大局部尾貨產(chǎn)品檔次高、款式新潮、質(zhì)量較好，頗受國內(nèi)外消費者的追捧，〔例如：奧特萊斯〕因此目前廣州、北京、上海等地已經(jīng)形成了一批規(guī)模較大的品牌服裝尾貨市場。21主力店介紹—中智和尾貨市場中智和致力打造海西第一高品質(zhì)服裝尾貨市場幫助外貿(mào)型企業(yè)解決尾貨服裝的內(nèi)銷問題幫助服裝生產(chǎn)廠家解決庫存壓力，快速回籠資金。通過新品展示，有效進行廠、商對接，輕松構(gòu)建代理經(jīng)銷商渠道。與北京、上海、濟南、大連等大型尾貨市場經(jīng)營商進行聯(lián)盟互動，使南北雙方的信息更靈通，從而促使南北流通。針對新品上市不定期舉辦服裝展、模特秀等活動，有效提升生產(chǎn)企業(yè)的品牌效應。22全國各地尾貨市場概況濟南世購尾貨總部基地廣州偉國尾貨批發(fā)市場23全國各地尾貨市場概況北京天通尾貨北京天尾鞋城24全國各地尾貨市場概況中國尾貨市場頂峰研討會在北京舉行央視對國內(nèi)尾貨市場開展前景看好25業(yè)態(tài)規(guī)劃26一層業(yè)態(tài)規(guī)劃一層：結(jié)合本案實際情況，將主力店生鮮超市和尾貨市場設(shè)在一樓，并在超市入口及出口處引進肯德基、豪享來等較吸引人氣的西式快餐廳，并規(guī)劃出一定區(qū)域設(shè)置名品尾貨市場。主要客戶群以客運中心周邊居民為主、過往客商為輔。配套：銀行、郵政、藥店、報刊亭等等主題：為枋湖社區(qū)居民提供優(yōu)質(zhì)的、便捷的、齊全的商業(yè)效勞，并為過往客商提供購物便利。27一層業(yè)態(tài)規(guī)劃28一層業(yè)態(tài)規(guī)劃29一層招商設(shè)想生鮮超市

超市內(nèi)提供了各種蔬菜、水產(chǎn)品、副食品、糧油、洗發(fā)水、洗衣粉、牙膏、毛巾、嬰幼兒用品等等一系列家用產(chǎn)品，滿足了周邊居民及過往旅客的購物需求。名品服裝尾貨市場配貨、招商中心

為廈門及周邊內(nèi)、外貿(mào)服裝生產(chǎn)企業(yè)及全國各省市服裝經(jīng)銷商搭起一座貿(mào)易的橋梁，集展示、招商等多功能為一體，做到南貨北調(diào)。30

一層招商設(shè)想聚集閩臺兩岸特產(chǎn)：茶葉、臺灣特產(chǎn)、閩西八大干、各類干貨、手工藝品等等

創(chuàng)造閩臺兩岸產(chǎn)業(yè)及文化交流平臺，推廣閩臺文化，加強兩岸交流。閩臺特產(chǎn)31一層招商設(shè)想西式餐廳在生鮮超市的出入口處引進肯德基、豪享來等西式快餐廳，可大大拉動人氣，提升商業(yè)氣氛。32一層招商設(shè)想同時配套銀行、郵政、藥店、婚紗攝影、紅娘喜鋪等業(yè)態(tài)，既豐富了商貿(mào)中心的產(chǎn)品多樣性，也為廣闊市民的購物及過往旅客的出行提供了方便。33二層：本案中售票處及候車廳均設(shè)在二樓，二樓的客流量相對較大，因此我們將美食廣場、手機、數(shù)碼等主力店及次主力店設(shè)在二樓，主要客戶群體為過往旅客及周邊居民。

配套：圖書、影音、咖啡廳、等

主題：便捷、舒適、休閑、二層業(yè)態(tài)規(guī)劃34二層業(yè)態(tài)規(guī)劃35二層業(yè)態(tài)規(guī)劃36二層招商設(shè)想美食廣場

聚集海峽兩岸各種特色小吃、美味佳肴，為消費者提供超值的口感享受

案例：SM五樓新食尚美食廣場、卡