廣東省房屋買賣管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了加強(qiáng)廣東省房屋買賣管理，規(guī)范房屋交易行為，保障房屋買賣當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于在廣東省行政區(qū)域內(nèi)國有土地上的房屋買賣及其相關(guān)管理活動。（三）基本原則房屋買賣應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、合法和誠實(shí)信用的原則。任何單位和個人不得利用房屋買賣進(jìn)行違法活動，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權(quán)益。二、房屋買賣主體資格（一）賣方主體資格1.房屋所有權(quán)人有權(quán)依法處分其房屋。房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)確保所售房屋產(chǎn)權(quán)清晰，不存在權(quán)屬爭議、查封、抵押等限制交易的情形。2.共有房屋的出賣，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)份額的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓條件及時通知其他共有人。其他共有人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)當(dāng)依法取得商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)售備案證明，并按照規(guī)定在銷售場所顯著位置公示相關(guān)證明文件。（二）買方主體資格買方應(yīng)當(dāng)具有完全民事行為能力。限制民事行為能力人訂立的房屋買賣合同，經(jīng)法定代理人追認(rèn)后有效，但純獲利益的合同或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應(yīng)而訂立的合同，不必經(jīng)法定代理人追認(rèn)。無民事行為能力人不得獨(dú)立訂立房屋買賣合同。三、房屋買賣合同（一）合同形式與內(nèi)容1.房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。合同內(nèi)容一般包括當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所、房屋的基本狀況、房屋的價格及付款方式、房屋的交付時間和交付方式、產(chǎn)權(quán)登記及有關(guān)稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)、違約責(zé)任以及解決爭議的方法等條款。2.房屋買賣涉及定金的，定金合同應(yīng)當(dāng)以書面形式約定。定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十。實(shí)際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額的，視為變更約定的定金數(shù)額。（二）合同簽訂程序1.房屋買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂合同。合同簽訂前，賣方應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買方告知房屋的有關(guān)情況，包括房屋的權(quán)屬狀況、抵押情況、租賃情況、質(zhì)量狀況等。2.合同簽訂過程中，雙方應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀合同條款，確保合同內(nèi)容符合雙方真實(shí)意思表示。對于合同中的格式條款，提供格式條款一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責(zé)任等與對方有重大利害關(guān)系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。未履行提示或者說明義務(wù)的，該條款不成為合同的內(nèi)容。（三）合同效力1.依法成立的房屋買賣合同，自成立時生效，但是法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。2.有下列情形之一的，房屋買賣合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。3.可撤銷的房屋買賣合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：因重大誤解訂立的；在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。當(dāng)事人請求變更的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)不得撤銷。四、房屋買賣價格與付款方式（一）價格確定房屋買賣價格由買賣雙方協(xié)商確定，但不得違反法律法規(guī)的規(guī)定和市場價格秩序。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)按照明碼標(biāo)價的規(guī)定，在銷售場所顯著位置公示商品房銷售價格、價格構(gòu)成、優(yōu)惠折扣及付款方式等信息，不得在標(biāo)價之外加價銷售商品房，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。（二）付款方式付款方式可以由買賣雙方協(xié)商約定，常見的付款方式包括一次性付款、分期付款、銀行貸款等。采用銀行貸款方式付款的，買方應(yīng)當(dāng)按照銀行的要求提供相關(guān)資料，并與銀行簽訂貸款合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人簽訂商品房買賣合同后，應(yīng)當(dāng)及時向房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理合同備案手續(xù)。因買受人的原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，買受人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任或者退還買受人已付購房款及利息。五、房屋交付與產(chǎn)權(quán)登記（一）房屋交付1.房屋交付應(yīng)當(dāng)按照合同約定的時間和條件進(jìn)行。賣方應(yīng)當(dāng)在房屋交付前確保房屋符合交付條件，包括房屋質(zhì)量驗(yàn)收合格、相關(guān)配套設(shè)施齊全等。2.房屋交付時，賣方應(yīng)當(dāng)向買方提供房屋質(zhì)量保證書和房屋使用說明書，并按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)向買方交付房屋及相關(guān)設(shè)施設(shè)備。買方應(yīng)當(dāng)對房屋及相關(guān)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收，如發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)當(dāng)及時提出書面異議。3.因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付房屋的，賣方應(yīng)當(dāng)及時通知買方，并在合理期限內(nèi)提供相關(guān)證明文件。（二）產(chǎn)權(quán)登記1.房屋買賣當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定及時辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。2.辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：登記申請書；申請人身份證明；房屋買賣合同；房屋測繪報(bào)告；契稅完稅證明或者減免稅憑證；其他必要材料。3.房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請之日起一定期限內(nèi)，將申請登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定。房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，由房屋登記機(jī)構(gòu)管理。六、房屋買賣相關(guān)稅費(fèi)（一）稅費(fèi)種類與繳納義務(wù)1.房屋買賣涉及的稅費(fèi)種類包括契稅、增值稅、個人所得稅、印花稅等。具體稅費(fèi)的繳納標(biāo)準(zhǔn)和繳納義務(wù)人按照國家和本省的相關(guān)稅收法律法規(guī)執(zhí)行。2.契稅由承受房屋權(quán)屬的一方繳納；增值稅、個人所得稅等由轉(zhuǎn)讓房屋的一方繳納，但符合相關(guān)稅收優(yōu)惠政策規(guī)定的，可以減免繳納。印花稅由買賣雙方按照規(guī)定各自繳納。（二）稅費(fèi)繳納程序1.房屋買賣當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)前，依法繳納相關(guān)稅費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定代收代繳買受人應(yīng)當(dāng)繳納的契稅等稅費(fèi)，并及時向稅務(wù)機(jī)關(guān)解繳。2.稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照稅收法律法規(guī)的規(guī)定，加強(qiáng)對房屋買賣相關(guān)稅費(fèi)的征收管理，依法查處偷逃稅費(fèi)等違法行為。七、房屋買賣中介服務(wù)（一）中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)與備案從事房屋買賣中介服務(wù)的機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法設(shè)立，并取得房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在其經(jīng)營場所顯著位置公示營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等信息，并按照規(guī)定到房地產(chǎn)管理部門備案。（二）中介服務(wù)規(guī)范1.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照誠實(shí)信用的原則，為房屋買賣當(dāng)事人提供真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的信息和專業(yè)的服務(wù)。不得隱瞞真實(shí)情況、提供虛假信息或者故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)。2.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)促成房屋買賣交易的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定向委托人收取中介服務(wù)費(fèi)用，并開具合法有效的發(fā)票。中介服務(wù)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)合理、透明，不得違反法律法規(guī)的規(guī)定和市場價格秩序。3.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員不得利用提供服務(wù)的便利，以委托人的名義買賣房屋，從中謀取不正當(dāng)利益。八、房屋買賣監(jiān)督管理（一）管理部門職責(zé)1.縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房屋買賣的監(jiān)督管理工作。其主要職責(zé)包括：貫徹執(zhí)行國家和本省有關(guān)房屋買賣的法律法規(guī)和政策；負(fù)責(zé)房屋買賣合同的備案管理；對房屋買賣行為進(jìn)行監(jiān)督檢查，依法查處違法違規(guī)行為；協(xié)調(diào)處理房屋買賣糾紛等。2.縣級以上人民政府其他有關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好房屋買賣相關(guān)的管理工作。例如，稅務(wù)部門負(fù)責(zé)房屋買賣相關(guān)稅費(fèi)的征收管理；市場監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)對房屋買賣市場經(jīng)營行為的監(jiān)督管理，依法查處不正當(dāng)競爭、虛假宣傳等違法行為。（二）監(jiān)督檢查措施1.房地產(chǎn)管理部門有權(quán)對房屋買賣當(dāng)事人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)等進(jìn)行監(jiān)督檢查。被檢查單位和個人應(yīng)當(dāng)如實(shí)提供有關(guān)情況和資料，不得拒絕、阻礙檢查。2.房地產(chǎn)管理部門在監(jiān)督檢查過程中，可以采取下列措施：查閱、復(fù)制與房屋買賣有關(guān)的文件、資料；詢問房屋買賣當(dāng)事人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)等有關(guān)人員，并要求其作出說明；進(jìn)入房屋買賣現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地查看等。（三）投訴與處理1.任何單位和個人發(fā)現(xiàn)房屋買賣過程中的違法違規(guī)行為或者糾紛，可以向房地產(chǎn)管理部門或者其他有關(guān)部門投訴。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)及時受理投訴，并按照規(guī)定進(jìn)行調(diào)查處理。2.對于房屋買賣糾紛，房地產(chǎn)管理部門可以根據(jù)當(dāng)事人的申請，進(jìn)行調(diào)解。調(diào)解達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)制作調(diào)解書；調(diào)解不成的，當(dāng)事人可以依法通過仲裁或者訴訟等方式解決。九、法律責(zé)任（一）買賣雙方責(zé)任1.房屋買賣當(dāng)事人違反本辦法規(guī)定，有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任：未按照規(guī)定簽訂書面合同或者合同內(nèi)容不完整的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正；給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。一方以欺詐、脅迫等手段訂立合同，損害對方利益的，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷合同，并要求欺詐方、脅迫方承擔(dān)賠償責(zé)任。違反合同約定，不履行交付房屋、支付價款等義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，繼續(xù)履行合同或者賠償對方因此遭受的損失。2.房屋買賣當(dāng)事人違反稅收法律法規(guī)，偷逃稅費(fèi)的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)依法予以追繳，并按照規(guī)定處以罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。（二）中介機(jī)構(gòu)責(zé)任1.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)違反本辦法規(guī)定，有下列情形之一的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書：未取得資質(zhì)證書從事中介服務(wù)的；隱瞞真實(shí)情況、提供虛假信息或者故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)的；利用提供服務(wù)的便利，以委托人的名義買賣房屋，從中謀取不正當(dāng)利益的；未按照規(guī)定公示營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等信息的；未按照合同約定收取中介服務(wù)費(fèi)用或者