拆遷資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》一、總則（一）目的為規(guī)范拆遷資產(chǎn)評(píng)估行為，保證評(píng)估結(jié)果客觀、公正、合理，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障城市建設(shè)和發(fā)展的順利進(jìn)行，根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上因房屋拆遷、土地征收等涉及的資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)。（三）基本原則1.合法性原則：拆遷資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)應(yīng)當(dāng)符合國家法律法規(guī)的規(guī)定，遵循法定程序進(jìn)行。2.公正性原則：評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展評(píng)估工作，不受任何單位和個(gè)人的非法干預(yù)。3.科學(xué)性原則：運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，確保評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性和可靠性。4.專業(yè)性原則：評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的專業(yè)資質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)，嚴(yán)格按照專業(yè)規(guī)范進(jìn)行操作。（四）管理職責(zé)1.政府管理部門各級(jí)政府房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)拆遷資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。財(cái)政部門負(fù)責(zé)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)狀況和收費(fèi)行為進(jìn)行監(jiān)督檢查。其他相關(guān)部門按照各自職責(zé)，協(xié)同做好拆遷資產(chǎn)評(píng)估管理工作。2.評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法設(shè)立，取得相應(yīng)的資產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)從事評(píng)估業(yè)務(wù)。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立健全內(nèi)部管理制度，加強(qiáng)對(duì)評(píng)估人員的培訓(xùn)和管理，保證評(píng)估工作質(zhì)量。3.評(píng)估人員評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)知識(shí)和技能，取得資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)資格證書。評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)遵守職業(yè)道德規(guī)范，誠實(shí)守信，勤勉盡責(zé)，保守評(píng)估過程中知悉的國家秘密、商業(yè)秘密和個(gè)人隱私。二、評(píng)估機(jī)構(gòu)與人員管理（一）評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)要求1.設(shè)立條件具有獨(dú)立法人資格。有與開展評(píng)估業(yè)務(wù)相適應(yīng)的專業(yè)人員。有固定的經(jīng)營場所和從事評(píng)估業(yè)務(wù)所需的設(shè)施和設(shè)備。有健全的內(nèi)部管理制度。2.資質(zhì)等級(jí)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)分為甲級(jí)、乙級(jí)和丙級(jí)，不同等級(jí)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)不同規(guī)模和復(fù)雜程度的拆遷資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。3.資質(zhì)申請(qǐng)與審批申請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)向所在地省級(jí)政府房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并提交相關(guān)材料。省級(jí)政府房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起[X]個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行審查，作出是否批準(zhǔn)的決定。予以批準(zhǔn)的，頒發(fā)資質(zhì)證書；不予批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)書面通知申請(qǐng)人并說明理由。（二）評(píng)估人員資格要求1.職業(yè)資格評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)取得資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格證書，并在一個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)中執(zhí)業(yè)。2.繼續(xù)教育評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定參加繼續(xù)教育，不斷更新專業(yè)知識(shí)，提高業(yè)務(wù)水平。（三）評(píng)估機(jī)構(gòu)與人員的禁止行為1.評(píng)估機(jī)構(gòu)禁止行為采取欺詐、脅迫、賄賂等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)。允許其他機(jī)構(gòu)以本機(jī)構(gòu)名義開展評(píng)估業(yè)務(wù)。出具虛假評(píng)估報(bào)告或者有重大遺漏的評(píng)估報(bào)告。違反職業(yè)道德規(guī)范，損害評(píng)估機(jī)構(gòu)信譽(yù)。法律、法規(guī)禁止的其他行為。2.評(píng)估人員禁止行為同時(shí)在兩個(gè)以上評(píng)估機(jī)構(gòu)從事業(yè)務(wù)。私自接受委托從事評(píng)估業(yè)務(wù)。簽署本人未承辦業(yè)務(wù)的評(píng)估報(bào)告。隱瞞或者歪曲事實(shí)，提供虛假評(píng)估信息。違反職業(yè)道德規(guī)范，損害評(píng)估人員聲譽(yù)。法律、法規(guī)禁止的其他行為。三、評(píng)估程序（一）業(yè)務(wù)委托1.委托人拆遷資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的委托人可以是拆遷人、被拆遷人或者其他相關(guān)當(dāng)事人。2.委托合同委托人應(yīng)當(dāng)與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂書面委托合同，明確評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、評(píng)估范圍、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估費(fèi)用等事項(xiàng)。（二）評(píng)估準(zhǔn)備1.組建評(píng)估項(xiàng)目組評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)的需要，組建評(píng)估項(xiàng)目組，指定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)具有豐富的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力。2.制定評(píng)估計(jì)劃評(píng)估項(xiàng)目組應(yīng)當(dāng)制定詳細(xì)的評(píng)估計(jì)劃，明確評(píng)估步驟、方法、時(shí)間安排等內(nèi)容。評(píng)估計(jì)劃應(yīng)當(dāng)報(bào)評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人審核批準(zhǔn)。3.收集評(píng)估資料評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)收集與評(píng)估對(duì)象有關(guān)的各種資料，包括但不限于：拆遷項(xiàng)目批準(zhǔn)文件。土地權(quán)屬證明文件。房屋產(chǎn)權(quán)證書。房屋租賃合同。被拆遷房屋的現(xiàn)狀照片、平面圖等。市場交易案例資料。（三）現(xiàn)場勘查1.勘查內(nèi)容評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行現(xiàn)場勘查，核實(shí)評(píng)估對(duì)象的實(shí)際狀況，包括房屋的結(jié)構(gòu)、面積、裝修、使用情況等。2.勘查記錄評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)制作現(xiàn)場勘查記錄，詳細(xì)記錄勘查情況，并由勘查人員和被勘查方簽字確認(rèn)。（四）評(píng)估方法選擇1.常用評(píng)估方法拆遷資產(chǎn)評(píng)估常用的方法包括市場比較法、收益法、成本法等。2.方法適用條件市場比較法適用于存在活躍房地產(chǎn)交易市場的情況。收益法適用于具有收益或潛在收益的房地產(chǎn)。成本法適用于新建房地產(chǎn)或難以采用其他方法評(píng)估的房地產(chǎn)。3.方法選擇原則評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)、評(píng)估目的、資料收集情況等因素，選擇合適的評(píng)估方法，并對(duì)各種方法的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行綜合分析，合理確定評(píng)估價(jià)值。（五）評(píng)定估算1.計(jì)算評(píng)估價(jià)值評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)選定的評(píng)估方法，對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)定估算，計(jì)算出評(píng)估價(jià)值。2.撰寫評(píng)估報(bào)告評(píng)估項(xiàng)目組應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)定估算結(jié)果，撰寫評(píng)估報(bào)告。評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：標(biāo)題及文號(hào)。委托人、被評(píng)估單位和評(píng)估報(bào)告使用者。評(píng)估目的。評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍。評(píng)估基準(zhǔn)日。評(píng)估方法。評(píng)估過程和評(píng)估結(jié)論。特別事項(xiàng)說明。評(píng)估報(bào)告使用限制說明。評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員的簽章。（六）內(nèi)部審核1.審核內(nèi)容評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行內(nèi)部審核，審核內(nèi)容包括評(píng)估程序的履行情況、評(píng)估方法的選擇是否恰當(dāng)、評(píng)估依據(jù)是否充分、評(píng)估結(jié)論是否合理等。2.審核意見處理審核人員應(yīng)當(dāng)提出審核意見，評(píng)估項(xiàng)目組應(yīng)當(dāng)根據(jù)審核意見對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行修改完善，直至審核通過。（七）評(píng)估報(bào)告出具與送達(dá)1.報(bào)告出具評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照內(nèi)部審核通過后的評(píng)估報(bào)告，加蓋公章，并由評(píng)估人員簽字后出具正式評(píng)估報(bào)告。2.報(bào)告送達(dá)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將評(píng)估報(bào)告及時(shí)送達(dá)委托人，并按照合同約定收取評(píng)估費(fèi)用。四、評(píng)估結(jié)果公示與異議處理（一）評(píng)估結(jié)果公示1.公示主體拆遷人應(yīng)當(dāng)將評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估結(jié)果在拆遷范圍內(nèi)進(jìn)行公示，公示期不得少于[X]個(gè)工作日。2.公示內(nèi)容公示內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括評(píng)估機(jī)構(gòu)名稱、評(píng)估對(duì)象、評(píng)估價(jià)值、公示期限等。（二）異議處理1.異議提出被拆遷人或者其他利害關(guān)系人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，可以在公示期內(nèi)向評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書面異議，并說明異議理由。2.異議處理程序評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到異議之日起[X]個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行核實(shí)，并將核實(shí)情況書面告知異議人。異議人對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的核實(shí)結(jié)果仍有異議的，可以在收到核實(shí)結(jié)果之日起[X]個(gè)工作日內(nèi)向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申請(qǐng)復(fù)核。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核申請(qǐng)之日起[X]個(gè)工作日內(nèi)組織專家進(jìn)行復(fù)核，并將復(fù)核結(jié)果書面告知異議人。3.異議處理結(jié)果的執(zhí)行經(jīng)復(fù)核后評(píng)估結(jié)果確有錯(cuò)誤的，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)更正評(píng)估報(bào)告，并按照更正后的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行補(bǔ)償；評(píng)估結(jié)果無誤的，應(yīng)當(dāng)維持原評(píng)估結(jié)果。五、監(jiān)督管理（一）監(jiān)督檢查內(nèi)容1.評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)與人員資格檢查評(píng)估機(jī)構(gòu)是否具備相應(yīng)的資質(zhì)證書，評(píng)估人員是否具備相應(yīng)的職業(yè)資格證書。2.評(píng)估業(yè)務(wù)開展情況檢查評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估業(yè)務(wù)承接、評(píng)估程序履行、評(píng)估報(bào)告質(zhì)量等情況。3.內(nèi)部管理制度執(zhí)行情況檢查評(píng)估機(jī)構(gòu)的內(nèi)部管理制度是否健全，是否有效執(zhí)行。（二）監(jiān)督檢查方式1.定期檢查政府房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)定期對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查，每年檢查次數(shù)不少于[X]次。2.不定期抽查政府房地產(chǎn)管理部門可以根據(jù)工作需要，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行不定期抽查。3.投訴舉報(bào)處理政府房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)設(shè)立投訴舉報(bào)電話和郵箱，接受社會(huì)公眾對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員違法違規(guī)行為的投訴舉報(bào)，并及時(shí)進(jìn)行調(diào)查處理。（三）違規(guī)處罰1.對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的處罰評(píng)估機(jī)構(gòu)違反本辦法規(guī)定的，由政府房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，并處以[X]元以上[X]元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書。2.對(duì)評(píng)估