張家界居民小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)張家界居民小區(qū)的管理，維護(hù)小區(qū)的公共秩序，保障居民的合法權(quán)益，營造安全、舒適、整潔、文明的居住環(huán)境，特制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于張家界市行政區(qū)域內(nèi)所有居民小區(qū)的管理活動(dòng)。（三）基本原則1.以人為本原則：以居民的需求為出發(fā)點(diǎn)，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的服務(wù)，保障居民的生活質(zhì)量。2.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和相關(guān)政策，依法履行管理職責(zé)，規(guī)范管理行為。3.民主自治原則：充分發(fā)揮業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的作用，鼓勵(lì)居民參與小區(qū)管理，實(shí)現(xiàn)民主自治。4.服務(wù)與管理并重原則：在加強(qiáng)管理的同時(shí)，注重為居民提供多樣化的服務(wù)，促進(jìn)小區(qū)和諧發(fā)展。二、管理機(jī)構(gòu)與職責(zé)（一）業(yè)主大會(huì)1.成立條件：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時(shí)報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料：物業(yè)管理區(qū)域證明；房屋及建筑物面積清冊；業(yè)主名冊；建筑規(guī)劃總平面圖；交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；物業(yè)服務(wù)用房配置證明；其他有關(guān)的文件資料。2.職責(zé)：制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專項(xiàng)維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。（二）業(yè)主委員會(huì)1.產(chǎn)生與組成：業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：具有完全民事行為能力；遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；具有一定的組織能力；具備必要的工作時(shí)間。2.職責(zé)：執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.資質(zhì)要求：從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，且具備相應(yīng)的資質(zhì)等級。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。2.職責(zé)：按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)和管理；環(huán)境衛(wèi)生管理；綠化養(yǎng)護(hù)管理；秩序維護(hù)；車輛停放管理等；制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理方案，建立健全各項(xiàng)管理制度；及時(shí)向業(yè)主和物業(yè)使用人通報(bào)物業(yè)管理情況；接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，定期向業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)報(bào)告工作；協(xié)助有關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范、環(huán)境衛(wèi)生、綠化美化等工作；法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。（四）社區(qū)居民委員會(huì)1.職責(zé)：指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立和運(yùn)作，協(xié)調(diào)解決業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛；協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好小區(qū)的社會(huì)治安綜合治理、環(huán)境衛(wèi)生整治、計(jì)劃生育等工作；組織開展社區(qū)文化活動(dòng)，促進(jìn)小區(qū)居民之間的交流與和諧；參與小區(qū)公共事務(wù)的決策和管理，反映居民的意見和建議。（五）相關(guān)部門1.房地產(chǎn)行政主管部門：負(fù)責(zé)對居民小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理，指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立和運(yùn)作，調(diào)解物業(yè)管理糾紛等。2.其他有關(guān)部門：按照各自職責(zé)，做好居民小區(qū)管理的相關(guān)工作。如公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)小區(qū)的治安管理；城市管理部門負(fù)責(zé)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、市容市貌等管理；規(guī)劃部門負(fù)責(zé)小區(qū)的規(guī)劃審批和監(jiān)督等。三、物業(yè)的使用與維護(hù)（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用1.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì)。2.利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。（二）物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，定期對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維修和養(yǎng)護(hù)，確保其正常運(yùn)行和使用。2.業(yè)主專有部分的維修、養(yǎng)護(hù)，由業(yè)主負(fù)責(zé)。業(yè)主專有部分出現(xiàn)影響房屋安全或者其他業(yè)主正常使用的情形時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修。經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)同意，也可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修，費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。3.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造時(shí)，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因維修、更新和改造造成業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞或者其他損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（三）專項(xiàng)維修資金1.專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。2.專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理，按照國家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，其交存的專項(xiàng)維修資金不予退還，一并轉(zhuǎn)讓給受讓人。四、環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理（一）環(huán)境衛(wèi)生管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照環(huán)境衛(wèi)生管理的相關(guān)規(guī)定，做好小區(qū)內(nèi)的清掃保潔工作，保持小區(qū)環(huán)境整潔。2.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定，不得隨意丟棄垃圾、雜物，不得在樓道、陽臺等公共部位堆放物品。3.禁止在小區(qū)內(nèi)焚燒垃圾、樹葉等雜物，禁止隨地吐痰、便溺。（二）綠化管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照綠化管理的相關(guān)規(guī)定，做好小區(qū)內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)工作，保持綠化植物生長良好。2.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)愛護(hù)小區(qū)內(nèi)的綠化植物，不得擅自砍伐、移植、損壞綠化植物。3.禁止在小區(qū)內(nèi)的綠化區(qū)域內(nèi)種菜、搭建建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施。五、秩序維護(hù)與車輛停放管理（一）秩序維護(hù)管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照秩序維護(hù)管理的相關(guān)規(guī)定，做好小區(qū)內(nèi)的安全防范工作，維護(hù)小區(qū)秩序。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配備必要的秩序維護(hù)人員，制定完善的安全管理制度，加強(qiáng)對小區(qū)出入口、巡邏通道等重點(diǎn)部位的管理。3.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守秩序維護(hù)管理規(guī)定，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好安全防范工作。不得妨礙秩序維護(hù)人員履行職責(zé)，不得擅自占用、堵塞消防通道、疏散通道等。（二）車輛停放管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照車輛停放管理的相關(guān)規(guī)定，做好小區(qū)內(nèi)的車輛停放管理工作。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理規(guī)劃停車位，設(shè)置明顯的停車標(biāo)識，引導(dǎo)車輛有序停放。3.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定停放車輛，不得亂停亂放。不得在消防通道、疏散通道等禁止停車的區(qū)域停放車輛。4.車輛停放收費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照物價(jià)部門的規(guī)定執(zhí)行，并在小區(qū)內(nèi)顯著位置公示。六、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)與財(cái)務(wù)管理（一）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)1.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。2.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；非普通住宅以及業(yè)主大會(huì)成立后選擇由業(yè)主自行管理的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。（二）財(cái)務(wù)管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，建立健全財(cái)務(wù)管理制度，規(guī)范財(cái)務(wù)核算。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。3.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況應(yīng)當(dāng)每半年公布一次，并在小區(qū)內(nèi)顯著位置公示。七、投訴處理與糾紛調(diào)解（一）投訴處理1.業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等方面有投訴的，可以向業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出。2.業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理業(yè)主、物業(yè)使用人的投訴，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)予以答復(fù)和處理。3.對于業(yè)主、物業(yè)使用人的投訴，應(yīng)當(dāng)建立投訴檔案，記錄投訴內(nèi)容、處理過程和結(jié)果等。（二）糾紛調(diào)解1.業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛，可以通過協(xié)商、調(diào)解等方式解決。2.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行溝通協(xié)商，