商品房預(yù)售管理暫行辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，維護(hù)商品房交易雙方的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于城市商品房預(yù)售的管理。本辦法所稱(chēng)商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)開(kāi)發(fā)企業(yè)）將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。（三）基本原則1.依法管理原則商品房預(yù)售活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)，遵循自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則。2.保障交易安全原則確保預(yù)售過(guò)程中各方的合法權(quán)益得到保護(hù)，防止欺詐、誤導(dǎo)等行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序。3.公開(kāi)透明原則預(yù)售信息應(yīng)當(dāng)公開(kāi)透明，便于購(gòu)房人了解相關(guān)情況，做出合理決策。二、預(yù)售許可管理（一）預(yù)售條件1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)。2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。3.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。4.開(kāi)發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。（二）申請(qǐng)與受理1.開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表；開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書(shū)；土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明；商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。2.房地產(chǎn)管理部門(mén)自收到申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，作出是否受理的決定。受理的，應(yīng)當(dāng)出具受理通知書(shū)；不受理的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由。（三）審核與許可1.房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查勘。經(jīng)審查符合預(yù)售條件的，在受理之日起10日內(nèi)，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。2.開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說(shuō)明書(shū)應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。三、預(yù)售合同管理（一）合同簽訂1.開(kāi)發(fā)企業(yè)與承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。2.商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所；商品房基本狀況；商品房的銷(xiāo)售方式；商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；交付使用條件及日期；裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；面積差異的處理方式；辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；解決爭(zhēng)議的方法；違約責(zé)任；雙方約定的其他事項(xiàng)。（二）合同變更與解除1.經(jīng)雙方協(xié)商一致，可以變更或解除商品房預(yù)售合同。變更或解除預(yù)售合同的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面協(xié)議，并到原登記備案機(jī)關(guān)辦理變更或解除登記備案手續(xù)。2.因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付使用的，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知承購(gòu)人。延期交付使用的期限應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)的規(guī)定和合同的約定。（三）合同備案管理1.房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案。2.開(kāi)發(fā)企業(yè)未按本辦法辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明預(yù)售商品房的，責(zé)令停止預(yù)售、補(bǔ)辦手續(xù)，沒(méi)收違法所得，并可處以已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。3.開(kāi)發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房預(yù)售款項(xiàng)的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過(guò)3萬(wàn)元的罰款。四、預(yù)售款監(jiān)管（一）監(jiān)管賬戶(hù)設(shè)立1.開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行設(shè)立商品房預(yù)售款專(zhuān)用賬戶(hù)，用于存放商品房預(yù)售款。2.預(yù)售款專(zhuān)用賬戶(hù)應(yīng)當(dāng)以項(xiàng)目為單位設(shè)立，由開(kāi)發(fā)企業(yè)、監(jiān)管銀行和房地產(chǎn)管理部門(mén)三方監(jiān)管。（二）預(yù)售款繳存1.承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)按照商品房預(yù)售合同約定的付款方式和時(shí)間，將預(yù)售款直接存入預(yù)售款專(zhuān)用賬戶(hù)。2.開(kāi)發(fā)企業(yè)不得直接收存預(yù)售款，不得以任何形式變相逃避監(jiān)管。（三）預(yù)售款使用1.開(kāi)發(fā)企業(yè)使用預(yù)售款，應(yīng)當(dāng)向監(jiān)管銀行提出用款計(jì)劃，經(jīng)監(jiān)管銀行審核同意后，按照工程建設(shè)進(jìn)度和合同約定支付。2.預(yù)售款應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)，包括建筑材料、設(shè)備購(gòu)置、施工進(jìn)度款、法定稅費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用等。（四）監(jiān)管措施1.房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)定期對(duì)預(yù)售款專(zhuān)用賬戶(hù)的資金繳存和使用情況進(jìn)行檢查。2.監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按照監(jiān)管協(xié)議的約定，對(duì)預(yù)售款專(zhuān)用賬戶(hù)進(jìn)行監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有違規(guī)使用預(yù)售款行為的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向房地產(chǎn)管理部門(mén)報(bào)告。3.開(kāi)發(fā)企業(yè)不按照規(guī)定使用預(yù)售款的，房地產(chǎn)管理部門(mén)有權(quán)責(zé)令其限期改正，并可暫停該項(xiàng)目的預(yù)售許可。五、法律責(zé)任（一）開(kāi)發(fā)企業(yè)違法責(zé)任1.未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的，依照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十九條的規(guī)定處罰。2.開(kāi)發(fā)企業(yè)隱瞞有關(guān)情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得商品房預(yù)售許可的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令停止預(yù)售，撤銷(xiāo)商品房預(yù)售許可，并處3萬(wàn)元罰款。3.開(kāi)發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房預(yù)售款項(xiàng)的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過(guò)3萬(wàn)元的罰款。4.開(kāi)發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格或者對(duì)不合格按合格驗(yàn)收的商品房擅自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。5.開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房中有下列行為之一的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)處以警告，責(zé)令停止預(yù)售，責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)，并處3萬(wàn)元以下罰款：未按本辦法辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明預(yù)售商品房的；預(yù)售商品房時(shí)未向承購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》的；未按規(guī)定辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)的。（二）購(gòu)房人權(quán)益保護(hù)1.因開(kāi)發(fā)企業(yè)的原因，承購(gòu)人未能在合同約定的期限內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除開(kāi)發(fā)企業(yè)和承購(gòu)人有特殊約定外，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。2.承購(gòu)人認(rèn)為開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售過(guò)程中有欺詐行為的，可以依法請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷(xiāo)或者變更合同，并要求開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。（三）相關(guān)部門(mén)責(zé)任1.房地產(chǎn)管理部門(mén)工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。2.其他有關(guān)部門(mén)工作人員在商品房預(yù)售管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。六、附則（一）施行日期本辦法自發(fā)布之日起