駐馬店小區(qū)管理辦法規(guī)定一、總則（一）目的與依據(jù)為了加強駐馬店小區(qū)的規(guī)范化管理，維護小區(qū)的正常秩序，營造安全、舒適、整潔、文明的居住環(huán)境，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)以及本市物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合駐馬店小區(qū)實際情況，制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于駐馬店市轄區(qū)內(nèi)所有住宅小區(qū)及其附屬設(shè)施設(shè)備的管理活動。（三）基本原則1.以人為本原則以滿足小區(qū)居民的生活需求為出發(fā)點，充分保障居民的合法權(quán)益，提供優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)服務(wù)。2.依法管理原則嚴格遵守國家法律法規(guī)和本市相關(guān)政策，依法履行管理職責，確保管理活動合法合規(guī)。3.服務(wù)與管理并重原則在加強小區(qū)管理的同時，注重提供全方位的物業(yè)服務(wù)，實現(xiàn)管理與服務(wù)的有機結(jié)合。4.公開、公平、公正原則管理過程中涉及的各項事務(wù)應(yīng)公開透明，對所有業(yè)主一視同仁，確保公平公正。二、小區(qū)管理機構(gòu)及職責（一）業(yè)主大會1.業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，是小區(qū)物業(yè)管理的最高權(quán)力機構(gòu)。2.業(yè)主大會依法履行下列職責：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專項維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。（二）業(yè)主委員會1.業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，對業(yè)主大會負責并報告工作。2.業(yè)主委員會履行下列職責：執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實施；督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；業(yè)主大會賦予的其他職責。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依法取得相應(yīng)資質(zhì)證書，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責包括：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護和管理；環(huán)境衛(wèi)生管理，包括小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的清掃、保潔，垃圾的收集、清運等；綠化養(yǎng)護管理，保持小區(qū)內(nèi)綠化植物的良好生長狀態(tài)；公共秩序維護，包括小區(qū)門崗值班、巡邏等，保障小區(qū)居民的人身和財產(chǎn)安全；車輛停放管理，合理規(guī)劃停車位，引導車輛有序停放；按照物業(yè)服務(wù)合同約定的標準和內(nèi)容，提供其他相關(guān)物業(yè)服務(wù)。（四）政府相關(guān)部門1.房地產(chǎn)行政主管部門負責對小區(qū)物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理，指導業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及運作，調(diào)解物業(yè)管理糾紛等。2.其他相關(guān)部門按照各自職責，依法對小區(qū)管理活動中的違法行為進行查處，共同維護小區(qū)的正常秩序。三、小區(qū)物業(yè)的使用與維護（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用1.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當按照有利于物業(yè)使用、安全以及不損害公共利益和他人合法權(quán)益的原則，合理使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。2.禁止下列損害物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的行為：擅自改變房屋建筑及其附屬設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌、設(shè)計用途；損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位；損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益；其他損害物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的行為。（二）物業(yè)維修養(yǎng)護1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，定期對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查、維修和養(yǎng)護，確保其正常運行和使用。2.業(yè)主專有部分的維修養(yǎng)護由業(yè)主負責，但業(yè)主專有部分影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用的，業(yè)主應(yīng)當及時維修養(yǎng)護。3.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護所需費用，按照國家和本市的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。屬于保修范圍和保修期限內(nèi)的，由建設(shè)單位承擔；屬于專項維修資金列支范圍的，按照相關(guān)規(guī)定從專項維修資金中列支；不屬于上述范圍的，由業(yè)主按照約定承擔。（三）專項維修資金管理1.專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。2.專項維修資金的繳存、使用、管理等應(yīng)當按照國家和本市的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，接受業(yè)主、業(yè)主委員會和相關(guān)部門的監(jiān)督。3.業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，其名下的專項維修資金余額隨房屋所有權(quán)同時過戶。四、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理（一）環(huán)境衛(wèi)生管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當制定小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理制度，明確環(huán)境衛(wèi)生標準和作業(yè)流程，確保小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域整潔衛(wèi)生。2.小區(qū)內(nèi)應(yīng)當設(shè)置足夠數(shù)量的垃圾收集容器，定期進行清理和消毒，垃圾應(yīng)當日產(chǎn)日清，運至指定的垃圾處理場所。3.禁止在小區(qū)內(nèi)隨意丟棄垃圾、雜物，禁止隨地吐痰、便溺等不文明行為。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當定期對小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域進行消毒，預(yù)防疾病傳播，保障居民身體健康。（二）綠化管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當加強小區(qū)綠化養(yǎng)護管理，制定綠化養(yǎng)護計劃，定期對綠化植物進行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等工作，確保綠化植物生長良好，景觀效果美觀。2.業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當愛護小區(qū)內(nèi)的綠化植物，不得擅自砍伐、移植、損壞綠化植物，不得在綠化區(qū)域內(nèi)種菜、堆放雜物等。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當根據(jù)小區(qū)實際情況，合理規(guī)劃綠化布局，適時進行綠化改造和升級，提高小區(qū)綠化品質(zhì)。五、小區(qū)公共秩序維護與安全管理（一）公共秩序維護1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當建立健全小區(qū)公共秩序維護制度，配備必要的安全防范設(shè)施和人員，加強小區(qū)門崗值班、巡邏等工作，維護小區(qū)正常秩序。2.門崗應(yīng)當實行24小時值班制度，對進出小區(qū)的人員、車輛進行登記和檢查，嚴禁無關(guān)人員和車輛進入小區(qū)。3.巡邏人員應(yīng)當按照規(guī)定的時間和路線進行巡邏，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和突發(fā)事件，確保小區(qū)居民的人身和財產(chǎn)安全。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當加強對小區(qū)內(nèi)裝修施工等活動的管理，督促施工單位遵守相關(guān)規(guī)定，文明施工，避免影響其他業(yè)主的正常生活。（二）消防安全管理1.小區(qū)應(yīng)當按照國家和本市的有關(guān)規(guī)定，配備必要的消防設(shè)施和器材，并保持完好有效。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當制定消防安全制度，加強對小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備的日常檢查和維護，確保消防通道暢通無阻。3.業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當遵守消防安全規(guī)定，不得在樓道、樓梯間、疏散通道等公共區(qū)域堆放雜物，不得私拉亂接電線，不得損壞消防設(shè)施設(shè)備。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當定期組織開展消防安全宣傳教育和演練活動，提高小區(qū)居民的消防安全意識和自防自救能力。（三）電梯安全管理1.電梯使用單位應(yīng)當按照國家和本市的有關(guān)規(guī)定，對電梯進行定期維護保養(yǎng)、安全檢驗檢測，確保電梯安全運行。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助電梯使用單位做好電梯的日常管理工作，在電梯轎廂內(nèi)張貼安全注意事項、警示標志等，及時處理電梯運行中出現(xiàn)的故障和問題。3.業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當正確使用電梯，不得在電梯內(nèi)吸煙、打鬧、運載超重物品等，不得損壞電梯設(shè)施設(shè)備。六、小區(qū)車輛停放管理（一）停車位規(guī)劃1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當根據(jù)小區(qū)實際情況，合理規(guī)劃停車位，包括地面停車位和地下停車位等，并設(shè)置明顯的標識。2.停車位的規(guī)劃應(yīng)當充分考慮小區(qū)居民的停車需求，保障居民車輛能夠有序停放。（二）停車收費管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物價部門核定的標準收取停車費用，并在小區(qū)內(nèi)顯著位置進行公示。2.停車費用應(yīng)當專款專用，主要用于停車位的維護、管理以及相關(guān)設(shè)施設(shè)備的更新改造等。（三）車輛停放管理1.業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當按照規(guī)定的停車位停放車輛，不得隨意占用消防通道、綠化區(qū)域等公共部位。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當加強對車輛停放的管理，引導車輛有序進出和停放，對違規(guī)停放的車輛進行勸阻和糾正。3.對于長期占用他人停車位或者不按規(guī)定停放車輛，經(jīng)勸阻無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取適當措施，如通知車主移車、將車輛拖移至指定地點等，并按照相關(guān)規(guī)定收取費用。七、小區(qū)物業(yè)服務(wù)費用管理（一）費用標準1.物業(yè)服務(wù)費用的標準應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、質(zhì)量以及小區(qū)的實際情況等因素，由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。2.物業(yè)服務(wù)費用標準應(yīng)當合理、公平，既要保障物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常運營，又要考慮業(yè)主的承受能力。（二）費用繳納1.業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費用。2.業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶繳納責任。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照規(guī)定向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)費用的發(fā)票或者收據(jù)，并定期公布物業(yè)服務(wù)費用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。（三）費用調(diào)整1.物業(yè)服務(wù)合同有效期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)費用需要調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當提前征求業(yè)主意見，并按照相關(guān)規(guī)定進行調(diào)整。2.調(diào)整物業(yè)服務(wù)費用應(yīng)當遵循合理、公平、公開的原則，充分考慮物業(yè)服務(wù)成本變化、服務(wù)質(zhì)量提升等因素，并經(jīng)業(yè)主大會同意。八、小區(qū)管理的監(jiān)督與考核（一）監(jiān)督機制1.房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當加強對小區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督檢查，定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、收費情況等進行檢查和評估。2.業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動進行監(jiān)督，定期聽取業(yè)主的意見和建議，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作進行考核評價。3.業(yè)主有權(quán)對小區(qū)管理活動中的違法違規(guī)行