北京小區(qū)建設(shè)管理辦法一、總則（一）目的為加強北京小區(qū)建設(shè)管理，規(guī)范小區(qū)建設(shè)行為，提高小區(qū)建設(shè)質(zhì)量和管理水平，保障居民的合法權(quán)益，創(chuàng)造安全、舒適、整潔、優(yōu)美的居住環(huán)境，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標準，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)新建、改建、擴建的住宅小區(qū)（含保障性住房小區(qū)）及其附屬設(shè)施的建設(shè)管理活動。（三）基本原則1.以人為本原則充分考慮居民的需求和利益，注重小區(qū)的居住功能和生活品質(zhì)，提供便捷、舒適、安全的居住環(huán)境。2.依法依規(guī)原則嚴格遵守國家和本市有關(guān)法律法規(guī)、政策規(guī)定以及行業(yè)標準，確保小區(qū)建設(shè)管理活動合法合規(guī)。3.統(tǒng)一規(guī)劃原則小區(qū)建設(shè)應符合城市總體規(guī)劃和區(qū)域控制性詳細規(guī)劃要求，做到合理布局、功能完善、配套齊全。4.質(zhì)量第一原則強化建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)管，嚴格執(zhí)行工程建設(shè)強制性標準，確保小區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量安全。5.綠色環(huán)保原則推廣應用節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材和環(huán)保技術(shù)，建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型小區(qū)。（四）職責分工1.市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責全市小區(qū)建設(shè)管理工作的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、指導監(jiān)督，制定相關(guān)政策措施，組織開展全市小區(qū)建設(shè)管理工作的檢查和考核。2.區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責本轄區(qū)內(nèi)小區(qū)建設(shè)管理工作的具體實施，對小區(qū)建設(shè)項目進行日常監(jiān)督管理，協(xié)調(diào)解決小區(qū)建設(shè)過程中出現(xiàn)的問題。3.其他相關(guān)部門市規(guī)劃自然資源、城市管理、生態(tài)環(huán)境、公安、消防、人防等部門按照各自職責，做好小區(qū)建設(shè)管理的相關(guān)工作。4.街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組織協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)小區(qū)建設(shè)管理工作，配合相關(guān)部門做好小區(qū)建設(shè)項目的監(jiān)督檢查，指導居民委員會、業(yè)主委員會等組織參與小區(qū)建設(shè)管理工作。二、小區(qū)規(guī)劃與設(shè)計（一）規(guī)劃要求1.符合城市規(guī)劃小區(qū)建設(shè)項目應符合城市總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃以及相關(guān)專項規(guī)劃的要求，明確小區(qū)的功能定位、規(guī)模、布局等。2.合理布局小區(qū)內(nèi)各類建筑物、構(gòu)筑物的布局應合理，滿足日照、通風、采光、消防、安全等要求，保障居民的生活質(zhì)量和安全。3.配套設(shè)施規(guī)劃按照國家和本市有關(guān)規(guī)定，合理規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的教育、醫(yī)療、商業(yè)、文化、體育、社區(qū)服務(wù)等配套設(shè)施，確保居民生活便利。配套設(shè)施應與小區(qū)建設(shè)同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步交付使用。（二）設(shè)計標準1.建筑設(shè)計建筑設(shè)計應符合國家和本市有關(guān)建筑設(shè)計規(guī)范和標準，體現(xiàn)地域文化特色，注重建筑外觀與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。住宅建筑應滿足節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材等要求，推廣應用綠色建筑技術(shù)。2.景觀設(shè)計景觀設(shè)計應注重生態(tài)環(huán)境保護，營造優(yōu)美、舒適、宜人的居住環(huán)境。合理規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的綠地、道路、廣場、小品等景觀設(shè)施，提高小區(qū)的綠化覆蓋率和景觀品質(zhì)。3.無障礙設(shè)計按照無障礙設(shè)計規(guī)范，小區(qū)內(nèi)的道路、建筑物、公共設(shè)施等應進行無障礙設(shè)計，方便殘疾人、老年人等特殊群體出行和使用。（三）規(guī)劃設(shè)計審查1.審查程序小區(qū)建設(shè)項目的規(guī)劃設(shè)計方案應報市規(guī)劃自然資源部門進行審查。市規(guī)劃自然資源部門在收到規(guī)劃設(shè)計方案后，應組織相關(guān)部門和專家進行聯(lián)合審查，并征求利害關(guān)系人的意見。2.審查內(nèi)容審查內(nèi)容包括規(guī)劃設(shè)計方案是否符合城市規(guī)劃要求、配套設(shè)施是否完善、建筑設(shè)計是否合理、景觀設(shè)計是否美觀、無障礙設(shè)計是否落實等。對不符合要求的規(guī)劃設(shè)計方案，應提出修改意見，建設(shè)單位應按照要求進行修改后重新報審。三、小區(qū)建設(shè)工程管理（一）建設(shè)單位責任1.依法依規(guī)建設(shè)建設(shè)單位應依法辦理小區(qū)建設(shè)項目的相關(guān)手續(xù)，按照批準的規(guī)劃設(shè)計方案和建設(shè)工程質(zhì)量安全標準組織施工，不得擅自變更規(guī)劃設(shè)計和降低建設(shè)標準。2.履行合同義務(wù)建設(shè)單位應與勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位簽訂合同，明確各方的權(quán)利和義務(wù)，督促各參建單位履行合同約定，確保工程建設(shè)順利進行。3.組織工程竣工驗收建設(shè)單位在工程竣工后，應組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位進行竣工驗收。經(jīng)驗收合格的，方可交付使用。建設(shè)單位應自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，將工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案。（二）施工單位責任1.資質(zhì)與人員管理施工單位應具備相應的資質(zhì)等級，并按照資質(zhì)等級承攬工程。施工單位應建立健全質(zhì)量管理體系，配備相應的質(zhì)量管理人員，確保施工質(zhì)量符合要求。2.施工過程管理施工單位應按照施工圖紙和施工規(guī)范組織施工，嚴格執(zhí)行工程建設(shè)強制性標準，確保施工安全。在施工過程中，應做好環(huán)境保護工作，減少施工噪聲、粉塵等污染。3.工程質(zhì)量保修施工單位應按照國家和本市有關(guān)規(guī)定，對工程質(zhì)量承擔保修責任。在保修期內(nèi)，對出現(xiàn)的質(zhì)量問題應及時進行維修，確保居民正常使用。（三）監(jiān)理單位責任1.資質(zhì)與人員管理監(jiān)理單位應具備相應的資質(zhì)等級，并按照資質(zhì)等級承攬監(jiān)理業(yè)務(wù)。監(jiān)理單位應配備足夠的監(jiān)理人員，建立健全監(jiān)理工作制度，確保監(jiān)理工作質(zhì)量。2.監(jiān)理職責履行監(jiān)理單位應按照監(jiān)理合同約定，對工程建設(shè)全過程進行監(jiān)理。在監(jiān)理過程中，應嚴格審查施工單位的施工組織設(shè)計、施工方案和質(zhì)量保證措施，對施工質(zhì)量、安全、進度等進行監(jiān)督檢查，及時發(fā)現(xiàn)和解決問題。3.監(jiān)理資料管理監(jiān)理單位應做好監(jiān)理資料的收集、整理和歸檔工作，確保監(jiān)理資料真實、完整、有效。監(jiān)理資料應包括監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理實施細則、監(jiān)理月報、監(jiān)理會議紀要、工程質(zhì)量評估報告等。（四）工程質(zhì)量監(jiān)督1.監(jiān)督機構(gòu)與職責區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門所屬的工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)負責對本轄區(qū)內(nèi)小區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量進行監(jiān)督管理。工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)應按照國家和本市有關(guān)規(guī)定，對工程建設(shè)各方責任主體的質(zhì)量行為和工程實體質(zhì)量進行監(jiān)督檢查。2.監(jiān)督方式與內(nèi)容工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)可采取抽查、抽測、巡查等方式對工程質(zhì)量進行監(jiān)督檢查。監(jiān)督檢查內(nèi)容包括工程建設(shè)各方責任主體的質(zhì)量行為、工程實體質(zhì)量、工程質(zhì)量資料等。對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，應責令相關(guān)責任主體限期整改，對情節(jié)嚴重的，應依法予以處罰。3.竣工驗收監(jiān)督工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)應參加工程竣工驗收，對工程竣工驗收的組織形式、驗收程序、執(zhí)行驗收標準等情況進行監(jiān)督。對不符合竣工驗收要求的，應責令建設(shè)單位整改，整改合格后方可通過竣工驗收。四、小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)與管理（一）配套設(shè)施建設(shè)要求1.教育設(shè)施按照國家和本市有關(guān)規(guī)定，配套建設(shè)幼兒園、中小學等教育設(shè)施。教育設(shè)施應與小區(qū)建設(shè)同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步交付使用。教育設(shè)施的建設(shè)標準應符合相關(guān)規(guī)范要求，滿足居民子女入學需求。2.醫(yī)療設(shè)施根據(jù)小區(qū)規(guī)模和居民需求，合理配套建設(shè)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站等醫(yī)療設(shè)施。醫(yī)療設(shè)施應具備基本的醫(yī)療服務(wù)功能，為居民提供便捷的醫(yī)療服務(wù)。3.商業(yè)設(shè)施配套建設(shè)滿足居民日常生活需求的商業(yè)設(shè)施，如超市、菜市場、便利店等。商業(yè)設(shè)施的布局應合理，方便居民購物消費。4.文化體育設(shè)施建設(shè)文化活動室、體育健身設(shè)施等文化體育設(shè)施，豐富居民的文化體育生活。文化體育設(shè)施應符合相關(guān)標準要求，向居民免費或低收費開放。5.社區(qū)服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)社區(qū)居委會、物業(yè)管理用房、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施等社區(qū)服務(wù)設(shè)施。社區(qū)服務(wù)設(shè)施應滿足社區(qū)管理和服務(wù)的需要，為居民提供全方位的服務(wù)。（二）配套設(shè)施移交與管理1.移交程序小區(qū)建設(shè)項目竣工驗收合格后，建設(shè)單位應按照規(guī)定將配套設(shè)施移交給相關(guān)部門或單位。移交時，應辦理移交手續(xù)，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。2.管理責任教育、醫(yī)療、商業(yè)、文化體育、社區(qū)服務(wù)等配套設(shè)施的管理責任單位應按照各自職責，做好設(shè)施的日常管理和維護工作，確保設(shè)施正常運行，為居民提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。五、小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇1.前期物業(yè)服務(wù)建設(shè)單位在銷售房屋前，應通過招投標等方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同應包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費標準、服務(wù)期限等內(nèi)容。2.業(yè)主大會選聘業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會可以通過招投標等方式重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，以及服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費標準、服務(wù)期限等事項。（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標準1.物業(yè)服務(wù)內(nèi)容物業(yè)服務(wù)企業(yè)應按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供房屋及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護、秩序維護、車輛停放管理、社區(qū)文化建設(shè)等服務(wù)。2.服務(wù)標準物業(yè)服務(wù)企業(yè)應制定服務(wù)標準，明確各項服務(wù)的具體要求和質(zhì)量標準。服務(wù)標準應符合國家和本市有關(guān)規(guī)定以及行業(yè)規(guī)范要求，并向業(yè)主公開。（三）物業(yè)服務(wù)收費管理1.收費標準物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導價，具體收費標準由市價格主管部門會同市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定。非普通住宅和其他物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。2.收費方式物業(yè)服務(wù)收費可以采取包干制或者酬金制等方式。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。酬金制是指在預收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。（四）物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理1.監(jiān)督檢查區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督檢查。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組織協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理工作，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)情況進行日常檢查。2.投訴處理業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不滿意的，可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出意見和建議，也可以向業(yè)主委員會、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門投訴。相關(guān)部門應及時受理業(yè)主投訴，協(xié)調(diào)解決問題，并將處理結(jié)果反饋業(yè)主。六、小區(qū)安全管理（一）治安防范1.人員與車輛出入管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)應加強小區(qū)人員和車輛出入管理，設(shè)置門禁系統(tǒng)，對進出小區(qū)的人員和車輛進行登記、核實。對陌生人員和車輛應進行詢問、盤查，確保小區(qū)安全。2.巡邏防控建立健全巡邏制度，安排專人負責小區(qū)巡邏。巡邏人員應定時對小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域、樓幢、停車場等進行巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和突發(fā)事件。3.技防設(shè)施建設(shè)小區(qū)應配備必要的技防設(shè)施，如監(jiān)控攝像頭、報警裝置等。技防設(shè)施應覆蓋小區(qū)主要出入口、公共區(qū)域、樓幢單元門口等部位，確保監(jiān)控無死角。技防設(shè)施應保持正常運行，定期進行維護和檢查。（二）消防安全1.消防設(shè)施配備按照國家和本市有關(guān)規(guī)定，在小區(qū)內(nèi)配備消防設(shè)施和器材，如消火栓、滅火器、自動噴水滅火系統(tǒng)、火災自動報警系統(tǒng)等。消防設(shè)施和器材應定期進行維護和檢查，確保完好有效。2.消防通道暢通保持小區(qū)內(nèi)消防通道暢通，嚴禁在消防通道內(nèi)堆放雜物、停放車輛等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應加強對消防通道的巡查，及時發(fā)現(xiàn)和制止占用消防通道的行為。3.消防安全宣傳教育物業(yè)服務(wù)企業(yè)應定期組織業(yè)主開展消防安全宣傳教育活動，提高業(yè)主的消防安全意識和自防自救能力。（三）電梯安全管理1.電梯維護保養(yǎng)電梯使用單位應委托具有相應資質(zhì)的電梯維護保養(yǎng)單位對電梯進行定期維護保養(yǎng)。電梯維護保養(yǎng)單位應按照規(guī)定的時間和內(nèi)容對電梯進行維護保養(yǎng)，確保電梯安全運行。2.電梯安全檢查電梯使用單位應定期對電梯進行安全檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時整改。電梯安全管理人員應持證上崗，負責電梯的日常安全管理工作。3.應急救援電梯使用單位應制定電梯應急救援預案，配備必要的應急救援設(shè)備和器材。發(fā)生電梯故障時，應及時啟動應急救援預案，組織救援人員進行救援，確保乘客安全。七、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理（一）環(huán)境衛(wèi)生保潔1.清掃保潔范圍物業(yè)服務(wù)企業(yè)應負責小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的清掃保潔工作，包括道路、廣場、綠地、樓道、電梯、垃圾桶等部位。清掃保潔應做到定時清掃、全天保潔，保持小區(qū)環(huán)境整潔。2.垃圾分類處理按照本市垃圾分類管理規(guī)定，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置垃圾分類收集容器，引導居民進行垃圾分類投放。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應負責垃圾分類收集容器的日常管理和維護，及時清運各類垃圾，確保垃圾分類工作順利進行。（二）環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施管理1.垃圾桶設(shè)置與管理合理設(shè)置垃圾桶，定期進行清洗、消毒，保持垃圾桶外觀整潔。垃圾桶應擺放整齊，不得隨意挪動或損壞。對損壞的垃圾桶應及時進行維修或更換。2.垃圾轉(zhuǎn)運站管理小區(qū)內(nèi)如有垃圾轉(zhuǎn)運站，應加強管理，保持垃圾轉(zhuǎn)運站環(huán)境整潔。垃圾轉(zhuǎn)運站應定期進行消毒、除臭，減少對周邊環(huán)境的影響。垃圾轉(zhuǎn)運站的設(shè)備應定期進行維護和檢查，確保正常運行。八、小區(qū)綠化管理（一）綠化建設(shè)要求1.綠化規(guī)劃小區(qū)建設(shè)應按照規(guī)劃要求進行綠化建設(shè)，合理確定綠化用地面積和綠化布局。綠化用地面積應符合國家和本市有關(guān)規(guī)定，綠化布局應注重喬、灌、草相結(jié)合，形成多層次、多品種的綠化景觀。2.植物選擇選擇適宜本地生長的植物品種，優(yōu)先選用鄉(xiāng)土樹種和耐旱、耐寒、耐瘠薄的植物。植物配置應注重生態(tài)效益和景觀效果，避免選用易產(chǎn)生病蟲害、有毒有害的植物。（二）綠化養(yǎng)護管理1.澆水施肥根據(jù)植物生長需要，定期進行澆水施肥，確保植物生長良好。澆水應做到澆足、澆透，施肥應合理控制施肥量和施肥時間。2.修剪整形定期對植物進行修剪整形，保持植物形態(tài)美觀。修剪整形應根據(jù)植物品種和生長情況進行，不得過度修剪，影響植物生長。3.病蟲害防治加強病蟲害監(jiān)測，及時發(fā)現(xiàn)和防治病蟲害。病蟲害防治應采取生物防治、物理防治和化學防治相結(jié)合的方法，減少對環(huán)境的污染。九、小區(qū)停車管理（一）停車設(shè)施規(guī)劃建設(shè)1.停車設(shè)施規(guī)劃根據(jù)小區(qū)規(guī)模和居民停車需求，合理規(guī)劃停車設(shè)施。停車設(shè)施包括地下停車場、地面停車場、機械式停車庫等。停車設(shè)施的規(guī)劃應符合城市規(guī)劃要求，與小區(qū)整體環(huán)境相協(xié)調(diào)。2.停車設(shè)施建設(shè)按照規(guī)劃要求建設(shè)停車設(shè)施，確保