湖北長投實業(yè)“后湖地塊〞前期開展概念定位事業(yè)二部2021年7月前言：基于工程目前所處的階段及長投公司的要求，本報告重點(diǎn)不在市場研析或極具時尚創(chuàng)新意識的營銷策略和手段，而是闡述浦江〔中國〕基于對地塊的開展環(huán)境和市場規(guī)律的把握、以及對區(qū)域板塊的認(rèn)知分析，從而得出對于地塊的一些根本判斷，作為產(chǎn)品設(shè)計階段的前置思考。首先從“地王〞說起4110的樓面地價，在目前區(qū)域住宅8500元/M2的市場背景下，如何實現(xiàn)利潤及溢價？區(qū)域市場能否承受9000以上的價格在能實現(xiàn)以上價格的根底上，能否實現(xiàn)更高溢價區(qū)域價值研判區(qū)域初步研判>>>工程‘區(qū)域?qū)傩匝信校涸搮^(qū)為城市核心區(qū)北向拓展輻射區(qū)域，并據(jù)守城市三環(huán)。區(qū)域目前歸屬于后湖居住新城板塊、距離漢口核心區(qū)最近的大型居住板塊功能和優(yōu)勢。以金橋大道為界劃分為東西2大板塊后湖作為“和諧生態(tài)居住新城〞，是武漢四大居住新城之一，功能結(jié)構(gòu)完善，居住潛力巨大。后湖新城規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖后湖新城產(chǎn)業(yè)重心位于西部片區(qū)，而居住商業(yè)重心位于東部片區(qū)，同時輔以生態(tài)與文化中心，營造生態(tài)宜人、布局合理的居住氣氛。而工程地塊處于規(guī)劃的副市級商業(yè)金融中心后湖新城規(guī)劃用地圖后湖總體規(guī)劃為“一城、兩區(qū)、三心、四軸、五基地〞，由政府統(tǒng)一規(guī)劃的以低密度居住區(qū)為主，輔以金融、商業(yè)、體育、主題公園等多功能的高素質(zhì)綜合新城區(qū)。區(qū)域初步研判百步亭新世界常青花園海昌極地海洋世界新世界夢湖香郡地產(chǎn)集團(tuán)漢口花園城投金色雅園新地東方系列體育公園市民中心統(tǒng)建同安家園中環(huán)商貿(mào)城城中村改造城投、地產(chǎn)集團(tuán)、百步亭等武漢外鄉(xiāng)實力開發(fā)商與中海、越秀等外來品牌開發(fā)商云集后湖，未來供給量大，開展?jié)摿?qiáng)晉合金橋世家萬科城城市外擴(kuò)大背景下，眾多實力開發(fā)商多年共同運(yùn)營后湖新城，后湖城市價值日益顯現(xiàn)；目前進(jìn)入中后期開發(fā)，多個成熟大型居住社區(qū)形成區(qū)域開發(fā)審視區(qū)域開發(fā)審視早期后湖板塊商業(yè)開發(fā)多為社區(qū)和專業(yè)市場，形象低端，多為根本生活配套；目前進(jìn)入綜合體的集中城市級商業(yè)開展階段根本生活配套為主：6000㎡醫(yī)院，4000㎡酒店，大型超市、銀行，生活便利店，教育區(qū)域典型工程開發(fā)階段與區(qū)域開展：街鋪和教育配套：業(yè)態(tài)略有升級幸福時代3萬街區(qū)商業(yè)20062021

百步龍庭

百步華庭400060008000價格〔元/平米〕怡和園〔北苑〕300020042021

現(xiàn)代城202112435

幸福時代百步亭開發(fā)歷程：金橋大道以東開展：經(jīng)過6-8年時間，區(qū)域從啟動到進(jìn)入成熟期；目前工程開發(fā)處于區(qū)域城市高溢價階段區(qū)域開發(fā)歷程：2000年以前以經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)為主，代表工程后湖生態(tài)花園↓2003年以后武漢宏宇實業(yè)，武漢城開·中鄂聯(lián)、武漢安居工程等品牌房企多個代表工程的開發(fā)，使后湖居住新城的概念深入人心↓2021年區(qū)域地產(chǎn)開發(fā)開始走中高品質(zhì)路線，也開始強(qiáng)調(diào)社區(qū)配套類商業(yè)的建設(shè)；此后區(qū)域開展一直受制于交通等市政配套，價格也處于洼地?！?021年金橋大道的開通，同時區(qū)域多個大體量開發(fā)工程進(jìn)入尾聲，從后期物業(yè)開發(fā)來看集中型區(qū)域商業(yè)工程將逐漸增多，區(qū)域?qū)⒅鸩竭M(jìn)入成熟期類比區(qū)域開展：在名士一號到達(dá)1萬元/M2后，區(qū)域內(nèi)部目前價格已經(jīng)突破9000元大關(guān)〔武昌府、水域天際〕結(jié)合目前區(qū)域開展及類比區(qū)域價格體系，區(qū)域在未來1年內(nèi)將突破9000元/M2大關(guān)作為地王在解決工程的本錢問題后，我們將關(guān)注利潤的最大化及溢價的實現(xiàn)問題工程的根本資料同安家園幸福時代世博園漢口城市廣場后湖廣場工程的開發(fā)問題推導(dǎo)7.5萬M2的住宅在在區(qū)域目前市場下不存在去化問題，價格可以保證一定利潤，是工程主要的現(xiàn)金流來源因住宅物業(yè)自能實現(xiàn)一定利潤，但難以保證溢價，5萬M2公建物業(yè)將成為工程實現(xiàn)溢價的主要渠道但區(qū)域面臨公建類物業(yè)的集中放量期，如何實現(xiàn)高溢價成為關(guān)鍵工程核心問題界定如何在高本錢的根底之上平衡風(fēng)險并獲得一定的開發(fā)利潤成為工程定位的關(guān)鍵問題焦點(diǎn)1.焦點(diǎn)2.抗風(fēng)險能力需首先考慮穩(wěn)定的現(xiàn)金流入問題利潤期望要求必須尋找〔創(chuàng)造〕價格實現(xiàn)的時機(jī)A.住宅物業(yè)的市場銷售熱度，實現(xiàn)盈虧平衡及資金回籠A.公建物業(yè)價值最大化，實現(xiàn)最終的高溢價基于核心問題，我們將提出針對性的解決方案價值最大化根據(jù)工程可能的開展方向，通過一系列的提升價值的手段，提升工程定位價值，找到能夠?qū)崿F(xiàn)最大化價值的定位方向優(yōu)化限制條件結(jié)合工程自身限制條件分析，規(guī)劃可利用的產(chǎn)品價值優(yōu)化點(diǎn)銷售去化速度通過不同開展方向的產(chǎn)品組合，運(yùn)用差異策略塑造市場競爭優(yōu)勢核心問題核心問題一:實現(xiàn)公建物業(yè)價值后湖區(qū)域開展——金橋大道以東商業(yè)開展區(qū)域目前商業(yè)多為根本的生活配套商業(yè)，以社區(qū)底商的形式出現(xiàn)，經(jīng)營業(yè)態(tài)單一區(qū)域商業(yè)目前存在著分布較為分散、體量小、經(jīng)營業(yè)態(tài)缺乏規(guī)劃性以及輻射消費(fèi)范圍狹窄等制約現(xiàn)象。除去少量社區(qū)供配套商業(yè)外，居民的購物場所僅局限于極個別的中百倉儲、武商量販及社區(qū)的便民商店。區(qū)域社區(qū)底商租金多在30-45元/M2/月，一般不超過60元/M2/月。后湖區(qū)域開展——金橋大道以東公建開展百步亭商業(yè)開展進(jìn)入頂峰期，其商業(yè)將集中于百步亭花園路和后湖大道交匯處武商量販5000平米幸福時代商業(yè)7萬M2華庭商業(yè)4萬M2一層0.5萬M2商業(yè)二、三層1.5萬M2超市四、五層為LOFT產(chǎn)品新生活摩爾城商業(yè)3萬M2總建筑面積約8.7萬平方米，其中商業(yè)面積約5.5萬平方米集精品時尚百貨、中百倉儲、天河院線、電玩、KTV、美食餐飲一條街為主導(dǎo)；建材家居、家電及金融網(wǎng)點(diǎn)為一體的大型商業(yè)綜合體后湖區(qū)域開展——金橋大道以東公建開展金橋大道沿線目前多以中小規(guī)模的集中商業(yè)裙樓形式的小體量工程開發(fā)2#總建面：5.7萬M2

住宅：2.7M2商業(yè)：1.9M2

寫字樓：1.1M21#總建面：4.4萬M2

住宅：3.8萬M2商業(yè)：0.6萬M2另待開發(fā)的K11、K12地塊，也類似于以上工程的小規(guī)模開發(fā)物業(yè)供給；〔綠色新都5期的1棟公建物業(yè)〕嘉錦苑：2.8萬M2

住宅：2.2萬M2商業(yè)：0.6萬M2K11、K121#2#嘉錦苑綠色新都5期后湖區(qū)域開展——金橋大道以東公建開展在板塊中心區(qū)將形成超過25萬M2的集中商業(yè)體量，成為城市商業(yè)副中心同安家園5期總建筑面積約5萬平方米，其中商業(yè)面積約2.8萬平方米獨(dú)立商業(yè)，一塊為大型超市，另一塊獨(dú)立商業(yè)設(shè)置為餐飲〔設(shè)置兩到三家大型餐飲商鋪，其余為獨(dú)立散鋪〕同時配備3層樓的底層商業(yè)城開后湖綜合體公建物業(yè)分為A\B地塊A地塊：總建面約14.4萬M2其中：辦公約4.7萬M2商業(yè)約9.7萬M2B地塊：總建面約6.3萬M2其中：辦公約4萬M2商業(yè)約2.3萬M2幸福時代總建筑面積約35萬M2其中住宅29萬,商業(yè)6萬方2.4萬M2商業(yè)街——幸福里由住宅底商和獨(dú)立商業(yè)街組成，主要分為生活配套、兒童天地、餐飲休閑另有3.6萬M2的集中商業(yè)工程商業(yè)開展判斷>>區(qū)域早期處于小規(guī)模社區(qū)型商業(yè)開發(fā)階段，但未來區(qū)域?qū)⒊蔀槌鞘屑壣虡I(yè)副中心工程存在集中式商業(yè)開發(fā)時機(jī)，但較有風(fēng)險，銷售型沿街商鋪開展成熟，可根據(jù)規(guī)劃具體落實體量，原那么上盡可能的控制商業(yè)體量考慮漢口城市廣場及周邊環(huán)境對本工程的影響，本工程商業(yè)條件介于集中型商業(yè)和街區(qū)商業(yè)之間商業(yè)作為工程實現(xiàn)溢價的重要來源，如何在保證足夠體量的情況下，實現(xiàn)可變現(xiàn)性及高溢價功能商業(yè)開展模式：街區(qū)洋房——商houseWhy?商house是將別墅建筑形態(tài)應(yīng)用于商業(yè)功能，他的優(yōu)點(diǎn)在于：p保持統(tǒng)一的洋房風(fēng)格，給整體工程以歷史厚重感p創(chuàng)新的建筑風(fēng)格形成差異化競爭，用以消化5萬方商業(yè)體量p商house可以起到居住、商務(wù)、辦公、展示、商業(yè)的多種功能，作為彈性空間，可抵御風(fēng)險，實現(xiàn)利潤 How?時間與時尚的沖突，將歷史厚重感和現(xiàn)代時尚標(biāo)志感融合p建筑形態(tài)：商業(yè)外部建筑形態(tài)為排，沿街排布p單體：進(jìn)深控制在12-15米，開間為4.8米，以兩層〔2.5〕為主，局部做到3層p外立面：主體建筑形態(tài)表達(dá)歷史厚重感，偏英倫，暖色調(diào)，可采用真石漆；建筑內(nèi)飾以及局部的商業(yè)街區(qū)和外觀建筑形態(tài)運(yùn)用創(chuàng)新的時尚元素有天有地，獨(dú)門獨(dú)院商HOUSE:建筑為2層(局部3層)縱向排式的別墅，每戶一院。每層層高為4-6米，即可保證可以隔成二層，保證附加值每單元2層，面積115米左右。獨(dú)門獨(dú)棟，有天有地三層商業(yè)解決方案——商業(yè)功能轉(zhuǎn)化

商HOUSE功能空間模糊化：商業(yè)空間的彈性處理，有效降低風(fēng)險充分融合1F、2F商業(yè)與上層物業(yè)的功能，商House作為小型工作室或企業(yè)小型的展示櫥窗，并賦于居住功能商House在整個工程中起的作用是“吃掉〞局部商業(yè)面積，并且通過其豐富的外立面設(shè)計及功能模糊化特征作為非住宅功能使用產(chǎn)品，同時其價值高于傳統(tǒng)二層商業(yè)價值，風(fēng)險得到有效的控制。優(yōu)街區(qū)洋房——商house結(jié)合工程具有一定的公建體量，公寓產(chǎn)品是實現(xiàn)其面積轉(zhuǎn)化的主要手段，但應(yīng)控制體量產(chǎn)品總結(jié)均為商住樓，產(chǎn)權(quán)40年，無法落戶。但不限貸限購水電費(fèi)按照商業(yè)用地計算，不通煤氣。無法使用公積金，首付至少五成。自住客戶：高首付、商業(yè)產(chǎn)權(quán)、戶型不宜居客戶總結(jié)普通公寓產(chǎn)品并不是區(qū)域的市場需求物業(yè)盡量防止和壓縮該類物業(yè)總建面通過LOFT產(chǎn)品，提升其附加值TIPS:考慮LOFT產(chǎn)品的計容及實用性問題，建議層高設(shè)為5.2米.在價格方面可到達(dá)普通公寓的1.3倍以上核心問題二:實現(xiàn)住宅快速去化基于區(qū)域作為一個人口導(dǎo)入的住宅區(qū)，且片區(qū)作為武漢市場重要的住宅供給板塊，每月消化量占據(jù)武漢整體市場近15%的份額因此住宅物業(yè)的開發(fā)不存在去化問題，而是如何實現(xiàn)量與價的平衡所以我們關(guān)注的是采取何種戶型面積，實現(xiàn)去化速度與利潤思考背景：>>>根據(jù)工程區(qū)位、與各區(qū)距離關(guān)系以及工程所在區(qū)域產(chǎn)品價格與各區(qū)的差異等因素，我們將本工程的主要競爭市場界定為后湖板塊，金銀湖常青板塊與百步亭板塊與本工程形成次要競爭關(guān)系。1215456789101112314131617252627181920212224231夢湖香郡2漢口花園3星悅城后湖及百步亭板塊4盛世東方5綠色新都6尚都一品7同安家園8金橋世家9百步亭現(xiàn)代城10百步亭世博園11摩爾檸檬墅12中森華國際13百步亭項目14城開項目15圣城和園常青板塊16常青花園17奧林匹克花園楊汊湖板塊18萬科城19常青南園20福星惠譽(yù)福星城21楚天都市金園發(fā)展大道沿線22葛洲壩國際廣場23中央精城24三金華都25大獎天際26鐵路局項目27三江航天雙城楊汊湖板塊〔10000元/M2〕后湖及百步亭板塊〔8500元/M2〕13000元/M2以上常青板塊〔8500元/M2〕新華下路板塊〔7500元/M2〕二七后湖片市場：在售樓盤的普查說明：滿足剛性需求的兩房、三房戶型為主打，面積緊湊有利于樓盤的銷售，考慮在受樓盤主力空間，增強(qiáng)工程信心項目一房兩房三房四房及以上市場表現(xiàn)尚都一品--8493、98138（別墅230-290）84-98㎡為主力戶型，當(dāng)天開盤銷售158套新地盛世東方--96117-126150以90-120㎡為主力戶型新生活摩爾城檸檬墅4460-7899---精裝小戶型，以60-78㎡為主百步亭現(xiàn)代城--80-8295-122129-179三房銷售非常好，多以自主為主星悅城--79-96117-121----小兩房和三房去化較好統(tǒng)建同安家園80-90113-120165遇新政，大戶型銷售阻力加大晉合金橋世家--9198147、225>兩房、三房是市場高層工程的主流戶型，所占套數(shù)比例較大；>自住型購置中的首次置業(yè)，對面積需求更偏緊湊；>戶型面積緊湊消化速度更快，更有利于達(dá)本錢工程快速去化的目標(biāo)，并且減少風(fēng)險。區(qū)域工程戶型面積及市場表現(xiàn)二七后湖區(qū)域市場：舒適性的四房、三房是區(qū)域成交的主體，但仍整體看，戶型面積需求趨小。中等面積的二房成交好四房以上戶型，面積大成交略好舒適性三房和緊湊三房成交好各戶型各面積段的成交順序：二房：80-90㎡>70-80㎡>90-100㎡三房：120-130㎡>>110-120㎡>100-110㎡四房以上：180以上㎡>150-160㎡>160-180㎡、140-150㎡“2極化〞的戶型產(chǎn)品結(jié)構(gòu)是工程產(chǎn)品開展方向住宅市場結(jié)論回憶：工程面臨高供給的市場競爭；但同時區(qū)域的價格帶來了相對穩(wěn)定的剛需客群及城市中心的價格擠壓型客戶。機(jī)會：普通住宅市場是區(qū)域主流，但價格面臨瓶頸針對市場剛需的產(chǎn)品將不缺市場出路少量的高端產(chǎn)品面臨市場空白及開展機(jī)遇市場主流產(chǎn)品市場熱銷產(chǎn)品熱銷產(chǎn)品市場供給?總價段在60萬-70萬的88-92平的兩房，總價段在80萬-120萬的110-140平的三房為區(qū)域內(nèi)及區(qū)域周邊的主流產(chǎn)品。?區(qū)域的80小兩房和120左右的三房去化好于95M2的小三房。?目前市場上88平兩房市場同質(zhì)化競爭劇烈?區(qū)域內(nèi)及周邊高贈送戶型去化較好，但目前已不太可能實現(xiàn)?未來工程區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品供給充足，如何進(jìn)一步優(yōu)化戶型面積，提升其競爭力是關(guān)鍵。?本區(qū)域的潛在客戶與幸福時代、萬錦江城一致，以剛型首置客戶及剛性改善客戶為主，對緊湊型產(chǎn)品需求凸現(xiàn)，未來市場開展此類需求將繼續(xù)放大。?本工程高層產(chǎn)品應(yīng)躲避風(fēng)險，保證去化速度，復(fù)制區(qū)域主流工程的產(chǎn)品線，但應(yīng)對去化難點(diǎn)89平米產(chǎn)品提升產(chǎn)品力產(chǎn)品策略如何實現(xiàn)產(chǎn)品定位的市場競爭力項目1*2*11*2*1(改兩房)2*2*12*2*1(改三房)3*2*13*2*2金色城市

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95-96123東瀾岸

80-95

88-94124-136金域天下

7890-110108

區(qū)域的剛需產(chǎn)品表現(xiàn)，價格因素是客戶關(guān)心的第一要素，在不降低單價的情況下，控制總價是吸引客戶的重要手段產(chǎn)品功能性的要求是關(guān)鍵，在同等面積下，實現(xiàn)更多的功能訴求是關(guān)鍵更小的面積，更多的功能在90/66的限制下，我們必須做到的2房產(chǎn)品在目前市場主流的背景下下浮5M2，做到75M2的2房區(qū)域緊湊型的功能3房是市場需求的主體，但依照目前區(qū)域96M2做三房的標(biāo)準(zhǔn)，我們難以打造區(qū)域熱銷產(chǎn)品我們必須打造89M2的三房區(qū)域緊湊三房產(chǎn)品多為1衛(wèi)，我們同等面積必須做到96平米三房2衛(wèi)剛需型市場：綜前所述，結(jié)合工程溢價、供給、銷售速度，建議本工程各產(chǎn)品線開展思路：剛需產(chǎn)品繼續(xù)緊湊化，首改三房舒適化，面積定位如下：高層產(chǎn)品線綜合比照物業(yè)類型面積功能溢價能力銷售速度供應(yīng)量優(yōu)勢選擇策略承擔(dān)功能需求特征2房（不通透）75兩房一般快少優(yōu)勢：市場快銷品，可形成現(xiàn)金流產(chǎn)品高速但溢價有限、，作為高層主要產(chǎn)品之一滿足90/60標(biāo)準(zhǔn)配置明星、現(xiàn)金流產(chǎn)品投資兼自住緊湊3房（不通透）88功能三房強(qiáng)快高優(yōu)勢：量價均有較好的市場表現(xiàn)；市場該類產(chǎn)品目前空缺高價高速，稀缺，作為高層主要產(chǎn)品之一現(xiàn)金流產(chǎn)品實力有限，需求三房功能緊湊3房2衛(wèi)（通透）96緊湊三房較強(qiáng)快較少優(yōu)勢：市場明星，實現(xiàn)2衛(wèi)空間高價高速，在滿足90/66標(biāo)準(zhǔn)后的主要產(chǎn)品明星、現(xiàn)金流產(chǎn)品功能性舒適3房（通透）110-125舒適三房較強(qiáng)一般一半居住舒適度較高高價不高速，適度控制規(guī)模補(bǔ)缺、改善型提升品質(zhì)性產(chǎn)品舒適性、實用性同時為了能實現(xiàn)較高的土地使用率及經(jīng)濟(jì)型，建議改變區(qū)域目前的2T4，而局部采用2T6的產(chǎn)品布局2T62T42T62T41-41-21-21-41T4套內(nèi)總面積層數(shù)套型建筑面積層建面總建面得房率實際套內(nèi)實際得房率1-493.633118.94405.7513476.2278.70%100.0584.74%1-267.093385.2572.991-267.093385.2572.991-493.633118.94100.05881T4118+88+88+118高層房型1-51-51-61-61-61-61-61-61T4套內(nèi)總面積層數(shù)套型建筑面積層建筑面積總建筑面積得房率實際套內(nèi)實際得房率1-568.0953389.695651.4321599.6575.92%73.68583.07%1-660.123379.19166.061-660.123379.19166.061-660.123379.19166.061-660.123379.19166.061-660.123379.19166.061-660.123379.19166.061-568.0953389.69573.6852T888邊套+75中間套高層房型核心競品——漢口城市廣場工程總規(guī)分析工程由5棟LOFT公寓、大面積3~4層群商、后部高層住宅組成。是大型城市綜合體物業(yè)。區(qū)域/產(chǎn)品類別面積（㎡）A區(qū)23739.98B區(qū)21735.31C區(qū)41218.61公寓1號樓10617公寓2號樓14727公寓3號樓14727合計126764.9ABC1232期1期公寓產(chǎn)品公寓塔樓19層，4梯22戶。梯戶比82:1。公寓物業(yè)產(chǎn)品面積42.8~62.9㎡。公寓層高5.2米。公寓毛坯交付，甲方提供現(xiàn)澆樓板。毛坯LOFT公寓物業(yè)。擁有大面積贈送，贈送面積達(dá)1:1。核心競品——漢口城市廣場目前實現(xiàn)銷售均價13000，去化率80%商業(yè)產(chǎn)品本案商業(yè)三區(qū)通過連廊連接，擁有14部手扶電梯〔含超市手扶梯〕，多部垂直梯〔2部景觀電梯〕、大量消防疏散樓梯分布于工程ABC區(qū)中，構(gòu)成了完善的立體交通動線，根本做到工程無商業(yè)死角，大幅提升高樓層商業(yè)價值。在業(yè)態(tài)上，商業(yè)高樓層引入大型倉儲式超市、大型電影院，劃分鋪面可共享排煙、排油井，保障餐飲、娛樂業(yè)態(tài)的無障礙引入。工程業(yè)態(tài)豐富，主力店布局有利于牽引人流向上。工程商鋪劃分分為平均建筑面積100㎡，局部有復(fù)式商鋪。核心競品——漢口城市廣場公寓局部核心價值點(diǎn)：5.2米層高，LOFT物業(yè)，40㎡性價比戶型，1:1贈送面積，優(yōu)質(zhì)交通條件、大社區(qū)環(huán)境、超大體量商業(yè)配套，居住辦公兩用，不限購、不限貸。商業(yè)局部核心價值點(diǎn)：南國品牌強(qiáng)經(jīng)營能力、5.5米層高，完善賣場交通動線，大型品牌主力店扎堆入駐，完善業(yè)態(tài)覆蓋，核心區(qū)位價值，8.7萬㎡商業(yè)聚集效應(yīng)，優(yōu)質(zhì)交通條件，商業(yè)物業(yè)，不限購、不限貸。產(chǎn)品價值點(diǎn)總結(jié)萬錦江城項目地址江岸興業(yè)路與百步亭花園路交匯處建筑面積270000㎡占地面積90000㎡容積率3.00物業(yè)形態(tài)高層（26、27層）產(chǎn)品面積80-160㎡總套數(shù)2820開盤時間2012年11月10日加推2號樓銷售均價兩房8200，小三房8600周邊配套商場、銀行、學(xué)校、醫(yī)院項目定位高端園林住宅成交客戶周邊居民月均去化150套總評戶型面積以約80－160平米的兩房－四房為主，超大開間、戶戶朝南，舒適實用，周邊環(huán)繞著百步亭陸續(xù)開發(fā)的十多個小區(qū)，居住氛圍與教育、生活配套十分醇熟。萬錦江城住宅根本信息武漢萬錦江城是中海地產(chǎn)在武漢地區(qū)的開篇之作，也是中海地產(chǎn)聯(lián)手中國水電地產(chǎn)的中高端精品代表工程。萬錦江城工程產(chǎn)品主要以高層為主，擁有超闊樓間距、建筑立面采用經(jīng)典ArtDeco風(fēng)格，周邊環(huán)繞著百步亭陸續(xù)開發(fā)的十多個小區(qū)，居住氣氛與教育、生活配套十分醇熟。園林以奧地利薩爾斯堡為原型，潛心打造皇家雍容禮儀與自然浪漫情趣的融合。本月加推工程近周邊競爭個案萬錦江城產(chǎn)品分析萬錦江城共有住宅2820套，產(chǎn)品面積段80-160㎡，主力戶型為80-128㎡的兩三房。兩房均價8200元/平方米，小三房均價8600元/平方米，一棟和三棟根本售完；目前2號樓加推，現(xiàn)推售以80-95㎡兩三房戶型為主，其戶型總體設(shè)計南北通透，南面設(shè)置寬陽臺，公攤小，得房率高。工程內(nèi)有4個足球場大的品質(zhì)園林。樓間距最寬到達(dá)150米。優(yōu)點(diǎn)：戶型方正，面積緊湊南北通透，無暗房臥室有觀景大飄窗缺點(diǎn)進(jìn)戶門正對衛(wèi)生間。北面臥室采光較小優(yōu)點(diǎn)：動靜區(qū)分合理主臥設(shè)飄窗次臥面積達(dá)14㎡客廳寬敞朝南缺點(diǎn)南北不通透次臥采光差95㎡三房兩廳一衛(wèi)80㎡兩房兩廳一衛(wèi)房型二房三房四房面積80-82㎡92-128㎡140-160㎡工程近周邊競爭個案鼎盛華城項目地址江岸區(qū)后興業(yè)路與建設(shè)大道交匯處建筑面積126587㎡占地面積303020㎡容積率2.4物業(yè)形態(tài)小高層，高層產(chǎn)品面積70-195㎡總套數(shù)2443套開盤時間2011.05.28周邊配套中百倉儲、武商量販、長江醫(yī)院、武漢市六中分校、銀行銷售均價8400元/㎡項目定位后湖唯一坡地公園成交客戶周邊企事業(yè)單位人員、個體戶等成功人士月均去化30套總評鼎城華城其40%的高綠化率，以及臨近3號地鐵線的優(yōu)勢地段，與周邊的樓盤項目實現(xiàn)了產(chǎn)品差異化趨勢，項目周邊配套完善，銷售情況良好。鼎盛華城住宅根本信息鼎盛華城由多層、小高層(11號樓和18號樓)和高層(32號樓)住宅樓以及商業(yè)街和酒店等組成的復(fù)合式地產(chǎn)工程。戶型面積在79—192平方米之間，該工程是建設(shè)大道唯一板式小高層。已售在售二期在售一期競爭個案分析工程近周邊競爭個案鼎盛華城產(chǎn)品分析鼎盛華城共有住宅2443套，產(chǎn)品面積段70-190㎡，主力戶型為70-110㎡的小兩房。高層均價7900元/平方米，小高層均價8400元/平方米，一期現(xiàn)已售出300套；目前戶型無贈送面積等優(yōu)惠活動，銷售情況良好，現(xiàn)推售以70-140㎡兩三房戶型為主，其戶型總體設(shè)計南北通透，公攤小，得房率高。優(yōu)點(diǎn)：戶型方正，面積緊湊南北通透，無暗房臥室有觀景大飄窗缺點(diǎn)進(jìn)戶門正對衛(wèi)生間。北面臥室采光較小優(yōu)點(diǎn)：動靜區(qū)分合理主臥設(shè)大型陽臺客廳寬敞朝南缺點(diǎn)南北不通透臥室與衛(wèi)生間過渡過遠(yuǎn)進(jìn)戶門對臥室隱私小88.58㎡兩房兩廳一衛(wèi)113.09㎡三房兩廳一衛(wèi)房型二房三房四房面積70-96㎡97-140㎡140-190㎡工程近周邊競爭個案尚都一品項目地址江岸區(qū)后湖大道體育西路建筑面積87576㎡占地面積38094㎡容積率2.3物業(yè)形態(tài)普通住宅、高層、別墅產(chǎn)品面積84-138㎡總套數(shù)764套開盤時間2011.3.20周邊配套中百超市、中信銀行、江岸區(qū)體育特色學(xué)校銷售均價8000元/㎡項目定位大漢口中心墅質(zhì)國際都會成交客戶周邊企事業(yè)單位人員、工薪層段中堅人群月均去化31套總評尚都一品目前整體工程接近完成，項目樓距最大達(dá)100米，臨近3號與8號地鐵線，該區(qū)域處于教育圈和運(yùn)動中心，又屬低價區(qū)，四大優(yōu)勢讓其領(lǐng)先周邊樓盤尚都一品住宅根本信息尚都一品地處體育中心旁，總建87576.3㎡，其中在售一期建筑面積69295.6平方米，西側(cè)地塊2-3層的別墅以圍合的方式錯落排布在地塊內(nèi)部，東側(cè)地塊為30-32層點(diǎn)板結(jié)合純高層住宅，二期為別墅與商業(yè)。已售在售一期二期工程近周邊競爭個案尚都一品產(chǎn)品分析尚都一品共有住宅764套，產(chǎn)品面積段84-138平方米，主力戶型為92-138平方米的兩三房?，F(xiàn)售一期全都是高層電梯樓，7800/平方米起價，均價8400元/平米，一期現(xiàn)已售出50%左右；目前均價8000元，全款享受98折，按揭享99折優(yōu)惠，工程物業(yè)形態(tài)多層次，屬區(qū)域稀缺別墅工程，戶型設(shè)計根本都南北通透。優(yōu)點(diǎn)：戶型方正，面積緊湊雙臥都朝南臥室與衛(wèi)生間距離近缺點(diǎn)：南北不通透進(jìn)戶門與餐廳過近衛(wèi)生間功能設(shè)計過小優(yōu)點(diǎn)：干濕區(qū)分合理設(shè)多個生活陽臺主臥朝南缺點(diǎn)南北不通透臥室與衛(wèi)生間過渡過遠(yuǎn)84.25㎡兩房93.10㎡兩房房型二房三房面積84-97㎡100-138㎡工程近周邊競爭個案晉合金橋世家項目地址江岸武漢大道金橋段三金潭立交處（中環(huán)商貿(mào)城與吉祥谷交匯處）

建筑面積420000㎡占地面積250416㎡容積率1.65物業(yè)形態(tài)高層產(chǎn)品面積1期90-145㎡；2期225㎡、455㎡總套數(shù)3000套（精裝）開盤時間1期2010.10；2期2011.12周邊配套政府大廳，超市，醫(yī)院銷售均價1期11000元/㎡；2期高層15000元/㎡，復(fù)式20000元/㎡起項目定位高密度時代的低密度園林式宜人小區(qū)成交客戶老客帶新客，政府官員，商務(wù)人士月均去化31套總評高密度時代，晉合以居住的最佳舒適度出發(fā)，慷慨地呈現(xiàn)給城市一個低密度園林式宜人小區(qū)晉合金橋世家住宅根本信息工程占地376畝，規(guī)劃總建筑面積42萬平米，由18棟30-33層的新加坡式建筑單體，純板樓設(shè)計，外立面挺拔俊朗，氣勢恢宏，與城市的天際線完美融合一體。3期未售1期在售2期在售由于地鐵3號線的通過將3期原定的6棟住宅工程定為4棟住宅，另外2棟用地將作為商業(yè)用地。工程近周邊競爭個案晉合金橋世家產(chǎn)品分析晉合金橋世家共有住宅約3000套，在售產(chǎn)品面積段為90-455㎡，主力戶型為225㎡的四房兩廳兩衛(wèi)；全部為精裝，225㎡均價為15000元/㎡，455㎡復(fù)式20000元/㎡起價，每套1000萬以上，現(xiàn)復(fù)式樓存量較多，225㎡高層根本售完。3期原定的6棟住宅工程定為4棟住宅，另外2棟用地將作為商業(yè)用地。房型二房三房面積90-225㎡455㎡復(fù)式優(yōu)點(diǎn)：動靜分區(qū)臥室有觀景大飄窗缺點(diǎn)走道過長，浪費(fèi)空間。99㎡二房優(yōu)點(diǎn)：門口設(shè)置玄關(guān)動靜分區(qū)臥室有觀景大飄窗缺點(diǎn)：走道過長，浪費(fèi)面積144㎡三房工程近周邊競爭個案百步亭現(xiàn)代城2區(qū)項目地址江岸百步亭花園路18號（百步亭花園解放大道入口處）建筑面積220000㎡占地面積87682㎡容積率2.2物業(yè)形態(tài)小高層（18層）、高層（32層）產(chǎn)品面積在售90㎡、178㎡總套數(shù)約1600套開盤時間2010.12周邊配套超市、醫(yī)院、學(xué)校銷售均價8200元/㎡項目定位大社區(qū)綜合體稀缺美宅

成交客戶周邊居民、堤角居民月均去化92套總評處于百步亭大型社區(qū)內(nèi)，周邊生活配套齊全百步亭現(xiàn)代城2區(qū)住宅根本信息百步亭現(xiàn)代城二區(qū)位于百步亭花園解放大道入口處的門戶地帶，建筑面積為20萬方，是以小高層、高層為主的綠色都市住區(qū)。1期售2期在售3期未售百步亭現(xiàn)代城二區(qū)采用現(xiàn)代與生態(tài)自然相融合的總規(guī)布局，建筑自然錯落有致，路徑、樹池、花缽、水體交叉有序，強(qiáng)調(diào)豐富的視覺層次和原生的自然感受。工程近周邊競爭個案百步亭現(xiàn)代城2區(qū)產(chǎn)品分析百步亭現(xiàn)代城二區(qū)共有住宅1600套，產(chǎn)品面積段為80-180㎡，主力戶型為95-120㎡。均價為8200元/㎡。面積段為90-178㎡，均價未定。百步亭未來城15萬方的商業(yè)工程現(xiàn)暫未具體規(guī)劃。房型二房三房面積80-90㎡95-180㎡優(yōu)點(diǎn)：南北通透動靜分區(qū)主臥有陽臺，臥室有觀景大飄窗缺點(diǎn)走道過長，浪費(fèi)空間179㎡四房優(yōu)點(diǎn)：客廳尺度較大，氣派舒適戶型方正，無浪費(fèi)面積臥室有觀景飄窗缺點(diǎn)：臥室、衛(wèi)生間動線設(shè)計不合理94㎡三房兩廳工程近周邊競爭個案中森華國際城項目地址江岸解放大道（輕軌1號線新榮站旁)建筑面積86167㎡（住宅）占地面積25125㎡（住宅）容積率3.43物業(yè)形態(tài)高層（26、27層）產(chǎn)品面積80-140㎡總套數(shù)約800套開盤時間2011.3.8銷售均價8200元/㎡周邊配套商場、銀行、學(xué)校、醫(yī)院項目定位大型商業(yè)綜合體成交客戶周邊居民月均去化33套總評集酒店、寫字樓、娛樂休閑、購物中心、住宅為一體的大型商業(yè)綜合體中森華國際城住宅根本信息1期售2期在售3期未售中森華國際城住宅建筑面積86167㎡，商業(yè)建筑面積90萬方，包括酒店、寫字樓、購物中心等。1#樓5#樓4#樓3#樓2#樓工程近周邊競爭個案中森華國際城產(chǎn)品分析中森華國際城共有住宅800套，產(chǎn)品面積段為80-140㎡，主力戶型為80-95㎡。均價為8200元/㎡。房型二房三房四房面積80-95㎡85-95㎡140㎡優(yōu)點(diǎn)：結(jié)構(gòu)緊湊，無浪費(fèi)面積南北通透動靜分區(qū)臥室有陽臺82㎡二房優(yōu)點(diǎn)：結(jié)構(gòu)緊湊動靜分區(qū)臥室有陽臺缺點(diǎn)：餐廳過大，浪費(fèi)空間91㎡三房工程近周邊競爭個案中城國際商業(yè)根本信息中城國際商業(yè)局部由三棟33層高層建筑組成的社區(qū)底商，1-3層為商業(yè)，只租不售，4層為社區(qū)活動會所，包含游泳池、運(yùn)動場等，5層以上為住宅。中城國際街區(qū)體量約5萬平方米商業(yè)，聚合餐飲、購物、休閑為一體的高端業(yè)態(tài)。工程近周邊競爭個案中城國際一期共有住宅1804套，產(chǎn)品面積段50-90平方米，主力戶型為75-90平方米的兩三房。目前均價14000元，全額付款享98折優(yōu)惠，按揭享99折優(yōu)惠，工程以小戶型2房為主，在售戶型根本都南北通透，區(qū)域性低價加上精裝修優(yōu)勢使得頗受市民青睞。78.35㎡兩房49.46㎡一房優(yōu)點(diǎn)：動靜分隔科學(xué)臥室飄窗設(shè)計，采光好陽臺附贈面積大，可改造為兩房缺點(diǎn)：起居飲食動線不合理廚房設(shè)計過于狹長優(yōu)點(diǎn)：全南設(shè)計，戶型方正明廚明衛(wèi)，無暗房主臥大飄窗，采光佳缺點(diǎn)南北不通透次臥采光差中城國際產(chǎn)品分析房型一房兩房面積50-75㎡75-90㎡工程近周邊競爭個案工程周邊競爭個案總表項目名稱性質(zhì)均價總套數(shù)已經(jīng)網(wǎng)簽可售去化主力面積備注漢口城市廣場一期loft11000-13000122740873948844-67萬錦江城住宅兩房8200，小三房86002820379222359780-140中海&中水電開發(fā)，打造高端園林品質(zhì)星悅城一期住宅80001747934506124195-135尚都一品住宅840079746430049784-136準(zhǔn)現(xiàn)房百步亭花園現(xiàn)代城住宅850068946817851190-180現(xiàn)會員卡申辦中，辦理會員卡1000抵5000鼎盛華城住宅8500-9000129460058271279-1403號樓79-140㎡房源在售，均價8500元/平，5號樓、6號樓在售87-140平米房源，均價9000元/平。中森華國際城住宅812082048231850288-140

晉合金橋世家住宅11800-12800484194651995-147精裝修中城國際住宅140007775