房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法《假設(shè)開發(fā)法及其運(yùn)用考試試題》模擬卷含答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共30分）1.假設(shè)開發(fā)法在形式上是適用于評估新開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的（）的“倒算法”。A.成本法B.市場法C.收益法D.長期趨勢法答案：A解析：假設(shè)開發(fā)法在形式上是適用于評估新開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的“倒算法”，即先預(yù)測開發(fā)完成后的價(jià)值，再扣除后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤等得出待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值。2.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是（）。A.待開發(fā)房地產(chǎn)的取得日期B.開發(fā)項(xiàng)目開工日期C.開發(fā)項(xiàng)目開始銷售日期D.開發(fā)項(xiàng)目竣工日期答案：A解析：開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是待開發(fā)房地產(chǎn)的取得日期，終點(diǎn)是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。3.某塊土地總面積為100m2，其上建筑物的基底總面積為65m2，則建筑密度是（）。A.50%B.65%C.154%D.100%答案：B解析：建筑密度=建筑物基底總面積÷土地總面積×100%=65÷100×100%=65%。4.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值所對應(yīng)的時(shí)間通常是（）。A.開發(fā)結(jié)束時(shí)的時(shí)間B.購買待開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)的時(shí)間C.開發(fā)期間的某個(gè)時(shí)間D.全部租售出去時(shí)的時(shí)間答案：A解析：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值所對應(yīng)的時(shí)間通常是開發(fā)結(jié)束時(shí)的時(shí)間，以此來準(zhǔn)確衡量開發(fā)完成后的市場價(jià)值。5.采用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計(jì)算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值等于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值減去（）。A.后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤B.后續(xù)開發(fā)的必要支出C.待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)、后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤D.待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)、后續(xù)開發(fā)的必要支出答案：D解析：現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值等于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值減去待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)、后續(xù)開發(fā)的必要支出，因?yàn)閼?yīng)得利潤已在折現(xiàn)過程中考慮。6.假設(shè)開發(fā)法評估中，若評估投資價(jià)值，折現(xiàn)率應(yīng)選用（）。A.社會一般收益率B.市場平均收益率C.特定投資者要求的最低收益率D.政府公布的收益率答案：C解析：評估投資價(jià)值時(shí)，折現(xiàn)率應(yīng)選用特定投資者要求的最低收益率，以反映該投資者對投資回報(bào)的期望。7.某在建工程，預(yù)計(jì)建成后房地產(chǎn)價(jià)值為1000萬元，后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤為300萬元，已完工部分價(jià)值為200萬元，則該在建工程的價(jià)值為（）萬元。A.500B.700C.800D.1000答案：A解析：在建工程價(jià)值=預(yù)計(jì)建成后房地產(chǎn)價(jià)值后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤已完工部分價(jià)值=1000300200=500萬元。8.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估時(shí)，開發(fā)期的確定要考慮（）。A.土地的剩余使用年限B.項(xiàng)目的預(yù)售或預(yù)租情況C.項(xiàng)目的工程進(jìn)度D.房地產(chǎn)的市場供求狀況答案：C解析：開發(fā)期的確定主要考慮項(xiàng)目的工程進(jìn)度，它直接影響到開發(fā)所需的時(shí)間。土地剩余使用年限影響的是收益期，項(xiàng)目預(yù)售或預(yù)租情況影響銷售期，房地產(chǎn)市場供求狀況影響銷售價(jià)格和銷售期，但都不是確定開發(fā)期的主要因素。9.假設(shè)開發(fā)法中，對于有預(yù)售或預(yù)租情況的，銷售期應(yīng)是（）。A.從開始銷售到全部售完的時(shí)間B.從開始銷售到開始經(jīng)營的時(shí)間C.從開始預(yù)售或預(yù)租到全部售完或租完的時(shí)間D.從開始預(yù)售或預(yù)租到開始經(jīng)營的時(shí)間答案：C解析：對于有預(yù)售或預(yù)租情況的，銷售期應(yīng)是從開始預(yù)售或預(yù)租到全部售完或租完的時(shí)間，這樣能準(zhǔn)確反映銷售過程所經(jīng)歷的時(shí)長。10.某待開發(fā)土地，其土地取得費(fèi)為100萬元，開發(fā)成本為200萬元，管理費(fèi)用為30萬元，銷售費(fèi)用為20萬元，投資利息為15萬元，開發(fā)利潤為50萬元，銷售稅費(fèi)為40萬元，則該土地的價(jià)值為（）萬元。A.315B.330C.380D.415答案：C解析：土地價(jià)值=土地取得費(fèi)+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+開發(fā)利潤銷售稅費(fèi)=100+200+30+20+15+5040=380萬元。11.假設(shè)開發(fā)法中，靜態(tài)分析法不考慮（）。A.開發(fā)期B.銷售期C.投資利息D.資金的時(shí)間價(jià)值答案：D解析：靜態(tài)分析法不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，將不同時(shí)間發(fā)生的收支都視為在同一時(shí)間發(fā)生進(jìn)行計(jì)算。而開發(fā)期、銷售期和投資利息在靜態(tài)分析法中是需要考慮的。12.某待開發(fā)房地產(chǎn)預(yù)計(jì)開發(fā)完成后可獲得凈收益50萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為20%，資本化率為10%，則該房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價(jià)值為（）萬元。A.300B.400C.500D.625答案：C解析：根據(jù)收益法公式，房地產(chǎn)價(jià)值=凈收益÷資本化率，已知凈收益為50萬元，資本化率為10%，則該房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價(jià)值=50÷10%=500萬元。13.在假設(shè)開發(fā)法中，估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值所采用的方法，一般是（）。A.成本法B.市場法C.收益法D.長期趨勢法答案：B解析：估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一般采用市場法，通過與類似房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格進(jìn)行比較來確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。14.某待開發(fā)土地面積為2000m2，規(guī)劃容積率為2.5，樓面地價(jià)為1000元/m2，則該土地總價(jià)為（）萬元。A.200B.500C.250D.750答案：B解析：總建筑面積=土地面積×容積率=2000×2.5=5000m2，土地總價(jià)=樓面地價(jià)×總建筑面積=1000×5000=5000000元=500萬元。15.假設(shè)開發(fā)法中，若預(yù)測的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值為1200萬元，后續(xù)開發(fā)成本為400萬元，管理費(fèi)用為50萬元，銷售費(fèi)用為30萬元，投資利息為20萬元，開發(fā)利潤為100萬元，銷售稅費(fèi)為60萬元，則該待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬元。A.540B.640C.740D.840答案：A解析：待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值后續(xù)開發(fā)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息開發(fā)利潤銷售稅費(fèi)=120040050302010060=540萬元。16.采用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，若該待開發(fā)房地產(chǎn)為熟地，其開發(fā)成本不包括（）。A.土地開發(fā)成本B.建筑物建造成本C.管理費(fèi)用D.銷售費(fèi)用答案：A解析：熟地是指已完成土地開發(fā)的土地，其開發(fā)成本不包括土地開發(fā)成本，而建筑物建造成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用是后續(xù)開發(fā)過程中可能涉及的成本。17.假設(shè)開發(fā)法中，若評估的是工業(yè)用地的待開發(fā)土地價(jià)值，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一般采用（）來估算。A.市場法B.成本法C.收益法D.假設(shè)開發(fā)法答案：B解析：對于工業(yè)用地的待開發(fā)土地，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一般采用成本法來估算，因?yàn)楣I(yè)房地產(chǎn)的收益相對較難準(zhǔn)確預(yù)測，而成本法更能反映其實(shí)際價(jià)值。18.某待開發(fā)土地，預(yù)計(jì)開發(fā)期為2年，第一年投入開發(fā)費(fèi)用的60%，第二年投入40%，年貸款利率為8%，則開發(fā)期利息的計(jì)算基數(shù)為（）。A.全部開發(fā)費(fèi)用B.第一年開發(fā)費(fèi)用C.第二年開發(fā)費(fèi)用D.各年開發(fā)費(fèi)用分別按其投入時(shí)間計(jì)算答案：D解析：開發(fā)期利息的計(jì)算基數(shù)應(yīng)各年開發(fā)費(fèi)用分別按其投入時(shí)間計(jì)算，以準(zhǔn)確反映資金的使用時(shí)間和利息成本。19.假設(shè)開發(fā)法中，若開發(fā)完成后的房地產(chǎn)用于出租，其開發(fā)完成后的價(jià)值計(jì)算應(yīng)采用（）。A.市場法B.成本法C.收益法D.長期趨勢法答案：C解析：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)用于出租，其價(jià)值主要取決于未來的租金收益，因此應(yīng)采用收益法來計(jì)算開發(fā)完成后的價(jià)值。20.某待開發(fā)房地產(chǎn)，其土地面積為3000m2，規(guī)劃用途為商業(yè)，容積率為3，預(yù)計(jì)開發(fā)完成后可全部售出，銷售單價(jià)為8000元/m2，銷售稅費(fèi)為銷售收入的6%，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價(jià)值為（）萬元。A.7200B.6768C.7680D.8000答案：A解析：總建筑面積=土地面積×容積率=3000×3=9000m2，開發(fā)完成后的價(jià)值=銷售單價(jià)×總建筑面積=8000×9000=72000000元=7200萬元，銷售稅費(fèi)在后續(xù)計(jì)算待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)扣除，這里求的是開發(fā)完成后的價(jià)值。21.假設(shè)開發(fā)法中，若開發(fā)期為3年，銷售期為1年，在計(jì)算投資利息時(shí)，銷售費(fèi)用的計(jì)息期為（）。A.3年B.4年C.1年D.0.5年答案：C解析：銷售費(fèi)用一般是在銷售期間發(fā)生的，所以計(jì)息期為銷售期，即1年。22.某待開發(fā)房地產(chǎn)，其土地取得成本為500萬元，開發(fā)成本為800萬元，管理費(fèi)用為100萬元，銷售費(fèi)用為50萬元，投資利息為80萬元，開發(fā)利潤為200萬元，銷售稅費(fèi)為150萬元，則該待開發(fā)房地產(chǎn)的投資利潤率為（）。A.12.5%B.16.7%C.20%D.25%答案：C解析：投資利潤率=開發(fā)利潤÷（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用）×100%=200÷（500+800+100+50）×100%=20%。23.假設(shè)開發(fā)法中，若評估的是舊房地產(chǎn)的改造價(jià)值，其開發(fā)成本應(yīng)包括（）。A.拆除費(fèi)用B.土地開發(fā)成本C.建筑物建造成本D.以上都是答案：D解析：對于舊房地產(chǎn)的改造，開發(fā)成本包括拆除費(fèi)用、土地開發(fā)成本（若需要進(jìn)一步開發(fā)土地）和建筑物建造成本（對建筑物進(jìn)行改造或重建）。24.某待開發(fā)土地，已知其土地使用年限為50年，開發(fā)期為3年，建成后用于出租，預(yù)計(jì)出租期限為40年，則收益期為（）年。A.40B.47C.50D.無法確定答案：A解析：收益期是指房地產(chǎn)產(chǎn)生收益的時(shí)間，該土地建成后用于出租，預(yù)計(jì)出租期限為40年，所以收益期為40年。25.假設(shè)開發(fā)法中，若開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值為2000萬元，后續(xù)開發(fā)成本為600萬元，管理費(fèi)用為80萬元，銷售費(fèi)用為40萬元，投資利息為60萬元，開發(fā)利潤為200萬元，銷售稅費(fèi)為100萬元，待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)為50萬元，則該待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬元。A.970B.1020C.1070D.1120答案：A解析：待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)后續(xù)開發(fā)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息開發(fā)利潤銷售稅費(fèi)=200050600804060200100=970萬元。26.采用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，若該待開發(fā)房地產(chǎn)為毛地，其開發(fā)成本應(yīng)包括（）。A.土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用B.土地開發(fā)成本C.建筑物建造成本D.以上都是答案：D解析：毛地是指未完成土地拆遷補(bǔ)償?shù)裙ぷ鞯耐恋?，其開發(fā)成本應(yīng)包括土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。27.假設(shè)開發(fā)法中，若開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為商場，其開發(fā)完成后的價(jià)值估算應(yīng)重點(diǎn)考慮（）。A.周邊商業(yè)氛圍B.建筑成本C.土地價(jià)格D.開發(fā)周期答案：A解析：商場的價(jià)值主要取決于其商業(yè)運(yùn)營情況，周邊商業(yè)氛圍對商場的客流量、租金收益等有重要影響，所以開發(fā)完成后的價(jià)值估算應(yīng)重點(diǎn)考慮周邊商業(yè)氛圍。28.某待開發(fā)土地，預(yù)計(jì)開發(fā)完成后可獲得年凈收益100萬元，資本化率為8%，則該土地開發(fā)完成后的價(jià)值為（）萬元。A.1000B.1250C.1500D.2000答案：B解析：根據(jù)收益法公式，土地開發(fā)完成后的價(jià)值=年凈收益÷資本化率=100÷8%=1250萬元。29.假設(shè)開發(fā)法中，若開發(fā)期為1.5年，銷售期為0.5年，在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計(jì)算時(shí)，折現(xiàn)期為（）年。A.1B.1.5C.2D.2.5答案：C解析：折現(xiàn)期是指從待開發(fā)房地產(chǎn)取得日期到開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)日期的時(shí)間，開發(fā)期為1.5年，銷售期為0.5年，所以折現(xiàn)期為2年。30.采用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，若該待開發(fā)房地產(chǎn)為在建工程，其開發(fā)成本應(yīng)包括（）。A.已投入的開發(fā)成本B.后續(xù)開發(fā)成本C.管理費(fèi)用D.以上都是答案：D解析：對于在建工程，開發(fā)成本包括已投入的開發(fā)成本、后續(xù)開發(fā)成本以及管理費(fèi)用等。二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分）1.假設(shè)開發(fā)法適用的對象包括（）。A.待開發(fā)的土地B.在建工程C.可重新改造或改變用途的舊房D.已建成的房地產(chǎn)答案：ABC解析：假設(shè)開發(fā)法適用于待開發(fā)的土地、在建工程以及可重新改造或改變用途的舊房，已建成的房地產(chǎn)一般不適用假設(shè)開發(fā)法。2.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)經(jīng)營期可分為（）。A.開發(fā)期B.前期C.建造期D.銷售期E.經(jīng)營期答案：ADE解析：開發(fā)經(jīng)營期可分為開發(fā)期和經(jīng)營期，開發(fā)期又可細(xì)分為前期和建造期，銷售期屬于開發(fā)期的一部分，這里應(yīng)選開發(fā)期、銷售期和經(jīng)營期。3.采用假設(shè)開發(fā)法評估待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值可采用（）等方法來估算。A.市場法B.成本法C.收益法D.長期趨勢法答案：ABC解析：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值可采用市場法、成本法和收益法來估算，長期趨勢法主要用于預(yù)測房地產(chǎn)價(jià)格的未來走勢，一般不用于直接估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。4.假設(shè)開發(fā)法中，靜態(tài)分析法與動態(tài)分析法的主要區(qū)別在于（）。A.是否考慮資金的時(shí)間價(jià)值B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的計(jì)算方法不同C.后續(xù)開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等的計(jì)算方法不同D.開發(fā)利潤的計(jì)算方法不同答案：ACD解析：靜態(tài)分析法與動態(tài)分析法的主要區(qū)別在于是否考慮資金的時(shí)間價(jià)值，后續(xù)開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等的計(jì)算方法以及開發(fā)利潤的計(jì)算方法也有所不同，而開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的計(jì)算方法本質(zhì)上是相同的，只是在不同方法下的處理方式不同。5.假設(shè)開發(fā)法中，確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，應(yīng)考慮的因素有（）。A.房地產(chǎn)的用途B.房地產(chǎn)的市場供求狀況C.房地產(chǎn)的周邊環(huán)境D.房地產(chǎn)的建筑質(zhì)量答案：ABCD解析：確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，應(yīng)考慮房地產(chǎn)的用途、市場供求狀況、周邊環(huán)境和建筑質(zhì)量等因素，這些因素都會影響房地產(chǎn)的市場價(jià)值。6.某待開發(fā)土地，其開發(fā)成本包括（）。A.土地取得成本B.土地開發(fā)成本C.建筑物建造成本D.管理費(fèi)用E.銷售費(fèi)用答案：ABCDE解析：開發(fā)成本包括土地取得成本、土地開發(fā)成本、建筑物建造成本，同時(shí)管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用也是開發(fā)過程中可能發(fā)生的成本，都應(yīng)計(jì)入開發(fā)成本。7.假設(shè)開發(fā)法中，若開發(fā)完成后的房地產(chǎn)用于出租，其凈收益的計(jì)算應(yīng)考慮（）。A.潛在毛租金收入B.空置和收租損失C.運(yùn)營費(fèi)用D.購買價(jià)格答案：ABC解析：若開發(fā)完成后的房地產(chǎn)用于出租，凈收益的計(jì)算應(yīng)考慮潛在毛租金收入、空置和收租損失以及運(yùn)營費(fèi)用，購買價(jià)格與凈收益的計(jì)算無關(guān)。8.采用假設(shè)開發(fā)法評估待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，開發(fā)利潤的計(jì)算基數(shù)可以是（）。A.土地取得成本B.開發(fā)成本C.管理費(fèi)用D.銷售費(fèi)用答案：ABCD解析：開發(fā)利潤的計(jì)算基數(shù)可以是土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用等，不同的計(jì)算基數(shù)會影響開發(fā)利潤的計(jì)算結(jié)果。9.假設(shè)開發(fā)法中，對于待開發(fā)土地，其取得稅費(fèi)通常包括（）。A.契稅B.印花稅C.交易手續(xù)費(fèi)D.土地增值稅答案：ABC解析：待開發(fā)土地取得稅費(fèi)通常包括契稅、印花稅和交易手續(xù)費(fèi)等，土地增值稅是在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)征收的稅費(fèi)，不屬于土地取得稅費(fèi)。10.假設(shè)開發(fā)法中，若評估的是某寫字樓的改造價(jià)值，應(yīng)考慮的因素有（）。A.寫字樓的現(xiàn)狀B.改造方案C.改造后的市場需求D.改造成本答案：ABCD解析：評估寫字樓的改造價(jià)值，應(yīng)考慮寫字樓的現(xiàn)狀、改造方案、改造后的市場需求以及改造成本等因素，這些因素都會影響改造后的寫字樓價(jià)值。三、判斷題（每題1分，共10分）1.假設(shè)開發(fā)法是一種科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法，適用于所有類型的房地產(chǎn)估價(jià)。（）答案：錯(cuò)誤解析：假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)，并非適用于所有類型的房地產(chǎn)。2.開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是開發(fā)項(xiàng)目開工日期。（）答案：錯(cuò)誤解析：開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是待開發(fā)房地產(chǎn)的取得日期，而不是開發(fā)項(xiàng)目開工日期。3.采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計(jì)算待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，應(yīng)考慮資金的時(shí)間價(jià)值。（）答案：正確解析：現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的核心就是考慮資金的時(shí)間價(jià)值，將不同時(shí)間的現(xiàn)金流量折現(xiàn)到同一時(shí)點(diǎn)進(jìn)行計(jì)算。4.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一定是采用市場法估算的。（）答案：錯(cuò)誤解析：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值可采用市場法、成本法、收益法等方法估算，并非一定采用市場法。5.靜態(tài)分析法中，投資利息和開發(fā)利潤都單獨(dú)計(jì)算。（）答案：正確解析：在靜態(tài)分析法中，投資利息和開發(fā)利潤是單獨(dú)計(jì)算的，不考慮資金的時(shí)間價(jià)值。6.若開發(fā)完成后的房地產(chǎn)用于出租，其收益期應(yīng)從開發(fā)完成時(shí)開始計(jì)算。（）答案：正確解析：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)用于出租，收益期應(yīng)從開發(fā)完成時(shí)開始計(jì)算，即房地產(chǎn)開始產(chǎn)生租金收益的時(shí)間。7.待開發(fā)土地的價(jià)值等于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出。（）答案：錯(cuò)誤解析：待開發(fā)土地的價(jià)值等于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值減去待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)、后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤。8.假設(shè)開發(fā)法中，確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，不需要考慮房地產(chǎn)的未來市場變化。（）答案：錯(cuò)誤解析：確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，需要考慮房地產(chǎn)的未來市場變化，如市場供求狀況、價(jià)格走勢等，以準(zhǔn)確估算其價(jià)值。9.采用假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價(jià)值時(shí)，已完工部分的價(jià)值應(yīng)從開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值中扣除。（）答案：正確解析：評估在建工程價(jià)值時(shí)，已完工部分的價(jià)值應(yīng)從開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值中扣除，以準(zhǔn)確計(jì)算在建工程的價(jià)值。10.假設(shè)開發(fā)法中，若評估投資價(jià)值，折現(xiàn)率應(yīng)選用市場平均收益率。（）答案：錯(cuò)誤解析：評估投資價(jià)值時(shí)，折現(xiàn)率應(yīng)選用特定投資者要求的最低收益率，而不是市場平均收益率。四、計(jì)算題（每題10分，共40分）1.某待開發(fā)土地，土地面積為2000m2，規(guī)劃容積率為3，預(yù)計(jì)開發(fā)期為2年，第一年投入開發(fā)費(fèi)用的60%，第二年投入40%。開發(fā)完成后用于出售，預(yù)計(jì)售價(jià)為6000元/m2，銷售稅費(fèi)為銷售收入的6%。開發(fā)費(fèi)用為2000元/m2，管理費(fèi)用為開發(fā)費(fèi)用的3%，銷售費(fèi)用為銷售收入的2%，投資利息率為8%，開發(fā)利潤率為20%，土地取得稅費(fèi)為土地價(jià)格的4%。試用靜態(tài)分析法計(jì)算該待開發(fā)土地的價(jià)值。解：（1）計(jì)算總建筑面積：總建筑面積=土地面積×容積率=2000×3=6000m2（2）計(jì)算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值=售價(jià)×總建筑面積=6000×6000=36000000元（3）計(jì)算開發(fā)費(fèi)用：開發(fā)費(fèi)用=開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)×總建筑面積=2000×6000=12000000元（4）計(jì)算管理費(fèi)用：管理費(fèi)用=開發(fā)費(fèi)用×3%=12000000×3%=360000元（5）計(jì)算銷售費(fèi)用：銷售費(fèi)用=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值×2%=36000000×2%=720000元（6）計(jì)算投資利息：第一年投入開發(fā)費(fèi)用=12000000×60%=7200000元，計(jì)息期為2年；第二年投入開發(fā)費(fèi)用=12000000×40%=4800000元，計(jì)息期為1年。投資利息=（土地價(jià)格+土地取得稅費(fèi)）×8%×2+7200000×8%×2+4800000×8%×1設(shè)土地價(jià)格為V，則土地取得稅費(fèi)=0.04V投資利息=（V+0.04V）×8%×2+7200000×8%×2+4800000×8%×1=0.1664V+1152000+384000=0.1664V+1536000（7）計(jì)算開發(fā)利潤：開發(fā)利潤=（土地價(jià)格+土地取得稅費(fèi)+開發(fā)費(fèi)用+管理費(fèi)用）×20%=（V+0.04V+12000000+360000）×20%=0.208V+2472000（8）計(jì)算銷售稅費(fèi)：銷售稅費(fèi)=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值×6%=36000000×6%=2160000元（9）根據(jù)公式：土地價(jià)格=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值土地取得稅費(fèi)開發(fā)費(fèi)用管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息開發(fā)利潤銷售稅費(fèi)V=360000000.04V12000000360000720000（0.1664V+1536000）（0.208V+2472000）2160000V+0.04V+0.1664V+0.208V=36000000120000003600007200001536000247200021600001.4144V=17676000V=12497165元所以，該待開發(fā)土地的價(jià)值約為1249.72萬元。2.某在建工程，土地面積為1500m2，建筑面積為3000m2，已完成部分的價(jià)值為800萬元，預(yù)計(jì)開發(fā)期為1.5年，其中建設(shè)期為1年，建成后用于出租，預(yù)計(jì)年凈收益為300萬元，資本化率為10%，后續(xù)開發(fā)成本為600萬元，管理費(fèi)用為后續(xù)開發(fā)成本的4%，銷售費(fèi)用為50萬元，投資利息率為7%，開發(fā)利潤率為18%，銷售稅費(fèi)為年凈收益的12%。試用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計(jì)算該在建工程的價(jià)值（假設(shè)折現(xiàn)率為12%）。解：（1）計(jì)算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值：根據(jù)收益法公式，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值=年凈收益÷資本化率=300÷10%=3000萬元（2）計(jì)算后續(xù)開發(fā)成本：后續(xù)開發(fā)成本=600萬元（3）計(jì)算管理費(fèi)用：管理費(fèi)用=后續(xù)開發(fā)成本×4%=600×4%=24萬元（4）計(jì)算銷售費(fèi)用：銷售費(fèi)用=50萬元（5）計(jì)算投資利息：后續(xù)開發(fā)成本在建設(shè)期均勻投入，計(jì)息期為0.5年；管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用在建設(shè)期期末投入，不計(jì)息。投資利息=600×7%×0.5=21萬元（6）計(jì)算開發(fā)利潤：開發(fā)利潤=（后續(xù)開發(fā)成本+管理費(fèi)用）×18%=（600+24）×18%=112.32萬元（7）計(jì)算銷售稅費(fèi)：銷售稅費(fèi)=年凈收益×12%=300×12%=36萬元（8）將開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、后續(xù)開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、開發(fā)利潤和銷售稅費(fèi)折現(xiàn)到現(xiàn)在：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值折現(xiàn)=3000÷（1+12%）^1.5≈2578.95萬元后續(xù)開發(fā)成本折現(xiàn)=600÷（1+12%）^0.5≈567.42萬元管理費(fèi)用折現(xiàn)=24÷（1+12%）^0.5≈22.69萬元銷售費(fèi)用折現(xiàn)=50÷（1+12%）^0.5≈47.28萬元投資利息折現(xiàn)=21÷（1+12%）^0.5≈19.77萬元開發(fā)利潤折現(xiàn)=112.32÷（1+12%）^0.5≈106.07萬元銷售稅費(fèi)折現(xiàn)=36÷（1+12%）^1.5≈30.94萬元（9）計(jì)算在建工程的價(jià)值：在建工程價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值折現(xiàn)后續(xù)開發(fā)成本折現(xiàn)管理費(fèi)用折現(xiàn)銷售費(fèi)用折現(xiàn)投資利息折現(xiàn)開發(fā)利潤折現(xiàn)銷售稅費(fèi)折現(xiàn)+已完成部分的價(jià)值=2578.95567.4222.6947.2819.77106.0730.94+800=2584.88萬元所以，該在建工程的價(jià)值約為2584.88萬元。3.某待開發(fā)土地，土地面積為1800m2，規(guī)劃容積率為2.5，預(yù)計(jì)開發(fā)期為2年，建成后用于出售，預(yù)計(jì)售價(jià)為5500元/m2，開發(fā)成本為1800元/m2，管理費(fèi)用為開發(fā)成本的3%，銷售費(fèi)用為銷售收入的2%，投資利息率為6%，開發(fā)利潤率為15%，土地取得稅費(fèi)為土地價(jià)格的3%，銷售稅費(fèi)為銷售收入的8%。試用靜態(tài)分析法計(jì)算該待開發(fā)土地的價(jià)值。解：（1）計(jì)算總建筑面積：總建筑面積=土地面積×容積率=1800×2.5=4500m2（2）計(jì)算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值=售價(jià)×總建筑面積=5500×450