麗水拆遷補償管理辦法一、總則（一）目的為加強麗水市拆遷補償管理，規(guī)范拆遷補償行為，維護拆遷當事人的合法權益，保障城市建設和發(fā)展的順利進行，根據(jù)國家有關法律法規(guī)和政策規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于麗水市行政區(qū)域內國有土地上房屋征收與補償活動。集體土地上房屋拆遷補償管理可參照本辦法執(zhí)行，并結合集體土地相關法律法規(guī)另行制定具體實施細則。（三）基本原則1.公平公正原則拆遷補償應當遵循公平、公正的原則，保障被拆遷人的合法權益，確保被拆遷人得到合理補償。不得因被拆遷人的身份、地位等因素而區(qū)別對待。2.合法合理原則拆遷補償活動必須嚴格依照法律法規(guī)的規(guī)定進行，程序合法、補償合理。拆遷行為不得損害公共利益和他人合法權益，補償標準應當與被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素相適應。3.先補償后搬遷原則實施房屋拆遷前，拆遷人應當對被拆遷人給予補償。被拆遷人應當在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被拆遷人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。4.信息公開原則拆遷補償工作應當做到信息公開透明。拆遷人應當及時公布拆遷補償方案、補償標準、補償結果等信息，接受社會監(jiān)督，保障被拆遷人的知情權。（四）職責分工1.房屋征收部門負責組織實施本行政區(qū)域內的房屋征收與補償工作。其主要職責包括：擬定征收補償方案；組織對征收范圍內房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進行調查登記；委托房屋征收實施單位承擔房屋征收與補償?shù)木唧w工作，并對其在委托范圍內實施的房屋征收與補償行為負責監(jiān)督；與被征收人簽訂補償協(xié)議；依法作出補償決定；建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布等。2.房屋征收實施單位受房屋征收部門委托，承擔房屋征收與補償?shù)木唧w工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的，其工作人員應當經(jīng)過專業(yè)培訓，具備相應的業(yè)務知識和技能。3.相關部門發(fā)展改革、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源、財政、公安、城管執(zhí)法、審計等部門應當按照各自職責，相互配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。例如，發(fā)展改革部門負責對征收項目進行立項審批；城鄉(xiāng)規(guī)劃部門負責提供征收范圍內的規(guī)劃資料；國土資源部門負責保障征收土地的合法性；財政部門負責保障拆遷補償資金的足額到位和合理使用；公安部門負責維護拆遷現(xiàn)場的治安秩序；城管執(zhí)法部門負責對拆遷過程中的違法建設等行為進行查處；審計部門負責對拆遷補償資金的使用情況進行審計監(jiān)督等。二、拆遷補償范圍與對象（一）拆遷補償范圍1.房屋及其附屬物被征收房屋及其附屬物的所有權人應當獲得相應補償。附屬物包括與房屋主體建筑相連的附屬建筑，如車庫、地下室、閣樓等，以及房屋內外的裝飾裝修、附屬設施設備等，如門窗、水電設施、供暖設備、有線電視線路等。2.土地使用權國有土地上房屋被征收時，土地使用權同時收回。對于土地使用權的補償，應當根據(jù)土地的性質、用途、取得方式等因素進行評估確定。出讓土地按照剩余使用年限的市場價值進行補償；劃撥土地按照當?shù)赝恋爻鲎尳饦藴士鄢咽褂媚晗迲U納的土地出讓金后的余額進行補償。（二）拆遷補償對象1.房屋所有權人擁有被征收房屋所有權證書的單位和個人，是拆遷補償?shù)闹苯訉ο?。房屋所有權人應當按照本辦法規(guī)定，與拆遷人簽訂補償協(xié)議，獲得相應的補償。2.房屋代管人對于房屋所有權人下落不明、產(chǎn)權不清或者產(chǎn)權人委托他人代管的房屋，由房屋代管人作為拆遷補償對象。房屋代管人應當按照法律規(guī)定和委托代管協(xié)議，代表產(chǎn)權人與拆遷人進行協(xié)商，簽訂補償協(xié)議，并將補償款轉交給產(chǎn)權人。3.房屋承租人在租賃期間內，房屋被征收的，房屋承租人有權獲得相應補償。具體補償方式和標準根據(jù)租賃合同的約定以及相關法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。一般情況下，承租人因征收造成的停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費用等由拆遷人給予補償。同時，拆遷人應當協(xié)助房屋所有權人與承租人就租賃關系的解除或者變更進行協(xié)商處理。三、拆遷補償方式（一）貨幣補償1.補償金額計算貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。評估機構應當由被征收人在規(guī)定時間內協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定。評估機構應當按照國家和地方有關規(guī)定，遵循獨立、客觀、公正的原則，對被征收房屋進行評估，并出具評估報告。被征收房屋的價值評估應當考慮房屋的區(qū)位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。對于特殊用途的房屋，如商業(yè)用房、工業(yè)用房等，應當根據(jù)其實際用途和市場價值進行評估。2.獎勵與補助為鼓勵被拆遷人積極配合拆遷工作，在規(guī)定的搬遷期限內完成搬遷的，拆遷人可以給予一定的獎勵。獎勵標準由拆遷人根據(jù)實際情況制定，并在拆遷補償方案中明確公布。同時，對于符合條件的被拆遷人，拆遷人還可以給予其他補助，如臨時安置補助費、搬遷補助費等。臨時安置補助費用于補償被拆遷人在過渡期間的安置費用；搬遷補助費用于補償被拆遷人因搬遷產(chǎn)生的費用，包括搬家費、設備遷移費等。具體補助標準按照本市有關規(guī)定執(zhí)行。（二）房屋產(chǎn)權調換1.調換房屋選擇拆遷人應當提供用于產(chǎn)權調換的房屋，并與被拆遷人計算、結清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權調換房屋價值的差價。產(chǎn)權調換房屋應當符合國家質量安全標準，具備合法的產(chǎn)權手續(xù)。被拆遷人有權根據(jù)自己的需求和意愿選擇產(chǎn)權調換房屋的地點、戶型、面積等。拆遷人應當提供多種可供選擇的產(chǎn)權調換房屋，并向被拆遷人詳細介紹房屋的基本情況。2.差價結算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權調換房屋價值的差價，由雙方按照評估價格進行結算。當被征收房屋價值高于用于產(chǎn)權調換房屋價值時，拆遷人應當向被拆遷人支付差價；當被征收房屋價值低于用于產(chǎn)權調換房屋價值時，被拆遷人應當向拆遷人支付差價。在結算差價時，應當對用于產(chǎn)權調換房屋的價格進行評估，評估方式與被征收房屋的評估方式相同。同時，應當考慮房屋的樓層、朝向等因素對房屋價值的影響，確保差價結算的公平合理。3.臨時安置與過渡期限在房屋產(chǎn)權調換期間，拆遷人應當為被拆遷人提供臨時安置用房或者支付臨時安置補助費。臨時安置補助費的標準按照本市有關規(guī)定執(zhí)行。過渡期限由拆遷人與被拆遷人在補償協(xié)議中約定。一般情況下，多層住宅的過渡期限不得超過18個月，高層住宅的過渡期限不得超過36個月。因拆遷人的責任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人，應當自逾期之月起增加臨時安置補助費；對周轉用房的被拆遷人，應當自逾期之月起付給臨時安置補助費。四、拆遷補償標準（一）房屋價值補償標準1.住宅房屋住宅房屋的補償標準按照房地產(chǎn)市場評估價格確定。評估時，應當綜合考慮房屋的區(qū)位、建筑結構、裝修狀況、建筑面積等因素。一般來說，位于城市中心區(qū)域、交通便利、配套設施完善的住宅房屋，其補償價格相對較高；而位于偏遠地區(qū)、配套設施較差的住宅房屋，補償價格相對較低。對于成套住宅房屋，應當按照套內建筑面積計算補償面積，并根據(jù)房屋的實際情況進行評估定價。對于非成套住宅房屋，如平房、簡易房等，應當根據(jù)房屋的建筑面積、使用功能等因素進行評估，確定合理的補償價格。2.非住宅房屋非住宅房屋包括商業(yè)用房、工業(yè)用房、辦公用房等。其補償標準同樣按照房地產(chǎn)市場評估價格確定，但應當根據(jù)不同的用途和市場需求進行評估。商業(yè)用房的補償應當充分考慮其商業(yè)價值，包括地理位置、人流量、周邊商業(yè)氛圍等因素。評估時，可以參考同類商業(yè)用房的租金水平、經(jīng)營收益等情況，確定合理的補償價格。工業(yè)用房的補償應當根據(jù)其生產(chǎn)規(guī)模、設備狀況、土地使用性質等因素進行評估。辦公用房的補償應當考慮其辦公環(huán)境、配套設施等因素。（二）附屬物補償標準1.裝修裝飾補償裝修裝飾補償應當根據(jù)裝修裝飾的實際情況進行評估確定。對于有合法評估報告的裝修裝飾，按照評估報告確定的價值進行補償；對于沒有評估報告的裝修裝飾，拆遷人應當組織相關專業(yè)人員進行現(xiàn)場勘查，根據(jù)裝修裝飾的材質、工藝、使用年限等因素，結合市場行情，確定合理的補償價格。2.附屬設施設備補償附屬設施設備補償包括水電設施、供暖設備、有線電視線路、電話線路等。對于能夠遷移的附屬設施設備，拆遷人應當按照其遷移費用進行補償；對于不能遷移的附屬設施設備，拆遷人應當按照其重置價格結合成新進行補償。例如，水電設施可以根據(jù)其安裝成本和使用年限進行評估，確定補償金額；供暖設備可以按照其購置價格、折舊情況等進行補償。（三）停產(chǎn)停業(yè)損失補償標準1.商業(yè)用房商業(yè)用房因拆遷造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，拆遷人應當給予補償。補償標準根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。一般可以按照被征收房屋評估價值的一定比例計算，或者按照上一年度月平均凈利潤額乘以停產(chǎn)停業(yè)期限計算。例如，某商業(yè)用房被征收前月平均凈利潤額為10000元，停產(chǎn)停業(yè)期限為6個月，則停產(chǎn)停業(yè)損失補償金額為10000×6=60000元。同時，拆遷人還應當考慮商業(yè)用房的經(jīng)營類型、經(jīng)營狀況等因素，合理確定補償標準。2.工業(yè)用房工業(yè)用房停產(chǎn)停業(yè)損失補償標準根據(jù)企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模、設備狀況、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。一般可以按照企業(yè)上一年度月平均生產(chǎn)經(jīng)營收入乘以停產(chǎn)停業(yè)期限計算，或者按照企業(yè)固定資產(chǎn)凈值的一定比例計算。例如，某工業(yè)企業(yè)上一年度月平均生產(chǎn)經(jīng)營收入為500000元，停產(chǎn)停業(yè)期限為12個月，則停產(chǎn)停業(yè)損失補償金額為500000×12=6000000元。同時，拆遷人應當對企業(yè)的設備搬遷、安裝調試等費用給予合理補償。五、拆遷補償程序（一）前期準備1.項目審批建設項目需要進行房屋拆遷的，應當按照國家和地方有關規(guī)定辦理項目審批手續(xù)。項目審批部門應當對項目的合法性、可行性等進行審查，確保項目符合城市規(guī)劃和發(fā)展要求。2.規(guī)劃選址與用地預審城鄉(xiāng)規(guī)劃部門應當根據(jù)城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，對拆遷項目進行規(guī)劃選址，并出具規(guī)劃選址意見書。國土資源部門應當對拆遷項目用地進行預審，審查用地是否符合土地利用總體規(guī)劃和年度用地計劃，是否符合節(jié)約集約用地要求等。3.拆遷補償方案制定房屋征收部門應當根據(jù)項目情況，組織擬定拆遷補償方案。拆遷補償方案應當包括拆遷范圍、補償方式、補償標準、安置地點、過渡期限、獎勵與補助等內容。拆遷補償方案應當征求被拆遷人的意見，并進行修改完善。（二）公告與登記1.拆遷公告發(fā)布房屋征收部門應當在拆遷范圍內發(fā)布拆遷公告，公告應當載明拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限、拆遷補償方案等事項。拆遷公告應當在當?shù)卣W(wǎng)站、報紙、拆遷現(xiàn)場等顯著位置發(fā)布，確保被拆遷人及時了解拆遷信息。2.調查登記房屋征收部門應當組織對拆遷范圍內房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進行調查登記。調查登記結果應當向被拆遷人公布，并接受被拆遷人的監(jiān)督。被拆遷人應當如實提供相關信息，配合調查登記工作。（三）評估與協(xié)商1.評估機構選定被征收人應當在規(guī)定時間內協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定。評估機構選定后，房屋征收部門應當與其簽訂委托評估合同，明確評估機構的權利和義務。2.評估結果公示評估機構應當按照規(guī)定對被征收房屋進行評估，并出具評估報告。評估報告應當向被拆遷人公示，公示期限不得少于7日。被拆遷人對評估結果有異議的，可以在公示期限內向評估機構提出書面復核申請；評估機構應當自收到書面復核申請之日起10日內對評估結果進行復核，并將復核結果書面告知被拆遷人。3.補償協(xié)商房屋征收部門應當根據(jù)評估結果，與被拆遷人就補償方式、補償金額、安置地點、過渡期限等事項進行協(xié)商。協(xié)商應當遵循公平、公正、自愿的原則，充分聽取被拆遷人的意見和訴求。經(jīng)協(xié)商達成一致的，雙方應當簽訂補償協(xié)議。（四）補償決定與執(zhí)行1.補償決定作出房屋征收部門與被拆遷人在規(guī)定時間內達不成補償協(xié)議，或者被拆遷房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本辦法的規(guī)定，按照拆遷補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。補償決定應當包括補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項。2.補償決定執(zhí)行被拆遷人應當在補償決定規(guī)定的搬遷期限內完成搬遷。被拆遷人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。在行政復議或者行政訴訟期間，不停止補償決定的執(zhí)行。如果被拆遷人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，又不履行補償決定的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。六、監(jiān)督管理與法律責任（一）監(jiān)督管理1.部門監(jiān)督房屋征收部門應當加強對拆遷補償工作的監(jiān)督管理，建立健全內部監(jiān)督機制，確保拆遷補償工作依法依規(guī)進行。同時，發(fā)展改革、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源、財政、公安、城管執(zhí)法、審計等部門應當按照各自職責，對拆遷補償工作進行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時督促整改。2.社會監(jiān)督鼓勵社會公眾對拆遷補償工作進行監(jiān)督。任何單位和個人發(fā)現(xiàn)拆遷補償工作中存在違法違規(guī)行為的，可以向有關部門舉報。有關部門應當及時受理舉報，并依法進行調查處理。對于查證屬實的舉報，應當給予舉報人適當獎勵。（二）法律責任1.拆遷人違法責任拆遷人違反本辦法規(guī)定，未按照拆遷補償方案進行補償?shù)模煞课菡魇詹块T責令改正；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他