住房征收補(bǔ)償管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了規(guī)范住房征收補(bǔ)償行為，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本行政區(qū)域內(nèi)國有土地上單位、個(gè)人房屋的征收與補(bǔ)償。集體土地上房屋征收補(bǔ)償可參照本辦法執(zhí)行，但需結(jié)合集體土地相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行調(diào)整。（三）基本原則1.決策民主：房屋征收補(bǔ)償決策過程應(yīng)廣泛征求社會(huì)公眾意見，保障公眾的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。2.程序正當(dāng)：嚴(yán)格按照法定程序進(jìn)行房屋征收補(bǔ)償工作，確保程序合法、公正、公開。3.補(bǔ)償公平：對(duì)被征收房屋所有權(quán)人給予公平、合理的補(bǔ)償，保障其居住條件有改善、生活水平不降低。4.結(jié)果公開：房屋征收補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)信息應(yīng)及時(shí)、準(zhǔn)確地向社會(huì)公開，接受公眾監(jiān)督。二、征收決定（一）征收主體與征收部門1.征收主體：市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋征收與補(bǔ)償工作。2.征收部門：市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門（以下簡(jiǎn)稱征收部門）組織實(shí)施本行政區(qū)域內(nèi)的房屋征收與補(bǔ)償工作。征收部門可以委托房屋征收實(shí)施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收實(shí)施單位不得以營利為目的。（二）征收范圍確定1.符合公共利益需要，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定。征收范圍確定后，不得在征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。2.房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將征收范圍以書面形式通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長(zhǎng)不得超過1年。（三）征收決定程序1.擬定征收補(bǔ)償方案：征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。征收部門根據(jù)調(diào)查結(jié)果，擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣級(jí)人民政府。2.征求意見：市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。3.修改方案：市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時(shí)公布。因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本辦法規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì)，并根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案。4.社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：房屋征收決定作出前，征收部門應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)作為是否作出房屋征收決定的重要依據(jù)。5.作出征收決定：市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。市、縣級(jí)人民政府及房屋征收部門應(yīng)當(dāng)做好房屋征收與補(bǔ)償?shù)男麄?、解釋工作。房屋被依法征收的，國有土地使用?quán)同時(shí)收回。三、補(bǔ)償方式（一）貨幣補(bǔ)償1.補(bǔ)償金額計(jì)算：貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。2.補(bǔ)償款支付：征收部門應(yīng)當(dāng)在房屋征收補(bǔ)償協(xié)議簽訂或者補(bǔ)償決定作出后一定期限內(nèi)，將貨幣補(bǔ)償款足額支付給被征收人。（二）房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換1.產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋選擇：征收部門提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋（以下簡(jiǎn)稱產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋），并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋應(yīng)當(dāng)符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)權(quán)清晰，無權(quán)利瑕疵。被征收人有權(quán)選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)、戶型、面積等。2.差價(jià)結(jié)算：被征收房屋價(jià)值與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)，由征收部門與被征收人按照本辦法規(guī)定的評(píng)估價(jià)格計(jì)算。被征收房屋價(jià)值高于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的，征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付差價(jià)；被征收房屋價(jià)值低于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的，被征收人應(yīng)當(dāng)向征收部門支付差價(jià)。（三）其他補(bǔ)償1.搬遷費(fèi)：征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi)。搬遷費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由市、縣級(jí)人民政府根據(jù)本地實(shí)際情況制定。2.臨時(shí)安置費(fèi)：選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)。臨時(shí)安置費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由市、縣級(jí)人民政府根據(jù)本地實(shí)際情況制定，并根據(jù)市場(chǎng)變化適時(shí)調(diào)整。在過渡期限內(nèi)，被征收人自行安排住處的，征收部門應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置費(fèi)；提供周轉(zhuǎn)用房的，不再支付臨時(shí)安置費(fèi)。3.停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償：對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。征收部門應(yīng)當(dāng)與被征收人就停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償進(jìn)行協(xié)商；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過評(píng)估確定。四、補(bǔ)償協(xié)議（一）協(xié)議簽訂主體房屋征收部門與被征收人應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。（二）協(xié)議內(nèi)容補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：1.雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、地址；2.被征收房屋的具體位置、建筑面積、用途等；3.補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限；4.用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)、面積、戶型等；5.搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)龋?.搬遷期限、過渡方式和過渡期限；7.違約責(zé)任和爭(zhēng)議解決方式；8.其他約定事項(xiàng)。（三）協(xié)議履行補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。征收部門應(yīng)當(dāng)按照補(bǔ)償協(xié)議約定，履行補(bǔ)償義務(wù)。被征收人應(yīng)當(dāng)按照補(bǔ)償協(xié)議約定，按時(shí)搬遷。五、補(bǔ)償決定（一）適用情形房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本辦法的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。（二）決定內(nèi)容補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：1.被征收人的姓名或者名稱、地址；2.被征收房屋的具體位置、建筑面積、用途等；3.補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限；4.用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)、面積、戶型等；5.搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)龋?.搬遷期限、過渡方式和過渡期限；7.被征收人依法享有的行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利；8.其他事項(xiàng)。（三）決定執(zhí)行被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)附具補(bǔ)償金額和專戶存儲(chǔ)賬號(hào)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積等材料。六、評(píng)估管理（一）評(píng)估機(jī)構(gòu)選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將確定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的過程和結(jié)果向社會(huì)公開。（二）評(píng)估程序1.簽訂委托合同：房屋征收部門應(yīng)當(dāng)與選定的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂委托合同，明確評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)。2.實(shí)地查勘：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。實(shí)地查勘記錄應(yīng)當(dāng)由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、被征收人簽字確認(rèn)。因被征收人原因不能對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘的，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)可以參照同區(qū)域類似房屋進(jìn)行評(píng)估。3.評(píng)估結(jié)果公示：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。公示期間，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)分戶的初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說明解釋。存在錯(cuò)誤的，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。4.送達(dá)評(píng)估報(bào)告：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評(píng)估項(xiàng)目的兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。不得以印章代替簽字。（三）評(píng)估異議處理被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)，并指出評(píng)估報(bào)告存在的問題。原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)之日起10日內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變?cè)u(píng)估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告；評(píng)估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)人。被征收人或者房屋征收部門對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。評(píng)估專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定評(píng)估報(bào)告的評(píng)估程序、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估方法選用、參數(shù)選取、評(píng)估結(jié)果確定方式等評(píng)估技術(shù)問題進(jìn)行審核，出具書面鑒定意見。經(jīng)評(píng)估專家委員會(huì)鑒定，評(píng)估報(bào)告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)當(dāng)維持評(píng)估報(bào)告；評(píng)估報(bào)告存在技術(shù)問題的，出具評(píng)估報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具評(píng)估報(bào)告。七、監(jiān)督管理（一）監(jiān)督主體市、縣級(jí)人民政府及房屋征收部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)房屋征收與補(bǔ)償工作的監(jiān)督檢查，確保房屋征收與補(bǔ)償工作依法依規(guī)進(jìn)行。（二）投訴舉報(bào)處理任何單位和個(gè)人對(duì)違反本辦法規(guī)定的行為，都有權(quán)向有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門舉報(bào)。接到舉報(bào)的有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門對(duì)舉報(bào)應(yīng)當(dāng)及時(shí)核實(shí)、處理。（三）法律責(zé)任1.房屋征收部門及其工作人員在房屋征收與補(bǔ)償工作中不履行本辦法規(guī)定的職責(zé)，或者濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由上級(jí)人民政府或者本級(jí)人民政府責(zé)令改正，通報(bào)批評(píng)；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。2.采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。3.貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)用的，責(zé)令改正，追回有關(guān)款項(xiàng)，限期退還違法所得，對(duì)有關(guān)責(zé)任單位通報(bào)批評(píng)、給予警告；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分。