《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》一、總則（一）目的與依據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（以下簡稱“本辦法”）的制定，旨在加強(qiáng)城市房地產(chǎn)抵押管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。本辦法依據(jù)《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)制定。（二）適用范圍本辦法適用于城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)的房地產(chǎn)抵押活動(dòng)。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押，參照本辦法執(zhí)行。（三）基本原則1.依法原則：房地產(chǎn)抵押活動(dòng)必須遵守國家法律法規(guī)，不得損害國家利益、社會(huì)公共利益和他人合法權(quán)益。2.自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用原則：房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在平等、自愿的基礎(chǔ)上，遵循公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的原則進(jìn)行抵押活動(dòng)。3.房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)遵循房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)同時(shí)抵押的原則：以依法取得的房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押。二、房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定（一）抵押人與抵押權(quán)人1.抵押人：是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。抵押人必須對抵押的房地產(chǎn)擁有合法的所有權(quán)或者處分權(quán)。2.抵押權(quán)人：是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的資金實(shí)力和風(fēng)險(xiǎn)承受能力。（二）抵押物1.可抵押的房地產(chǎn)范圍抵押人所有的房屋和其他地上定著物；抵押人依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；依法可以抵押的其他房地產(chǎn)。2.不得抵押的房地產(chǎn)范圍權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。（三）抵押合同1.抵押合同的形式：房地產(chǎn)抵押，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。2.抵押合同的內(nèi)容抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者個(gè)人姓名、住所；主債權(quán)的種類、數(shù)額；抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等；抵押房地產(chǎn)的價(jià)值；抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責(zé)任以及意外損毀、滅失的責(zé)任；債務(wù)人履行債務(wù)的期限；抵押權(quán)滅失的條件；違約責(zé)任；爭議解決方式；抵押合同訂立的時(shí)間與地點(diǎn)；雙方約定的其他事項(xiàng)。（四）抵押登記1.登記機(jī)關(guān)：以依法取得的房屋所有權(quán)抵押的，登記機(jī)關(guān)為房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門；以土地使用權(quán)抵押的，登記機(jī)關(guān)為核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門。2.登記程序申請：抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提交下列文件：主合同和抵押合同；抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明；抵押登記申請書；《國有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明；可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料；可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料；登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。受理：登記機(jī)關(guān)對申請人提交的文件進(jìn)行審查，符合條件的予以受理。審核：登記機(jī)關(guān)對受理的申請進(jìn)行審核，對抵押物的權(quán)屬、價(jià)值、抵押范圍等進(jìn)行核實(shí)。登記：經(jīng)審核符合登記條件的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)辦理抵押登記手續(xù)，頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》或《土地他項(xiàng)權(quán)證》。三、房地產(chǎn)抵押的效力（一）抵押擔(dān)保的范圍抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。抵押合同另有約定的，按照約定。（二）抵押期間抵押物的占有與管理1.占有：房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。2.管理：抵押人負(fù)有妥善保管抵押物的義務(wù)。在抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。（三）抵押權(quán)的效力及于從物、從權(quán)利抵押權(quán)設(shè)定前為抵押物的從物的，抵押權(quán)的效力及于抵押物的從物。但是，抵押物與其從物為兩個(gè)以上的人分別所有時(shí)，抵押權(quán)的效力不及于抵押物的從物。抵押權(quán)設(shè)定后新增的從物，不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。四、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)（一）實(shí)現(xiàn)條件1.債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人未履行債務(wù)；2.抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷；3.當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形；4.嚴(yán)重影響債權(quán)實(shí)現(xiàn)的其他情形。（二）實(shí)現(xiàn)方式1.折價(jià)：抵押權(quán)人與抵押人可以協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請求人民法院撤銷該協(xié)議。2.拍賣：抵押權(quán)人可以依法將抵押房地產(chǎn)拍賣，以拍賣所得價(jià)款優(yōu)先受償。拍賣抵押房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行公告，并通知當(dāng)事人和利害關(guān)系人。3.變賣：抵押權(quán)人可以依法將抵押房地產(chǎn)變賣，以變賣所得價(jià)款優(yōu)先受償。變賣抵押房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)參照市場價(jià)格合理確定變賣價(jià)格。（三）清償順序同一房地產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償：1.抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；2.抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；3.抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。五、法律責(zé)任（一）抵押當(dāng)事人的法律責(zé)任1.抵押人隱瞞抵押的房地產(chǎn)存在共有、產(chǎn)權(quán)爭議或者被查封、扣押等情況的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律責(zé)任。2.抵押人擅自以出售、出租、交換或者其他方式處分抵押房地產(chǎn)的，其行為無效；造成第三人損失的，由抵押人予以賠償。3.抵押權(quán)人未按規(guī)定辦理抵押登記手續(xù)的，其抵押權(quán)不受法律保護(hù)。4.抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，只能依法就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。（二）登記機(jī)關(guān)及其工作人員的法律責(zé)任登記機(jī)關(guān)及其工作人員違反本辦法規(guī)定，對不符合抵押條件的房地產(chǎn)予以登記，或者對符合抵押條件的房地產(chǎn)不予登記的，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；給當(dāng)事人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。六、附則（一）解釋權(quán)本辦法由建設(shè)部負(fù)責(zé)解釋。（二）施行日期本辦法自發(fā)布之日起施行。本辦法的制定