商品房備案價(jià)管理辦法一、引言在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，商品房備案價(jià)管理是一項(xiàng)至關(guān)重要的工作，它關(guān)乎著市場(chǎng)的穩(wěn)定、消費(fèi)者的權(quán)益以及房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。作為一名從事該領(lǐng)域二十年的管理專家，深知其重要性和復(fù)雜性。我們希望通過(guò)制定一份完善的商品房備案價(jià)管理辦法，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范有序運(yùn)行，讓消費(fèi)者能夠在公平、透明的環(huán)境中進(jìn)行房產(chǎn)交易。二、適用范圍本辦法適用于本公司開(kāi)發(fā)建設(shè)并在市場(chǎng)上進(jìn)行銷(xiāo)售的各類(lèi)商品房項(xiàng)目。無(wú)論是住宅、商業(yè)還是其他經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，均需按照本辦法執(zhí)行備案價(jià)管理。三、備案價(jià)定義及構(gòu)成1.備案價(jià)定義商品房備案價(jià)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可時(shí)，向價(jià)格主管部門(mén)申報(bào)的商品房預(yù)售價(jià)格。該價(jià)格是商品房銷(xiāo)售過(guò)程中的最高限價(jià)，企業(yè)實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格不得高于備案價(jià)。2.備案價(jià)構(gòu)成備案價(jià)應(yīng)包含房屋建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)稅費(fèi)、合理利潤(rùn)以及其他應(yīng)計(jì)入成本的費(fèi)用。具體明細(xì)如下：房屋建筑安裝工程費(fèi)：涵蓋了從基礎(chǔ)工程到主體結(jié)構(gòu)、內(nèi)外裝修、設(shè)備安裝等各個(gè)環(huán)節(jié)的費(fèi)用，包括但不限于建筑材料采購(gòu)、人工費(fèi)用、機(jī)械設(shè)備租賃等。配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)：包括小區(qū)內(nèi)的道路、綠化、水電、燃?xì)?、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，以及教育、醫(yī)療、商業(yè)等公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)稅費(fèi)：如土地出讓金、契稅、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、印花稅等各類(lèi)稅費(fèi)。合理利潤(rùn)：根據(jù)項(xiàng)目的成本、市場(chǎng)情況以及行業(yè)平均利潤(rùn)率等因素合理確定，以保證企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)和可持續(xù)發(fā)展。其他應(yīng)計(jì)入成本的費(fèi)用：如項(xiàng)目前期策劃、營(yíng)銷(xiāo)推廣、管理費(fèi)用等與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售相關(guān)的其他費(fèi)用。四、備案價(jià)申報(bào)流程1.準(zhǔn)備申報(bào)材料企業(yè)需提交詳細(xì)的項(xiàng)目成本核算報(bào)告，包括各項(xiàng)費(fèi)用的明細(xì)清單、發(fā)票憑證等，以證明備案價(jià)的合理性。提供項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、建設(shè)進(jìn)度安排等相關(guān)資料，以便價(jià)格主管部門(mén)了解項(xiàng)目情況。填寫(xiě)商品房備案價(jià)申報(bào)表，明確申報(bào)價(jià)格及各戶型、樓層的價(jià)格差異說(shuō)明。2.提交申報(bào)企業(yè)將準(zhǔn)備齊全的申報(bào)材料報(bào)送至當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)指定的受理窗口。申報(bào)材料應(yīng)確保真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，如有虛假信息，將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。3.審核價(jià)格主管部門(mén)收到申報(bào)材料后，將組織專業(yè)人員進(jìn)行審核。審核內(nèi)容包括成本核算的準(zhǔn)確性、價(jià)格合理性、與市場(chǎng)行情的匹配度等。在審核過(guò)程中，如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，將及時(shí)與企業(yè)溝通，要求企業(yè)補(bǔ)充或修正相關(guān)材料。4.公示審核通過(guò)后，價(jià)格主管部門(mén)將在官方網(wǎng)站及項(xiàng)目售樓處顯著位置對(duì)備案價(jià)進(jìn)行公示，公示期不少于[X]個(gè)工作日。公示內(nèi)容應(yīng)包括項(xiàng)目名稱、坐落位置、樓號(hào)、戶型、建筑面積、備案單價(jià)、備案總價(jià)等詳細(xì)信息，方便消費(fèi)者查詢和監(jiān)督。5.備案公示期滿無(wú)異議后，價(jià)格主管部門(mén)將對(duì)備案價(jià)進(jìn)行備案，并出具備案證明。企業(yè)取得備案證明后，方可按照備案價(jià)進(jìn)行商品房銷(xiāo)售。五、備案價(jià)調(diào)整1.調(diào)整條件在以下情況下，企業(yè)可申請(qǐng)調(diào)整備案價(jià)：建筑材料價(jià)格大幅上漲，導(dǎo)致項(xiàng)目成本顯著增加，且漲幅超過(guò)[X]%。因政策調(diào)整、規(guī)劃變更等原因，導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)成本發(fā)生重大變化。市場(chǎng)行情發(fā)生重大波動(dòng)，經(jīng)評(píng)估認(rèn)為原備案價(jià)已明顯偏離市場(chǎng)合理價(jià)格水平。2.調(diào)整申請(qǐng)流程企業(yè)應(yīng)向價(jià)格主管部門(mén)提交調(diào)整備案價(jià)的書(shū)面申請(qǐng)，說(shuō)明調(diào)整原因、調(diào)整幅度及依據(jù)等相關(guān)情況，并提供詳細(xì)的成本變動(dòng)證明材料。價(jià)格主管部門(mén)收到申請(qǐng)后，將進(jìn)行實(shí)地核查和市場(chǎng)調(diào)研，綜合評(píng)估調(diào)整的必要性和合理性。經(jīng)審核同意調(diào)整的，價(jià)格主管部門(mén)將重新進(jìn)行備案價(jià)公示和備案。3.調(diào)整限制企業(yè)調(diào)整備案價(jià)應(yīng)遵循公平、合理、透明的原則，每次調(diào)整幅度不得超過(guò)[X]%。同時(shí)，調(diào)整后的備案價(jià)應(yīng)符合市場(chǎng)實(shí)際情況，不得借機(jī)哄抬房?jī)r(jià)。六、銷(xiāo)售價(jià)格管理1.明碼標(biāo)價(jià)企業(yè)應(yīng)按照備案價(jià)在售樓處顯著位置進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià)，標(biāo)價(jià)內(nèi)容應(yīng)包括房屋價(jià)格、計(jì)價(jià)方式、面積、戶型、樓層差價(jià)等詳細(xì)信息，不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷(xiāo)售或收取任何未標(biāo)明的費(fèi)用。2.價(jià)格公示除在售樓處明碼標(biāo)價(jià)外，企業(yè)還應(yīng)在官方網(wǎng)站、微信公眾號(hào)等網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)及時(shí)公示銷(xiāo)售價(jià)格信息，方便消費(fèi)者查詢。同時(shí)，應(yīng)定期更新價(jià)格信息，確保消費(fèi)者能夠獲取最新的價(jià)格動(dòng)態(tài)。3.價(jià)格優(yōu)惠管理企業(yè)開(kāi)展價(jià)格優(yōu)惠活動(dòng)時(shí)，應(yīng)在售樓處顯著位置公示優(yōu)惠內(nèi)容、優(yōu)惠條件及享受優(yōu)惠的房源信息等，不得虛假宣傳或誤導(dǎo)消費(fèi)者。優(yōu)惠后的實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格不得低于備案價(jià)減去相應(yīng)優(yōu)惠金額后的價(jià)格。七、監(jiān)督管理1.內(nèi)部監(jiān)督本公司將建立健全內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，定期對(duì)商品房銷(xiāo)售價(jià)格執(zhí)行情況進(jìn)行檢查。銷(xiāo)售部門(mén)應(yīng)嚴(yán)格按照備案價(jià)進(jìn)行銷(xiāo)售，財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)做好價(jià)格核算和收款工作，審計(jì)部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格的審計(jì)監(jiān)督，確保銷(xiāo)售價(jià)格合規(guī)、透明。2.政府部門(mén)監(jiān)督積極配合價(jià)格主管部門(mén)、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)等政府部門(mén)的監(jiān)督檢查工作。對(duì)于政府部門(mén)提出的整改要求，應(yīng)及時(shí)落實(shí)到位，并將整改情況及時(shí)反饋。3.投訴處理設(shè)立專門(mén)的投訴舉報(bào)渠道，接受消費(fèi)者對(duì)商品房銷(xiāo)售價(jià)格方面的投訴舉報(bào)。對(duì)于投訴舉報(bào)事項(xiàng)，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，如發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在價(jià)格違法行為，將依法依規(guī)進(jìn)行處理，并將處理結(jié)果及時(shí)反饋給投訴舉報(bào)人。八、違規(guī)處理1.企業(yè)違規(guī)責(zé)任若企業(yè)違反本辦法規(guī)定，存在以下行為之一的，價(jià)格主管部門(mén)將依法予以處罰：未按照規(guī)定申報(bào)備案價(jià)或虛報(bào)、瞞報(bào)備案價(jià)的。實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格高于備案價(jià)的。未按照明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定進(jìn)行銷(xiāo)售的。以虛假優(yōu)惠等方式欺詐消費(fèi)者的。拒絕接受政府部門(mén)監(jiān)督檢查或提供虛假資料的。企業(yè)因違規(guī)行為受到處罰的，將記入企業(yè)信用檔案，并向社會(huì)公開(kāi)曝光。同時(shí)，本公司將視情節(jié)輕重，對(duì)違規(guī)企業(yè)采取相應(yīng)的內(nèi)部管理措施，如暫停項(xiàng)目銷(xiāo)售、扣減績(jī)效獎(jiǎng)金等。2.相關(guān)人員責(zé)任對(duì)企業(yè)違規(guī)行為負(fù)有直接責(zé)任的主管人員和其他直接責(zé)任人員，價(jià)格主管部門(mén)將依法給予行政處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。本公司也將按照公司內(nèi)部規(guī)定，對(duì)相關(guān)責(zé)任