海安物業(yè)收費(fèi)管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)海安物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于海安行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主委托，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的活動(dòng)。（三）基本原則物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的定價(jià)形式（一）政府指導(dǎo)價(jià)1.對(duì)普通住宅（含保障性住房）前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。2.政府指導(dǎo)價(jià)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，由市價(jià)格主管部門會(huì)同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素制定，并向社會(huì)公布。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度內(nèi)，與業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中約定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（二）市場調(diào)節(jié)價(jià)1.非普通住宅以及業(yè)主大會(huì)成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。2.實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量等因素協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。三、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：（一）人員費(fèi)用1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。2.人員費(fèi)用應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員配置、崗位要求、當(dāng)?shù)貏趧?dòng)力市場價(jià)格等因素合理確定。（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用1.物業(yè)共用部位包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。2.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。3.日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用應(yīng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同約定，確保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行和使用。（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用1.包括公共區(qū)域的清掃、保潔、垃圾分類收集、清運(yùn)等費(fèi)用。2.清潔衛(wèi)生費(fèi)用應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的面積、清潔標(biāo)準(zhǔn)、垃圾產(chǎn)生量等因素合理確定。（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用1.包括公共區(qū)域的綠化澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等費(fèi)用。2.綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的綠化面積、綠化品種、養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)等因素合理確定。（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用1.包括門崗值班、巡邏、安全監(jiān)控、車輛停放管理等費(fèi)用。2.秩序維護(hù)費(fèi)用應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模、安全防范要求、人員配置等因素合理確定。（六）辦公費(fèi)用1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)用于辦公的設(shè)備、文具、紙張、水電費(fèi)等費(fèi)用。2.辦公費(fèi)用應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)模、業(yè)務(wù)量等因素合理確定。（七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的各類固定資產(chǎn)按照規(guī)定計(jì)提的折舊費(fèi)用。2.固定資產(chǎn)折舊應(yīng)根據(jù)固定資產(chǎn)的原值、使用年限、折舊方法等因素合理確定。（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用1.為物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公眾提供的責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。2.保險(xiǎn)費(fèi)用應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的風(fēng)險(xiǎn)狀況、保險(xiǎn)標(biāo)的價(jià)值等因素合理確定。（九）經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用1.業(yè)主同意的與物業(yè)服務(wù)相關(guān)的其他費(fèi)用，如社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)用、設(shè)施設(shè)備更新改造費(fèi)用等。2.其他費(fèi)用應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定，并按照合同約定執(zhí)行。四、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式（一）包干制1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，自負(fù)盈虧。業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。（二）酬金制1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，并定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同約定的比例或者金額向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付酬金，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，物業(yè)服務(wù)支出由業(yè)主承擔(dān)。五、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)確定（一）政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的確定1.市價(jià)格主管部門會(huì)同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定普通住宅（含保障性住房）前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度。2.物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量等因素分為不同等級(jí)，具體等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門制定并公布。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)提供相應(yīng)的服務(wù)，并在政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度內(nèi)，與業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中約定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（二）市場調(diào)節(jié)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的確定1.實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量等因素協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2.業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在協(xié)商物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)參考同類物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的市場價(jià)格水平，并結(jié)合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)成本、服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)營業(yè)績等因素合理確定。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等信息，接受業(yè)主監(jiān)督。六、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收取與繳納（一）收取方式1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以采取包干制或者酬金制等方式收取。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過銀行托收、現(xiàn)金繳納、電子支付等方式收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。（二）繳納時(shí)間1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的時(shí)間和方式繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2.物業(yè)服務(wù)合同未約定繳納時(shí)間的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面通知的期限內(nèi)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。（三）逾期繳納的處理1.業(yè)主逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳，并按照合同約定收取違約金。2.經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕繳納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。七、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的變更與調(diào)整（一）政府指導(dǎo)價(jià)的變更與調(diào)整1.政府指導(dǎo)價(jià)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、物業(yè)服務(wù)成本變動(dòng)等因素適時(shí)調(diào)整。2.市價(jià)格主管部門會(huì)同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門在調(diào)整政府指導(dǎo)價(jià)時(shí)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行成本監(jiān)審和價(jià)格聽證，并向社會(huì)公布調(diào)整方案。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照調(diào)整后的政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)與業(yè)主重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示調(diào)整后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（二）市場調(diào)節(jié)價(jià)的變更與調(diào)整1.實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需要調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示調(diào)整后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2.業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分聽取業(yè)主的意見，并按照法定程序進(jìn)行表決。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照調(diào)整后的市場調(diào)節(jié)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)與業(yè)主重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示調(diào)整后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。八、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理（一）價(jià)格主管部門的監(jiān)督管理1.市價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為進(jìn)行監(jiān)督檢查，依法查處價(jià)格違法行為。2.市價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)的監(jiān)督檢查，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等信息，接受業(yè)主監(jiān)督。3.市價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)投訴舉報(bào)制度，及時(shí)受理和處理業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的投訴舉報(bào)。（二）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門的監(jiān)督管理1.市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)。2.市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)行為等進(jìn)行記錄和評(píng)價(jià)，并向社會(huì)公布。3.市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督，督促業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。（三）其他部門的監(jiān)督管理1.其他有關(guān)部門按照各自職責(zé)，依法對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為進(jìn)行監(jiān)督管理。2.各部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，建立健全物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督管理工作機(jī)制，共同做好物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理工作。九、法律責(zé)任（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由價(jià)格主管部門責(zé)令改正，并處以罰款：不按照規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)的；擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；采取不正當(dāng)手段收取費(fèi)用的。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門責(zé)令改正，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，降低資質(zhì)等級(jí)或者吊銷資質(zhì)證書。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有其他價(jià)格違法行為或者違反物業(yè)服務(wù)合同約定行為的，按照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰。（二）業(yè)主的法律責(zé)任1.業(yè)主違反本辦法規(guī)定，逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。2.業(yè)主違反本辦法規(guī)定，有其他違法行為的，按照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰。（三）其他單位和個(gè)人的法律責(zé)任1.其他單位和個(gè)人違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由價(jià)