昆山住房建設(shè)管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強昆山市住房建設(shè)管理，保障住房建設(shè)質(zhì)量與安全，促進住房市場健康發(fā)展，依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于昆山市行政區(qū)域內(nèi)各類住房建設(shè)活動，包括新建、改建、擴建的住宅、商業(yè)及其他配套住房設(shè)施等。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則住房建設(shè)活動必須嚴(yán)格遵守國家和地方有關(guān)法律法規(guī)，確保建設(shè)行為合法合規(guī)。2.質(zhì)量安全第一原則強化住房建設(shè)質(zhì)量與安全管理，保障人民群眾生命財產(chǎn)安全，將質(zhì)量安全貫穿于建設(shè)全過程。3.科學(xué)規(guī)劃原則住房建設(shè)應(yīng)符合城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，合理布局，優(yōu)化資源配置。4.可持續(xù)發(fā)展原則推廣應(yīng)用新技術(shù)、新材料、新工藝，促進住房建設(shè)的節(jié)能減排與環(huán)境保護，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。二、規(guī)劃與用地管理（一）規(guī)劃編制1.住房建設(shè)規(guī)劃應(yīng)與城市發(fā)展戰(zhàn)略相銜接，充分考慮人口增長、產(chǎn)業(yè)布局、公共服務(wù)設(shè)施配套等因素，科學(xué)確定住房建設(shè)規(guī)模、布局和結(jié)構(gòu)。2.規(guī)劃部門應(yīng)會同相關(guān)部門，根據(jù)不同區(qū)域功能定位，編制各類住房建設(shè)專項規(guī)劃，明確住房類型、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和配套要求。（二）用地供應(yīng)1.土地管理部門應(yīng)依據(jù)住房建設(shè)規(guī)劃，合理安排住房建設(shè)用地，優(yōu)先保障保障性住房、中小戶型普通商品住房用地供應(yīng)。2.嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓制度，明確土地用途、建設(shè)要求、開發(fā)期限等條件，確保土地按規(guī)劃用途開發(fā)建設(shè)。3.加強對閑置土地的清理和處置，防止土地資源浪費。三、建設(shè)項目審批管理（一）項目立項1.住房建設(shè)項目應(yīng)按照規(guī)定程序進行立項審批，項目單位需提交項目可行性研究報告、環(huán)境影響評價報告等相關(guān)文件。2.發(fā)展改革部門會同相關(guān)部門對項目進行審核，符合產(chǎn)業(yè)政策、規(guī)劃要求和環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)的項目予以立項。（二）規(guī)劃許可1.建設(shè)單位持立項批復(fù)等文件向規(guī)劃部門申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。2.規(guī)劃部門依據(jù)規(guī)劃條件和相關(guān)規(guī)范，對建設(shè)項目的選址、布局、設(shè)計方案等進行審查，核發(fā)規(guī)劃許可證。（三）施工許可1.建設(shè)單位在取得規(guī)劃許可證后，向建設(shè)行政主管部門申請施工許可證。2.建設(shè)行政主管部門對建設(shè)單位的工程建設(shè)條件、施工企業(yè)資質(zhì)、施工組織設(shè)計等進行審查，符合條件的頒發(fā)施工許可證。四、工程建設(shè)管理（一）勘察設(shè)計管理1.勘察設(shè)計單位應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)，按照工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)進行勘察設(shè)計，確?？辈煸O(shè)計文件質(zhì)量。2.建設(shè)單位應(yīng)將勘察設(shè)計文件報施工圖審查機構(gòu)審查，審查合格后方可用于施工。（二）施工管理1.施工企業(yè)應(yīng)按照施工圖紙和施工規(guī)范組織施工，建立健全質(zhì)量管理體系和安全生產(chǎn)管理制度。2.建設(shè)單位應(yīng)加強對施工過程的監(jiān)督檢查，督促施工企業(yè)嚴(yán)格履行合同約定，確保工程質(zhì)量和進度。3.監(jiān)理單位應(yīng)依法履行監(jiān)理職責(zé)，對工程質(zhì)量、安全、進度等進行全程監(jiān)理。（三）工程質(zhì)量監(jiān)督1.建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定對住房建設(shè)工程進行質(zhì)量監(jiān)督，對工程質(zhì)量責(zé)任主體和有關(guān)機構(gòu)的質(zhì)量行為、工程實體質(zhì)量進行監(jiān)督檢查。2.工程竣工后，建設(shè)單位應(yīng)組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位進行竣工驗收，驗收合格后方可交付使用。質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)對竣工驗收進行監(jiān)督。（四）安全生產(chǎn)管理1.施工企業(yè)應(yīng)制定安全生產(chǎn)規(guī)章制度，落實安全生產(chǎn)責(zé)任，加強安全教育培訓(xùn)，提高施工人員安全意識。2.建設(shè)單位和監(jiān)理單位應(yīng)督促施工企業(yè)做好安全生產(chǎn)工作，對施工現(xiàn)場的安全設(shè)施、安全防護等進行檢查，及時消除安全隱患。3.住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)加強對住房建設(shè)工程安全生產(chǎn)的監(jiān)督管理，依法查處安全生產(chǎn)違法行為。五、住房保障管理（一）保障性住房建設(shè)1.政府應(yīng)加大保障性住房建設(shè)力度，制定保障性住房建設(shè)規(guī)劃和年度計劃，明確建設(shè)任務(wù)和目標(biāo)。2.保障性住房建設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進行設(shè)計、施工，確保工程質(zhì)量。3.建設(shè)單位應(yīng)按照規(guī)定的建設(shè)程序和要求組織實施保障性住房建設(shè)項目，確保項目按時竣工交付。（二）保障性住房分配與管理1.建立健全保障性住房分配制度，制定分配標(biāo)準(zhǔn)和程序，確保分配公平、公正、公開。2.對申請保障性住房的家庭或個人進行資格審核，符合條件的納入保障范圍。3.加強保障性住房后續(xù)管理，建立健全住房使用、維修、養(yǎng)護等管理制度，確保保障性住房正常使用。六、房地產(chǎn)市場管理（一）預(yù)售管理1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)取得商品房預(yù)售許可證。2.預(yù)售許可申請應(yīng)提交相關(guān)材料，包括土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售方案等。3.房地產(chǎn)管理部門對預(yù)售申請進行審核，符合條件的核發(fā)預(yù)售許可證，并向社會公示。（二）銷售管理1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照預(yù)售許可范圍進行銷售，不得擅自變更銷售方案。2.銷售商品房應(yīng)明碼標(biāo)價，不得采取虛假、欺詐等手段銷售商品房。3.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)加強對商品房銷售行為的監(jiān)督檢查，依法查處違法違規(guī)銷售行為。（三）中介服務(wù)管理1.房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)，從業(yè)人員應(yīng)取得職業(yè)資格證書。2.中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)依法開展業(yè)務(wù)，誠實守信，為委托人提供真實、準(zhǔn)確的信息和專業(yè)服務(wù)。3.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)加強對中介服務(wù)機構(gòu)的監(jiān)管，規(guī)范中介服務(wù)行為，維護市場秩序。七、物業(yè)管理（一）前期物業(yè)管理1.新建住宅小區(qū)在業(yè)主大會成立前，由建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行前期物業(yè)管理。2.建設(shè)單位應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)。3.前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)報房地產(chǎn)管理部門備案。（二）業(yè)主大會與業(yè)主委員會1.住宅小區(qū)入住率達到一定比例或自首位業(yè)主入住之日起滿一定時間后，應(yīng)召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。2.業(yè)主大會會議應(yīng)依法依規(guī)進行，業(yè)主委員會應(yīng)履行職責(zé)，維護業(yè)主合法權(quán)益。3.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)加強對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督。（三）物業(yè)服務(wù)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)服務(wù)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護和管理，確保正常使用。3.業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時交納物業(yè)服務(wù)費用，支持和配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作。八、房屋使用與維護管理（一）房屋使用安全1.房屋所有人或使用人應(yīng)按照房屋設(shè)計用途合理使用房屋，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途。2.加強對房屋使用安全的檢查和監(jiān)測，對存在安全隱患的房屋及時進行維修加固或采取其他安全措施。3.房屋所有人或使用人發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題或安全隱患時，應(yīng)及時向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)部門報告。（二）房屋維修資金管理1.建立房屋維修資金制度，專項用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。2.房屋維修資金由業(yè)主按照規(guī)定繳存，房地產(chǎn)管理部門負責(zé)監(jiān)管。3.使用房屋維修資金應(yīng)按照規(guī)定程序進行，經(jīng)業(yè)主大會或相關(guān)業(yè)主同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)單位組織實施。九、監(jiān)督檢查與法律責(zé)任（一）監(jiān)督檢查1.住房城鄉(xiāng)建設(shè)、房地產(chǎn)管理等部門應(yīng)加強對住房建設(shè)、房地產(chǎn)市場、物業(yè)管理等活動的監(jiān)督檢查，建立健全監(jiān)督檢查制度。2.監(jiān)督檢查部門有權(quán)采取查閱資料、現(xiàn)場檢查、詢問當(dāng)事人等措施，對違法違規(guī)行為進行查處。（二）法律責(zé)任1.對違反本辦法規(guī)定的建設(shè)單位、施工企業(yè)、勘察設(shè)計單位、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位和個人，由相關(guān)部門依法給予行政處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。2.住房