江門維修基金管理辦法一、總則（一）目的為了加強江門市住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、建設(shè)部《住宅專項維修資金管理辦法》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于江門市行政區(qū)域內(nèi)商品住宅、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督。本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。（三）基本原則住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ谩⑺袡?quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。（四）管理部門職責(zé)1.江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。2.江門市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的具體管理工作。3.財政部門負(fù)責(zé)對住宅專項維修資金的收支情況進(jìn)行監(jiān)督。4.審計部門負(fù)責(zé)對住宅專項維修資金的使用情況進(jìn)行審計監(jiān)督。（五）資金來源1.商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。2.售房單位應(yīng)當(dāng)按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。3.公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款之日起30日內(nèi)，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。二、交存（一）交存主體1.商品住宅的業(yè)主為交存主體。2.一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的住宅，不繳存住宅專項維修資金。（二）交存標(biāo)準(zhǔn)1.首期住宅專項維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。2.業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。（三）交存方式1.業(yè)主可以直接將住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶，也可以委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代交。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自收到業(yè)主交存的首期住宅專項維修資金之日起30日內(nèi)，將代交的住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。（四）交存時間業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。（五）續(xù)籌1.住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和地方的有關(guān)規(guī)定續(xù)籌。2.續(xù)籌的具體管理辦法由市、縣（市、區(qū)）人民政府制定。三、使用（一）使用范圍1.住宅共用部位的維修、更新和改造，包括：（1）屋頂以及外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。（2）承重墻體、柱、梁、樓板、基礎(chǔ)等。（3）戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。（4）電梯、消防設(shè)施、避雷設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。2.住宅共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，包括：（1）電梯、消防設(shè)施、避雷設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。（2）給排水管道、供電線路、照明、消防設(shè)施、避雷設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。（3）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、綠地、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。（二）使用程序1.維修資金使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項目、費用預(yù)算、列支范圍、施工單位選擇、質(zhì)量監(jiān)督、驗收等內(nèi)容。2.維修資金使用方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。3.維修資金使用方案經(jīng)業(yè)主同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實施。4.維修資金使用方案實施前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)將使用方案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期不少于7日。5.維修資金使用方案實施后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)將維修和更新、改造項目的費用結(jié)算單、發(fā)票等資料在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期不少于7日。（三）緊急使用1.發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定使用住宅專項維修資金：（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出使用方案。（2）使用方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。（3）使用方案經(jīng)業(yè)主同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實施。（4）使用方案實施前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)將使用方案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期不少于7日。（5）使用方案實施后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)將維修和更新、改造項目的費用結(jié)算單、發(fā)票等資料在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期不少于7日。2.緊急情況包括：（1）屋面防水損壞造成滲漏的。（2）電梯故障危及人身安全的。（3）高層住宅水泵損壞導(dǎo)致供水中斷的。（4）樓體單側(cè)外立面五分之一以上有脫落危險的。（5）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的。（6）消防設(shè)施損壞的。（四）費用分?jǐn)?.商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?.售后公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分?jǐn)?；其中，?yīng)由業(yè)主承擔(dān)的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?.售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)。其中，售后公有住房應(yīng)分?jǐn)偟馁M用，再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分?jǐn)?。四、管理（一）專戶存?.住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。2.市、縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。3.專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)定期向市、縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和業(yè)主委員會發(fā)送住宅專項維修資金對賬單，并建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。（二）賬戶設(shè)立1.業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門代管。2.業(yè)主大會成立后，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定劃轉(zhuǎn)業(yè)主交存的住宅專項維修資金：（1）業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。（2）業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門；涉及已售公有住房的，應(yīng)當(dāng)通知負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門。（3）直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門應(yīng)當(dāng)自收到通知之日起30日內(nèi)，通知專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會。（三）資金核算1.住宅專項維修資金的管理和使用，應(yīng)當(dāng)依法接受審計部門的審計監(jiān)督。2.住宅專項維修資金的管理和使用情況，應(yīng)當(dāng)每年至少公告一次，接受業(yè)主監(jiān)督。（四）資金收益1.住宅專項維修資金在閑置期間，可以按照國家有關(guān)規(guī)定用于購買國債。2.利用住宅專項維修資金購買國債，應(yīng)當(dāng)在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。3.利用業(yè)主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意；未成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。4.利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)售房單位的財政隸屬關(guān)系，報經(jīng)同級財政部門同意。5.禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。五、監(jiān)督（一）監(jiān)督部門職責(zé)1.江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。2.江門市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的具體管理工作。3.財政部門負(fù)責(zé)對住宅專項維修資金的收支情況進(jìn)行監(jiān)督。4.審計部門負(fù)責(zé)對住宅專項維修資金的使用情況進(jìn)行審計監(jiān)督。（二）業(yè)主監(jiān)督1.業(yè)主有權(quán)查詢住宅專項維修資金的交存、使用、增值收益和賬面余額等情況。2.業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期公布住宅專項維修資金的使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。（三）信息公開1.市、縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立住宅專項維修資金信息公開制度，定期公布住宅專項維修資金的交存、使用、增值收益和賬面余額等情況。2.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期公布住宅專項維修資金的使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。（四）違規(guī)處理1.違反本辦法規(guī)定，挪用住宅專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。2.違反本辦法規(guī)定，公有住房售房單位未按照本辦法規(guī)定交存住宅專項維