無錫物業(yè)收費管理辦法總則制定目的為了加強無錫物業(yè)服務收費管理，規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，促進物業(yè)服務行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)服務收費管理辦法》等法律法規(guī)及相關政策規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于無錫市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費及其監(jiān)督管理活動。本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費用。基本原則物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供質(zhì)價相符的服務。業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定，按時足額交納物業(yè)服務費用。管理職責無錫市價格主管部門會同無錫市住房和城鄉(xiāng)建設部門負責全市物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。各區(qū)價格主管部門會同區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設部門按照各自職責，負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責協(xié)調(diào)和指導本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務收費管理工作，協(xié)助價格主管部門和住房和城鄉(xiāng)建設部門做好相關監(jiān)督管理工作。物業(yè)服務收費的定價形式政府指導價1.實行政府指導價的物業(yè)服務收費，由價格主管部門會同住房和城鄉(xiāng)建設部門，根據(jù)物業(yè)服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并向社會公布。2.物業(yè)服務企業(yè)應當在政府指導價規(guī)定的基準價及其浮動幅度內(nèi)，與業(yè)主協(xié)商確定具體的收費標準。3.實行政府指導價的物業(yè)服務項目主要包括：保障性住房（含公共租賃住房、廉租住房、經(jīng)濟適用住房等）；房改房、老舊住宅小區(qū)等。市場調(diào)節(jié)價1.實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)服務內(nèi)容、服務質(zhì)量、服務成本等因素，通過物業(yè)服務合同自主協(xié)商確定收費標準。2.鼓勵實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務項目推行明碼標價制度，物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準等信息，接受業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)服務收費的構成與標準物業(yè)服務成本構成物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：1.人員費用，是指管理服務人員工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2.物業(yè)共用部位、共用設施設備日常運行、維護費用；3.綠化養(yǎng)護費用；4.清潔衛(wèi)生費用；5.秩序維護費用；6.辦公費用；7.物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。政府指導價標準1.不同物業(yè)服務等級對應的收費標準，根據(jù)物業(yè)服務成本、服務質(zhì)量等因素，按照分等級定價的原則制定。具體標準由無錫市價格主管部門會同住房和城鄉(xiāng)建設部門根據(jù)實際情況適時調(diào)整并公布。2.物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定的服務等級標準提供服務，不得擅自降低服務標準或者減少服務項目。市場調(diào)節(jié)價標準1.實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定具體的收費標準。2.物業(yè)服務收費標準應當根據(jù)服務內(nèi)容、服務質(zhì)量、服務成本等因素合理確定，并在物業(yè)服務合同中明確約定。物業(yè)服務企業(yè)應當按照合同約定履行義務，提供相應的服務。物業(yè)服務收費的計費方式包干制1.包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。2.實行包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。酬金制1.酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。2.實行酬金制的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定對物業(yè)服務各項資金的收支建立臺賬，并定期向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金的收支情況。物業(yè)服務收費的收取與繳納收費時間1.物業(yè)服務費用自房屋交付之日起按月計收。已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位全額交納。2.業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同約定的時間和方式交納物業(yè)服務費用。繳費方式物業(yè)服務費用可以采取現(xiàn)金、銀行轉賬、電子支付等方式交納。物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定為業(yè)主提供便捷的繳費渠道，并及時開具合法有效的票據(jù)。欠費處理1.業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳。2.業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費用。物業(yè)服務收費的調(diào)整政府指導價調(diào)整1.實行政府指導價的物業(yè)服務收費標準需要調(diào)整的，由物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)服務成本變動情況等因素，向價格主管部門提出調(diào)整申請。2.價格主管部門應當會同住房和城鄉(xiāng)建設部門對調(diào)整申請進行審核，根據(jù)成本監(jiān)審情況、服務質(zhì)量狀況等因素，按照規(guī)定程序進行調(diào)整，并向社會公布。市場調(diào)節(jié)價調(diào)整1.實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費標準需要調(diào)整的，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定的方式進行協(xié)商。2.物業(yè)服務企業(yè)應當提前將調(diào)整理由、調(diào)整幅度等相關情況告知業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主對調(diào)整有異議的，可以通過業(yè)主大會或者其他合法途徑與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商解決。物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理價格監(jiān)督檢查1.價格主管部門應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查，依法查處價格違法行為。2.物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準等信息，接受業(yè)主和價格主管部門的監(jiān)督。行業(yè)監(jiān)管1.住房和城鄉(xiāng)建設部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)服務質(zhì)量的監(jiān)督管理，建立健全物業(yè)服務質(zhì)量考核評價機制，督促物業(yè)服務企業(yè)提高服務水平。2.業(yè)主委員會應當積極履行職責，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量和收費行為，維護業(yè)主的合法權益。投訴處理1.業(yè)主、物業(yè)使用人或者其他利害關系人對物業(yè)服務收費有異議的，可以向價格主管部門或者住房和城鄉(xiāng)建設部門投訴。2.價格主管部門和