合肥藍(lán)鉆商務(wù)中心工程營銷報告報告結(jié)構(gòu)目標(biāo)梳理與問題界定市場研究與整體戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略與策略體系寫字樓是什么？寫字樓是一種生產(chǎn)工具，它的終極目的是為提高企業(yè)或資金的生產(chǎn)力；寫字樓是現(xiàn)代城市中心建筑的主要建筑群體，是現(xiàn)代城市ＣＢＤ的核心局部。寫字樓也是城市經(jīng)濟(jì)開展的反映，與寫字樓關(guān)系最密切的首先是寫字樓所處的區(qū)位。寫字樓的市場行情是經(jīng)濟(jì)的風(fēng)向標(biāo)，其用戶構(gòu)成反映了這一區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)開展的特點(diǎn)。寫字樓也是傳統(tǒng)價值體系同地段和產(chǎn)品構(gòu)成，如不具備這兩大條件的優(yōu)勢，應(yīng)如何突破？目標(biāo)梳理與問題界定客戶目標(biāo)市場環(huán)境本體條件問題界定我們對通過此工程實(shí)現(xiàn)多層次的目標(biāo)理解企業(yè)層面成為市場第一方陣中端寫字樓的明星工程，為后續(xù)類似工程的開發(fā)奠定良好的根底。工程層面實(shí)現(xiàn)較好的市場收益，保證資金回籠的平安與速度。目標(biāo)梳理與問題界定客戶目標(biāo)市場環(huán)境本體條件問題界定合肥寫字樓進(jìn)入市場化階段，價值標(biāo)準(zhǔn)尚未建立。傳統(tǒng)寫字樓逐漸沒落，新型領(lǐng)袖工程尚未出現(xiàn)2000年以前老式辦公樓一批形象落后的低檔次辦公樓合肥寫字樓市場開展歷程2000年左右大型國企高檔辦公樓郵電大廈金城大廈潤安大廈2003-04年寫字樓市場化起步財富廣場一期美地陽光大廈仁和大廈天徽大廈2005年—今寫字樓市場化開展期財富廣場二、三期CBD中央廣場徽商國際大廈香港廣場新都會·環(huán)球廣場圣大國際廣場匯金大廈置地廣場新成國際綠地羸?！に{(lán)海蔚藍(lán)商務(wù)港B0SS中心……逐漸被市場淘汰局部進(jìn)入租賃市場，標(biāo)定了合肥高檔寫字樓的形象個別開發(fā)商進(jìn)入市場化寫字樓開發(fā)，產(chǎn)品以中低端為主寫字樓開發(fā)被市場看好，供給量放大，市場快速開展，產(chǎn)品開始細(xì)分寫字樓市場化時間不長，對諸如地段、產(chǎn)品、效勞、客戶素質(zhì)等寫字樓評價標(biāo)準(zhǔn)尚未建立。郵電大廈、金城大廈等傳統(tǒng)領(lǐng)袖工程逐漸沒落，雖然新市場領(lǐng)袖的新型寫字樓尚未出現(xiàn)，萬達(dá)廣場及政務(wù)區(qū)的寫字樓群的崛起，合肥寫字樓市場將重上新的臺階。合肥寫字樓集中分布區(qū)域主要分布五個區(qū)域：北一環(huán)片區(qū)長江路片區(qū)美菱大道沿線馬鞍山路政務(wù)區(qū)北一環(huán)片區(qū)政務(wù)區(qū)美菱大道長江路片區(qū)馬鞍山路市場環(huán)境北一環(huán)片區(qū)——沿北一環(huán)呈帶狀分布，是合肥新興、

高端寫字樓較集中商務(wù)區(qū)。

交通便利辦公物業(yè)品質(zhì)優(yōu)異核心驅(qū)動力未來開展趨勢租金：45-65元/m2/月售價：5000-6800元/m2租金/售價后續(xù)供給量較多；租售狀況高品質(zhì)的物業(yè)招租良好，出租率在70％以上；交通便利，物業(yè)形象好，財富廣場、金鼎國際廣場等躋身目前合肥頂端寫字樓行列；北一環(huán)片區(qū)目前已經(jīng)相對成熟；也是合肥較高端的商務(wù)區(qū)域。片區(qū)分析核心驅(qū)動力未來開展趨勢租金/售價租售狀況片區(qū)分析長江路片區(qū)——以三孝口、三里庵為核心，輻射周邊區(qū)域。

本區(qū)是傳統(tǒng)的市中心，人氣很旺，交通方便，區(qū)位優(yōu)勢明顯租金：35—70元/m2/月售價：5500-7800本區(qū)是傳統(tǒng)的商業(yè)中心，集中了郵電大廈，百大CBD、金城大廈，向西更集中了置地廣場、金鵬大廈、匯金大廈、松芝廣場、BOSS中心、豐樂國際公寓、拓基大廈、浙商大廈等，除三里庵較為集中，其余因線路更長更分散。三孝口地區(qū)寫字樓供給接近飽和程度，但向西增長迅速。出租率在85％以上市場環(huán)境核心驅(qū)動力未來開展趨勢租金/售價租售狀況片區(qū)分析美菱大道片區(qū)—沿美菱大道展布，工程較老，聚集合肥當(dāng)?shù)仄髽I(yè)。交通方便物業(yè)價格相對較低產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定租金：35—45元/m2/月價格：5400-7000本區(qū)寫字樓眾多，但是品質(zhì)偏低，國際商務(wù)中心、金恒大廈、富廣闊廈的作為填補(bǔ)區(qū)域內(nèi)中高端寫字樓的市場空白的形象出現(xiàn)。與本工程的可比性很低，不做具體分析。本區(qū)寫字樓未來規(guī)劃較少出租率在80％以上國際商務(wù)中心市場環(huán)境富廣闊廈金恒大廈頂峰大廈核心驅(qū)動力未來開展趨勢租金/售價租售狀況片區(qū)分析政務(wù)新區(qū)——合肥政府搬遷，帶來一定的開展，雖然近年來又成為熱點(diǎn)，但要形成氣候尚需一段時間未來規(guī)劃價格上漲速度很快，目前每平米近8000元租金：25—40元/m2/月售價：5800-7400元/m2涌現(xiàn)出新城國際、綠地藍(lán)海、蔚藍(lán)商務(wù)港、財智中心、天徽商業(yè)廣場等工程，但由于此區(qū)域是新興的商務(wù)區(qū)，品質(zhì)較高，環(huán)境較好，且離政府部門較近，但存在一定的競爭力。政府大力開發(fā)，但認(rèn)知度不夠，出租率不高，成熟期將較長，但開展勢頭迅猛出租率在40％以上市場環(huán)境報業(yè)大廈出版大廈省廣電合肥市場寫字樓總結(jié)可類比工程分析就本案所處的區(qū)域而言，周圍的競爭工程較多，且品質(zhì)相對較高。本板塊的商務(wù)辦公的集中性，對于寫字樓具案來說是雙刃劍，聚集一方面能凸顯此區(qū)域在合肥的寫字樓市場的重要性，更能增加在此區(qū)域內(nèi)本工程的品牌效應(yīng),另一面那么增加了本區(qū)域的競爭的劇烈性。針對本區(qū)域，選擇類似工程作比照。競爭工程分析工程名稱：星海遠(yuǎn)航大廈工程位置：濉溪路433號總建筑面積：1.8萬方

占地面積：5.4畝

售樓處位置：工程處

開發(fā)商：安徽星海集團(tuán)

代理銷售：星海文化

售樓：5531488；5520488

工程進(jìn)度：完畢

平均單價:5700元m2

樓層差價：30元m2

主力套型：180m2

整層面積：733m2

優(yōu)惠方式：無

交付日期：2021年

付款方式〔首付〕：30%

樓高：88.9m

層高：3.5m

層數(shù)：22層

公攤：26%

銀行：中行、建行、工行、徽商銀行

商場：沃爾瑪、大潤發(fā)、樂購、北京華聯(lián)

交通：21、22、14、106、232

周邊配套：雙崗小學(xué)、亳州路小學(xué)、26中

電梯：3部

品牌：三菱

車位車庫比例為1：1

物業(yè)管理：星海物業(yè)

物業(yè)費(fèi)：未定

智能化：5A容積率：4.1

地下室：高度為5.4米，用作車庫銷售情況：09年1月份開盤，根本銷售完畢

設(shè)備裝修：毛坯

18工程名稱：求實(shí)君臨國際工程位置：北一環(huán)與阜陽路交叉口總建筑面積：3萬方

占地面積：8.3畝售樓處位置：雙崗十字路口東南角

開發(fā)商：合肥求實(shí)置業(yè)代理銷售：金沙文化推廣機(jī)構(gòu)

售樓：5609111工程進(jìn)度：結(jié)構(gòu)封頂，外立面已出

平均單價

:6700元/m2樓層差價：40~80元/m2主力套型：48~70m2

整層面積：1000m2交付日期：優(yōu)惠方式：單價減400元后一次性付清9.8折；銀行按揭9.9折付款方式〔首付〕：50%樓高：100m層高：3.3m層數(shù)：28層

公攤：27%

銀行：交行，徽行合肥科技農(nóng)村商業(yè)銀行商場：紅府交通：12，21，22，46，5，143，117周邊配套：栢景灣幼兒園；栢景灣小學(xué)；壽春中學(xué)；工大北區(qū)；杏花公園電梯：3部

車位車庫:200多個物業(yè)管理：未定

物業(yè)費(fèi)：未定

智能化：VRV中央空調(diào)，5A智能數(shù)字神經(jīng)系統(tǒng)容積率：6.1地下室：高度4.8m;面積1740m銷售情況：08年6月份開盤至今已銷售約70%，二層為地下停車場，負(fù)一層至四層為商業(yè)裙樓，5至28層為寫字樓

設(shè)備裝修：毛坯

192021工程名稱:新天地國際廣場

工程位置:北一環(huán)與蒙城路交口

總建筑面積:12.5萬方

占地面積:3.3萬方

售樓處位置:工程處

開發(fā)商:安徽普蘭德置業(yè)

代理銷售:無

售樓:5629888

工程進(jìn)度:封頂

施工單位:南通四建

平均單價:售6200元/m2

主力套型:100m2

整層面積:1800m2

優(yōu)惠方式:一次性付清9.9折

交付日期:2021.12

付款方式〔首付:50%

樓高:99.9m

層高:3.6m

層數(shù):25層

公攤系數(shù):3.21

銀行:交行

商場:樂購

交通:14，15，137，109，114，143，155

周邊配套:栢景灣小學(xué)、雙崗小學(xué)、47中；杏花公園

電梯數(shù)量:7部

電梯品牌:進(jìn)口

車位:800個

物業(yè)管理:戴德梁行

物業(yè)費(fèi):公寓1.4元/m2，其余未定

智能化:5A

容積率:3.21

銷售情況:09年6月28日開盤至今已銷售約60%，寫字樓主樓一、二層為辦公入口大堂及銀行；三、四層為咖啡廳與精品店；五層至二十五層為辦公標(biāo)準(zhǔn)層。地下一層與車庫相連

設(shè)備裝修:精裝

目標(biāo)梳理與問題界定客戶目標(biāo)市場環(huán)境本體條件問題界定本體條件總建筑面積：4.9萬平方米層高：3.3米套型面積〔以下均為估算〕：50-100平方米車位數(shù)量：1：1電梯數(shù)量：8部產(chǎn)權(quán)：70年單層面積：1000多平方米本體條件位于四里河立交于北一環(huán)交叉口，交通便利與北一環(huán)眾多寫字樓相連，在成熟的北一環(huán)商務(wù)區(qū)之中屬于合肥中高檔寫字樓，擁有現(xiàn)代化的外立面在北一環(huán)區(qū)域中的性價比優(yōu)勢工程位于合肥認(rèn)知度較高的北一環(huán)商務(wù)片區(qū)，暢通一環(huán)、四里河立交通車使工程所在地能便捷溝通老城區(qū)、新站區(qū)、政務(wù)區(qū)及高新區(qū)，并可順達(dá)周邊地市本工程本體條件高層板式建筑，外立面視覺效果好，但高度所限，加之周邊寫字樓遍布，難以成為在北一環(huán)形成新的城市建筑標(biāo)志星海.遠(yuǎn)航大廈中環(huán)城·寫字樓置地廣場本工程萬達(dá)廣場星海·遠(yuǎn)航大廈1、從區(qū)域大板塊來看，工程所處的地理位置優(yōu)越，且擁有多條公交路線。2、憑借北一環(huán)成熟的商務(wù)區(qū)位優(yōu)勢，提升本工程的優(yōu)勢3、提煉本工程的優(yōu)點(diǎn)，在眾多的寫字樓中突出自身的優(yōu)勢，打造自己的賣點(diǎn)，到達(dá)在此區(qū)域內(nèi)的與眾不同。工程地塊特點(diǎn)——區(qū)域市場成熟度高同時，工程也存在一定的劣勢對于使用者來說：從現(xiàn)狀來看，本工程位于下穿橋旁出入較為不便從現(xiàn)在規(guī)劃來看，裙樓4層為底商，在給寫字樓提供方便的同時，也降低的辦公的品質(zhì)。28工程自身問題結(jié)癥1、未能形成完整的品牌形象,且工程的知名度和美譽(yù)度有待提升2、銷售執(zhí)行力不到位.銷售部銷售員專業(yè)性和接待能力較差,銷售部整體效勞態(tài)度很差，讓客戶能以接受3、沒有在宣傳推廣中找到自身獨(dú)有的賣點(diǎn)和優(yōu)勢，無法在此區(qū)域中脫穎而出4、B座銷售面積過大，總價過高,客戶儲藏缺乏.5、宣傳推廣方式和力度不夠，在合肥寫字樓中知名度不高6、銷售部位置過于隱蔽，路過時很難讓人發(fā)現(xiàn)7、銷售模式過于單一，任然實(shí)用傳統(tǒng)銷售模式29工程自身優(yōu)勢區(qū)域優(yōu)勢〔共享優(yōu)勢〕地處合肥認(rèn)知度高，較成熟的北一環(huán)商務(wù)片區(qū)交通便利，配套較全，周邊寫字樓群已經(jīng)成型工程優(yōu)勢〔個本優(yōu)勢〕70年產(chǎn)權(quán)1：1高配比車位24小時全天候效勞本工程在地段和產(chǎn)品上處于市場第一梯隊(duì)，但不屬于領(lǐng)導(dǎo)者，面對的是領(lǐng)導(dǎo)者的打壓和眾多跟隨者的競爭。

如何在重圍之中突破、找準(zhǔn)自己的位置、找準(zhǔn)自己的客戶群體、找準(zhǔn)與客戶溝通的渠道和方式，將是我所面臨的幾個關(guān)鍵問題。

關(guān)于本體的小結(jié)我們有什么牌可打？32目標(biāo)梳理與問題界定客戶目標(biāo)市場環(huán)境本體條件問題界定我們對工程成功的理解：面市期間成為中端市場〔第二方陣〕領(lǐng)袖工程，形象高，租售表現(xiàn)良好。

選擇局部物業(yè)進(jìn)行招租，先帶開工程的入駐率保持工程在面市期間的矚目地位，促進(jìn)租售。合肥寫字樓產(chǎn)品開發(fā)水平尚未成熟，本工程的地段和產(chǎn)品方案不具備不可替代性，產(chǎn)品將很快被模仿和超越；租售表現(xiàn)良好，積聚市場知名企業(yè)，工程美譽(yù)度高市場接受度高，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)；招租狀況良好，成功吸引合肥知名企業(yè)進(jìn)駐，租金處于市場二線水平；成為本區(qū)域市場的明星工程，知名度美譽(yù)度俱佳。核心問題：傳統(tǒng)價值體系下無明顯競爭優(yōu)勢，區(qū)域價值如何表達(dá)，工程如何實(shí)現(xiàn)較好市場反映？本體條件目標(biāo)市場環(huán)境片區(qū)優(yōu)勢劣勢共存；突出自身優(yōu)勢，到達(dá)在片區(qū)內(nèi)與眾不同；問題解析1出好我們所出的牌，沒有取代性。2北一壞板塊相當(dāng)成熟，商務(wù)形象被廣泛認(rèn)可1辦公區(qū)域集中化，區(qū)域性競爭劇烈程度很大2報告結(jié)構(gòu)目標(biāo)梳理與問題界定市場研究與整體戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略與策略體系市場研究與整體戰(zhàn)略中端寫字樓價值體系研究客戶研究及市場策略客戶定位總結(jié)本工程雖然處在高端寫字樓片區(qū)，但是我們無法競爭知名工程，不如將自己納入中端市場，寧做中端老大，不做高端老小，所以我們的重點(diǎn)是怎樣能夠成為中端市場的領(lǐng)袖，那么我們必須突破寫字樓傳統(tǒng)價值體系，尋求差異化、個性化的寫字樓營銷方向中端寫字樓價值體系寫字樓二元價值體系個性產(chǎn)品地段產(chǎn)品地段模型研究：中端寫字樓價值體系在傳統(tǒng)的“地段+產(chǎn)品〞價值體系之外，優(yōu)質(zhì)的租戶結(jié)構(gòu)是寫字樓極其重要的隱性價值，但對中端寫字樓而言，吸引優(yōu)質(zhì)租戶的難度較大，所以個性化的品牌形象塑造就成了通往成功的重要途徑。收益保證租金承受力經(jīng)營穩(wěn)定性建筑形象內(nèi)部配置效勞水平成熟性昭示性可達(dá)性本工程在地段和產(chǎn)品方面處于市場第一梯隊(duì)，通過車位，超長回報，空置補(bǔ)貼，24小時效勞提升自身賣點(diǎn)；再通過性價比到達(dá)在此區(qū)域內(nèi)獨(dú)樹一幟。檔次標(biāo)定企業(yè)知名度企業(yè)形象地段產(chǎn)品個性租戶價值“打時間差〞和“適度前瞻〞是當(dāng)前市場環(huán)境下保證回款平安的整體戰(zhàn)略，從租戶結(jié)構(gòu)上發(fā)力，產(chǎn)品配合打時間差適度前瞻通過招租和定向招商爭取一些知名企業(yè)入駐，提升工程品牌形象通過與客戶簽訂協(xié)議，承諾24小時無間斷效勞，打造合肥第一家真正的無休寫字樓整體戰(zhàn)略工程市場定位

中端寫字樓的領(lǐng)導(dǎo)者·中高端寫字樓的補(bǔ)缺者

市場定位：區(qū)域因素：在本區(qū)域內(nèi)都是高端寫字樓，與其相比我們沒有優(yōu)勢，那我們就定位為中端市場領(lǐng)導(dǎo)者品牌因素：正因?yàn)橐陨蟽牲c(diǎn)，本案必須塑造出個性鮮明的形象，才能在中端市場上脫穎而出，所以必須做第二方陣的領(lǐng)導(dǎo)者。產(chǎn)品因素品牌個性地段因素中端市場領(lǐng)導(dǎo)者全天候服務(wù)70年產(chǎn)權(quán)性價比低首付投資全安北一環(huán)形象定位市場研究與整體戰(zhàn)略中端寫字樓價值體系研究客戶研究及市場策略客戶定位總結(jié)我們對合肥寫字樓市場的客戶進(jìn)行了深入的分析，以此指導(dǎo)租戶升級，實(shí)現(xiàn)工程目標(biāo)使用者購置者行業(yè)分布企業(yè)性質(zhì)租金承受能力需求面積價值關(guān)注點(diǎn)購置動機(jī)面積需求行業(yè)特征價值關(guān)注點(diǎn)中高檔寫字樓中企業(yè)以商貿(mào)物流、信息科技、電子電器設(shè)備及咨詢效勞行業(yè)為主，本地企業(yè)占70%統(tǒng)計范圍：財富廣場一期、郵電大廈、CBD中央廣場、金城大廈、潤安大廈、國際商會大廈、天徽大廈、萬通大廈辦公企業(yè)，以下的圖表除特殊說明外均基于上述樣本。行業(yè)占比商貿(mào)/物流17.4%信息/軟件/科技16.5%電子/電器/設(shè)備13.7%咨詢/法律/會計11.1%建筑/房地產(chǎn)9.3%金融/保險7.2%廣告/傳媒5.6%建材/裝飾5.6%醫(yī)藥/化工/日用品4.8%政府/組織4.1%休閑/旅游/會展2.4%食品/煙酒1.3%其他0.9%文化/教育0.2%外地企業(yè)和外企租金承受能力較強(qiáng)，但企業(yè)數(shù)量較少，且本案吸引力有限，所以以中小企業(yè)為代表的主力租戶將決定寫字樓租金水平。隨租金上升，各寫字樓中本地企業(yè)的數(shù)量占比呈明顯的下降趨勢，而外企數(shù)量明顯上升；寫字樓租金水平由其主力租戶決定，因此，郵電大廈能實(shí)現(xiàn)明顯高于其他工程的租金；外企和外地企業(yè)平均租金明顯高于本地企業(yè)；本地企業(yè)數(shù)量占70%；中高端寫字樓承租大面積的客戶比例較高，但也存在局部知名企業(yè)承租小面積的現(xiàn)象大量知名企業(yè)在合肥的分支機(jī)構(gòu)屬于辦事處性質(zhì)，面積需求小〔如IBM在財富廣場一期僅租賃150平米〕。但這些知名企業(yè)能吸引大量下游產(chǎn)業(yè)企業(yè)的跟隨合肥寫字樓租戶特征總結(jié)2除郵電大廈、金城大廈等傳統(tǒng)自建寫字樓為持有招租外，近年來出現(xiàn)的市場化寫字樓均采用了直接銷售的盈利模式。1常規(guī)模式下的客戶分布客戶類型消化面積價格承受能力數(shù)量比例營銷特征客戶特點(diǎn)客戶來源自用客戶大客戶500—10004500—5500小約10%被動集團(tuán)決策注重形象、綜合素質(zhì)、追求個性風(fēng)格郵電大廈財富廣場百大CBD金城大廈……（挖掘）中小客戶100-4003800—4500小約20%不理性比較、有追隨喜好追求性價比公司規(guī)模擴(kuò)張，追求形象層面，發(fā)展類公司投資客客戶60—2004000—4500大約70%主動注重實(shí)際利益、追求大價值、對價格敏感、有投資目的、認(rèn)可區(qū)域價值絕大多數(shù)本地客源少量省內(nèi)其他客源自用買家以商貿(mào)、咨詢、房地產(chǎn)和電子電器行業(yè)為主，150平米以下占一半，150-400平米占40%根據(jù)訪談結(jié)果，自用買家以本地企業(yè)為主，外企和外地駐肥企業(yè)極少購置寫字樓。合肥寫字樓購置者特征總結(jié)市場研究與整體戰(zhàn)略中端寫字樓價值體系研究客戶研究及市場策略客戶定位總結(jié)目標(biāo)客戶特征：核心客戶重點(diǎn)客戶游離客戶自用客戶本案終端使用者〔入駐企業(yè)〕定位領(lǐng)袖企業(yè)跟隨企業(yè)中小企業(yè)為主各地市大中企業(yè)合肥辦事處房地產(chǎn)、咨詢效勞、商貿(mào)物流、裝飾裝修等行業(yè)；有購置需求，關(guān)注性價比；客戶訴求：個性化品牌形象合理的使用本錢交通方便大企業(yè)為鄰自用價值訴求：高形象性價比效勞客戶區(qū)域：廬陽區(qū)蜀山區(qū)新站區(qū)客戶區(qū)域：合肥市區(qū)工程客戶組成結(jié)構(gòu)細(xì)分標(biāo)桿型企業(yè)入住歷程一大量本地中下游企業(yè)歷程二帶動歷程三吸引5%25%70%工程問題與解決思路回憶傳統(tǒng)價值體系下無明顯競爭優(yōu)勢，區(qū)域價值如何表達(dá)，工程如何實(shí)現(xiàn)較好市場反映？核心問題解決思路報告結(jié)構(gòu)目標(biāo)梳理與問題界定市場研究與整體戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略與策略體系營銷戰(zhàn)略與策略體系營銷戰(zhàn)略營銷策略體系營銷各個重要節(jié)點(diǎn)面對市場，我們應(yīng)該如何表現(xiàn)？本工程戰(zhàn)略定位領(lǐng)導(dǎo)者跟隨者補(bǔ)缺者挑戰(zhàn)者表達(dá)收益保障及效勞保障3年空置補(bǔ)貼，空置期全免物業(yè)費(fèi)70年超長產(chǎn)權(quán)，高性價比，首付2萬北一環(huán)商務(wù)圈核心與片區(qū)共同開展，對入駐企業(yè)未來開展表達(dá)穩(wěn)定、長久感↘↗工程主要賣點(diǎn)羅列：67“形象提升〞戰(zhàn)略我們要突破，就要給客戶一個新形象：工程現(xiàn)狀形象有待進(jìn)一步提升，需要在目前的根底上重新包裝〔完全形象轉(zhuǎn)型時間和本錢都不允許〕如何提升形象，有幾個主要手段：一是推出新產(chǎn)品，以新產(chǎn)品拉升形象；二是改變或調(diào)整案名，以全新的面目出現(xiàn)，三是全部推倒重來，以全陌生的形象來面對公眾。我們采取那種模式？我們的建議，分三步走：一是調(diào)整案名，在目前形象的根底上，以藍(lán)鉆2期的形式出現(xiàn)，緊扣形象定位全面提升案名的沖擊力；二是提推出新品〔既然是二期〕，以新產(chǎn)品支撐新案名，目前在售產(chǎn)品可在形式上銷控或暫停銷售；三是調(diào)整銷售中心及所有媒體的表現(xiàn)形式。▼▼68工程案名建議“高性價比〞的價格戰(zhàn)略與公寓比專業(yè)：價格雖相對偏高，但為純字樓，在合肥知名的商務(wù)區(qū)域其形象度、專業(yè)度更強(qiáng)，性價比更高；與板塊比價格潛力：與其它板塊的寫字樓相比，北一環(huán)的地段是本案所有的，而在此區(qū)域內(nèi)本工程的價格更能突出性價比。我們最終以為什么新形象再次面市呢？▼▼▼“高價值、中價格、低首付〞雖然價格處于公寓與高端寫字樓之間，但價值表現(xiàn)上要做到“遠(yuǎn)高于公寓，不亞于高端寫字樓〞?？鄢齾^(qū)域因素影響，其市場價格將持平或略高于同級別寫字樓。對于目前情況我們建議作小幅調(diào)整，能補(bǔ)上空置補(bǔ)貼相關(guān)費(fèi)即可，待引起廣泛關(guān)注后再另行調(diào)整?！胺€(wěn)后而高走〞的價格走勢。就開發(fā)公司而言，1、工程的資金壓力；2、目前在市場上受關(guān)注度尚不夠，故此建議前期采取“穩(wěn)定〞之策以吸引人們關(guān)注；待本案到達(dá)一定的關(guān)注度后，價格開始走高；二次開盤時在原有的根底上另行上調(diào)5-8%.〔最終調(diào)整幅度要根據(jù)當(dāng)時的市場情況而定。〕營銷總策略小結(jié)營銷戰(zhàn)略與策略體系營銷戰(zhàn)略營銷策略體系營銷各個重要節(jié)點(diǎn)總營銷舉措?yún)^(qū)域論壇區(qū)域價值整合提升公司品牌價值推廣建立產(chǎn)品體系推廣策略展示策略客戶策略聯(lián)合炒作招商發(fā)布會圍墻包裝產(chǎn)品發(fā)布會精品辦公樓巡展物業(yè)管理公司簽約報紙媒體平面媒體路旗路牌電視媒體大堂展示工程物料展示圍檔、樓體展示掃樓客戶名單買客戶名單銷控客戶三年開展規(guī)劃74工程自身問題提升使用目的：完善工程銷售系統(tǒng)，提升自我競爭力銷售系統(tǒng)建立【營銷推廣攻略】緊急性：重要度：方法： 1、銷售團(tuán)隊(duì)的更新；銷售員專業(yè)知識培訓(xùn)，素質(zhì)提升 2、銷售部外部形象提升，導(dǎo)視系統(tǒng)完善 3、銷售部內(nèi)部銷售道具完善、更新 4、施工現(xiàn)場形象完善、更新 5、戶外傳媒更新、完善 6、科學(xué)制定價格、明確優(yōu)惠措施 7、工程賣點(diǎn)羅列、在銷售部內(nèi)熟練運(yùn)用賣點(diǎn)說辭75銷售、推廣力度提升使用目的：科學(xué)合理的運(yùn)用推廣策略、進(jìn)行渠道營銷使用背景：跳出傳統(tǒng)推廣范圍，在媒體推廣之外合理運(yùn)用渠道推廣策略，做到小投入、大產(chǎn)出銷售系統(tǒng)建立【營銷推廣攻略】緊急性：重要度：高效回報寫字樓產(chǎn)品解析會使用目的：展示工程的優(yōu)勢、提高工程知名度完成時間：具體方法：以產(chǎn)品解析會的的形式，邀請各大媒體、各方配合大力炒作產(chǎn)品體系建立【SP營銷推廣攻略】緊急性：重要度：內(nèi)容：整體區(qū)域介紹、工程產(chǎn)品介紹、新效勞理念報紙、平面媒體加大力度推廣77使用目的：增強(qiáng)客戶的購置信心完成時間：工程前期的有效客戶積累到達(dá)一定程度產(chǎn)品體系建立【SP營銷推廣攻略】緊急性：重要度：報紙、平面媒體加大力度推廣物業(yè)公司簽約儀式使用目的：高品質(zhì)效勞形象給到客戶最平安、最人性化的物管信心，并且完成24小時效勞的態(tài)度產(chǎn)品體系建立【營銷推廣攻略】緊急性：重要度：內(nèi)容：物管、物管參謀簽約、24小時效勞理念說明報紙、平面媒體進(jìn)行報道本工程以報紙作為主要媒體手段；建議客戶積累期，報紙交替整版廣告，高頻率報廣主要集中在開盤前，并隨銷售狀況調(diào)整報廣策略雜志推廣可間歇性伴隨銷售全過程，主要集中在經(jīng)濟(jì)類、房產(chǎn)類雜志，輔助推廣手段由于合肥當(dāng)?shù)貙懽謽枪こ叹W(wǎng)絡(luò)使用率低，房地產(chǎn)信息更新慢，不作為主要媒體手段，但新興的彩信廣告可以作為嘗試性推廣手段。主要媒體途徑：報紙【營銷推廣攻略】報紙、平面媒體推廣策略【營銷推廣攻略】廣電媒體推廣策略使用目的：工程入市信息告之媒體建議：交通頻道、房產(chǎn)節(jié)目投放節(jié)點(diǎn)：交通頂峰期投放方式：在路況信息節(jié)目中間插播信息投放量不宜過多，越簡化的信息越能讓人記住設(shè)計原那么：音樂絕不是背景，是吸引聽眾注意的最重要工具掃樓、針對性營銷作用：最直接的方法，針對目標(biāo)客戶營銷客戶策略【營銷推廣攻略】買客戶名單方法：捕捉其他工程的B類客戶客戶策略【營銷推廣攻略】實(shí)施：向本地中介、其他工程銷售經(jīng)理購置客戶資料包括：外溢客戶、觀望客戶、感覺其他工程不適合客戶A類客戶B類客戶工程階段整合原