物業(yè)公司對業(yè)主管理制度一、總則（一）制定目的本管理制度旨在規(guī)范物業(yè)公司與業(yè)主之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，營造安全、舒適、和諧的居住環(huán)境，保障物業(yè)管理活動的順利進(jìn)行，維護(hù)雙方的合法權(quán)益。（二）適用范圍本制度適用于本物業(yè)公司所服務(wù)的全體業(yè)主及物業(yè)使用人，以及在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)從事相關(guān)活動的所有人員。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國家及地方有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)、政策文件以及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保制度的合法性和有效性。2.公平公正原則：在處理與業(yè)主相關(guān)事務(wù)時，秉持公平、公正的態(tài)度，不偏袒任何一方，保障各方的合法權(quán)益。3.服務(wù)至上原則：以業(yè)主需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、周到的物業(yè)服務(wù)，不斷提升業(yè)主滿意度。4.誠實守信原則：物業(yè)公司與業(yè)主之間應(yīng)相互信任，誠實守信，履行各自的義務(wù)，共同維護(hù)良好的物業(yè)管理秩序。二、業(yè)主及物業(yè)使用人的權(quán)利與義務(wù)（一）權(quán)利1.知情權(quán)有權(quán)了解物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目及標(biāo)準(zhǔn)、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用和管理情況等。物業(yè)公司應(yīng)定期以公告、書面通知等形式向業(yè)主公開相關(guān)信息，保障業(yè)主的知情權(quán)。2.監(jiān)督權(quán)有權(quán)監(jiān)督物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量，對服務(wù)不滿意時，可提出意見、建議或投訴。業(yè)主有權(quán)參與業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)，選舉業(yè)主委員會成員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。3.合法使用物業(yè)業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。在符合相關(guān)規(guī)定的前提下，業(yè)主有權(quán)按照規(guī)劃用途使用物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。4.獲得物業(yè)服務(wù)有權(quán)享受物業(yè)公司按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供的各項服務(wù)，包括但不限于環(huán)境衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)、設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)等。（二）義務(wù)1.遵守法律法規(guī)及管理規(guī)約業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守國家法律法規(guī)，遵守本物業(yè)管理區(qū)域的管理規(guī)約，自覺維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生。不得在建筑物內(nèi)或者房屋屋頂、露臺搭建建筑物、構(gòu)筑物；不得擅自改變房屋用途；不得私拉亂接電線、違規(guī)停放車輛等。2.按時繳納物業(yè)費業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的時間和方式，按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費用。逾期未繳納的，應(yīng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。物業(yè)使用人根據(jù)與業(yè)主的約定承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費用繳納責(zé)任的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。3.配合物業(yè)服務(wù)工作積極配合物業(yè)公司開展各項服務(wù)工作，如接受安全檢查、提供相關(guān)資料等。在物業(yè)需要維修、養(yǎng)護(hù)或更新改造共用部位、共用設(shè)施設(shè)備時，業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)予以配合，不得阻撓或拒絕。4.愛護(hù)共用部位及設(shè)施設(shè)備業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)愛護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自損壞、占用或改變其用途。因使用不當(dāng)造成損壞的，應(yīng)承擔(dān)修復(fù)或賠償責(zé)任。三、業(yè)主大會與業(yè)主委員會（一）業(yè)主大會1.成立條件一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料。已交付的專有部分面積未達(dá)到建筑物總面積50%，但首次交付專有部分面積超過200平方米且交付使用超過2年的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面申請。2.職責(zé)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約。選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員。選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。籌集和使用專項維修資金。改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。3.會議召開業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主大會作出的決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過；對于籌集和使用專項維修資金、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施等重大事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。（二）業(yè)主委員會1.產(chǎn)生與組成業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合相關(guān)條件。業(yè)主委員會委員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)中任職。2.職責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議。召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況。與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。監(jiān)督管理規(guī)約的實施。督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用。組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用。調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛。業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。3.工作規(guī)則業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主委員會議事規(guī)則，明確業(yè)主委員會的職責(zé)、會議召開的形式、表決程序等內(nèi)容。業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。四、物業(yè)服務(wù)費用管理（一）收費標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)服務(wù)費用的收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，并按照政府指導(dǎo)價或市場調(diào)節(jié)價執(zhí)行。2.物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示物業(yè)服務(wù)收費項目、標(biāo)準(zhǔn)及計費方式。（二）收費方式1.物業(yè)服務(wù)費用可以采取包干制或者酬金制等方式。2.包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。3.酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。（三）費用調(diào)整1.物業(yè)服務(wù)費用如需調(diào)整，物業(yè)公司應(yīng)提前[X]個月書面通知業(yè)主，并說明調(diào)整的理由、標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)。2.調(diào)整物業(yè)服務(wù)費用應(yīng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。（四）費用繳納與催繳1.業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的時間和方式繳納物業(yè)服務(wù)費用。2.物業(yè)公司應(yīng)在每月[具體日期]前向業(yè)主發(fā)送繳費通知，提醒業(yè)主按時繳費。3.對逾期未繳納物業(yè)服務(wù)費用的業(yè)主，物業(yè)公司應(yīng)進(jìn)行催繳。催繳方式包括但不限于上門催繳、電話催繳、書面催繳等。4.經(jīng)催繳仍不繳納物業(yè)服務(wù)費用的業(yè)主，物業(yè)公司可按照合同約定采取進(jìn)一步措施，如暫停部分服務(wù)、通過法律途徑追討欠費等。五、物業(yè)使用與維護(hù)（一）物業(yè)使用規(guī)定1.業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)按照規(guī)劃用途使用物業(yè)，不得擅自改變房屋用途。如需改變房屋用途的，應(yīng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。2.禁止在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事下列行為：損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)。違法搭建建筑物、構(gòu)筑物。侵占、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲。違反規(guī)定飼養(yǎng)動物。從事危害公共安全、公共衛(wèi)生或者妨礙他人正常工作、生活的活動。法律、法規(guī)禁止的其他行為。（二）裝飾裝修管理1.業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)事先告知物業(yè)公司，并與其簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。2.裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)包括裝飾裝修工程的內(nèi)容、期限、禁止行為和注意事項等。3.物業(yè)公司應(yīng)對裝飾裝修活動進(jìn)行現(xiàn)場巡查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為應(yīng)及時制止，并要求業(yè)主改正。4.裝飾裝修工程竣工后，業(yè)主應(yīng)通知物業(yè)公司進(jìn)行驗收。驗收合格后，物業(yè)公司應(yīng)退還業(yè)主繳納的裝修保證金。（三）共用部位及設(shè)施設(shè)備維護(hù)1.物業(yè)公司應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)和管理。2.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)損壞時，物業(yè)公司應(yīng)及時組織維修。維修費用按照以下方式承擔(dān)：屬于保修期內(nèi)的，由建設(shè)單位承擔(dān)維修責(zé)任。屬于專項維修資金列支范圍的，按照相關(guān)規(guī)定使用專項維修資金進(jìn)行維修。不屬于上述情況的，由相關(guān)業(yè)主按照各自專有部分建筑面積所占比例分擔(dān)。3.業(yè)主應(yīng)配合物業(yè)公司對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)工作，不得阻撓或拒絕。六、安全管理（一）人員與車輛出入管理1.物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)實行封閉式管理，設(shè)置門禁系統(tǒng)。業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)憑有效證件出入小區(qū)。2.外來人員、車輛進(jìn)入小區(qū)應(yīng)進(jìn)行登記，經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后方可放行。3.嚴(yán)禁攜帶易燃、易爆、劇毒等危險物品進(jìn)入小區(qū)。（二）安全巡邏1.物業(yè)公司應(yīng)制定安全巡邏制度，安排專人進(jìn)行定時巡邏。巡邏人員應(yīng)佩戴明顯標(biāo)識，認(rèn)真履行巡邏職責(zé)。2.巡邏內(nèi)容包括小區(qū)內(nèi)的治安情況、消防設(shè)施設(shè)備狀況、環(huán)境衛(wèi)生等。發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時報告并處理。（三）消防安全管理1.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)按照規(guī)定配備消防設(shè)施設(shè)備，并保持完好有效。2.業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)遵守消防安全規(guī)定，不得占用、堵塞消防通道，不得損壞消防設(shè)施設(shè)備。3.物業(yè)公司應(yīng)定期組織消防安全檢查和演練，提高業(yè)主的消防安全意識和自防自救能力。七、環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理（一）環(huán)境衛(wèi)生管理1.物業(yè)公司應(yīng)制定環(huán)境衛(wèi)生管理制度，定期對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、綠地、樓道、電梯等進(jìn)行清掃、保潔。2.垃圾應(yīng)及時清運，做到日產(chǎn)日清。垃圾桶應(yīng)定期清洗、消毒，保持外觀整潔。3.禁止在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)隨地吐痰、亂扔垃圾等不文明行為。（二）綠化管理1.物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化植物的養(yǎng)護(hù)管理，定期澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等。2.業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)愛護(hù)綠化植物，不得擅自砍伐、移植、損壞綠化植物。八、投訴與處理（一）投訴渠道1.物業(yè)公司應(yīng)設(shè)立投訴電話、郵箱、意見箱等投訴渠道，方便業(yè)主及物業(yè)使用人反映問題。2.投訴渠道應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。（二）投訴處理流程1.業(yè)主及物業(yè)使用人提出投訴后，物業(yè)公司應(yīng)及時受理，并做好記錄。2.對于一般性投訴，物業(yè)公司應(yīng)在[X]個工作日內(nèi)給予回復(fù)；對于復(fù)雜投訴，應(yīng)在[X]個工作日內(nèi)制定解決方案，并及時向業(yè)主反饋處理進(jìn)度。3.投訴處理完畢后，物業(yè)公司應(yīng)進(jìn)行回訪，了解業(yè)主對處理結(jié)果的滿意度。九、違約責(zé)任（一）業(yè)主違約責(zé)任1.業(yè)主違反本管理制度及物業(yè)服務(wù)合同約定，未按時繳納物業(yè)服務(wù)費用的，應(yīng)按照合同約定支付違約金。2.業(yè)主違反本管理制度，擅自改變房屋用途、損壞共用部位及設(shè)施設(shè)備等，應(yīng)承擔(dān)恢復(fù)原狀、賠償損失等責(zé)任。3.業(yè)主違反管理規(guī)約，損害其他業(yè)主合法權(quán)益的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。（二）物業(yè)公司違約責(zé)任1.物業(yè)公司違反本