商業(yè)綜合體小區(qū)管理制度一、總則（一）目的為加強(qiáng)商業(yè)綜合體小區(qū)的管理，營造安全、舒適、整潔、有序的居住和商業(yè)環(huán)境，維護(hù)業(yè)主、商戶及使用人的合法權(quán)益，特制定本管理制度。（二）適用范圍本制度適用于本商業(yè)綜合體小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主、商戶、租戶、訪客以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員等。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)及相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，依法履行管理職責(zé)。2.服務(wù)至上原則：以業(yè)主和商戶需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的服務(wù)。3.公平公正原則：對待所有業(yè)主、商戶一視同仁，公平公正處理各類事務(wù)。4.共同參與原則：鼓勵(lì)業(yè)主、商戶積極參與小區(qū)管理，形成共建共享的良好氛圍。二、管理機(jī)構(gòu)與職責(zé)（一）業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)1.業(yè)主大會(huì)由本小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成，是小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)依法履行制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等職責(zé)。2.業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同等職責(zé)。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的委托，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對商業(yè)綜合體小區(qū)提供專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)。2.主要職責(zé)包括但不限于：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)和管理；環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔；綠化養(yǎng)護(hù)管理；公共秩序維護(hù)；車輛停放管理；房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)；物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取等。（三）其他相關(guān)部門及人員1.小區(qū)內(nèi)各商戶應(yīng)遵守本管理制度，負(fù)責(zé)本經(jīng)營場所內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、安全秩序等管理工作，并積極配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的統(tǒng)一管理。2.小區(qū)內(nèi)設(shè)置的各類專業(yè)服務(wù)崗位，如保安、保潔、工程維修等人員，應(yīng)按照各自崗位職責(zé)，認(rèn)真履行服務(wù)義務(wù)，為小區(qū)業(yè)主和商戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。三、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理（一）共用部位管理1.共用部位包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊通道、電梯前廳、設(shè)備機(jī)房等。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期對共用部位進(jìn)行巡查，做好檢查記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。對危及房屋使用安全的共用部位，應(yīng)立即采取應(yīng)急措施，并及時(shí)通知相關(guān)業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)。3.業(yè)主和商戶不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。因維修物業(yè)或者公共利益需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意，并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。（二）共用設(shè)施設(shè)備管理1.共用設(shè)施設(shè)備包括電梯、消防設(shè)施、監(jiān)控系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供氣系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，制定設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)計(jì)劃，并嚴(yán)格按照計(jì)劃組織實(shí)施。定期對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面檢查、維護(hù)和保養(yǎng)，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。3.電梯應(yīng)委托有資質(zhì)的專業(yè)單位進(jìn)行定期維護(hù)保養(yǎng)，確保電梯安全運(yùn)行。電梯內(nèi)須張貼安全注意事項(xiàng)、警示標(biāo)志等，并保持轎廂清潔衛(wèi)生。4.消防設(shè)施設(shè)備應(yīng)定期進(jìn)行檢查、維護(hù)和保養(yǎng)，確保消防設(shè)施設(shè)備完好有效。消防通道、安全出口應(yīng)保持暢通無阻，嚴(yán)禁堆放雜物。5.監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)24小時(shí)正常運(yùn)行，確保小區(qū)公共區(qū)域的安全監(jiān)控。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)妥善保管監(jiān)控資料，保存期限不得少于規(guī)定年限。6.給排水系統(tǒng)應(yīng)定期進(jìn)行檢查、維護(hù)和保養(yǎng)，確保排水暢通，無滲漏現(xiàn)象。供水設(shè)施設(shè)備應(yīng)定期清洗消毒，保障水質(zhì)符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。7.供電系統(tǒng)應(yīng)定期進(jìn)行檢查、維護(hù)和保養(yǎng)，確保供電安全可靠。對供電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、改造等作業(yè)時(shí)，應(yīng)提前通知業(yè)主和商戶，并采取相應(yīng)的安全措施。8.供氣系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行運(yùn)行管理和維護(hù)保養(yǎng)，確保供氣、供熱安全穩(wěn)定。9.通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)應(yīng)保持正常運(yùn)行，滿足業(yè)主和商戶的通信需求。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極配合通信運(yùn)營商做好通信設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理工作。四、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）公共區(qū)域衛(wèi)生1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定詳細(xì)的公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔計(jì)劃，明確清掃保潔標(biāo)準(zhǔn)和頻次。2.每日定時(shí)對小區(qū)內(nèi)道路、廣場、綠地、樓道、電梯前廳、樓梯間、垃圾收集點(diǎn)等公共區(qū)域進(jìn)行清掃，保持地面干凈整潔，無雜物、無積水、無污漬。3.定期對公共區(qū)域的垃圾桶、果皮箱等垃圾收集容器進(jìn)行清理、消毒，確保垃圾日產(chǎn)日清，無異味。4.加強(qiáng)對小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生死角的清理，如地下室、天臺、樓道拐角等，防止滋生蚊蟲、鼠害等。（二）商戶經(jīng)營區(qū)域衛(wèi)生1.各商戶應(yīng)負(fù)責(zé)本經(jīng)營場所內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生管理，保持店內(nèi)整潔衛(wèi)生，商品擺放整齊有序。2.商戶不得將垃圾、雜物等隨意丟棄在店外公共區(qū)域，應(yīng)按照規(guī)定將垃圾袋裝化后放置在指定的垃圾收集點(diǎn)。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對商戶經(jīng)營區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督檢查，對不符合衛(wèi)生要求的商戶及時(shí)督促整改。（三）綠化養(yǎng)護(hù)管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，定期對小區(qū)內(nèi)的綠地、樹木、花卉等進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護(hù)工作。2.保持綠化植物生長良好，無明顯病蟲害，草坪平整，花卉鮮艷，樹木整齊美觀。3.加強(qiáng)對綠化區(qū)域的巡查，及時(shí)清理綠化區(qū)域內(nèi)的雜物、枯枝敗葉等，維護(hù)綠化景觀效果。4.不得擅自占用、破壞綠化用地，如需臨時(shí)占用綠化用地進(jìn)行施工等活動(dòng)，應(yīng)按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，并在施工結(jié)束后及時(shí)恢復(fù)原狀。五、公共秩序維護(hù)（一）人員出入管理1.小區(qū)實(shí)行封閉式管理，設(shè)置門禁系統(tǒng)。業(yè)主、商戶及租戶憑有效證件出入小區(qū)，訪客應(yīng)在門崗進(jìn)行登記，經(jīng)被訪人確認(rèn)后，方可進(jìn)入小區(qū)。2.門崗值班人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行出入登記制度，認(rèn)真查驗(yàn)出入人員和車輛的證件，確保人員和車輛出入安全。3.加強(qiáng)對小區(qū)出入口的巡查，嚴(yán)禁無關(guān)人員和車輛隨意進(jìn)入小區(qū)。對攜帶大件物品外出的人員，應(yīng)進(jìn)行核實(shí)登記，防止物品丟失或被盜。（二）巡邏管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定巡邏制度，安排專人負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的巡邏工作。巡邏人員應(yīng)按照規(guī)定的巡邏路線和時(shí)間進(jìn)行巡邏，做好巡邏記錄。2.加強(qiáng)對小區(qū)公共區(qū)域的巡邏檢查，重點(diǎn)關(guān)注小區(qū)內(nèi)的安全隱患、治安情況、環(huán)境衛(wèi)生等問題。發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)報(bào)告，并采取相應(yīng)的措施進(jìn)行處理。3.巡邏人員應(yīng)保持警惕，具備一定的應(yīng)急處理能力，對突發(fā)事件能夠迅速做出反應(yīng)，維護(hù)小區(qū)的安全秩序。（三）車輛停放管理1.小區(qū)內(nèi)設(shè)置合理的停車位，包括地下停車場、地面停車位等。業(yè)主、商戶及租戶的車輛應(yīng)按照規(guī)定停放在指定的停車位內(nèi)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定車輛停放管理制度，明確停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、停車規(guī)則等。對進(jìn)入小區(qū)的車輛進(jìn)行引導(dǎo)，確保車輛停放有序。3.加強(qiáng)對停車場的管理，設(shè)置明顯的停車標(biāo)識和警示標(biāo)志。定期對停車場進(jìn)行巡查，檢查車輛停放情況、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行情況等，確保停車場安全。4.嚴(yán)禁車輛在小區(qū)內(nèi)亂停亂放，堵塞消防通道、安全出口等。對違規(guī)停放的車輛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)采取相應(yīng)的措施進(jìn)行處理，如張貼罰單、拖車等。（四）安全防范措施1.小區(qū)內(nèi)安裝完善的監(jiān)控系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)等安全防范設(shè)施設(shè)備，并確保其正常運(yùn)行。2.加強(qiáng)對小區(qū)內(nèi)重點(diǎn)部位的安全防范，如配電室、電梯機(jī)房、消防控制室等，設(shè)置專人值守，嚴(yán)格執(zhí)行出入登記制度。3.定期組織開展安全防范培訓(xùn)和演練，提高物業(yè)服務(wù)人員的安全意識和應(yīng)急處理能力，確保小區(qū)安全。4.加強(qiáng)與周邊社區(qū)、公安機(jī)關(guān)等相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)，建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，共同維護(hù)小區(qū)及周邊區(qū)域的安全穩(wěn)定。六、房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)（一）維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任1.業(yè)主專有部分的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任由業(yè)主自行承擔(dān)。業(yè)主應(yīng)按照房屋使用說明書的要求合理使用房屋，并定期對房屋進(jìn)行檢查和維護(hù)。2.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任由全體業(yè)主共同承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，負(fù)責(zé)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)工作。3.因人為原因造成房屋及設(shè)施設(shè)備損壞的，由責(zé)任人承擔(dān)維修費(fèi)用。（二）維修養(yǎng)護(hù)流程1.業(yè)主或商戶發(fā)現(xiàn)房屋及設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)問題時(shí)，應(yīng)及時(shí)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)修。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到報(bào)修后，應(yīng)及時(shí)安排維修人員進(jìn)行現(xiàn)場查看，并根據(jù)問題的嚴(yán)重程度制定維修方案。2.對于一般性維修項(xiàng)目，維修人員應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修，并在維修完成后向業(yè)主或商戶反饋維修情況。對于較大的維修項(xiàng)目或涉及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提前告知業(yè)主委員會(huì)，并按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行維修資金的使用申請和審批。3.維修完成后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)組織業(yè)主或商戶對維修質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后，由業(yè)主或商戶在維修記錄上簽字確認(rèn)。（三）維修資金管理1.本小區(qū)按照國家相關(guān)規(guī)定建立專項(xiàng)維修資金，專項(xiàng)用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。2.維修資金的使用應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定的程序進(jìn)行，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核同意后，報(bào)相關(guān)部門備案。維修資金的使用情況應(yīng)定期向業(yè)主公布，接受業(yè)主監(jiān)督。3.業(yè)主有權(quán)查詢維修資金的使用情況，對維修資金的使用有異議的，可以通過業(yè)主大會(huì)等合法途徑進(jìn)行解決。七、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用管理（一）費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)本小區(qū)的實(shí)際情況、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求等協(xié)商確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)按照合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則進(jìn)行收取。（二）費(fèi)用構(gòu)成物業(yè)服務(wù)費(fèi)用一般包括以下部分：1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6.辦公費(fèi)用；7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。（三）費(fèi)用收取與繳納1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的時(shí)間和方式向業(yè)主或商戶收取。業(yè)主或商戶應(yīng)按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2.業(yè)主或商戶逾期未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按照合同約定收取違約金。經(jīng)多次催繳仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可通過法律途徑解決。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主有權(quán)對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況提出疑問，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)給予解答。八、裝修管理（一）裝修申報(bào)1.業(yè)主或商戶進(jìn)行房屋裝修前，應(yīng)提前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交裝修申請，并提供相關(guān)資料，如裝修設(shè)計(jì)方案、施工單位資質(zhì)證明、裝修人員名單等。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在收到裝修申請后的規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行審核，對符合裝修規(guī)定的，予以批準(zhǔn)；對不符合裝修規(guī)定的，應(yīng)書面告知業(yè)主或商戶并說明理由。（二）裝修規(guī)定1.裝修不得破壞房屋的主體結(jié)構(gòu)和承重結(jié)構(gòu)，不得擅自改變房屋的使用功能。2.裝修施工時(shí)間應(yīng)遵守相關(guān)規(guī)定，一般不得在節(jié)假日及休息時(shí)間進(jìn)行有噪音、粉塵等污染的施工活動(dòng)。如需在特殊時(shí)間段進(jìn)行施工的，應(yīng)提前辦理相關(guān)手續(xù)，并公告全體業(yè)主。3.裝修垃圾應(yīng)袋裝化后放置在指定的垃圾堆放點(diǎn)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一清運(yùn)。嚴(yán)禁將裝修垃圾隨意丟棄在樓道、電梯內(nèi)或其他公共區(qū)域。4.裝修過程中應(yīng)做好安全防范措施，如設(shè)置警示標(biāo)志、配備消防器材等，確保施工安全。