房屋分組團(tuán)管理辦法一、總則（一）目的為了加強(qiáng)公司對房屋分組團(tuán)的管理，提高房屋使用效率，保障房屋的安全與正常使用，維護(hù)公司及業(yè)主的合法權(quán)益，特制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于公司所管理的所有房屋分組團(tuán)，包括但不限于住宅小區(qū)、商業(yè)辦公區(qū)域、工業(yè)廠房等不同類型的房屋組團(tuán)。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國家相關(guān)法律法規(guī)以及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保房屋分組團(tuán)管理活動合法合規(guī)。2.安全第一原則：始終將房屋及人員的安全放在首位，采取有效措施預(yù)防和減少安全事故的發(fā)生。3.服務(wù)至上原則：以業(yè)主需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的管理服務(wù)，提升業(yè)主滿意度。4.統(tǒng)一管理原則：對房屋分組團(tuán)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一組織、統(tǒng)一協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)管理的規(guī)范化和科學(xué)化。二、房屋分組團(tuán)的劃分與界定（一）劃分依據(jù)根據(jù)房屋的地理位置、建筑類型、功能用途、配套設(shè)施等因素，對公司管理的房屋進(jìn)行合理分組團(tuán)劃分。（二）組團(tuán)規(guī)模每個房屋分組團(tuán)應(yīng)具有相對獨(dú)立的規(guī)模，一般以滿足一定數(shù)量的業(yè)主居住或使用需求為標(biāo)準(zhǔn)，同時便于進(jìn)行集中管理和服務(wù)。（三）組團(tuán)標(biāo)識為便于識別和管理，每個房屋分組團(tuán)應(yīng)設(shè)置明顯的標(biāo)識，標(biāo)識內(nèi)容應(yīng)包括組團(tuán)名稱、位置示意圖等信息。三、管理職責(zé)（一）公司管理部門職責(zé)1.負(fù)責(zé)制定房屋分組團(tuán)管理的總體政策和規(guī)章制度，并監(jiān)督執(zhí)行。2.統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各房屋分組團(tuán)的管理工作，解決管理過程中出現(xiàn)的重大問題。3.對各房屋分組團(tuán)的管理工作進(jìn)行考核評估，確保管理服務(wù)質(zhì)量達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求。4.負(fù)責(zé)與政府相關(guān)部門、社區(qū)組織等溝通協(xié)調(diào)，維護(hù)公司與外部環(huán)境的良好關(guān)系。（二）分組團(tuán)管理機(jī)構(gòu)職責(zé)1.具體負(fù)責(zé)本房屋分組團(tuán)的日常管理工作，包括房屋及配套設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生管理、安全保衛(wèi)等。2.組織實(shí)施本分組團(tuán)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)活動，按照合同約定為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。3.收集業(yè)主意見和建議，及時反饋業(yè)主需求，協(xié)調(diào)解決業(yè)主關(guān)心的問題。4.協(xié)助公司管理部門開展各項工作，配合完成公司下達(dá)的各項任務(wù)指標(biāo)。（三）管理人員職責(zé)1.管理人員應(yīng)熟悉房屋分組團(tuán)管理的相關(guān)業(yè)務(wù)知識，具備良好的溝通協(xié)調(diào)能力和服務(wù)意識。2.負(fù)責(zé)具體的管理工作執(zhí)行，按照規(guī)定的流程和標(biāo)準(zhǔn)完成各項任務(wù)。3.及時發(fā)現(xiàn)和處理房屋分組團(tuán)內(nèi)的各類問題，對重大問題應(yīng)及時向上級匯報。4.做好與業(yè)主的溝通交流工作，積極宣傳公司的管理政策和服務(wù)內(nèi)容，提高業(yè)主的滿意度。四、房屋及配套設(shè)施設(shè)備管理（一）房屋管理1.建立房屋檔案，記錄房屋的基本信息、使用情況、維修歷史等內(nèi)容，確保檔案資料的完整準(zhǔn)確。2.定期對房屋進(jìn)行巡查，檢查房屋的結(jié)構(gòu)安全、外觀狀況、室內(nèi)設(shè)施等，及時發(fā)現(xiàn)并處理房屋存在的問題。3.加強(qiáng)對房屋裝修的管理，制定裝修管理規(guī)定，審核業(yè)主的裝修方案，監(jiān)督裝修施工過程，確保裝修活動符合相關(guān)要求，不影響房屋安全和其他業(yè)主的正常生活。（二）配套設(shè)施設(shè)備管理1.對房屋分組團(tuán)內(nèi)的配套設(shè)施設(shè)備，如電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供氣系統(tǒng)等，建立詳細(xì)的設(shè)備臺賬，記錄設(shè)備的型號、規(guī)格、安裝位置、運(yùn)行狀況等信息。2.制定設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計劃，定期對設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，確保設(shè)備正常運(yùn)行。維護(hù)保養(yǎng)工作應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)單位進(jìn)行，并做好記錄。3.建立設(shè)施設(shè)備故障應(yīng)急處理機(jī)制，制定應(yīng)急預(yù)案，確保在設(shè)備出現(xiàn)故障時能夠及時響應(yīng)，迅速排除故障，保障業(yè)主的正常生活和安全。4.加強(qiáng)對設(shè)施設(shè)備操作人員的培訓(xùn)和管理，要求操作人員持證上崗，嚴(yán)格按照操作規(guī)程進(jìn)行操作，確保設(shè)備運(yùn)行安全。五、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）清掃保潔1.制定環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔標(biāo)準(zhǔn)，明確各區(qū)域的清掃頻次、作業(yè)要求等。2.配備足夠的清掃保潔人員，按照標(biāo)準(zhǔn)對房屋分組團(tuán)內(nèi)的公共區(qū)域，如道路、樓道、電梯間、停車場等進(jìn)行定時清掃，保持環(huán)境整潔。3.及時清理垃圾，做到日產(chǎn)日清，垃圾應(yīng)分類收集、運(yùn)輸和處理，符合環(huán)保要求。（二）綠化養(yǎng)護(hù)1.對房屋分組團(tuán)內(nèi)的綠化區(qū)域進(jìn)行合理規(guī)劃和布局，種植適宜的花草樹木，提高綠化覆蓋率。2.制定綠化養(yǎng)護(hù)計劃，定期對綠化植物進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護(hù)工作，確保綠化植物生長良好，景觀效果美觀。3.加強(qiáng)對綠化區(qū)域的管理，禁止業(yè)主隨意破壞綠化植物和公共綠地，對違規(guī)行為進(jìn)行勸阻和制止。六、安全保衛(wèi)管理（一）人員出入管理1.在房屋分組團(tuán)出入口設(shè)置門禁系統(tǒng)，對人員和車輛進(jìn)行嚴(yán)格管控。業(yè)主憑有效證件出入，外來人員和車輛需進(jìn)行登記并經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后方可進(jìn)入。2.加強(qiáng)門崗值班管理，值班人員應(yīng)堅守崗位，認(rèn)真履行職責(zé)，對出入人員和車輛進(jìn)行查驗和登記，發(fā)現(xiàn)異常情況及時報告。（二）巡邏防范1.制定巡邏制度，安排專人負(fù)責(zé)房屋分組團(tuán)內(nèi)的巡邏工作。巡邏人員應(yīng)按照規(guī)定的路線和時間進(jìn)行巡邏，重點(diǎn)檢查安全防范設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行情況、公共區(qū)域的治安狀況等。2.加強(qiáng)對夜間巡邏的管理，增加夜間巡邏頻次，確保夜間安全。巡邏人員應(yīng)配備必要的巡邏設(shè)備，如對講機(jī)、手電筒等，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并報告。（三）消防安全管理1.建立健全消防安全管理制度，明確消防安全責(zé)任，落實(shí)消防安全措施。2.按照規(guī)定配備消防設(shè)施設(shè)備，如滅火器、消火栓、自動噴水滅火系統(tǒng)、火災(zāi)報警系統(tǒng)等，并確保設(shè)施設(shè)備完好有效。3.定期組織消防演練，提高業(yè)主和員工的消防安全意識和自防自救能力。4.加強(qiáng)對房屋分組團(tuán)內(nèi)用火、用電、用氣的管理，禁止私拉亂接電線、違規(guī)使用明火等行為，確保消防安全。七、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用管理（一）費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)制定1.根據(jù)房屋分組團(tuán)的實(shí)際情況，結(jié)合市場行情和公司運(yùn)營成本，制定合理的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定，并向業(yè)主進(jìn)行公示。（二）費(fèi)用收繳1.按照物業(yè)服務(wù)合同約定的時間和方式，向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2.建立費(fèi)用收繳臺賬，記錄業(yè)主的繳費(fèi)情況，對欠費(fèi)業(yè)主進(jìn)行催繳。催繳方式可包括電話通知、上門催繳、發(fā)送催繳函等。3.對于長期欠費(fèi)且經(jīng)多次催繳仍不繳納的業(yè)主，可通過法律途徑解決。（三）費(fèi)用使用1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)專款專用，按照規(guī)定的用途進(jìn)行使用。費(fèi)用使用范圍包括人員工資、設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用、環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔費(fèi)用、安全保衛(wèi)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用等。2.建立費(fèi)用使用管理制度，定期對費(fèi)用使用情況進(jìn)行公示，接受業(yè)主監(jiān)督。3.公司財務(wù)部門應(yīng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的財務(wù)管理，確保費(fèi)用收支合規(guī)、賬目清晰。八、業(yè)主關(guān)系管理（一）溝通機(jī)制建立1.建立多種溝通渠道，如業(yè)主微信群、業(yè)主意見箱、定期業(yè)主座談會等，方便與業(yè)主進(jìn)行溝通交流。2.安排專人負(fù)責(zé)收集業(yè)主意見和建議，及時回復(fù)業(yè)主的咨詢和投訴，做到事事有回應(yīng)，件件有著落。（二）業(yè)主投訴處理1.制定業(yè)主投訴處理流程，明確投訴受理、調(diào)查核實(shí)、處理反饋等環(huán)節(jié)的工作要求和時間節(jié)點(diǎn)。2.對于業(yè)主投訴，應(yīng)及時受理并進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，根據(jù)調(diào)查結(jié)果制定合理的處理方案，并在規(guī)定時間內(nèi)將處理結(jié)果反饋給業(yè)主。3.對業(yè)主投訴處理情況進(jìn)行跟蹤回訪，確保業(yè)主對處理結(jié)果滿意，不斷提高業(yè)主滿意度。（三）社區(qū)文化建設(shè)1.組織開展豐富多彩的社區(qū)文化活動，如節(jié)日慶祝活動、文體比賽、親子活動等，增強(qiáng)業(yè)主之間的交流與互動，營造和諧的社區(qū)氛圍。2.利用社區(qū)宣傳欄、微信公眾號等平臺，宣傳社區(qū)文化、物業(yè)服務(wù)信息、法律法規(guī)等內(nèi)容，提高業(yè)主的文化素養(yǎng)和法律意識。九、監(jiān)督檢查與考核評估（一）監(jiān)督檢查1.公司管理部門定期對房屋分組團(tuán)的管理工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，檢查內(nèi)容包括房屋及配套設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、安全保衛(wèi)管理、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用管理、業(yè)主關(guān)系管理等方面。2.監(jiān)督檢查可采取定期檢查、不定期抽查、專項檢查等方式進(jìn)行，對發(fā)現(xiàn)的問題及時下達(dá)整改通知書，要求分組團(tuán)管理機(jī)構(gòu)限期整改。（二）考核評估1.建立房屋分組團(tuán)管理工作考核評估制度，制定考核評估標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)體系。2.考核評估內(nèi)容包括管理服務(wù)質(zhì)量、業(yè)主滿意度、費(fèi)用收繳率、安全事故發(fā)生率等方面。3.定期對房屋分組團(tuán)的管理工作進(jìn)行考核評估，根據(jù)考核評估結(jié)果進(jìn)行獎懲，對管理工作優(yōu)秀的分組團(tuán)和個人給予表彰和獎勵，對管理