假按揭相關(guān)管理辦法總則目的為規(guī)范公司/組織在房地產(chǎn)及金融信貸業(yè)務(wù)中對(duì)假按揭行為的管理，防范業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)公司/組織的合法權(quán)益，確保業(yè)務(wù)的穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)，依據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，特制定本管理辦法。適用范圍本辦法適用于公司/組織涉及房地產(chǎn)銷售及相關(guān)金融信貸業(yè)務(wù)中與假按揭相關(guān)的各類活動(dòng)，包括但不限于項(xiàng)目開發(fā)、銷售推廣、貸款申請(qǐng)、審批及發(fā)放等環(huán)節(jié)?；驹瓌t1.依法合規(guī)原則嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)、監(jiān)管要求及行業(yè)規(guī)范，確保公司/組織在假按揭管理方面的各項(xiàng)活動(dòng)合法合規(guī)。2.風(fēng)險(xiǎn)防控原則以有效識(shí)別、評(píng)估和控制假按揭風(fēng)險(xiǎn)為核心，建立健全風(fēng)險(xiǎn)管理體系，采取切實(shí)可行的措施防范風(fēng)險(xiǎn)，保障業(yè)務(wù)安全。3.全面管理原則涵蓋假按揭業(yè)務(wù)的各個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)參與業(yè)務(wù)的各方主體、業(yè)務(wù)流程進(jìn)行全面監(jiān)控和管理，做到不留死角。4.責(zé)任追究原則對(duì)涉及假按揭行為的相關(guān)責(zé)任人，依法依規(guī)追究其責(zé)任，嚴(yán)肅處理違規(guī)行為。假按揭的定義及表現(xiàn)形式定義假按揭是指開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)或個(gè)人虛構(gòu)購(gòu)房事實(shí)，以虛假借款人的名義向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，套取銀行信貸資金的行為。常見表現(xiàn)形式1.借款人資料虛假偽造身份證明、收入證明、婚姻狀況證明等資料，虛構(gòu)借款人身份及還款能力。提供虛假的購(gòu)房合同、首付款證明等，制造虛假購(gòu)房交易。2.開發(fā)商主導(dǎo)內(nèi)部員工或關(guān)聯(lián)方冒充購(gòu)房者簽訂虛假購(gòu)房合同，騙取貸款。開發(fā)商與中介機(jī)構(gòu)勾結(jié)，通過(guò)虛增房?jī)r(jià)、虛構(gòu)交易等手段套取貸款。重復(fù)銷售已抵押或已售房產(chǎn)，騙取多筆貸款。3.資金流向異常貸款資金未按規(guī)定進(jìn)入指定賬戶，而是流向開發(fā)商或其他關(guān)聯(lián)方賬戶。資金流轉(zhuǎn)存在明顯不合理路徑，如短期內(nèi)頻繁轉(zhuǎn)賬、通過(guò)多個(gè)賬戶周轉(zhuǎn)等。4.購(gòu)房行為異常借款人購(gòu)房動(dòng)機(jī)不合理，如非自住需求且無(wú)合理投資規(guī)劃。同一樓盤短期內(nèi)集中出現(xiàn)大量貸款申請(qǐng)，且部分借款人存在明顯關(guān)聯(lián)關(guān)系。借款人對(duì)房屋基本情況及交易細(xì)節(jié)了解不清，回答問題前后矛盾。假按揭的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別1.貸前調(diào)查環(huán)節(jié)對(duì)借款人身份真實(shí)性核實(shí)不到位，未通過(guò)多種渠道進(jìn)行驗(yàn)證。對(duì)購(gòu)房合同真實(shí)性審查不嚴(yán)格，未核實(shí)合同印章、簽字等。對(duì)首付款來(lái)源及支付情況調(diào)查不細(xì)致，未發(fā)現(xiàn)資金來(lái)源異常。2.項(xiàng)目調(diào)查環(huán)節(jié)對(duì)項(xiàng)目合法性、合規(guī)性審查不全面，未發(fā)現(xiàn)存在違規(guī)建設(shè)、手續(xù)不全等問題。對(duì)項(xiàng)目銷售情況及資金需求分析不準(zhǔn)確，未察覺銷售異常及資金缺口不合理。3.審批環(huán)節(jié)審批流程流于形式，未對(duì)關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行充分審查和評(píng)估。對(duì)借款人還款能力評(píng)估不科學(xué)，過(guò)度依賴虛假資料。對(duì)抵押物價(jià)值評(píng)估不準(zhǔn)確，未考慮市場(chǎng)波動(dòng)及抵押物實(shí)際情況。4.貸后管理環(huán)節(jié)對(duì)借款人還款情況監(jiān)控不及時(shí)，未發(fā)現(xiàn)逾期或異常還款情況。對(duì)抵押物管理不善，未定期核實(shí)抵押物狀態(tài)。對(duì)資金流向監(jiān)控不力，未及時(shí)發(fā)現(xiàn)資金挪用問題。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估1.建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)體系包括借款人信用狀況、購(gòu)房行為合理性、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)狀況、資金流向等多個(gè)維度的指標(biāo)。對(duì)每個(gè)指標(biāo)設(shè)定相應(yīng)權(quán)重，綜合計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)得分。2.風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)劃分根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)得分，將假按揭風(fēng)險(xiǎn)劃分為高、中、低三個(gè)等級(jí)。高風(fēng)險(xiǎn)：風(fēng)險(xiǎn)得分較高，存在明顯假按揭跡象，對(duì)業(yè)務(wù)造成重大損失的可能性較大。中風(fēng)險(xiǎn)：風(fēng)險(xiǎn)得分適中，存在一定假按揭風(fēng)險(xiǎn)隱患，需進(jìn)一步關(guān)注和排查。低風(fēng)險(xiǎn)：風(fēng)險(xiǎn)得分較低，假按揭風(fēng)險(xiǎn)可能性較小，但仍需保持警惕。3.動(dòng)態(tài)評(píng)估定期對(duì)假按揭風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行重新評(píng)估，根據(jù)業(yè)務(wù)進(jìn)展、市場(chǎng)變化等因素調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，及時(shí)采取相應(yīng)管理措施。假按揭的防范措施貸前調(diào)查1.借款人身份核實(shí)通過(guò)公安系統(tǒng)、社保系統(tǒng)等核實(shí)借款人身份證明真實(shí)性。要求借款人提供詳細(xì)的工作經(jīng)歷、收入流水等，進(jìn)行交叉驗(yàn)證。2.購(gòu)房合同審查核實(shí)購(gòu)房合同簽訂時(shí)間、印章、簽字等是否與開發(fā)商一致。到房地產(chǎn)交易管理部門查詢合同備案情況，確保合同真實(shí)性。3.首付款調(diào)查要求借款人提供首付款來(lái)源證明，如銀行轉(zhuǎn)賬記錄、資金流水等。對(duì)首付款支付情況進(jìn)行實(shí)地核實(shí)，如是否通過(guò)pos機(jī)刷卡、是否存在現(xiàn)金支付異常等。4.項(xiàng)目調(diào)查審查項(xiàng)目合法性手續(xù)，確保項(xiàng)目具備銷售條件。了解項(xiàng)目銷售進(jìn)度、銷售價(jià)格合理性，分析資金需求與銷售情況是否匹配。審批環(huán)節(jié)1.嚴(yán)格審批流程明確各審批環(huán)節(jié)職責(zé)和標(biāo)準(zhǔn)，確保審批過(guò)程嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范。對(duì)關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行重點(diǎn)審查，如借款人還款能力、抵押物價(jià)值等。2.加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估運(yùn)用科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型，對(duì)假按揭風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面評(píng)估。審批人員應(yīng)具備豐富的業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)和風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力，對(duì)可疑情況進(jìn)行深入調(diào)查。3.集體審議對(duì)于高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目或存在重大疑問的貸款申請(qǐng)，應(yīng)組織集體審議，充分討論風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及應(yīng)對(duì)措施。貸后管理1.還款監(jiān)控建立健全還款監(jiān)控機(jī)制，定期對(duì)借款人還款情況進(jìn)行跟蹤。及時(shí)發(fā)現(xiàn)逾期還款情況，分析原因，采取相應(yīng)催收措施。2.抵押物管理定期核實(shí)抵押物狀態(tài)，確保抵押物真實(shí)存在、產(chǎn)權(quán)清晰。關(guān)注抵押物市場(chǎng)價(jià)值變化，及時(shí)調(diào)整抵押物價(jià)值評(píng)估。3.資金流向監(jiān)控對(duì)貸款資金流向進(jìn)行全程監(jiān)控，確保資金按規(guī)定用途使用。發(fā)現(xiàn)資金流向異常時(shí)，及時(shí)采取措施凍結(jié)資金，防止資金挪用。假按揭的發(fā)現(xiàn)與處理發(fā)現(xiàn)途徑1.內(nèi)部監(jiān)控業(yè)務(wù)部門在日常工作中發(fā)現(xiàn)借款人、項(xiàng)目或資金流向存在異常情況。風(fēng)險(xiǎn)管理部門通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)、數(shù)據(jù)分析等手段發(fā)現(xiàn)假按揭風(fēng)險(xiǎn)線索。2.外部舉報(bào)購(gòu)房者、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手或其他相關(guān)方舉報(bào)假按揭行為。監(jiān)管部門轉(zhuǎn)辦的假按揭線索。處理流程1.線索核實(shí)對(duì)發(fā)現(xiàn)的假按揭線索進(jìn)行初步核實(shí)，收集相關(guān)證據(jù)材料。組織內(nèi)部調(diào)查小組，對(duì)線索涉及的情況進(jìn)行深入調(diào)查。2.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估根據(jù)調(diào)查結(jié)果，對(duì)假按揭風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行重新評(píng)估，確定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)及影響范圍。3.措施制定針對(duì)不同風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的假按揭行為，制定相應(yīng)的處理措施。對(duì)于低風(fēng)險(xiǎn)假按揭，要求借款人補(bǔ)充資料、加強(qiáng)監(jiān)控等。對(duì)于中風(fēng)險(xiǎn)假按揭，暫停貸款發(fā)放、要求開發(fā)商回購(gòu)等。對(duì)于高風(fēng)險(xiǎn)假按揭，立即采取法律措施，追回貸款本息，追究相關(guān)責(zé)任人責(zé)任。4.后續(xù)跟蹤對(duì)處理措施的執(zhí)行情況進(jìn)行跟蹤，確保問題得到妥善解決?？偨Y(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，完善假按揭管理機(jī)制，防止類似問題再次發(fā)生。責(zé)任追究責(zé)任界定1.借款人責(zé)任提供虛假資料騙取貸款的，應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任，包括但不限于返還貸款本息、承擔(dān)違約責(zé)任等。2.開發(fā)商責(zé)任主導(dǎo)假按揭行為的，除承擔(dān)返還貸款本息責(zé)任外，還應(yīng)依法承擔(dān)行政處罰，情節(jié)嚴(yán)重的追究刑事責(zé)任。對(duì)假按揭行為監(jiān)管不力，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)管理責(zé)任。3.中介機(jī)構(gòu)責(zé)任參與假按揭行為的，應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任，包括但不限于罰款、吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照等。為假按揭提供便利或協(xié)助的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。4.公司/組織內(nèi)部人員責(zé)任對(duì)假按揭行為負(fù)有直接責(zé)任的員工，給予紀(jì)律處分，情節(jié)嚴(yán)重的解除勞動(dòng)合同，并依法追究法律責(zé)任。對(duì)假按揭行為審核把關(guān)不嚴(yán)、監(jiān)管不力的管理人員，給予相應(yīng)行政處分。追究方式1.經(jīng)濟(jì)處罰對(duì)涉及假按揭行為的責(zé)任主體，根據(jù)造成的損失情況，要求其承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。2.紀(jì)律處分對(duì)公司/組織