《房地產(chǎn)估價理論與實務(wù)》2025/7/241

2025/7/242

房地產(chǎn)批量估價

如何防范“陰陽合同”形成的稅收風險？

2025/7/243導入案例

2009年7月，北京昌平區(qū)的王先生通過房產(chǎn)中介與李先生簽訂房屋買賣合同，以54萬元的價格出售其一套住房。為少繳稅款，雙方于同年9月就該房屋網(wǎng)簽了一份總價僅27.5萬元的房屋買賣合同，并以此合同登記備案。房屋過戶后，王先生收到李先生28萬元的房款。但沒想到的是，此后李先生就不再支付任何后續(xù)房款，其本人也離開北京并音信全無。王先生無奈訴至法院，要求李先生支付剩余房款。所幸法院缺席審理后認定雙方簽訂的交易價款為54萬元的房屋買賣合同是雙方真實的意思表示，應(yīng)依約履行，判決李先生應(yīng)向王先生支付剩余房款26萬元。據(jù)悉，在二手房交易中通過“陰陽合同”來實現(xiàn)逃稅目的的現(xiàn)象并非個案。近年來，不少城市提出將綜合運用房地產(chǎn)估價等技術(shù)來加強房易稅收征管。那么，可以采用什么樣的房地產(chǎn)估價技術(shù)來防范二手房交易中“陰陽合同”所形成的稅收風險呢?2025/7/244第一節(jié)批量估價概述第二節(jié)標準價調(diào)整法第三節(jié)

特征價格法第四節(jié)

批量估價的應(yīng)用

本章目錄一、批量估價的概念

批量估價是指基于同一估價目的，利用共同的數(shù)據(jù)，采用相同的方法，并經(jīng)過統(tǒng)計檢驗，對大量相似的房地產(chǎn)在給定日期的價值進行評估的一類估價模式，與個案估價相對應(yīng)。相似房地產(chǎn)是指與估價對象房地產(chǎn)的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度等相同或類似的房地產(chǎn)。批量估價的特點是：運用統(tǒng)一標準的評估方法；運用共同的樣本數(shù)據(jù)；對大批量的多宗房地產(chǎn)進行估價；要求評估結(jié)果的一致性和統(tǒng)一性。批量估價可以按照不同標準進行分類。按照數(shù)學模型，可分為基于數(shù)理統(tǒng)計的批量估價和非數(shù)理統(tǒng)計的批量估價；按照估價原理，可分為基于比較法、收益法或成本法的批量估價；按照模型是否有可見參數(shù)分為參數(shù)化模型和非參數(shù)模型；按照是否有計算機輔助系統(tǒng)可分為手工批量估價和自動批量估價。本節(jié)以下內(nèi)容主要針對基于數(shù)理統(tǒng)計的批量估價技術(shù)進行介紹。2025/7/245第一節(jié)批量估價概述二、批量估價的產(chǎn)生與發(fā)展

房地產(chǎn)批量估價起源于對估價結(jié)果一致性和統(tǒng)一性的需求。最早的批量估價思想可以追溯到1919年，當時有人將基于統(tǒng)計學的多元回歸分析方法應(yīng)用于美國農(nóng)業(yè)土地的估價。批量估價在城市房地產(chǎn)價值評估中的應(yīng)用與研究從20世紀60年代開始逐漸增加。但是早期的批量估價只能依靠手工操作來完成，限制了批量估價技術(shù)的普及。20世紀70年代以后，隨著計算機技術(shù)的發(fā)展，多元回歸分析與計算機技術(shù)相結(jié)合的計算機輔助批量估價逐漸興起，批量估價逐漸成為具有很大影響力的新型評估模式，尤其是在財產(chǎn)類從價稅的稅基評估中得到廣泛應(yīng)用。20世紀80年代以后，國際上形成了以比較法、收益法和成本法為基礎(chǔ)、將計量經(jīng)濟學模型與計算機技術(shù)有機結(jié)合的批量估價體系。從21世紀初開始，我國在多個省市陸續(xù)開展了基于房地產(chǎn)模擬評稅工作試點，相應(yīng)的批量估價技術(shù)也逐漸得到應(yīng)用。2021年10月，第十三屆全國人大常委會作出決定，授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作。隨著我國房地產(chǎn)稅改革的穩(wěn)步推進，批量估價技術(shù)與方法將得到更廣泛的研究與應(yīng)用。2025/7/246三、批量估價的理論依據(jù)

批量估價的理論依據(jù)體現(xiàn)在估價原理和估價技術(shù)兩個層面。

在估價原理層面，不同的批量估價方法具有不同的理論依據(jù)。例如，特征價格法以特征價格理論為依據(jù)。特征價格理論認為產(chǎn)品是一系列特征屬性的集合。消費者從產(chǎn)品中得到的效用并非產(chǎn)品本身，而是產(chǎn)品所擁有的特征屬性。每一個特征屬性都有其自身的價格，產(chǎn)品是作為內(nèi)在特征組合的集合來進行出售的。

在估價技術(shù)層面，批量估價的理論依據(jù)是統(tǒng)計學。在基于數(shù)理統(tǒng)計的房地產(chǎn)批量估價中，無論是數(shù)據(jù)收集整理、還是估價模型構(gòu)建以及評估結(jié)果檢驗等各個批量估價環(huán)節(jié)，均需要大量的統(tǒng)計指標、統(tǒng)計模型以及統(tǒng)計檢驗的支撐，以保證數(shù)據(jù)的準確性、模型的可行性以及估價結(jié)果的一致性與可靠性。2025/7/247四、批量估價的適用對象與條件

在估價對象方面，批量估價主要適用于數(shù)量眾多且相似度較高的房地產(chǎn)，如成套住宅、小型商鋪、寫字樓、快捷酒店、標準廠房等，不適用于個別和特殊的房地產(chǎn)，如大型商場、星級飯店、特殊廠房等。在估價目的方面，批量估價主要適用于存量房交易稅收估價和房地產(chǎn)稅計稅價值評估、房地產(chǎn)抵押貸款后重估等，房地產(chǎn)抵押貸款前評估、房屋征收估價不宜采用批量估價方法。在實際估價中，要采用批量估價還需要在市場、信息、技術(shù)。人才等方面滿足以下條件：①相對理性成熟的房地產(chǎn)市場；②完善的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)；④成熟的計算機自動評估技術(shù)；④充分的房地產(chǎn)估價人才支撐與豐富的估價專業(yè)經(jīng)驗支持。2025/7/248五、批量估價與個案估價的比較

2025/7/2492025/7/2410第一節(jié)批量估價概述第二節(jié)標準價調(diào)整法第三節(jié)

特征價格法第四節(jié)

批量估價的應(yīng)用

本章目錄一、標準價調(diào)整法的概念

標準價調(diào)整法是對估價范圍內(nèi)的所有被估價房地產(chǎn)進行分組，使同一組內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性，在每組內(nèi)選定或設(shè)定標準房地產(chǎn)并測算其價值和價格，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將標準房地產(chǎn)的價值和價格調(diào)整為各宗被估價房地產(chǎn)的價值的方法。標準價調(diào)整法是一種批量估價方法。根據(jù)估價原理不同，標準價調(diào)整法可分為基于比較法、收益法和成本法的標準價調(diào)整法。

基于比較法的標準價調(diào)整法主要適用于具有較多整體交易實例的房地產(chǎn)批量估價，基于收益法的標準價調(diào)整法主要適用于收益性房地產(chǎn)的批量估價，基于成本法的標準價調(diào)整法主要適用于建筑物的批量估價。不管是基于比較法的標準價調(diào)整法，還是基于收益法或成本法的標準價調(diào)整法，其本質(zhì)上都是比較法。2025/7/2411第二節(jié)標準價調(diào)整法二、標準價調(diào)整法的估價步驟與內(nèi)容

運用標準價調(diào)整法估價主要有以下六個步驟：確定估價范圍；進行房地產(chǎn)分組；確定標準房地產(chǎn)；測算標準價；確定有關(guān)調(diào)整系數(shù)；計算各宗被估價房地產(chǎn)的價值。2025/7/2412

1.確定估價范圍確定估價范圍包括確定批量估價的區(qū)域范圍和估價對象范圍。區(qū)域范圍是指一個批量估價項目的被估價地區(qū)范圍，一般根據(jù)估價目的和估價委托人的要求來確定。估價對象范圍是指一個批量估價項目的被估價房地產(chǎn)的類型和數(shù)量，一般根據(jù)估價目的、估價委托人的要求、適用的房地產(chǎn)類型等來確定。

2.進行房地產(chǎn)分組

在確定的批量估價區(qū)域內(nèi)，按照用途、類型和區(qū)域?qū){入批量估價對象的所有房地產(chǎn)進行分組，把相似的房地產(chǎn)分在同一組內(nèi)。按用途分組簡稱“分用途”，按類型分組簡稱“分類型”，按區(qū)域分組簡稱“分區(qū)域”或“分區(qū)”。

如果估價對象包含不同用途的房地產(chǎn)，則通常先按用途分成幾個大類，然后進行分區(qū)域和分類型。如果批量估價對象具有相同用途或?qū)儆谕惙康禺a(chǎn)，則應(yīng)先分區(qū)域再分類型。

一般來說，劃分的組越小，模型的精度一般越高。但是如果分組過小，則同一組內(nèi)的交易實例樣本可能過少，難以滿足測算標準房地產(chǎn)價值和價格或建立估價模型的需要。在實際估價中，可根據(jù)市場數(shù)據(jù)滿足程度、估價結(jié)果精度要求、批量估價可操作性等情況來確定分組大小以及進行適當?shù)姆康禺a(chǎn)分組。2025/7/2413

3.確定標準房地產(chǎn)

標準房地產(chǎn)是指每一個房地產(chǎn)分組內(nèi)具有代表性的房地產(chǎn)。標準房地產(chǎn)一般情況下應(yīng)從組內(nèi)待估房地產(chǎn)中選定，在沒有合適的組內(nèi)房地產(chǎn)作為標準房地產(chǎn)的情況下，也可以根據(jù)組內(nèi)房地產(chǎn)狀況設(shè)定某種虛擬的房地產(chǎn)作為標準房地產(chǎn)。4.測算標準價

標準價是指標準房地產(chǎn)的價值和價格，可根據(jù)標準房地產(chǎn)狀況，選擇比較法、收益法或成本法等方法，采用個案估價方法來進行求取。此外，還需對計算出的各個標準價進行適當?shù)臋M向平衡與調(diào)整，然后確定最終的標準價。2025/7/2414

5.確定有關(guān)調(diào)整系數(shù)

基于被估價房地產(chǎn)與標準房地產(chǎn)之間各種價值和價格影響因素的差異，利用大量統(tǒng)計數(shù)據(jù)進行分析和測算，結(jié)合估價師的經(jīng)驗和專家意見，得到每一個價值和價格影響因素的調(diào)整系數(shù)。6.計算被估房地產(chǎn)價值

利用測算出的標準價與調(diào)整系數(shù)以及有關(guān)公式，將標準價調(diào)整為各宗被估價房地產(chǎn)的價值。標準價調(diào)整法的基本公式為：

P=b0×X1×X2×...×Xn

上式中，P為被估價房地產(chǎn)價值，b0為標準房地產(chǎn)的標準價，參考前述步驟求取，X1、X2、...Xn為房地產(chǎn)價值和價格調(diào)整系數(shù)。2025/7/24152025/7/2416第一節(jié)批量估價概述第二節(jié)標準價調(diào)整法第三節(jié)特征價格法第四節(jié)

批量估價的應(yīng)用

本章目錄一、特征價格法的概念

特征價格法是基于特征價格理論的批量估價方法。特征價格理論是用來描述異質(zhì)商品的價格與其差異特征關(guān)系的理論。特征價格法通過對估價范圍內(nèi)的被估價房地產(chǎn)進行分組，使同一組內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性，將每組房地產(chǎn)價值結(jié)合價格作為因變量，把影響價值和價格的因素作為自變量即特征變量，建立多元回歸方程，搜集大量房地產(chǎn)成交價格及其特征數(shù)據(jù)，經(jīng)過試算優(yōu)化和分析檢驗，確定模型參數(shù)，建立房地產(chǎn)價值和價格與其特征變量的函數(shù)關(guān)系，再利用該模型計算出各宗被估價房地產(chǎn)價值和價格。

與標準價調(diào)整法相比，特征價格法對房地產(chǎn)數(shù)據(jù)特別是交易實例數(shù)量等要求更高，其適用的房地產(chǎn)類型和地區(qū)因此受到一定限制。1967年，從Ridker首次將特征價格模型引入到住宅市場，此后特征價格法在房地產(chǎn)領(lǐng)域得到了廣泛應(yīng)用。2025/7/2417第三節(jié)特征價格法二、特征價格法的估價步驟與內(nèi)容

運用特征價格法估價的主要步驟和內(nèi)容有：確定估價范圍；進行房地產(chǎn)分組；設(shè)定多元回歸模型；確定多元回歸模型；計算各宗被估價房地產(chǎn)的價格。其中，前兩個步驟和內(nèi)容與標準價調(diào)整法中的要求基本相同，此處不再贅述。

1.設(shè)定多元回歸模型(1)選擇模型變量模型變量包括自變量與因變量，因變量是房地產(chǎn)價值和價格，自變量是房地產(chǎn)價值和價格的影響因素。模型自變量可以從房地產(chǎn)價值和價格的影響因素中篩選，除了實物、權(quán)益、區(qū)位特征以外，還應(yīng)增加時間特征。選擇自變量時，不能遺漏重要的影響影響因素，但是自變量也并非越多越好，有些特殊因素可在模型外另行處理，以免導致效率損失和共線性等問題。2025/7/2418(2)選擇模型形式

多元回歸模型根據(jù)模型結(jié)構(gòu)形式不同可分為加成模型、乘數(shù)模型和混合模型，應(yīng)根據(jù)估價目的、估價精度、估價成本以及估價對象狀況選擇合適的回歸模型函數(shù)式。

1)加成模型(加法模型)

加成模型(加法模型)又分為線性模型、對數(shù)模型、對數(shù)線性模型和半對數(shù)模型等類型。

①線性模型

P=a0+a1Z1+a2Z2+……+anZn+ε

上式中，P為房地產(chǎn)價值和價格；Zi為房地產(chǎn)特征變量；ε為隨機誤差項；回歸系數(shù)ai對應(yīng)著房地產(chǎn)特征變量的隱含價格，即反映特征變量Zi變化一個單位給房地產(chǎn)帶來的價格變動數(shù)量。但是線性模型無法表現(xiàn)特征的邊際效用遞減規(guī)律。

2025/7/2419②對數(shù)模型

lnP=a0+a1lnZ1+a2lnZ2+……+anlnZn+ε

自變量和因變量的對數(shù)成線性關(guān)系?；貧w系數(shù)ai對應(yīng)著特征的價格彈性，即在其他特征不變的情況下，某特征變量Zi每變動一個百分點，房地產(chǎn)價格P將隨之變動的百分率。

③對數(shù)線性模型

lnP=a0+a1Z1+a2Z2+……+anZn+ε

自變量采用線性形式，因變量采用對數(shù)形式?；貧w系數(shù)ai對應(yīng)著房地產(chǎn)特征價格與總價格之比，即在其他特征不變的情況下，某特征變量Zi每變動一個單位，房地產(chǎn)價格P隨之變動的百分率。

④半對數(shù)模型

P=a0+a1lnZ1+a2lnZ2+……+anlnZn+ε自變量采用對數(shù)形式，因變量采用線性形式。回歸系數(shù)ai對應(yīng)著房地產(chǎn)特征的邊際價格，即在其他因素不變的情況下，某特征變量Zi每變動一個百分點，房地產(chǎn)價格P隨之變化的幅度。2025/7/2420

2)乘數(shù)模型(乘法模型)

P=a0*Z1a1*Z2a2*……*Znan+ε

乘數(shù)模型屬于非線性模型，能夠捕捉到房地產(chǎn)市場中存在的非線性相關(guān)關(guān)系，但是無法表示加成關(guān)系，也無法將土地和建筑物的價值區(qū)分開來，通常適用于價格區(qū)間變動非常大的房地產(chǎn)類型。通過對公式兩邊取對數(shù)，可將乘數(shù)模型轉(zhuǎn)化為加法模型。3)混合模型

P=(a0+a1Z1+a2Z2+……+aiZi)*Zi+1ai+1*Zi+2ai+2*……*Zi+nai+n+ε

混合模型也屬于非線性方程，這種模型可以讓模型的創(chuàng)建者根據(jù)不同的假設(shè)確定不同的模型形式。

選擇模型結(jié)構(gòu)時，可以先憑借經(jīng)驗初步設(shè)定模型結(jié)構(gòu)及其相應(yīng)的函數(shù)形式，然后經(jīng)過不斷嘗試和修正，直到認為函數(shù)形式能夠解釋樣本數(shù)據(jù)的差異，并使得模型對樣本數(shù)據(jù)的擬合滿足要求為止。2025/7/2421

2.確定多元回歸模型

確定多元回歸模型的步驟和內(nèi)容包括：量化模型變量；樣本數(shù)據(jù)處理；檢驗?zāi)Ｐ妥兞?；模型參?shù)估計；模型檢驗。

(1)量化模型變量

①直接采用變量的實際數(shù)值或?qū)υ紨?shù)值進行簡單變換。這類特征變量如建筑面積、住宅年齡、樓層、距市中心距離、交通條件、時間因素、土地剩余年限、容積率等。

②采用Likert量表法將特征變量分為五個等級。等級分別為極差、差、一般、好、非常好，分別對應(yīng)1、2、3、4、5分。這類特征變量如裝修程度、周圍環(huán)境、物業(yè)管理等。

③綜合指標打分法。根據(jù)變量所包含的二級指標數(shù)量進行打分，所含的二級指標內(nèi)容越多得分越高。這類特征變量如文體設(shè)施、生活設(shè)施、教育設(shè)施、生活設(shè)施等。

④采用虛擬變量進行量化。如朝向情況、車位、閣樓等。2025/7/2422

(2)樣本數(shù)據(jù)處理

如果存在特殊樣本或樣本數(shù)據(jù)，需要先對其進行處理，主要是查找并刪除具有奇異值和影響點的樣本。奇異值是指標準化殘差過大的觀測量，影響點的非標準化殘差有時并不太大，但對參數(shù)估計的結(jié)果有較大的影響，通常采用協(xié)方差比來進行衡量。奇異值和影響點可以采用統(tǒng)計軟件中默認的判據(jù)來確定。樣本數(shù)據(jù)處理有時還需要對缺失的某些數(shù)據(jù)進行補齊。(3)檢驗?zāi)Ｐ妥兞?/p>

分析各個自變量之間的相關(guān)系數(shù)，找出相關(guān)性較強的各對自變量，為防止出現(xiàn)共線性問題，保留更重要的自變量，刪除另一個或另幾個相對次要的自變量。例如，建筑面積和房間數(shù)量之間的相關(guān)性較強，通常采用保留建筑面積而刪除房間數(shù)。2025/7/2423

(4)模型參數(shù)估計

參數(shù)估計是在已知系統(tǒng)模型結(jié)構(gòu)的前提下，利用模型的自變量和因變量數(shù)據(jù)來計算模型參數(shù)的過程。常用的模型參數(shù)估計方法是最小二乘法（OLS）。最小二乘法通過最小化誤差的平方和來尋找數(shù)據(jù)的最佳函數(shù)匹配。(5)模型檢驗

模型檢驗包括經(jīng)濟意義上的檢驗以及顯著性檢驗(值Sig.和T)、共線性診斷(方差膨脹因子VIF)、擬合優(yōu)度判定(判定系數(shù)R2)、方差齊性檢驗(殘差散點圖)、D-W檢驗(D-W值)、殘差正態(tài)性檢驗(殘差直方圖)等統(tǒng)計檢驗。

在實際估價中還可采用預測值與觀測值的比率、納稅人對估價結(jié)果的認可程度(投訴率)來衡量模型的精度。2025/7/2424

3.計算各宗被估價房地產(chǎn)的價格將采集到的各宗被估價房地產(chǎn)價值和價格的影響因素數(shù)據(jù)，如房齡、朝向、樓層、戶型等數(shù)據(jù)，代入所確定的多元回歸模型中，計算出各宗被估價房地產(chǎn)的價格。2025/7/24252025/7/2426第一節(jié)批量估價概述第二節(jié)標準價調(diào)整法第三節(jié)

特征價格法第四節(jié)批量估價的應(yīng)用

本章目錄一、批量估價系統(tǒng)

(1)數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)：包括數(shù)據(jù)的調(diào)查、搜集、錄入、編輯、審核、保存、維護和管理等工作系統(tǒng)。

(2)自動評估系統(tǒng)：是基于相應(yīng)批量估價技術(shù)和自動評估模型開發(fā)的計算機估價系統(tǒng)，是批量估價系統(tǒng)的核心和關(guān)鍵。

(3)業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)：包括業(yè)務(wù)接洽、談判與承接，項目分配與進度管理，結(jié)果審核，報告生成及其他管理工作系統(tǒng)等。

(4)爭議處理系統(tǒng)：主要負責與公眾就估價事項進行溝通，處理各種估價申訴與調(diào)查以及相應(yīng)的法律訴訟等事宜。2025/7/2427第四節(jié)批量估價的應(yīng)用二、批量估價實踐

1.國外批量估價實踐

(1)美國

美國房地產(chǎn)稅制歷史悠久，房地產(chǎn)稅是地方政府重要而穩(wěn)定的收入來源。房地產(chǎn)稅收以房地產(chǎn)市場價值為計稅依據(jù)，需要定期予以評估。美國是世界上使用批量評估技術(shù)進行房地產(chǎn)稅基評估經(jīng)驗最豐富的國家之一。美國房地產(chǎn)批量估價系統(tǒng)的基本功能包括數(shù)據(jù)獲取、參數(shù)設(shè)置、實施評估、結(jié)果分析和發(fā)放稅單等。美國房地產(chǎn)稅基批量估價的流程可簡要概括為：數(shù)據(jù)采集→數(shù)據(jù)處理→數(shù)據(jù)存儲→房地產(chǎn)分區(qū)→房地產(chǎn)分類→建立批量估價模型→對模型進行校準→結(jié)果檢驗→模型解釋和推斷→爭議處理。

計算機輔助批量評估系統(tǒng)和地理信息系統(tǒng)的廣泛使用，使房地產(chǎn)稅基評估過程更為公開、公正、公平、透明，大大減少納稅人對房地產(chǎn)評稅的投訴和訴訟，降低了稅收社會成本。2025/7/2428

(2)英國

英國的房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)估價歷史悠久，目前世界上主要的房地產(chǎn)估價方法大多源自英國的房地產(chǎn)估價理論與實踐。英國的稅基評估通常由英國稅務(wù)與海關(guān)總署下屬的估價署承擔，具體由其中的地方稅與住房補貼局負責。稅務(wù)與海關(guān)總署以及估價署均屬中央派出機構(gòu)，獨立于各地方政府。

英國的房地產(chǎn)稅基評估主要采用批量估價技術(shù)，其基本程序如下：①選取基準房地產(chǎn)并使用成交日期接近價值時點的成交實例來確定基準房地產(chǎn)的價值區(qū)間，基準房地產(chǎn)是指各類房地產(chǎn)的特征與價格比較典型的房地產(chǎn)；②以基準房地產(chǎn)及其價值區(qū)間為基礎(chǔ)，評估待估房地產(chǎn)所屬的價值區(qū)間，結(jié)合估價對象的現(xiàn)場勘察，確定估價對象的初始評估價值；③在初始評估基礎(chǔ)上，按照法律規(guī)定對待估房地產(chǎn)的課稅價值進行再次評估。2025/7/2429

(3)加拿大

加拿大的房地產(chǎn)稅收體系和稅基評估比較成熟。以加拿大不列顛省為例，為建立統(tǒng)一的評估標準，該省成立了專門機構(gòu)BCAssessment，負責對該省房地產(chǎn)稅稅基進行評估。

加拿大不列顛省規(guī)定，房地產(chǎn)稅基評估采用市場價值標準，其稅基評估系統(tǒng)主要包括：①應(yīng)稅房地產(chǎn)分類：將應(yīng)稅房地產(chǎn)分為住宅等9個大類，每個大類還可再細分為各種具體的類型，每種類型的房地產(chǎn)具有不同的稅率以及相應(yīng)的評估方法。②稅基評估方法：包括比較法、成本法、收益法和法定比率法。③稅基評估周期：借助于批量估價系統(tǒng)，加拿大不列顛省的稅基評估周期由過去的3-5年縮短到每年一次，大大縮短了評估周期，降低了評估成本。④評估應(yīng)稅稅基：BCAssessment每年對全省應(yīng)稅房地產(chǎn)進行估價，評估結(jié)果作為政府制定房地產(chǎn)稅率和征收房地產(chǎn)稅的依據(jù)。⑤爭議處理機制：房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利人對評估結(jié)果如有爭議，可以通過相應(yīng)程序進行申訴或起訴。2025/7/2430

(4)南非

南非于2005年7月頒布《南非財產(chǎn)稅法》，隨后部分城市陸續(xù)開展了新稅基評估工作。南非的房地產(chǎn)稅基評估主要由政府機構(gòu)牽頭，評估機構(gòu)實施，估價師委員會進行監(jiān)管。

南非的房地產(chǎn)稅基評估方法各不相同。土地通常采用比較法，地上建筑物根據(jù)實際情況選擇成本法或其他適宜的估價方法。南非的稅基評估技術(shù)主要以借鑒美國等西方發(fā)達國家的批量估價經(jīng)驗，其流程主要包括：①財產(chǎn)識別，即界定待估房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)邊界并與納稅人情況進行匹配；②財產(chǎn)數(shù)據(jù)收集，包括待估房地產(chǎn)的建成年代、材料、裝修、位置、朝向等要素；③數(shù)據(jù)庫建設(shè)，包括納稅人及納稅信息、財產(chǎn)狀況及估價信息、房地產(chǎn)市場、有關(guān)法規(guī)等；④數(shù)據(jù)管理，包括數(shù)據(jù)錄入、編輯和質(zhì)量控制；⑤數(shù)據(jù)分析，根據(jù)已錄入的數(shù)據(jù)，對房地產(chǎn)銷售價格變化、空間分布等進行分析比較；⑥估價模型的建立和校準；⑦估價模型的使用，以及評估師利用系統(tǒng)進行的評估價值審核；⑧評估價值論證。2025/7/2431

(5)立陶宛

立陶宛1990年3月脫離蘇聯(lián)獨立，隨后開始私有化改革，房地產(chǎn)市場逐步建立并開始活躍，基于市場價值的房地產(chǎn)稅收體系逐漸建成。為開展房地產(chǎn)稅基評估和批量估價系統(tǒng)，立陶宛自1997年開始建立了一套綜合房地產(chǎn)地籍登記系統(tǒng)，并成立了專門機構(gòu)國家注冊事業(yè)中心(SECR)。2002年以后，進一步完善了房地產(chǎn)數(shù)據(jù)系統(tǒng)，建立了面向批量評估的中央數(shù)據(jù)庫，覆蓋了全國所有地區(qū)的土地、建筑以及不可移動的附屬設(shè)施等。2003年立陶宛的批量估價系統(tǒng)初步建成，建設(shè)了覆蓋全國各個地區(qū)和房地產(chǎn)類型的批量估價模型并編撰了土地價值地圖，公眾可以通過房地產(chǎn)地籍編號在SECR網(wǎng)站查詢?nèi)珖鱾€地區(qū)和城市相應(yīng)房地產(chǎn)的平均市場價值及其說明。立陶宛的批量估價系統(tǒng)采用基于市場價值比較的多元線性回歸模型，特殊建筑與房地產(chǎn)則采用重置成本法和收益法進行估價。采用多元回歸分析方法確定確定模型中各個影響因素的系數(shù)以后，還要根據(jù)模型在實際估價中的表現(xiàn)對模型進行反復校準。如果模型評估值和市場價值之間的差異超出了誤差容忍的范圍，就需要采用新的市場數(shù)據(jù)對模型進行改進，如此往復直到兩者差異達到可容忍的范圍內(nèi)。2025/7/2432

2.國內(nèi)批量估價實踐

我國大陸地區(qū)房地產(chǎn)批量評估的實踐主要得益于國家財政部、國家稅務(wù)總局有關(guān)房地產(chǎn)模擬評稅試點工作的開展以及房地產(chǎn)交易按評估價征稅政策的實施。自2003年起，財政部與國家稅務(wù)總局先后在北京、江蘇、深圳、重慶、遼寧、寧夏、河南、安徽、福建、天津等十省區(qū)市開展房地產(chǎn)模擬評稅試點。

2007年3月，國家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》。

2008年6月，國家稅務(wù)總局頒布了《關(guān)于應(yīng)用評稅技術(shù)核定房地產(chǎn)交易計稅價格的意見》，決定在北京、重慶、青島、深圳、南京、杭州、丹東等城市，開展應(yīng)用評稅技術(shù)核定計稅價格工作，所謂評稅技術(shù)主要就是批量估價技術(shù)。

2009年07月，財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于開展應(yīng)用房地產(chǎn)評稅技術(shù)核定交易環(huán)節(jié)計稅價格工作的通知》，要求各省區(qū)市及計劃單列市財稅部門“選定城市開展應(yīng)用評稅技術(shù)核定交易環(huán)節(jié)計稅價格工作”。2025/7/2433

2010年11月，財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于推進應(yīng)用房地產(chǎn)估價技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的通知》，要求各級財稅征收機關(guān)“自2012年7月1日起，全面推行應(yīng)用房地產(chǎn)估價技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作”。

2011年1月開始，上海、重慶開展對部分個人住房征收房地產(chǎn)稅試點。

2011年07月，財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于推廣應(yīng)用房地產(chǎn)估價技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的通知》，要求“自2012年7月1日起對納稅人所申報的存量房交易價格要進行全面評估，嚴格禁止不經(jīng)評估即直接按納稅人申報的交易價格征稅”，“要應(yīng)用房地產(chǎn)批量估價技術(shù)確定存量房交易價格估值”。

目前，國內(nèi)不少城市在房地產(chǎn)批量估價方面進行了深入探索與實踐。以下以杭州、深圳、南京、香港等城市為例，簡要介紹各地面向稅基評估的批量估價技術(shù)的應(yīng)用。2025/7/2434

(1)杭州

杭州是我國在房地產(chǎn)交易稅收征管環(huán)節(jié)最早應(yīng)用批量評估技術(shù)的城市之一。2008年4月，杭州正式上線“房屋交易計稅價格評估管理系統(tǒng)”，到2011年底逐步完成住宅、工業(yè)、商業(yè)等房地產(chǎn)稅基批量評估系統(tǒng)建設(shè)工作，被國家稅務(wù)總局認定為全國創(chuàng)新目標項目作為新的稅收征管模式在全國推廣。

在評估方法與模型方面，杭州市對住宅類房地產(chǎn)采用了基于比較法的批量評估方法，具體建模主要采用特征價格模型；對商業(yè)類房地產(chǎn)采用了基于收益法的批量評估模式；對工業(yè)類房地產(chǎn)采用成本法對其進行批量評估。杭州通過批量估價系統(tǒng)，有效攔截了“陰陽合同”，稅收總額提升明顯，基本達到了預期效果。

杭州基于比較法的住宅類房地產(chǎn)批量估價的步驟如下：①進行房屋分類；②建立評稅分區(qū)；③設(shè)定標準房地產(chǎn)；④構(gòu)建評稅數(shù)學模型；⑤建立修正因素表；⑥估價計稅價值。2025/7/2435

(2)深圳

2010年，深圳成立了市國土房產(chǎn)評估發(fā)展中心，作為直屬于規(guī)劃和國土資源委員會的法定機構(gòu)，負責政府房地產(chǎn)管理中涉及的各種土地及房地產(chǎn)評