深圳市新摩爾商業(yè)管理公司楊寶民城市綜合體物業(yè)管理特點(diǎn)及其

運(yùn)作方案鑒于綜合體物業(yè)類型管理要求高，物業(yè)設(shè)施含量高，日常運(yùn)營管理要求高，因此，我們需要考慮采用基于知識的綜合體物業(yè)管理體系。2.商業(yè)綜合體物業(yè)根本的管理職能為：3.物業(yè)管理收費(fèi)特點(diǎn)由于綜合體物業(yè)管理復(fù)雜要求高,收費(fèi)要高于普通物業(yè)

購物中心收費(fèi)20-30元//月平方米省級城市40-50元/月/平米五星級酒店由酒店管理公司撥款根據(jù)規(guī)模和服務(wù)要求一般費(fèi)用需要200萬元-400萬元寫字樓普通3-5元//月平方米5A寫字樓,以深圳大中華國際金融中心為例物業(yè)費(fèi)：8.8元/月/平米公寓3-5元/平方米五星級別酒店式公寓收費(fèi)6-7元/月/平米二、綜合體物業(yè)管理公司的組織架構(gòu)和團(tuán)隊(duì)建設(shè)綜合體商業(yè)管理公司購物中心物業(yè)管理處綜合體物業(yè)管理公司衛(wèi)生清潔部保安部財(cái)務(wù)部工程與設(shè)備部工程部：電梯維護(hù)工程師、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備維護(hù)工程師、空調(diào)工程師、電器技工〔負(fù)責(zé)強(qiáng)電、消防設(shè)備維護(hù)等〕。由于綜合體物業(yè)設(shè)施多，物業(yè)管理人員素質(zhì)要求高，需要注重知識共享和培訓(xùn)。三、綜合體前期物業(yè)管理效勞介入方案綜合體前期物業(yè)管理效勞包括在工程規(guī)劃、建設(shè)與驗(yàn)收交付階段的前期介入，開盤區(qū)的物業(yè)管理效勞，物業(yè)的接管驗(yàn)收、入伙與裝修管理籌劃及房屋質(zhì)量遺留問題的處理流程等。根據(jù)工程開發(fā)各階段的工作重點(diǎn)的不同，物業(yè)管理公司將委派相對應(yīng)的人員參與前期物業(yè)管理效勞工作，充分發(fā)揮開發(fā)商自有物業(yè)的資源優(yōu)勢，確保產(chǎn)品更具人性化優(yōu)勢與恒久的品質(zhì)。工程規(guī)劃設(shè)計(jì)階段參與人員前期介入小組：物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)副總經(jīng)理、工程經(jīng)理、工程主管、財(cái)務(wù)部經(jīng)理主要工作內(nèi)容1、從物業(yè)管理角度對工程的整體布局提出建議，如在綜合體工程中，前期介入小組對物業(yè)管理用房的位置、臨時停車場的設(shè)置等提出建議。成都萬象城市綜合體購物中心下沉廣場和主要入口參與工程的規(guī)劃，如在本工程中，前期介入小組對綜合體出入口設(shè)計(jì)、人車分流、地下車庫預(yù)留各單元入口、小區(qū)景觀區(qū)道路設(shè)置殘疾人通道等的建議。綜合體前期物業(yè)管理效勞介入方案3.全程參與公共設(shè)施設(shè)備的配套設(shè)計(jì)、方案制定與設(shè)備選型工作，前期介入小組從管理需要、使用便利、維護(hù)經(jīng)濟(jì)性等方面對公共設(shè)施設(shè)備的配套提出建議，參與設(shè)備采購、安裝及維保合同的洽談工作。通過上述工作，管理公司與設(shè)備供給商建立了良好的溝通渠道，維保合同的簽訂使得管理公司、業(yè)主及開發(fā)商的利益均得到有效的保護(hù)。4.參與廣場綠化與空中花園景觀系統(tǒng)設(shè)計(jì)的論證，前期介入小組重點(diǎn)從后期維護(hù)的角度對綠化植物樹種、景觀的選擇、噴灌系統(tǒng)的布局、保養(yǎng)期的維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)等方面提出建議。5.參與物業(yè)管理用房的位置及功能劃分布局討論，依照相關(guān)法律法規(guī)對物業(yè)管理用房的面積提出要求。6.參與寫字樓和公寓戶型討論會，前期介入小組將管理公司已托管小區(qū)中業(yè)主對戶型設(shè)計(jì)的意見、裝修中的常見改動等情況反響給開發(fā)商，以便開發(fā)商選擇最優(yōu)化的戶型設(shè)計(jì)方案。7.參與綜合體建筑外立面的討論，從管理維護(hù)和平安管理的角度提出有關(guān)建議。8.物業(yè)管理市場調(diào)查及目標(biāo)客戶群分析，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)效勞，必須切實(shí)掌握目標(biāo)客戶群的需求，制定出有針對性的管理效勞措施。綜合體前期物業(yè)管理效勞介入方案施工圖設(shè)計(jì)階段的物業(yè)效勞介入.參與人員前期介入小組，以管理公司總經(jīng)理、管理處經(jīng)理為主。二.在管理的角度主要關(guān)注以下內(nèi)容，根據(jù)實(shí)際情況提出合理化建議1.土建1〕對屋面、有防水要求的衛(wèi)生間〔廚房〕等防水材料的選擇2〕門、窗的材質(zhì)3〕屋面及管道井檢修口的位置及尺寸4〕地區(qū)氣候差異對房屋質(zhì)量的特殊要求5〕空調(diào)外掛機(jī)預(yù)留位的尺寸、冷凝水的統(tǒng)一收集6〕煙道、排氣道的位置,餐飲業(yè)態(tài)建議集中區(qū)域布置7〕廣場、道路用飾面磚的互換性及清潔的便利性2.配套1〕室內(nèi)管道、計(jì)量器具、智能化設(shè)施布置的合理性，及2〕給業(yè)主造成的影響3〕各種設(shè)備產(chǎn)生的噪音對業(yè)主的影響4〕各種設(shè)備總控制開關(guān)是否設(shè)在公共區(qū)域內(nèi)5〕各種設(shè)備設(shè)施的能源消耗6〕室外管線、管道井布局的合理性，及給業(yè)主造成的影響7〕智能化設(shè)施的可靠性、適用性與經(jīng)濟(jì)性施工圖設(shè)計(jì)階段的物業(yè)效勞介入施工階段〔一〕參與人員前期介入小組，由管理處經(jīng)理牽頭，適時安排工程維修人員參與。〔二〕主要關(guān)注以下內(nèi)容，對影響后期管理的工程提出合理化建議1.地產(chǎn)公司招標(biāo)工作介入1〕供方門、窗質(zhì)量及售后效勞評價2〕公共設(shè)施設(shè)備質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及后期維修保養(yǎng)本錢條款的制定2.施工介入1〕房屋質(zhì)量控制2〕隱蔽工程檢查驗(yàn)收記錄3〕設(shè)計(jì)變更記錄的收集4〕設(shè)施、設(shè)備的安裝調(diào)試及操作培訓(xùn)5〕成品保護(hù)6〕綜合體和小區(qū)體育設(shè)施、兒童游樂設(shè)施質(zhì)量三.綜合體購物中心局部物業(yè)管理方案對于購物中心在前期介入方面，要重點(diǎn)開展中央空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能以及綜合體物業(yè)管理本錢預(yù)算購物中心開業(yè)后保安、清潔、綠化養(yǎng)護(hù)，機(jī)電設(shè)備維護(hù)，物業(yè)維護(hù)開業(yè)前物業(yè)管理提前介入服務(wù),竣工驗(yàn)收物業(yè)交接和裝修管理五星級酒店保安、清潔、綠化養(yǎng)護(hù)，機(jī)電設(shè)備維護(hù)，物業(yè)維護(hù)納入五星級酒店總體成本寫字樓保安、清潔、綠化養(yǎng)護(hù)，機(jī)電設(shè)備和樓宇自動化設(shè)備維護(hù)，物業(yè)維護(hù)公寓保安、清潔、綠化養(yǎng)護(hù)，機(jī)電設(shè)備和樓宇自動化設(shè)備維護(hù)，物業(yè)維護(hù)成本，相關(guān)業(yè)主聯(lián)歡活動成本四.購物中心的裝修管理購物中心裝修管理的流程與重點(diǎn)----以深圳華潤萬象城為例2、購物中心內(nèi)主力百貨商場“二次裝修〞的要求和標(biāo)準(zhǔn)概述百貨商場的裝修按內(nèi)容和階段不同可分為“一次裝修〞和“二次裝修〞?！耙淮窝b修〞是指為其經(jīng)營的各種業(yè)態(tài)提供根本的物業(yè)根底設(shè)施、根底條件、硬件環(huán)境。包括為滿足業(yè)態(tài)經(jīng)營的需要對基建工程的必要修整和裝修，包括天棚、地面、柱體、墻面、樓梯、通道等；為經(jīng)營需要提供的必要根底設(shè)施，包括水、電、空調(diào)、消防、安防、播送、通訊設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)工程、照明、電梯等；為滿足商場營銷需要而進(jìn)行的設(shè)施、促銷設(shè)施等。進(jìn)駐商家的裝修“二次裝修〞是指以“一次裝修〞為根底，為展示品牌和商品形象，按照商場要求的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行的二次裝飾裝修。主要包括貨架、柜臺、壁柜、形象、陳列、燈光、色彩等。“二次裝修〞主要是由各品牌商家自己進(jìn)行，因此制定好“二次裝修〞的要求和標(biāo)準(zhǔn)，對于實(shí)現(xiàn)商場整體裝修的統(tǒng)一協(xié)調(diào)，到達(dá)二次裝修的目的和效果具有重要意義?！岸窝b修〞的目的是為了更好的展示品牌和商品形象，形成良好的賣場氣氛，表達(dá)商場的經(jīng)營定位、經(jīng)營特色、企業(yè)文化。所以商場的“二次裝修〞一要符合商場的經(jīng)營定位要求，二要符合商場的企業(yè)文化要求，三要符合商場的整體形象要求，四要充分展示品牌形象和商品形象。成都萬象城購物中心組織好商場的“二次裝修〞工作要遵循以下原那么：一、彰顯個性與整體協(xié)調(diào)統(tǒng)一的原那么?！岸窝b修〞既要表達(dá)商家品牌、商品的特性與獨(dú)特的形象，又要與商場的整體定位、樓層、賣區(qū)的定位協(xié)調(diào)一致。二、統(tǒng)一安排，獨(dú)立執(zhí)行的原那么?！岸窝b修〞要依商場的統(tǒng)一開業(yè)、調(diào)整方案統(tǒng)一安排，同時每個品牌又要獨(dú)立設(shè)計(jì)、制作完成各自的裝修。三、效率與質(zhì)量統(tǒng)一的原那么。“二次裝修〞既要保證時間和工期的要求，又要保證裝修質(zhì)量，做到不無視每一個細(xì)節(jié)，不浪費(fèi)點(diǎn)滴時間。四、平安第一，標(biāo)準(zhǔn)施工的原那么。“二次裝修〞施工過程中各品牌商家的裝修要按要求標(biāo)準(zhǔn)施工，把平安放在首位，嚴(yán)格執(zhí)行消防、用電、平安制度按操作流程標(biāo)準(zhǔn)施工。五、打造精品與厲行節(jié)約的原那么。各品牌在“二次裝修〞中要注重設(shè)計(jì)精心制作，打造品牌形象，同時又要杜絕在材料使用和制作工程上的浪費(fèi)現(xiàn)象?！岸窝b修〞工作要遵循和符合以下具體要求：百貨商場“二次裝修〞的標(biāo)準(zhǔn)，因商場的經(jīng)營定位，具體的市場環(huán)境和物業(yè)條件會有所差異。各商場應(yīng)根據(jù)商場的經(jīng)營定位、市場環(huán)境、企業(yè)文化、物業(yè)特點(diǎn)制定好“二次裝修〞的標(biāo)準(zhǔn)，用以標(biāo)準(zhǔn)和指導(dǎo)各品牌柜組的“二次裝修〞?！岸窝b修〞的標(biāo)準(zhǔn)大體分為以下幾局部內(nèi)容：一、色彩使用標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)企業(yè)VI的要求以及商場的經(jīng)營定位、業(yè)態(tài)形式、商品賣區(qū)特點(diǎn)等制定“二次裝修〞的色彩使用標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)。在標(biāo)準(zhǔn)中明確列出應(yīng)當(dāng)使用的色彩和禁止使用色彩。二、品牌形象設(shè)計(jì)和展示柜、貨架設(shè)計(jì)制作標(biāo)準(zhǔn)。明確規(guī)定出品牌形象墻的高度、貨架、展示柜、試衣間的高度、規(guī)格尺寸要求和制作標(biāo)準(zhǔn)。三、柜位設(shè)計(jì)、動線規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)列出柜位的朝向，貨架的擺放和朝向，及通道、動線和顧客的根本流向。四、商品陳列標(biāo)準(zhǔn)。指出商品陳列的要求、原那么和陳列方式。五、裝修材料使用標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)商場的經(jīng)營定位和當(dāng)?shù)氐难b修材料市場情況，規(guī)定應(yīng)當(dāng)使用的裝修材料和禁止使用的裝修材料。六、電力和燈光照明標(biāo)準(zhǔn)。限定可以使用的電力容量、應(yīng)到達(dá)的燈光效果、可以使用和禁止使用的照明燈具。七、消防和安保標(biāo)準(zhǔn)，列明在商裝設(shè)計(jì)和施工中應(yīng)執(zhí)行的消防和安保標(biāo)準(zhǔn)。做好“二次裝修〞工作，要注意解決好以下問題1、做好“二次裝修〞的方案和組織工作。2、設(shè)計(jì)和做好“二次裝修〞的工作流程。3、為品牌和柜組提供準(zhǔn)確的柜位圖紙、詳盡的賣場規(guī)劃、企業(yè)文化、經(jīng)營定位信息和明確的裝修指導(dǎo)建議。4、做好品牌裝修方案、形象、圖紙的審核指導(dǎo)工作。5、及時的與品牌商家溝通，互通想法。6、做好施工中的跟蹤工作，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。7、加強(qiáng)管理和效勞，做好品牌上的參謀。“二次裝修〞工作是商場開業(yè)籌備和調(diào)整時的重要工作之一，因此必須明確“二次裝修〞的要求，制定好“二次裝修〞的標(biāo)準(zhǔn)和工作流程，做好管理和效勞，把“二次裝修〞工作做好。二次裝修中商戶應(yīng)該向購物中心物業(yè)管理公司提交的資料:1、租戶提交的施工圖紙應(yīng)至少包括以下內(nèi)容：效果圖平面布置圖天花布置圖立面圖、剖面圖〔包括店面、櫥窗、燈箱和招牌〕地面鋪裝圖空調(diào)施工圖〔包括設(shè)計(jì)說明、水管圖、風(fēng)管圖〕電氣圖〔包括結(jié)線系統(tǒng)圖、照明線路圖、插座線路圖〕弱電系統(tǒng)施工圖〔含網(wǎng)絡(luò)、、CCTV、音響等〕給、排水〔污〕施工圖〔租區(qū)內(nèi)如有衛(wèi)生間、茶水間、洗手盆等設(shè)計(jì)〕套有專業(yè)消防公司設(shè)計(jì)圖框的消防系統(tǒng)施工圖〔包括消防噴淋布置圖、消防報(bào)警布置圖、消防排煙布置圖〕2、餐飲類租戶另須增加以以下圖紙廚房排油煙施工圖給、排水〔污〕施工圖燃?xì)夤艿兰皥?bào)警裝置布置圖〔政府指定專業(yè)施工單位出具〕北京朝陽大悅城餐飲商戶3.名品購物中心與百貨裝飾設(shè)計(jì)管理規(guī)定

1．1品牌商指定的裝飾設(shè)計(jì)公司應(yīng)提供經(jīng)國家主管部委認(rèn)可的有效資質(zhì)證書及營業(yè)執(zhí)照、裝飾業(yè)績等。1．2通過商場審核的公司應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)提供A4及以上幅面的裝飾現(xiàn)場平面圖、立面圖、效果圖、施工圖、天花燈位圖、電氣圖，圖紙應(yīng)詳盡標(biāo)注材質(zhì)品牌型號、尺寸，電氣圖應(yīng)詳細(xì)標(biāo)注單燈功率、分項(xiàng)功率、總功率。圖紙通過審批后，辦理施工手續(xù)。1．3出圖周期應(yīng)嚴(yán)格遵守我方規(guī)定的時間進(jìn)行設(shè)計(jì)。1．4柜體高度未作特殊要求的應(yīng)遵守以下原那么：服裝類、鞋類低柜高度1350mm以下。珠寶、飾品、化裝品類低柜高度950mm，炮臺展柜高1350mm以下。1．5高柜長度嚴(yán)格按照“T〞字墻的限位制作。1．8柜體必須加裝易擦洗踢腳板。1．9消防栓請按國家最新消防要求采用不燃材質(zhì)進(jìn)行裝飾處理。容易燃燒的材料和電焊作業(yè)區(qū)必須分隔3米以上。1.101F商鋪化裝品區(qū)吊楣尺寸為250mm厚400mm高，2F3F門楣尺寸詳見商場規(guī)劃圖。商鋪入口不小于2米，2F、3F門楣統(tǒng)一為嵌入式門楣。門楣材質(zhì)請選用烤漆玻璃、金屬、石材等不易變形、開裂材質(zhì)。1.11地面鋪裝材料必須與通道地面保持一平，與通道地面銜接處用5mm寬不銹鋼條收口1.12地面找平層不得直接使用水泥砂漿，應(yīng)使用水泥壓力板或塑料基膜進(jìn)行間隔，再進(jìn)行地面鋪設(shè)。名品購物中心與百貨裝飾設(shè)計(jì)管理規(guī)定

名品購物中心與百貨裝飾設(shè)計(jì)管理規(guī)定

1.13試衣間設(shè)計(jì)嚴(yán)格按照商場要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，通頂設(shè)計(jì)請考慮空調(diào)消防問題。1.14裝飾材料應(yīng)使用符合消防要求的綠色環(huán)保產(chǎn)品；玻璃均應(yīng)為夾膠、鋼化等平安玻璃。1.15圍擋應(yīng)嚴(yán)格按照商場要求進(jìn)行制作，圍擋畫面請?jiān)O(shè)計(jì)精美、簡單，以品牌LOGO底紋為準(zhǔn)。1.16天花石膏板請選用12mm國優(yōu)防水石膏板。五.城市綜合體物業(yè)管理必須十分重視效勞功能的開發(fā)和運(yùn)用1.首先，管理者必須充分有效地開發(fā)和運(yùn)用城市綜合體各個局部的效勞功能。城市綜合體各個局部都有自身效勞功能的表達(dá)方式。例如，對于商務(wù)辦公樓，必須注重打造商務(wù)平臺。在提供根底物業(yè)管理效勞的前提下，必須充分挖掘客戶的商務(wù)需求，提供全面的商務(wù)效勞。與此同時，根據(jù)商務(wù)辦公的專門特性，在燈光、色彩、小品、導(dǎo)示系統(tǒng)等環(huán)境元素的營造上形成品位，創(chuàng)造良好的商務(wù)空間和商務(wù)環(huán)境。購物中心的效勞措施城市綜合體是一個完整的有機(jī)系統(tǒng)。在這個系統(tǒng)中，每個局部的效勞功能要求是不同的，例如，在公寓、寫字樓和酒店，就需要安靜、舒緩的環(huán)境，而購物中心那么需要熱烈的商業(yè)氣氛，但綜合體各局部的效勞功能又是相互依存的。例如，在商圈內(nèi)的綜合體工程,以購物中心作為中心,購物中心與人們的日常生活最為密切，滿足人們購物、娛樂和休閑，能夠充分滿足各類階層的消費(fèi)需求，是綜合體中的核心局部；2.其次，整個綜合體各個局部效勞功能的相互關(guān)系必須到達(dá)高度和諧和共生的狀態(tài)。在CBD內(nèi),寫字樓是綜合體的核心局部。

寫字樓需要公寓和酒店作為周圍重要的配套，其自身那么是城市綜合體的主要功能，操縱著大局部資金流和物流方向，決定著綜合體的地位和功能。六.綜合體五星級酒店物業(yè)管理方案五星級酒店的物業(yè)管理納入酒店管理的一個組成局部，具體包括清潔衛(wèi)生、保安和設(shè)施維護(hù)?？照{(diào)等設(shè)備維護(hù)可以統(tǒng)一由綜合體物業(yè)公司下屬的工程與設(shè)備部維護(hù),電梯設(shè)備檢修等聯(lián)絡(luò)專業(yè)電梯公司負(fù)責(zé)檢修。五星級酒店可以設(shè)立專門的物業(yè)管理處，負(fù)責(zé)平時日常工作。五星酒店物業(yè)管理也可以交給酒店管理公司配套的物業(yè)管理公司.例如,花園酒店由珠江物業(yè)酒店公司管理.目前市場有大型專業(yè)化酒店物業(yè)管理公司,例如,廣州花園酒店由廣州珠江物業(yè)酒店管理管理,經(jīng)過20年的努力，珠江管理已開展成具有酒店管理、物業(yè)管理、房地產(chǎn)代理、物業(yè)清潔保養(yǎng)、管理人才培訓(xùn)、工程機(jī)電維修、飲食娛樂等多元經(jīng)營的公司,其組織架構(gòu)如下:

五星酒店物業(yè)管理措施五星酒店要求中央空調(diào)和電梯設(shè)備完好率較高,因此,必須有專業(yè)空調(diào)和電梯維修工程師駐扎現(xiàn)場,對設(shè)備即將到期檢修,提前做好預(yù)案,保證設(shè)備的較高完好率,此外,對設(shè)備的使用壽命需要在交接中明確,正確按照中央空調(diào)的規(guī)程操作,合理使用,防止出現(xiàn)犧牲設(shè)備壽命,造成較大損失。一般采取如下措施:1.業(yè)主和酒店管理委托合同中明確設(shè)備使用壽命。2.業(yè)主或者酒店管理公司和物業(yè)管理公司明確設(shè)備