泰安商品房管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強(qiáng)泰安商品房市場管理，規(guī)范商品房建設(shè)、銷售、交易等行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于泰安市行政區(qū)域內(nèi)商品房的開發(fā)建設(shè)、銷售、交付、使用及相關(guān)管理活動(dòng)。（三）基本原則1.依法管理原則嚴(yán)格依照國家法律法規(guī)和本辦法規(guī)定，規(guī)范商品房市場各類行為，確保管理活動(dòng)有法可依、有章可循。2.公平公正原則保障房地產(chǎn)市場主體的合法權(quán)益，營造公平競爭的市場環(huán)境，對(duì)各類市場主體一視同仁，公正處理各類糾紛和問題。3.誠實(shí)守信原則倡導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)及相關(guān)從業(yè)人員誠實(shí)守信，自覺履行法定義務(wù)和合同約定，維護(hù)市場信用秩序。4.服務(wù)與監(jiān)管并重原則在加強(qiáng)市場監(jiān)管的同時(shí)，注重為房地產(chǎn)市場主體提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，引導(dǎo)企業(yè)規(guī)范經(jīng)營，促進(jìn)市場健康有序發(fā)展。二、商品房開發(fā)建設(shè)管理（一）項(xiàng)目立項(xiàng)與規(guī)劃1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃等相關(guān)規(guī)劃要求。開發(fā)企業(yè)在取得土地使用權(quán)后，應(yīng)按照規(guī)定辦理項(xiàng)目立項(xiàng)手續(xù)，提交項(xiàng)目可行性研究報(bào)告等相關(guān)文件。2.規(guī)劃部門應(yīng)嚴(yán)格審查項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，確保建筑密度、容積率、綠地率等指標(biāo)符合規(guī)劃要求，保障居住環(huán)境質(zhì)量。同時(shí)，要合理布局配套設(shè)施，包括教育、醫(yī)療、商業(yè)、物業(yè)服務(wù)用房等，滿足居民生活需求。（二）建設(shè)工程質(zhì)量與安全管理1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)依法選擇具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位，并簽訂書面合同，明確各方責(zé)任。2.施工單位必須嚴(yán)格按照工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和施工規(guī)范進(jìn)行施工，確保工程質(zhì)量。建設(shè)單位應(yīng)加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量的監(jiān)督檢查，建立健全質(zhì)量管理制度，定期對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行檢查評(píng)估。3.強(qiáng)化建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理，施工單位應(yīng)制定安全生產(chǎn)規(guī)章制度，落實(shí)安全生產(chǎn)措施，確保施工安全。建設(shè)單位和監(jiān)理單位應(yīng)加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場的安全監(jiān)督檢查，及時(shí)消除安全隱患。4.工程竣工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后方可交付使用，并按照規(guī)定向建設(shè)行政主管部門備案。（三）配套設(shè)施建設(shè)1.開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)按照規(guī)劃要求同步建設(shè)配套設(shè)施，配套設(shè)施應(yīng)與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)交付使用。2.教育配套設(shè)施應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定建設(shè)，建成后無償移交教育行政部門。醫(yī)療、商業(yè)等配套設(shè)施應(yīng)滿足居民基本生活需求，確保其正常運(yùn)營。3.物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)按照規(guī)定面積和標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)管理和使用，專項(xiàng)用于物業(yè)管理服務(wù)。三、商品房銷售管理（一）預(yù)售許可管理1.開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)提交土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上等相關(guān)證明材料。2.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)嚴(yán)格審查預(yù)售申請(qǐng)，對(duì)符合條件的，在10個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》；對(duì)不符合條件的，應(yīng)書面告知理由。3.開發(fā)企業(yè)應(yīng)在售樓處顯著位置公示《商品房預(yù)售許可證》等相關(guān)證件，不得無證預(yù)售或擅自變更預(yù)售范圍。（二）銷售行為規(guī)范1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房，不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。如需變更，應(yīng)書面通知買受人，并取得買受人同意。2.銷售商品房時(shí)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)向買受人出示《商品房預(yù)售許可證》《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》等相關(guān)文件，并如實(shí)告知買受人房屋的基本情況、抵押情況、周邊環(huán)境等信息。3.開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。4.房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)代理銷售商品房時(shí)，應(yīng)向買受人出示委托書和相關(guān)證明文件，不得代理銷售不符合銷售條件的商品房。中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員不得發(fā)布虛假房源信息，不得隱瞞真實(shí)情況，不得欺詐、脅迫買受人簽訂合同。（三）合同管理1.開發(fā)企業(yè)與買受人簽訂的商品房買賣合同應(yīng)使用統(tǒng)一的示范文本，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。合同中應(yīng)包括房屋基本情況、價(jià)格、付款方式、交付時(shí)間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等主要內(nèi)容。2.開發(fā)企業(yè)應(yīng)自合同簽訂之日起30日內(nèi)，將商品房買賣合同報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。買受人有權(quán)查詢合同備案情況。3.經(jīng)雙方協(xié)商一致，可以變更或解除商品房買賣合同。變更或解除合同的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時(shí)辦理備案變更或注銷手續(xù)。四、商品房交付與使用管理（一）交付條件1.開發(fā)企業(yè)交付商品房時(shí)，應(yīng)具備下列條件：已取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件；已取得房屋測(cè)繪報(bào)告；供水、供電、供熱、燃?xì)?、通信等配套設(shè)施具備交付使用條件，其他配套設(shè)施按照合同約定交付使用；前期物業(yè)服務(wù)已落實(shí)。2.開發(fā)企業(yè)應(yīng)在交付前向買受人發(fā)出書面交房通知，告知交付時(shí)間、地點(diǎn)及交付手續(xù)等事項(xiàng)。買受人應(yīng)按照通知要求辦理交付手續(xù)。（二）交付手續(xù)1.買受人在辦理交付手續(xù)時(shí)，應(yīng)提供有效身份證件等相關(guān)證明材料。開發(fā)企業(yè)應(yīng)向買受人出示上述交付條件證明文件，并組織買受人對(duì)房屋進(jìn)行查驗(yàn)。2.買受人應(yīng)在交房通知書約定的時(shí)間內(nèi)辦理房屋交接手續(xù)，簽署房屋交接單。對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題，開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照合同約定及時(shí)整改，整改合格后重新組織交付。3.開發(fā)企業(yè)應(yīng)在房屋交付使用后按照規(guī)定為買受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，協(xié)助買受人繳納相關(guān)稅費(fèi)。（三）使用管理1.買受人應(yīng)按照房屋的設(shè)計(jì)用途合理使用房屋，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。3.業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的相關(guān)問題。五、房地產(chǎn)中介服務(wù)管理（一）機(jī)構(gòu)設(shè)立與資質(zhì)管理1.設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，并自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到房地產(chǎn)管理部門備案。2.從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)，應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)條件，取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證明。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格證書，并在一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)注冊(cè)執(zhí)業(yè)。3.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理，定期進(jìn)行檢查，對(duì)不符合資質(zhì)條件的，責(zé)令限期整改；整改仍不合格的，依法注銷其資質(zhì)證書。（二）服務(wù)規(guī)范1.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)按照核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍從事經(jīng)營活動(dòng)，不得超越經(jīng)營范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等其他業(yè)務(wù)。2.中介機(jī)構(gòu)應(yīng)建立健全業(yè)務(wù)流程、服務(wù)規(guī)范、財(cái)務(wù)管理制度等，加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高服務(wù)質(zhì)量。3.中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)誠實(shí)守信，為委托人提供真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的信息，不得隱瞞或提供虛假信息，不得損害委托人利益。4.中介機(jī)構(gòu)在提供服務(wù)過程中，應(yīng)與委托人簽訂書面服務(wù)合同，明確服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等事項(xiàng)。（三）收費(fèi)管理1.房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)應(yīng)明碼標(biāo)價(jià)，在經(jīng)營場所顯著位置公示收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。2.中介服務(wù)收費(fèi)應(yīng)按照公平、合理、自愿的原則，由委托人與中介機(jī)構(gòu)協(xié)商確定。嚴(yán)禁中介機(jī)構(gòu)以不正當(dāng)手段強(qiáng)制服務(wù)、強(qiáng)制收費(fèi)。3.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)中介服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)收費(fèi)行為依法予以查處。六、監(jiān)督管理與法律責(zé)任（一）監(jiān)督檢查1.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)商品房市場的日常監(jiān)督檢查，建立健全監(jiān)督檢查制度，定期對(duì)開發(fā)項(xiàng)目、銷售行為、中介服務(wù)等進(jìn)行檢查。2.房地產(chǎn)管理部門有權(quán)采取下列措施：查閱、復(fù)制有關(guān)文件和資料；詢問當(dāng)事人、利害關(guān)系人和其他有關(guān)人員，并要求其提供證明材料或者與調(diào)查事項(xiàng)有關(guān)的其他資料；進(jìn)入現(xiàn)場進(jìn)行檢查；責(zé)令當(dāng)事人改正違法行為。3.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)建立房地產(chǎn)市場信用檔案，記錄開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)及相關(guān)從業(yè)人員的信用信息，對(duì)守信企業(yè)和個(gè)人予以表彰，對(duì)失信行為進(jìn)行公示和懲戒。（二）法律責(zé)任1.開發(fā)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，暫停其網(wǎng)簽資格：未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的；擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)的；采取返本銷售或者變相返本銷售、售后包租或者變相售后包租方式銷售商品房的；未按照規(guī)定辦理合同備案的；未按照規(guī)定交付商品房的。2.房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷其資質(zhì)證書：未取得資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的；超越經(jīng)營范圍從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的；提供虛假信息、隱瞞真實(shí)情況，損害委托人利益的；未按照規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)、