墨爾本別墅管理辦法一、總則（一）目的為加強墨爾本別墅的管理，維護別墅區(qū)域的正常秩序，營造安全、舒適、整潔、文明的居住環(huán)境，特制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于墨爾本別墅區(qū)域內(nèi)的所有業(yè)主、使用人以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（三）管理原則1.依法管理原則：嚴格遵守國家法律法規(guī)及相關(guān)政策規(guī)定，依法履行管理職責(zé)。2.服務(wù)至上原則：以業(yè)主和使用人的需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)。3.公平公正原則：對待所有業(yè)主和使用人一視同仁，公平公正地處理各類事務(wù)。4.共同參與原則：鼓勵業(yè)主和使用人積極參與別墅區(qū)域的管理，共同維護良好的居住環(huán)境。二、業(yè)主、使用人權(quán)利與義務(wù)（一）權(quán)利1.依法享有別墅的所有權(quán)、使用權(quán)及相關(guān)權(quán)益。2.參加業(yè)主大會，享有選舉權(quán)、被選舉權(quán)和表決權(quán)。3.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，提出意見和建議。4.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，對服務(wù)不滿意時有權(quán)要求其改進。5.提議召開業(yè)主大會臨時會議。6.按照規(guī)定使用物業(yè)專項維修資金。7.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。（二）義務(wù)1.遵守本管理辦法及相關(guān)規(guī)章制度。2.按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費用、專項維修資金等相關(guān)費用。3.配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)工作，提供必要的協(xié)助。4.愛護別墅區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自改變其用途或損壞。5.不得在別墅區(qū)域內(nèi)從事違法違規(guī)活動，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。6.按照規(guī)劃用途使用房屋，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途。7.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)（一）基本職責(zé)1.按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)。2.制定并執(zhí)行物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各項管理制度。3.對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行日常維護、保養(yǎng)和管理。4.負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生清掃、綠化養(yǎng)護等工作。5.協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，維護公共秩序。6.及時處理業(yè)主和使用人的投訴和建議，做好與業(yè)主的溝通協(xié)調(diào)工作。（二）具體服務(wù)內(nèi)容1.房屋及設(shè)施設(shè)備管理定期對別墅的房屋結(jié)構(gòu)、外觀等進行檢查，及時發(fā)現(xiàn)并處理安全隱患。對共用設(shè)施設(shè)備如電梯、消防設(shè)備、給排水系統(tǒng)等進行日常巡查、維護保養(yǎng)，確保其正常運行。建立設(shè)施設(shè)備檔案，記錄設(shè)備的運行情況、維修保養(yǎng)記錄等。2.環(huán)境衛(wèi)生管理每日定時清掃別墅區(qū)域內(nèi)的公共區(qū)域，包括道路、樓道、電梯間等，保持環(huán)境整潔。及時清運垃圾，做到日產(chǎn)日清，確保垃圾存放點無異味、無堆積。定期對公共區(qū)域進行消毒，預(yù)防疾病傳播。3.綠化養(yǎng)護管理制定綠化養(yǎng)護計劃，定期對別墅區(qū)域內(nèi)的花草樹木進行修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等工作。保持綠化景觀的美觀和整潔，及時清理枯枝敗葉。4.安全防范管理實行24小時值班制度，加強對別墅區(qū)域的巡邏檢查，確保安全。對進出車輛和人員進行登記管理，嚴禁無關(guān)人員和車輛進入。安裝監(jiān)控設(shè)備，確保監(jiān)控覆蓋無死角，及時發(fā)現(xiàn)和處理異常情況。協(xié)助做好消防安全工作，定期組織消防演練，確保消防設(shè)施完好有效。5.社區(qū)文化建設(shè)組織開展各類社區(qū)文化活動，增進業(yè)主之間的交流與溝通。設(shè)立社區(qū)宣傳欄，及時發(fā)布物業(yè)管理信息、社區(qū)動態(tài)等內(nèi)容。四、房屋使用管理（一）裝修管理1.業(yè)主或使用人進行房屋裝修前，需提前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出申請，并提交裝修圖紙、施工方案等資料。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在接到申請后的[X]個工作日內(nèi)進行審核，審核通過后方可施工。3.裝修施工單位必須具備相應(yīng)的資質(zhì)證書，并遵守裝修管理規(guī)定。4.裝修過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強監(jiān)督檢查，確保施工安全，不影響其他業(yè)主正常生活。5.禁止在裝修過程中從事下列行為：擅自改變房屋主體結(jié)構(gòu)和承重結(jié)構(gòu)。損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。隨意堆放裝修材料和建筑垃圾，影響環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序。進行違法違規(guī)裝修活動。（二）房屋用途變更管理業(yè)主如需改變房屋用途，必須經(jīng)相關(guān)部門批準，并提前告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)核實其變更手續(xù)的合法性，并監(jiān)督其按照批準的用途使用房屋。五、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理（一）共用部位管理1.別墅區(qū)域內(nèi)的共用部位包括屋頂、外墻面、樓梯間、走廊通道等，業(yè)主和使用人不得擅自占用、損壞或改變其用途。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期對共用部位進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時維修處理。3.因維修等需要臨時占用共用部位的，應(yīng)提前通知相關(guān)業(yè)主，并在規(guī)定時間內(nèi)恢復(fù)原狀。（二）共用設(shè)施設(shè)備管理1.共用設(shè)施設(shè)備包括電梯、消防設(shè)備、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定進行維護保養(yǎng)和管理。2.建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，記錄設(shè)備的型號、規(guī)格、購置時間、維修保養(yǎng)記錄等信息。3.制定共用設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程和應(yīng)急預(yù)案，確保設(shè)備安全運行。4.定期對共用設(shè)施設(shè)備進行全面檢查和維護保養(yǎng)，及時發(fā)現(xiàn)并排除故障隱患。5.共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費用，按照相關(guān)規(guī)定從物業(yè)專項維修資金中列支。六、環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理（一）環(huán)境衛(wèi)生管理1.業(yè)主和使用人應(yīng)保持房屋及周邊環(huán)境的整潔衛(wèi)生，不得隨意丟棄垃圾。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照環(huán)境衛(wèi)生管理標準，定時清掃公共區(qū)域，及時清理垃圾和雜物。3.加強對垃圾收集點的管理，定期消毒，防止異味和蚊蟲滋生。4.禁止在別墅區(qū)域內(nèi)焚燒垃圾、雜物等。（二）綠化管理1.業(yè)主和使用人應(yīng)愛護綠化植物，不得擅自砍伐、移植或破壞。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強對綠化植物的養(yǎng)護管理，確保綠化景觀效果。3.定期對綠化植物進行修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等工作，及時清理死樹枯枝。4.鼓勵業(yè)主和使用人參與綠化養(yǎng)護工作，共同營造優(yōu)美的居住環(huán)境。七、安全防范管理（一）人員與車輛出入管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在別墅區(qū)域出入口設(shè)置崗?fù)?，安排專人負?zé)人員和車輛出入登記管理。2.業(yè)主和使用人應(yīng)憑有效證件出入，訪客需經(jīng)業(yè)主確認后登記放行。3.車輛進入別墅區(qū)域應(yīng)按照規(guī)定停放，不得亂停亂放。外來車輛需經(jīng)登記并繳納臨時停車費用后方可進入。（二）巡邏管理1.實行定時巡邏制度，巡邏人員應(yīng)按照規(guī)定的路線和時間進行巡邏，做好巡邏記錄。2.加強對重點部位的巡邏檢查，如樓梯間、電梯間、停車場等，及時發(fā)現(xiàn)并處理異常情況。3.巡邏人員應(yīng)保持警惕，發(fā)現(xiàn)違法犯罪行為及時報警，并協(xié)助公安機關(guān)進行處理。（三）消防安全管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照消防安全規(guī)定，配備必要的消防設(shè)施設(shè)備，并確保其完好有效。2.定期組織消防演練，提高業(yè)主和使用人的消防安全意識和自防自救能力。3.加強對消防通道、疏散通道的管理，確保暢通無阻。4.禁止在消防通道、疏散通道內(nèi)堆放雜物，禁止私拉亂接電線給電動車充電。八、社區(qū)文化建設(shè)與活動管理（一）社區(qū)文化建設(shè)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極開展社區(qū)文化建設(shè)工作，豐富業(yè)主的業(yè)余文化生活。2.設(shè)立社區(qū)文化活動場所，如活動室、閱覽室等，為業(yè)主提供活動空間。3.定期組織開展各類文化活動，如文藝演出、體育比賽、書法繪畫展覽等，增進業(yè)主之間的交流與溝通。（二）活動管理1.舉辦社區(qū)文化活動前，應(yīng)提前向業(yè)主發(fā)布通知，告知活動的時間、地點、內(nèi)容等信息。2.活動組織過程中，應(yīng)做好安全保障工作，確?；顒禹樌M行。3.活動結(jié)束后，應(yīng)及時清理活動現(xiàn)場，恢復(fù)原狀。九、費用管理（一）物業(yè)服務(wù)費用1.物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同約定的標準和方式繳納。2.物業(yè)服務(wù)費用應(yīng)專款專用，主要用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員工資、辦公費用、設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)費用、環(huán)境衛(wèi)生綠化費用等。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期公布物業(yè)服務(wù)費用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。（二）專項維修資金1.專項維修資金由業(yè)主按照規(guī)定繳存，用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造。2.專項維修資金的使用應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定進行申請、審核、公示等程序，確保資金使用合理、透明。（三）其他費用1.業(yè)主和使用人因使用共用設(shè)施設(shè)備等產(chǎn)生的水電費、停車費等其他費用，按照相關(guān)規(guī)定另行收取。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定公示其他費用的收費標準和收費情況。十、投訴處理與糾紛調(diào)解（一）投訴處理1.業(yè)主和使用人對物業(yè)服務(wù)不滿意或有其他問題時，可向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出投訴。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)設(shè)立投訴受理渠道，如投訴電話、郵箱等，并在規(guī)定時間內(nèi)回復(fù)業(yè)主。3.對業(yè)主的投訴，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時進行調(diào)查處理，采取有效措施解決問題，并將處理結(jié)果反饋給業(yè)主。（二）糾紛調(diào)解1.業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間發(fā)生糾紛時，可通過協(xié)商、調(diào)解等方式解決。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極協(xié)助業(yè)主進行糾紛調(diào)解，必要時可邀請業(yè)主委員會或相關(guān)部門參與調(diào)解。3.如糾紛無法通過協(xié)商、調(diào)解解決，可通過法律途徑解決。十一、違約責(zé)任（一）業(yè)主、使用人違約責(zé)任1.業(yè)主或使用人違反本管理辦法及相關(guān)規(guī)章制度的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求其改正，并按照合同約定收取違約金。2.因業(yè)主或使用人的違約行為給其他業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損失的，應(yīng)承擔相應(yīng)的賠償責(zé)任。