商品房項目管理辦法一、總則（一）目的為加強商品房項目管理，規(guī)范項目開發(fā)建設(shè)行為，確保項目質(zhì)量、進度、安全及成本控制等目標(biāo)的實現(xiàn)，維護公司及相關(guān)方的合法權(quán)益，依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本公司實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于公司開發(fā)建設(shè)的所有商品房項目，包括項目的規(guī)劃設(shè)計、前期準(zhǔn)備、工程建設(shè)、銷售交付及售后服務(wù)等全過程管理。（三）基本原則1.依法合規(guī)原則嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)、政策及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保項目開發(fā)建設(shè)活動合法合規(guī)。2.質(zhì)量第一原則樹立質(zhì)量意識，強化質(zhì)量管理，確保商品房質(zhì)量符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和要求，滿足客戶需求。3.進度控制原則合理安排項目進度計劃，加強進度跟蹤與監(jiān)控，確保項目按時交付使用。4.成本效益原則在保證項目質(zhì)量和進度的前提下，有效控制成本，提高項目的經(jīng)濟效益。5.風(fēng)險管理原則識別、評估和應(yīng)對項目實施過程中的各類風(fēng)險，確保項目順利進行。二、項目規(guī)劃設(shè)計管理（一）規(guī)劃設(shè)計委托1.根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略和市場需求，制定項目規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書，明確項目的定位、功能、規(guī)模、品質(zhì)等要求。2.通過公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)或直接委托等方式，選擇具備相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)驗的設(shè)計單位承擔(dān)項目規(guī)劃設(shè)計工作。3.與設(shè)計單位簽訂委托設(shè)計合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)、設(shè)計費用、設(shè)計周期、設(shè)計成果要求等條款。（二）規(guī)劃設(shè)計方案評審1.設(shè)計單位完成初步設(shè)計方案后，組織內(nèi)部相關(guān)部門（如工程、營銷、成本等）進行評審，提出修改意見和建議。2.邀請外部專家對初步設(shè)計方案進行評審，根據(jù)專家意見進一步優(yōu)化設(shè)計方案。3.將優(yōu)化后的設(shè)計方案報公司決策層審批，確保設(shè)計方案符合公司發(fā)展戰(zhàn)略和市場需求。（三）施工圖設(shè)計管理1.設(shè)計單位根據(jù)批準(zhǔn)的初步設(shè)計方案進行施工圖設(shè)計，確保施工圖設(shè)計深度滿足施工要求。2.項目工程部負責(zé)對施工圖進行審核，重點審查圖紙的準(zhǔn)確性、完整性、合理性及與現(xiàn)場實際情況的符合性，提出審核意見。3.組織設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位等相關(guān)人員進行施工圖會審，解決圖紙中存在的問題，形成會審紀(jì)要。三、項目前期準(zhǔn)備管理（一）項目立項1.按照國家規(guī)定的項目立項程序，辦理項目立項手續(xù)，取得項目立項批復(fù)文件。2.編制項目可行性研究報告，對項目的市場前景、技術(shù)可行性、經(jīng)濟合理性等進行全面分析和論證。（二）土地獲取1.根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略和項目規(guī)劃，通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式獲取項目建設(shè)用地。2.與土地出讓方簽訂土地出讓合同，明確土地用途、出讓價格、出讓面積、土地交付時間等條款。3.辦理土地權(quán)屬登記手續(xù)，取得土地使用權(quán)證書。（三）規(guī)劃報建1.按照城市規(guī)劃管理要求，辦理項目規(guī)劃報建手續(xù)，取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等相關(guān)證件。2.配合規(guī)劃部門做好項目規(guī)劃公示、聽證等工作，確保項目規(guī)劃符合城市規(guī)劃要求。（四）施工許可1.完成項目施工招標(biāo)工作，確定施工單位，并簽訂施工合同。2.辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)和施工安全監(jiān)督手續(xù)。3.向建設(shè)行政主管部門申請領(lǐng)取施工許可證，確保項目具備合法開工條件。四、工程建設(shè)管理（一）施工單位選擇1.制定施工單位招標(biāo)方案，明確招標(biāo)范圍、招標(biāo)方式、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。2.通過公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)等方式，選擇具備相應(yīng)資質(zhì)、信譽良好、業(yè)績突出的施工單位承擔(dān)項目施工任務(wù)。3.與施工單位簽訂施工合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)、工程價款、工程質(zhì)量、工程進度、安全文明施工等條款。（二）監(jiān)理單位選擇1.按照相關(guān)規(guī)定，通過招標(biāo)等方式選擇具備相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)驗的監(jiān)理單位承擔(dān)項目監(jiān)理工作。2.與監(jiān)理單位簽訂監(jiān)理合同，明確監(jiān)理服務(wù)內(nèi)容、監(jiān)理費用、監(jiān)理期限、雙方權(quán)利義務(wù)等條款。（三）工程進度管理1.施工單位根據(jù)合同要求編制工程總進度計劃和月、周進度計劃，并報監(jiān)理單位和項目工程部審核。2.項目工程部和監(jiān)理單位定期對工程進度進行檢查和分析，及時發(fā)現(xiàn)影響進度的問題，并采取有效措施加以解決。3.建立工程進度協(xié)調(diào)會議制度，定期召開工程進度協(xié)調(diào)會，協(xié)調(diào)解決工程建設(shè)過程中存在的問題，確保工程進度順利推進。（四）工程質(zhì)量管理1.建立質(zhì)量管理體系，明確質(zhì)量管理目標(biāo)、質(zhì)量責(zé)任、質(zhì)量控制措施等內(nèi)容。2.施工單位按照國家和地方有關(guān)工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，以及設(shè)計文件要求組織施工，確保工程質(zhì)量符合要求。3.監(jiān)理單位對工程質(zhì)量進行全過程監(jiān)理，加強對原材料、構(gòu)配件、設(shè)備等的檢驗和驗收，對關(guān)鍵工序和隱蔽工程進行旁站監(jiān)理。4.項目工程部定期組織工程質(zhì)量檢查和評估，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題及時下達整改通知，督促施工單位限期整改。（五）工程安全管理1.建立安全生產(chǎn)管理體系，明確安全生產(chǎn)目標(biāo)、安全責(zé)任、安全管理制度、安全技術(shù)措施等內(nèi)容。2.施工單位按照國家和地方有關(guān)安全生產(chǎn)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，以及公司安全管理要求，制定安全生產(chǎn)專項方案，加強施工現(xiàn)場安全管理。3.監(jiān)理單位對施工現(xiàn)場安全進行監(jiān)理，督促施工單位落實安全措施，及時消除安全隱患。4.項目工程部定期組織安全生產(chǎn)檢查和隱患排查治理工作，對發(fā)現(xiàn)的安全問題及時下達整改通知，督促施工單位限期整改。對重大安全隱患實行掛牌督辦，確保施工安全。（六）工程成本管理1.建立成本管理體系，明確成本管理目標(biāo)、成本控制措施、成本核算方法等內(nèi)容。2.項目工程部會同成本管理部門根據(jù)項目預(yù)算和工程進度，編制工程成本計劃，并嚴(yán)格控制工程成本支出。3.加強對工程變更的管理，嚴(yán)格按照規(guī)定程序辦理工程變更手續(xù)，對工程變更引起的成本增加進行嚴(yán)格審核和控制。4.定期對工程成本進行核算和分析，及時發(fā)現(xiàn)成本偏差并采取有效措施加以糾正，確保工程成本控制在預(yù)算范圍內(nèi)。（七）工程合同管理1.建立工程合同管理制度，明確合同簽訂、履行、變更、終止等環(huán)節(jié)的管理流程和要求。2.項目工程部負責(zé)工程合同的起草、審核、簽訂、履行、變更、終止等工作，并及時將合同執(zhí)行情況反饋給相關(guān)部門。3.加強對工程合同的風(fēng)險管理，對合同執(zhí)行過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險進行識別、評估和應(yīng)對，確保合同順利履行。（八）工程資料管理1.建立工程資料管理制度，明確工程資料的收集、整理、歸檔、保管等要求。2.施工單位、監(jiān)理單位等相關(guān)單位按照規(guī)定及時整理和歸檔工程資料，確保工程資料真實、完整、有效。3.項目工程部負責(zé)對工程資料進行審核和匯總，建立工程資料檔案，為項目竣工驗收和后期維護管理提供依據(jù)。五、項目銷售管理（一）銷售策劃1.根據(jù)項目定位和市場需求，制定項目銷售策劃方案，明確銷售目標(biāo)、銷售策略、銷售渠道、銷售價格等內(nèi)容。2.組織開展市場調(diào)研，分析市場動態(tài)和競爭對手情況，為銷售策劃提供依據(jù)。（二）銷售團隊組建與培訓(xùn)1.組建專業(yè)的銷售團隊，明確銷售人員的崗位職責(zé)和考核標(biāo)準(zhǔn)。2.對銷售人員進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，包括項目產(chǎn)品知識、銷售技巧、客戶服務(wù)等方面的培訓(xùn)，提高銷售人員的業(yè)務(wù)水平和綜合素質(zhì)。（三）銷售執(zhí)行1.按照銷售策劃方案，組織開展項目銷售工作，通過售樓處、線上平臺等渠道進行銷售推廣。2.銷售人員負責(zé)接待客戶、介紹項目情況、解答客戶疑問、促成交易等工作，并及時將客戶信息反饋給相關(guān)部門。3.加強對銷售過程的管理，建立銷售臺賬，記錄銷售情況，及時處理客戶投訴和糾紛。（四）銷售合同管理1.制定銷售合同模板，明確合同條款和雙方權(quán)利義務(wù)。2.銷售人員在簽訂銷售合同前，應(yīng)認(rèn)真審核客戶資格和合同條款，確保合同簽訂的合法性和有效性。3.銷售合同簽訂后，及時將合同副本提交給相關(guān)部門，做好合同的備案和存檔工作。六、項目交付管理（一）交付準(zhǔn)備1.項目工程部組織相關(guān)部門對項目進行全面檢查，確保項目達到交付條件。2.編制交付方案，明確交付流程、交付時間、交付地點、交付資料等內(nèi)容。3.通知客戶辦理交付手續(xù)，向客戶發(fā)送交付通知書，告知客戶交付時間、地點、所需資料等信息。（二）交付實施1.按照交付方案組織客戶辦理交付手續(xù)，安排專人引導(dǎo)客戶完成交付流程，包括資料審核、房屋驗收、費用結(jié)算等環(huán)節(jié)。2.向客戶提供房屋質(zhì)量保證書、使用說明書等資料，解答客戶關(guān)于房屋質(zhì)量、使用等方面的疑問。3.對客戶提出的問題和意見進行記錄和整理，及時反饋給相關(guān)部門進行處理，并跟蹤處理結(jié)果，確保客戶滿意。（三）交付后服務(wù)1.建立客戶回訪制度，定期對交付后的客戶進行回訪，了解客戶使用情況和滿意度，及時解決客戶遇到的問題。2.按照國家和地方有關(guān)規(guī)定，承擔(dān)項目質(zhì)量保修責(zé)任，對客戶提出的質(zhì)量問題及時安排維修，確保維修質(zhì)量和維修進度。3.收集客戶反饋意見，不斷改進項目管理工作，提高客戶滿意度和公司品牌形象。七、項目風(fēng)險管理（一）風(fēng)險識別與評估1.建立項目風(fēng)險識別機制，組織相關(guān)部門和人員對項目實施過程中可能面臨的風(fēng)險進行全面識別，包括市場風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、質(zhì)量風(fēng)險、安全風(fēng)險、成本風(fēng)險、政策風(fēng)險等。2.采用科學(xué)的方法對識別出的風(fēng)險進行評估，分析風(fēng)險發(fā)生的可能性和影響程度，確定風(fēng)險等級。（二）風(fēng)險應(yīng)對措施1.根據(jù)風(fēng)險評估結(jié)果，制定相應(yīng)的風(fēng)險應(yīng)對措施，包括風(fēng)險規(guī)避、風(fēng)險減輕、風(fēng)險轉(zhuǎn)移、風(fēng)險接受等。2.針對不同類型的風(fēng)險，明確責(zé)任部門和責(zé)任人，確保風(fēng)險應(yīng)對措施得到