泰達(dá)·上青城工程商業(yè)局部概念規(guī)劃方案成都嘉寶商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理二0一一年三月1【第二局部】工程商業(yè)概念規(guī)劃【第一局部】工程的認(rèn)識(shí)和觀點(diǎn)【目錄】【第三局部】工程其他建議【第四局部】合作建議【第五局部】藍(lán)光商業(yè)簡介2一、工程的認(rèn)識(shí)和觀點(diǎn)1、區(qū)位概述旅游名勝區(qū)優(yōu)勢突出世界文化雙遺保護(hù)區(qū)中國優(yōu)秀旅游城市中國歷史文化名城國家級生態(tài)示范區(qū)中國人居環(huán)境范例獎(jiǎng)天然氧吧、長壽之鄉(xiāng)3一、工程的認(rèn)識(shí)和觀點(diǎn)2、區(qū)域交通成都郫縣溫江都江堰青城機(jī)場成青快速成青高鐵成灌高速213國道九黃線沙西線上青城1121道路網(wǎng)絡(luò)交通便利一條成青快速通道一條成灌高速動(dòng)脈兩條城際主要公路一條城際快鐵軌道共同構(gòu)成工程區(qū)域便捷的交通動(dòng)線網(wǎng)絡(luò)。4一、工程的認(rèn)識(shí)和觀點(diǎn)3、區(qū)域概況(一)城市規(guī)劃作為世界文化遺產(chǎn)，都江堰-青城山的景觀風(fēng)貌與城市都繼承“山、水、田、林、堰、城〞的自然人文遺產(chǎn)，以山為依襯，以水為脈絡(luò)，以田為基底，以路為骨架，形成“山城共融、五河十岸、兩環(huán)三軸、一城三片〞的總體城市設(shè)計(jì)框架，突出“顯山、亮水、秀城、融綠〞的整體景觀風(fēng)貌效果。打造國際化浪漫的“山水田園風(fēng)光〞的都江堰，形成“全域都江堰旅游城市〞都江堰城市區(qū)域?qū)傩远冀呗糜伍_展優(yōu)勢定位是岷江都江堰水文化；青城山旅游開展定位是自然人文風(fēng)光與中國式養(yǎng)生之源。5一、工程的認(rèn)識(shí)和觀點(diǎn)資源優(yōu)勢突出、高端住宅密集、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)青城山憑借優(yōu)越的山水自然資源、人文資源、氣候資源、旅游資源等優(yōu)勢，為眾多開發(fā)商所青睞，周邊形成高端住宅居住群、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)開展群、旅游資源開展群等功能區(qū)。年游客量近1000萬人次。3、區(qū)域概況(二)中國青城天下青城假日青城四季青城碧水青城青城雅舍青城陽光廣居民生翠朗園青城皓庭青城山水高山流水青城高爾夫山莊新麗江錦繡青城中鐵二局置信力訊工程匯成上善棲東軟項(xiàng)目365宅院青城莊園香頌湖碧水青城蜀秀青城6一、工程的認(rèn)識(shí)和觀點(diǎn)3、區(qū)域概況(三)7一、工程的認(rèn)識(shí)和觀點(diǎn)自然風(fēng)光青城天下幽山青水綠風(fēng)光綺奇峰疊嶂、幽谷深潭、古洞蒼巖縱橫其間山上林木茂盛，終年青翠，夏無酷暑，冬少嚴(yán)寒，雨量多，濕度大，常為云霧籠罩，滿山林木蔥蘢，四季青翠，道觀亭閣多藏于綠蔭叢林之中，或隱或現(xiàn)，意境幽深。有日出、云海、圣燈“三大自然奇觀〞，以其自然景觀和人文景觀的幽古清雅博得“青城天下幽〞的美稱。4、文化梳理(一)8一、工程的認(rèn)識(shí)和觀點(diǎn)4、文化梳理(二)9一、工程的認(rèn)識(shí)和觀點(diǎn)4、文化梳理(三)10一、工程的認(rèn)識(shí)和觀點(diǎn)5、文化商業(yè)脈絡(luò)餐飲文化養(yǎng)生文化休閑文化酒文化道教文化蜀繡文化文化與商業(yè)11一、工程的認(rèn)識(shí)和觀點(diǎn)餐飲文化

5、文化商業(yè)脈絡(luò)文化闡述商業(yè)脈絡(luò)大型中餐成都名小吃休閑餐飲養(yǎng)生餐飲西式餐飲蘇系餐飲12一、工程的認(rèn)識(shí)和觀點(diǎn)休閑文化

5、文化商業(yè)脈絡(luò)老莊?逍遙游?所主張知快知慢、張弛有序成為成都人的生存智慧，也是休閑的真諦，正因?yàn)槎眯蓍e，才孕育出巴蜀之地燦爛的歷史文化，實(shí)至名歸休閑之都，成都休閑首在青城。茶文化始源于蜀，青城山有茶廟會(huì)，成都茶館是休閑文化的重要組成局部，青城山將茶與悟道相結(jié)合，形成“青城四絕〞之“茅亭貢茶〞。文化闡述商業(yè)脈絡(luò)大型茶社特色茶座水療SPA酒吧咖啡吧溫泉13一、工程的認(rèn)識(shí)和觀點(diǎn)酒文化

5、文化商業(yè)脈絡(luò)文化闡述商業(yè)脈絡(luò)品酒坊名酒專賣紅酒精品坊川酒文化展示養(yǎng)生酒制作展示14一、工程的認(rèn)識(shí)和觀點(diǎn)蜀繡文化

6、文化商業(yè)脈絡(luò)文化闡述商業(yè)脈絡(luò)蜀繡、蜀錦專賣蜀繡展示蜀繡文化展示蜀繡制作展示15一、工程的認(rèn)識(shí)和觀點(diǎn)6、文化商業(yè)脈絡(luò)文化闡述商業(yè)脈絡(luò)16一、工程的認(rèn)識(shí)和觀點(diǎn)商業(yè)體量總建面約23000㎡6、工程根本概況區(qū)位概況青城山門戶：青城山前山門，快鐵總站旁

交通概況2條主干線+1條城際快鐵

物業(yè)形態(tài)川西民居風(fēng)格，商業(yè)步行街+四合院+教堂+濱水商業(yè)街;1F+2F

物業(yè)分布2臨街帶+3內(nèi)街+2廣場+1濱水區(qū)

17一、工程的認(rèn)識(shí)和觀點(diǎn)7、工程商業(yè)思考ABCD青城山需要什么樣的商業(yè)什么樣的商業(yè)形象能表達(dá)青城山文化特色什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)能在旅游經(jīng)濟(jì)明顯區(qū)域良續(xù)經(jīng)營什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)能匹配工程的商業(yè)物業(yè)條件？18工程所要求的商業(yè)價(jià)值品牌價(jià)值綜合效應(yīng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值文化價(jià)值符合青城山門戶的整體商業(yè)品牌形象彰顯四川以及西南地區(qū)旅游外鄉(xiāng)文化特色滿足旅游客群的便捷性和度假人群的舒適性消費(fèi)需求，實(shí)現(xiàn)良性經(jīng)營和超高經(jīng)濟(jì)效益工程思考縱觀國內(nèi)外旅游目的地，單單只是滿足作為旅游商業(yè)功能的理念越來越落后。必定附加展現(xiàn)外鄉(xiāng)的精神風(fēng)貌、開展歷史、人文積淀的其他功能，我們認(rèn)為長樂坊所要求的表達(dá)的商業(yè)價(jià)值如下：7、工程商業(yè)思考一、工程的認(rèn)識(shí)和觀點(diǎn)19根據(jù)旅游商業(yè)特性和工程所屬區(qū)域，工程商業(yè)區(qū)歸納現(xiàn)代時(shí)尚、外鄉(xiāng)特色元素，打造一個(gè)充滿強(qiáng)磁效應(yīng)的商業(yè)特區(qū)，成為青城山——都江堰一大商業(yè)亮點(diǎn)和旅游消費(fèi)目的地：集養(yǎng)生休閑、特色購物與文化展示功能于一體的特色商業(yè)街(區(qū))文化展示養(yǎng)生休閑特色購物商業(yè)定位二、工程概念規(guī)劃1、總體定位20二、工程概念規(guī)劃2、主題定位

長樂坊時(shí)尚養(yǎng)生生活街區(qū)

21二、工程概念規(guī)劃3、品質(zhì)定位根據(jù)周邊商業(yè)現(xiàn)狀與周邊居住人群，結(jié)合文化旅游商業(yè)工程特色，我們建議：本工程定位于中高端商業(yè)將有利于工程商業(yè)的長足開展。

承受旅游的假日經(jīng)濟(jì)效應(yīng)迎合周邊別墅區(qū)域居民的消費(fèi)需求吸引旅游游客的消費(fèi)支撐工程整體物業(yè)價(jià)值帶開工程其他區(qū)域的開展22一、工程的認(rèn)識(shí)和觀點(diǎn)4、目標(biāo)客群核心成都泛成都成都外項(xiàng)目立足四川，輻射西南，聯(lián)結(jié)國內(nèi)、國外旅游游客

核心輻射：大成都地區(qū)

次級輻射：川渝經(jīng)濟(jì)圈以至整個(gè)西部地區(qū)商務(wù)群體：周邊

辦公、酒店入駐

群體居住群體：

周邊高端

住宅居民其他群體：成都

及其他區(qū)域高收

入旅游、會(huì)展經(jīng)

濟(jì)群體旅游游客：

都江堰、青城山年

近1000萬的游客23二、工程概念規(guī)劃5、商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃的原那么因本工程已完成工程總平及建筑施工圖并開始建設(shè)，我司認(rèn)為：在遵循商業(yè)規(guī)律的根底上結(jié)合既成商業(yè)動(dòng)線、體塊布局及物業(yè)條件等商業(yè)落位條件的根底上，提出以下幾點(diǎn)業(yè)態(tài)規(guī)劃原那么：規(guī)劃原那么B商業(yè)品牌的提升性：通過特色和優(yōu)質(zhì)商業(yè)品牌，提升工程商業(yè)品牌。AEDC物業(yè)價(jià)值的提升性：強(qiáng)化優(yōu)勢區(qū)域的商業(yè)價(jià)值、提升弱勢區(qū)域的商業(yè)價(jià)值，以促進(jìn)工程整體物業(yè)價(jià)值。物業(yè)條件的匹配性：商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃匹配物業(yè)條件的特殊性。功能組合的和諧性：1、適合于旅游區(qū)商業(yè)屬性；2、延續(xù)青城山商業(yè)文化脈絡(luò)；3、滿足工程自身及周邊人群的日常消費(fèi)；業(yè)態(tài)之間的互補(bǔ)性、促進(jìn)性；商業(yè)環(huán)境的舒適性：將青城山文化特色融于商業(yè)氣氛，不僅僅創(chuàng)造一個(gè)高質(zhì)量、高品位、高效益、高情趣的商業(yè)環(huán)境，更是創(chuàng)造、引領(lǐng)一種全新的人文“長樂坊〞商業(yè)模式。舒適性應(yīng)表到達(dá)商業(yè)區(qū)的各個(gè)角落，包括商業(yè)經(jīng)營區(qū)、公共場所、商業(yè)氣氛。24二、工程概念規(guī)劃5、商業(yè)規(guī)劃五縱四橫田字格狀動(dòng)線2:商業(yè)主通道動(dòng)線1:商業(yè)主動(dòng)脈動(dòng)線3:商業(yè)展示線動(dòng)線4:商業(yè)連通線動(dòng)線5:商業(yè)邊沿線尋找動(dòng)靜和商業(yè)價(jià)值脈絡(luò)25二、工程概念規(guī)劃5、商業(yè)規(guī)劃動(dòng)線2:商業(yè)主通道動(dòng)線1:商業(yè)主動(dòng)脈動(dòng)線3:商業(yè)展示線動(dòng)線4:商業(yè)連通線動(dòng)線5:商業(yè)邊沿線1核心節(jié)點(diǎn):1/2/3主要節(jié)點(diǎn):1/2/3/4/5次要節(jié)點(diǎn):1/2/3/4/51113212345123456尋找人流會(huì)聚點(diǎn)和商業(yè)價(jià)值26二、工程概念規(guī)劃5、商業(yè)規(guī)劃工程商業(yè)價(jià)值評價(jià)商業(yè)總體量：22946㎡白銀區(qū)草根區(qū)27二、工程概念規(guī)劃5、商業(yè)規(guī)劃A:原味青城B:體驗(yàn)青城D:夜色青城C:文化青城E:悠悠青城F:養(yǎng)生青城G:效勞青城工程商業(yè)分區(qū)A2A1BCDEFG28二、工程概念規(guī)劃5、商業(yè)規(guī)劃分區(qū)及業(yè)態(tài)描述——A:原味青城

以工程主入口廣場導(dǎo)入人流，以養(yǎng)生餐飲、特色文化餐飲為主要業(yè)態(tài)：1、表達(dá)青城山養(yǎng)生文化；2、表達(dá)其他特色文化餐飲。主入口A1處設(shè)置國際品牌休閑餐飲，如：STARBUCKS和KFC等；A2處引入其他地區(qū)品牌休閑餐飲，如：一茶一座等；A3臨街轉(zhuǎn)角處引入外鄉(xiāng)特色品牌餐飲，如：石翠、食畫、子非等。

A2A1A329二、工程概念規(guī)劃5、商業(yè)規(guī)劃分區(qū)及業(yè)態(tài)描述——A:原味青城

30二、工程概念規(guī)劃5、商業(yè)規(guī)劃分區(qū)及業(yè)態(tài)描述——B:體驗(yàn)青城以主要人流節(jié)點(diǎn)3、2和次要人流節(jié)點(diǎn)3將主動(dòng)脈上人流強(qiáng)勢向縱深引入。配合能強(qiáng)烈表達(dá)青城山及成都特色的體驗(yàn)式、情景式商業(yè)拉動(dòng)人氣，使人流最大程度向內(nèi)移動(dòng)。設(shè)置青城山特產(chǎn)、成都特產(chǎn)小商品、時(shí)尚購物、手工制作、工藝品及文化體驗(yàn)式類業(yè)態(tài)。31二、工程概念規(guī)劃5、商業(yè)規(guī)劃分區(qū)及業(yè)態(tài)描述——B:體驗(yàn)青城32二、工程概念規(guī)劃5、商業(yè)規(guī)劃分區(qū)及業(yè)態(tài)描述——C:文化青城本區(qū)域因靠近停車場，人流相對較為弱勢，故需要自身品牌性和業(yè)態(tài)獨(dú)特性較強(qiáng)且能創(chuàng)造較高物業(yè)品牌價(jià)值的商業(yè)作支撐。33二、工程概念規(guī)劃5、商業(yè)規(guī)劃分區(qū)及業(yè)態(tài)描述——C:文化青城34二、工程概念規(guī)劃5、商業(yè)規(guī)劃分區(qū)及業(yè)態(tài)描述——D:夜色青城

本區(qū)域因區(qū)位相對偏僻，人流更加弱勢，極需要自身品牌性和業(yè)態(tài)自身吸引力較強(qiáng)，同時(shí)滿足青城山游客夜生活之需的商業(yè)來提高區(qū)域物業(yè)價(jià)值。結(jié)合景觀水系，設(shè)置酒吧、夜店類商業(yè)業(yè)態(tài)。35二、工程概念規(guī)劃5、商業(yè)規(guī)劃分區(qū)及業(yè)態(tài)描述——D:夜色青城

36二、工程概念規(guī)劃5、商業(yè)規(guī)劃分區(qū)及業(yè)態(tài)描述——E:悠悠青城

本區(qū)域因區(qū)位相對獨(dú)立，商業(yè)體量相對較小，且靠近主要人流動(dòng)脈及主要人流節(jié)點(diǎn)2。設(shè)置以特色茶坊或咖啡為主，相對以悠閑類商業(yè)業(yè)態(tài)。37二、工程概念規(guī)劃5、商業(yè)規(guī)劃分區(qū)及業(yè)態(tài)描述——F:養(yǎng)生青城

本區(qū)域因物業(yè)形態(tài)及區(qū)位條件，設(shè)置以彰顯青城山養(yǎng)生文化為重點(diǎn)，以品牌養(yǎng)生類商業(yè)為主、兼并商務(wù)功能業(yè)態(tài)。引入或培育青城山養(yǎng)生主題會(huì)館，打造高端養(yǎng)生主題商業(yè)。如：青城山玄真堂養(yǎng)生、同仁堂養(yǎng)生。38二、工程概念規(guī)劃5、商業(yè)規(guī)劃分區(qū)及業(yè)態(tài)描述——G:效勞青城39三、工程其他建議1、景觀營造40三、工程其他建議2、租售建議2.1銷售定價(jià)參考：定價(jià)依據(jù)：基于前期我司未就工程周邊商業(yè)環(huán)境及相對工程作詳盡市場調(diào)研，故運(yùn)用工程對應(yīng)住宅售價(jià)作參考，結(jié)合工程商業(yè)自身特點(diǎn)，擬定工程商業(yè)售價(jià)體系：項(xiàng)目權(quán)重分析住宅售價(jià)推比法各體塊售價(jià)值項(xiàng)目基準(zhǔn)售價(jià)值定價(jià)影響因素因素權(quán)重參考價(jià)格評定體塊區(qū)位單位面積人流動(dòng)線41三、工程其他建議2、租售建議2.1銷售定價(jià)參考：定價(jià)依據(jù)：HOHO社物業(yè)銷售價(jià)格體系〔大概〕分為三個(gè)層級：高層級：15000元/㎡-2500元/㎡〔裝修〕=12500元/㎡中層級：12000元/㎡至13000元/㎡〔占比較大〕-2500元/㎡〔裝修〕=9500元/㎡至10500元/㎡低層級：9000元/㎡-2500元/㎡〔裝修〕=6500元/㎡綜合得出基準(zhǔn)價(jià)參考值10000元/㎡；一般性社區(qū)住宅、商業(yè)銷售比為1：1.5—1：3.5基于區(qū)位、人流量、商業(yè)經(jīng)營時(shí)限、商業(yè)成熟度等商業(yè)開展制約因素考慮結(jié)合我司經(jīng)驗(yàn)預(yù)判，工程住宅、商業(yè)售價(jià)比為1：1.5住宅售價(jià)推比法是通過對住宅售價(jià)區(qū)間差價(jià)作出商業(yè)估算基準(zhǔn)價(jià)參考值，并參考一般性社區(qū)住宅與商業(yè)售價(jià)比，得出基準(zhǔn)權(quán)重系數(shù)參考值，最終得出工程整體商業(yè)基準(zhǔn)參考價(jià)：整體商業(yè)基準(zhǔn)參考價(jià)：15000元/㎡基準(zhǔn)系數(shù)：1.542三、工程其他建議2、租售建議2.1銷售定價(jià)參考：定價(jià)依據(jù)：工程單位基準(zhǔn)價(jià)：按照工程基準(zhǔn)參考價(jià)，根據(jù)單位定價(jià)考量因素作權(quán)重系數(shù)修訂得出單位基準(zhǔn)價(jià)，計(jì)算公式：單位基準(zhǔn)價(jià)=〔工程基準(zhǔn)系數(shù)+權(quán)重系數(shù)〕x基準(zhǔn)價(jià)參考值單位定價(jià)主要考量因素〔暫未考慮商鋪劃分與進(jìn)深、面積〕：〔1.5+0.3〕x10000=18000>工程單位價(jià)格區(qū)間>〔〕x10000=12000即:工程物業(yè)最高基準(zhǔn)價(jià)為18000元/㎡；最低基準(zhǔn)價(jià)為12000元/㎡；各單位實(shí)際價(jià)格〔略〕單位基準(zhǔn)系數(shù)權(quán)重因素分值單位實(shí)際權(quán)重系數(shù)單位實(shí)際權(quán)重系數(shù)人流到達(dá)性0.110%-10%物業(yè)條件（樓層）0.110%-10%開間與進(jìn)深0.110%-10%合計(jì)加分0.3+0.3-0.343三、工程其他建議2、租售建議2.2租金定價(jià)參考：定價(jià)依據(jù)：44三、工程其他建議2、租售建議2.2租金定價(jià)參考：年限項(xiàng)目提升比例值第一年在月基準(zhǔn)租金上折讓75%第二年在月基準(zhǔn)租金上折讓55%第三年在月基準(zhǔn)租金上折讓35%第四年在月基準(zhǔn)租金上折讓15%第五年基準(zhǔn)租金（平衡物業(yè)售價(jià)14年期投資月回報(bào)水平）第六年在上年水平上提升4%第七年在上年水平上提升4%第八年在上年水平上提升4%第九年在上年水平上提升4%第十年在上年水平上提升4%第十一年在上年水平上提升4%第十二年在上年水平上提升4%第十三年在上年水平上提升4%第十四年在上年水平上提升4%影響因素：商業(yè)經(jīng)營時(shí)限、商業(yè)成熟度、免租期、租金折讓、租金提升、出租率前五年為商業(yè)培育期；14年期租金折讓與提升策略〔工程各單位具體租金定價(jià)略〕：首年月租金價(jià)格區(qū)間：最高租金為：26元/㎡/月基準(zhǔn)租金為：21元/㎡/月最低租金為：17元/㎡/月45三、工程其他建議2、租售建議2.3工作方案：階段方案及目標(biāo)方案依據(jù)：A、根據(jù)工程工程進(jìn)度；B、根據(jù)青城山人流頂峰期與低谷期推廣策略：略時(shí)間節(jié)點(diǎn)階段招商目標(biāo)蓄水期2011.5-2011.7完成招商相關(guān)準(zhǔn)備工作（含推廣）2011.7-2011.11進(jìn)行各業(yè)態(tài)主力店招商工作（A\C\D區(qū)主力店部分）強(qiáng)招期2011.11-2012.3完成主力店招商、全場招商（完成A\C\D區(qū)主力店部分、啟動(dòng)B\E\F\G區(qū)招商）2012.3-2012.5主力店進(jìn)場裝修、完成總體招商60%以上高潮期2012.5-2012.8部分商家試營業(yè)、完成總體招商70%以上持續(xù)期2012.8-剩余部分招商及商戶調(diào)整A2A1BCDEFG46三、工程其他建議2、租售建議2.3工作方案：階段方案及目標(biāo)方案依據(jù)：A、根據(jù)工程工程進(jìn)度；B、根據(jù)青城山人流頂峰期與低谷期時(shí)間節(jié)點(diǎn)階段銷售目標(biāo)蓄水期2011.5-2011.7完成銷售相關(guān)準(zhǔn)備工作（含推廣）2011.7-2011.11完成銷售量達(dá)40%（主推A1\C\D區(qū)）強(qiáng)銷期2011.11-2012.3完成銷售量達(dá)50%（主推A2E\B\F區(qū)）2012.3-2012.5完成銷售量達(dá)60%高潮期2012.5-2012.8完成銷售量達(dá)85%以上持續(xù)期2012.8-剩余部分銷售A2A1BCDEFG47三、工程其他建議2、租售建議2.4租售模式根據(jù)貴司意見，商業(yè)屬于支撐現(xiàn)金流銷售物業(yè)，但基于工程特殊性和貴司責(zé)任企業(yè)品牌效益考慮作如下建議：48三、工程其他建議3、運(yùn)營建議3.1統(tǒng)一經(jīng)營對于本工程未來的商業(yè)經(jīng)營，應(yīng)打破傳統(tǒng)多業(yè)權(quán)商業(yè)工程中商家各自為政、各自經(jīng)營經(jīng)營的狀況，將各個(gè)商家納入到整體的概念中，使其成為商業(yè)核心的一個(gè)組成局部，將這些零散的商家有機(jī)的組合在一起，使其成為組織之一。通過有方案有步驟統(tǒng)一實(shí)施經(jīng)營方面的一些活動(dòng)、促銷和宣傳，加大工程的經(jīng)營靈活性，提升工程的知名度。這樣能夠發(fā)揮各種商家相互補(bǔ)充相互促進(jìn)取長補(bǔ)短的效應(yīng)，防止同質(zhì)商業(yè)之間的惡性競爭，增強(qiáng)商業(yè)的聚集效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)。使工程商業(yè)能夠迅速的成熟起來，成為青城山一大商業(yè)亮點(diǎn)和消費(fèi)目的地。3.2統(tǒng)一管理商業(yè)工程的統(tǒng)一管理是保障一個(gè)工程能夠長期運(yùn)營并實(shí)現(xiàn)品牌的前提，統(tǒng)一管理不僅僅是對根底物業(yè)的統(tǒng)一管理，還在于對商家的經(jīng)營行為、經(jīng)營范圍及經(jīng)營屬性進(jìn)行的統(tǒng)一管理，防止工程中出現(xiàn)個(gè)別不協(xié)調(diào)的商業(yè)類型而破壞整個(gè)工程的形象檔次、確保其它商業(yè)形態(tài)能夠和諧、健康的快速開展。49三、工程其他建議3、運(yùn)營建議3.3委托運(yùn)營：“委托高效專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)迅速實(shí)現(xiàn)商業(yè)開業(yè)〞專業(yè)招商運(yùn)營團(tuán)隊(duì)能快速、精準(zhǔn)定位，瞄準(zhǔn)目標(biāo)客戶；具有相當(dāng)豐富的商務(wù)談判經(jīng)驗(yàn)，從而在談判中為工程招商取得更大成績和效益；具有眾多的商業(yè)資源，能為工程招到優(yōu)質(zhì)、優(yōu)勢商家；具有豐富的市場管理經(jīng)驗(yàn)，能高效管理商場經(jīng)營。50三、工程其他建議4、收益參考4.1五年收益參考：收益（元/㎡）基準(zhǔn)租金105基準(zhǔn)租金87基準(zhǔn)租金70第一年在月基準(zhǔn)租金上折讓75%315261210第二年在月基準(zhǔn)租金上折讓55%567470378第三年在月基準(zhǔn)租金上折讓35%819679546第四年在月基準(zhǔn)租金上折讓15%1071887714第五年基準(zhǔn)租金12601044840總計(jì)403233412688項(xiàng)目提升比例值年限按純租賃模式：按純租賃模式5年期總收益區(qū)間：92,518,000元>總收益>61,679,000元。51三、工程其他建議4、收益參考4.1五年收益參考：收益（元）售價(jià)18000/㎡售價(jià)15000/㎡售價(jià)12000/㎡第一年銷售達(dá)60%（該年60%收益）247816800206514000165211200第二年銷售達(dá)100%（該年40%收益）165211200137676000110140800總計(jì)413028000344190000275352000銷售完成比年限按純銷售模式：按純銷售模式工程總收益區(qū)間：413,028,000元>總收益>275,352,000元；根據(jù)租售模式建議，需補(bǔ)貼首年6-12個(gè)月租金那么〔按首年基準(zhǔn)租金21元/㎡/月計(jì)算)：

338,408,000元<實(shí)際收益<341,298,000元；如工程G區(qū)為5年期持有那么〔按售價(jià)12000/㎡、租金21元/㎡5年折讓收益計(jì)算〕：335,950,000元<實(shí)際收益<338,840,000元。52四、合作建議53全程籌劃?工程商業(yè)環(huán)境調(diào)研及工程商業(yè)定位報(bào)告??工程銷售策略及價(jià)格體系??工程后期運(yùn)營管理方案??工程招商策略及執(zhí)行方案?區(qū)域商業(yè)環(huán)境調(diào)查；行業(yè)調(diào)查；項(xiàng)目針對性調(diào)查；擬定業(yè)態(tài)調(diào)查等；概念規(guī)劃；商業(yè)定位；業(yè)態(tài)定位；業(yè)態(tài)配比；主力店配比；動(dòng)線規(guī)劃；鋪面規(guī)劃等；價(jià)格體系；銷售策略；銷售控制；優(yōu)惠措施；銷售與招商配合調(diào)整；銷售培訓(xùn)等；招商策略；租金體系；優(yōu)惠措施；商源鎖定；招商測試；招商調(diào)整；整合招商等；后期經(jīng)營管理體系建立；近、中、遠(yuǎn)期打造思路；商業(yè)經(jīng)營監(jiān)控體系；開業(yè)方案等。四、合作建議54銷售代理銷售策略制定及銷售價(jià)格制定銷售周期劃分及控制銷售現(xiàn)場組織、人員培訓(xùn)及開業(yè)各階段突破銷售籌劃與清盤籌劃銷售代理銷售推廣與銷售配合控制四、合作建議55招商代理招商策略及價(jià)格體系目標(biāo)商源鎖定啟動(dòng)藍(lán)光商源庫進(jìn)行招商測試商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值點(diǎn)及招商人員培訓(xùn)招商執(zhí)行招商代理四、合作建議56四、合作建議5758銷售目標(biāo)：實(shí)際銷售面積的80%銷售傭金：按實(shí)際銷售總額的2%計(jì)算〔1〕銷售傭金按月實(shí)際銷售總額結(jié)算，每月28日前結(jié)算〔以銀行回款為準(zhǔn)〕，結(jié)算后三個(gè)工作日支付至我方指定賬戶?！?〕銷售推廣費(fèi)用：我方提出具體方案，由貴司審核后統(tǒng)一支付。銷售代理效勞費(fèi)用收取方式四、合作建議59〔1〕招商階段目標(biāo)：15%、30%、50%、70%〔到達(dá)70%可繼續(xù)招商至85%〕〔2〕啟動(dòng)費(fèi)：5萬〔3〕招商傭金：按實(shí)際完成招商面積月平均租金的2.5個(gè)月計(jì)算，即：傭金=月租金*2.5“月租金〞指甲方或業(yè)主與入駐商家簽訂的租賃合同期內(nèi)免租優(yōu)惠期結(jié)束后首個(gè)計(jì)租年度〔12個(gè)月，非自然年度〕合同月平均租金?！?〕啟動(dòng)費(fèi)在合同簽訂后三個(gè)工作日內(nèi)一次性支付至我方指定帳戶；〔2〕招商傭金按階段支付，每階段任務(wù)完成后三個(gè)工作日一次性支付至我方指定帳戶；〔3〕招商推廣費(fèi)用：我方提出具體方案，由貴司審核后統(tǒng)一支付。招商代理效勞費(fèi)用收取方式四、合作建議60后期經(jīng)營管理參謀咨詢效勞費(fèi)收取方式〔1〕品牌輸出費(fèi)用：30萬/年〔根據(jù)貴方需求確定，是否需要我方進(jìn)行品牌輸出〕〔2〕具體運(yùn)營管理參謀費(fèi)待前期合作完成后，另立協(xié)議約定。品牌輸出費(fèi)用在簽訂效勞協(xié)議后，五個(gè)工作日內(nèi)一次性支付至我方指定帳戶。四、合作建議61——商業(yè)地產(chǎn)全程運(yùn)營專家藍(lán)光商業(yè)五、藍(lán)光商業(yè)簡介62工程名稱