第一章測試1【判斷題】(2分)不動產(chǎn)的主要特征表現(xiàn)在不能移動，或雖能移動，但移動后會破壞它的完整性、使用價值及功能，或者會帶來明顯的經(jīng)濟損失。A.對B.錯2【判斷題】(2分)從需求角度，不動產(chǎn)價格主要由不動產(chǎn)的效用、稀缺性、欲望和有效需求（實際購買力）相互作用形成。A.對B.錯3【判斷題】(2分)不動產(chǎn)實際上是實物與權益的結合。其中，實物部分包括土地、建筑物、其他附著物以及由土地和建筑物組成的整體（含附著物）；權益部分包括法律規(guī)定的各種權能。A.對B.錯4【判斷題】(2分)影響不動產(chǎn)價格的一般因素指對不動產(chǎn)價格水平高低及其變動具有普遍性和一般性影響的因素，包括社會因素、經(jīng)濟因素和制度因素。A.對B.錯5【單選題】(2分)影響土地區(qū)位的行政因素有（）A.規(guī)劃審批B.用地審批C.城市拆遷D.城市規(guī)劃6【單選題】(2分)任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)利用的這一特點，本質(zhì)是由房地產(chǎn)的（）特性決定的。A.獨一無二B.易受限制C.相互影響D.不可移動7【單選題】(2分)影響土地區(qū)位的自然因素有很多，下面不屬于自然因素的有（）A.環(huán)境質(zhì)量B.道路網(wǎng)密度C.土地承載力D.地形坡度8【多選題】(2分)不動產(chǎn)價格按照價格的形成形式分類可分為（）A.成交價格B.租賃價格C.理論價格D.買賣價格E.市場價格9【多選題】(2分)區(qū)域因素是指反映不動產(chǎn)所在區(qū)域的特征并對不動產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的因素，下列影響不動產(chǎn)價格的因素中，屬于區(qū)域因素的有（）A.城市化率B.貸款利率C.交通便捷度D.環(huán)境景觀E.繁華程度10【多選題】(2分)不動產(chǎn)作為一種財產(chǎn)，體現(xiàn)的是人們之間的社會關系和經(jīng)濟關系，使他同時表現(xiàn)出一些特殊的社會經(jīng)濟特性，主要有（）A.權益受限性B.用途多樣性C.難以變現(xiàn)性D.涉及廣泛性E.個別性第二章測試1【單選題】(2分)根據(jù)（）原則，總效用及使用價值相似的土地應具有相似的價格。A.預期收益原則B.替代原則C.貢獻原則D.合法原則2【單選題】(2分)某總房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此沒有其他更好的用途，則根據(jù)（）應按服裝店用途進行估價。A.最高最佳使用原則B.估價時點原則C.替代原則D.合法原則3【多選題】(2分)判斷土地是否有效利用的依據(jù)有（）A.是否符合法律法規(guī)及規(guī)劃限制B.是否符合其自身利用條件C.是否符合市場要求D.是否是最佳利用程度4【單選題】(2分)下列表述不正確的是（）A.在實際估價中，不同的估價目的將影響估價結果B.在實際估價中，不同的估價時點將影響估價結果C.在實際估價中，不同的估價作業(yè)期將影響估價結果D.在實際估價中，不同的估價方法將影響估價結果5【單選題】(2分)在評估房地產(chǎn)的預售或預購價格時，通常認為（）A.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)在B.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況C.估價時點為未來，估價對象為未來D.估價時點為過去，估價對象為未來6【單選題】(2分)收益遞增遞減原則可以幫助我們確定（）。A.最佳用途B.最佳用途和最佳規(guī)模C.最佳規(guī)模和最佳集約度D.最佳集約度7【多選題】(2分)不動產(chǎn)估價的程序有A.選擇估價方法并測算，確定估價結果，撰寫估價報告B.審核、交付估價報告，保存估價資料C.搜集估價所需資料，踏勘估價對象D.受理估價委托，確定估價事項，編制估價作業(yè)方案8【判斷題】(2分)獲得估價業(yè)務的渠道有主動爭取和被動接受兩種。A.錯B.對9【判斷題】(2分)如某估價業(yè)務具有較大風險，自己的專業(yè)能力難以勝任，則不應承接該估價業(yè)務。A.錯B.對10【判斷題】(2分)估價時點就是估價日期。A.錯B.對第三章測試1【判斷題】(2分)具有歷史保護價值的房地產(chǎn)可采用市場比較法評估其價格。A.錯B.對2【單選題】(2分)為評估某房地產(chǎn)2010年10月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2010年4月1日，合同約定買方支付給賣方3500元/m2，買賣中涉及的稅費全部由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定賣、買雙方需繳納的稅費分別為正常交易價格的6%和3%。自2010年2月1日起到2010年10月1日期間，該類房地產(chǎn)價格平均每月比上月上漲0.5%，則該可比實例修正、調(diào)整后的價格為()元/m2。A.3673.2B.3836.51C.3790.43D.3673.683【單選題】(2分)在比較法選擇可比實例的過程中，可比實例的規(guī)模應與估價對象的規(guī)模相當，選取的可比實例規(guī)模一般應在估價對象規(guī)模的()范圍之內(nèi)。A.1.5～2.0B.1.0～1.5C.0.5～1.5D.0.5～2.04【單選題】(2分)某房地產(chǎn)在2015年7月的價格為20000元/m2，現(xiàn)要調(diào)整為2015年11月的價格。已知該類房地產(chǎn)2015年5月至12月的價格指數(shù)分別為：99.4，94.8，96.6，101.1，109.3，104.7、103.3和102.1(均以上個月為基數(shù)100)，則該房地產(chǎn)2015年11月的價格為()元/m2A.23902.77B.24701.84C.28170.23D.200005【單選題】(2分)在比較法中，對房地產(chǎn)狀況進行間接比較調(diào)整，其中可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標準房地產(chǎn)狀況，得102分；估價對象的房地產(chǎn)狀況劣于標準房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為()。A.1.05B.0.95C.0.99D.1.016【判斷題】(2分)在運用比較法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應對可比實例進行必要的實地查勘。A.錯B.對7【判斷題】(2分)某估價師在對某房地產(chǎn)進行評估時，由于沒做交易實例搜集工作，缺乏類似房地產(chǎn)的交易數(shù)據(jù)，所以可以放棄使用比較法。()A.錯B.對8【判斷題】(2分)當估價對象為“干凈”的房地產(chǎn)、而可比實例是帶有債權債務的房地產(chǎn)時，其統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍的價格換算公式是：房地產(chǎn)價格=帶債權債務的房地產(chǎn)價格+債務-債權。()A.錯B.對9【多選題】(2分)運用市場法估價，選取的可比實例應符合下列條件()。A.價格相同B.使用性質(zhì)相同C.地點相近D.交易日期與估價時點相近10【多選題】(2分)下列房地產(chǎn)中，一般情況下適用比較法估價的有()。A.房地產(chǎn)開發(fā)用地B.行政辦公樓C.標準廠房D.寫字樓E.在建工程第四章測試1【判斷題】(2分)出租型房地產(chǎn)是收益法估價的典型對象，包括出租的住宅、公寓、寫字樓、商場、停車場、標準工業(yè)廠房、倉庫和土地等，其凈收益是根據(jù)銷售資料來求取，通常為銷售收入扣除維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅和租賃代理費等后的余額。A.錯B.對2【判斷題】(2分)評估市場價值時，采用的收益率為與該房地產(chǎn)的風險程度相對應的社會一般收益率，而評估投資價值時，采用的收益率為某特定投資者所要求的最低收益率。()A.對B.錯3【單選題】(2分)從估價角度出發(fā)，下列屬于運營費用的是()。A.房屋保險費用B.房地產(chǎn)折舊額C.房地產(chǎn)改擴建費用D.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額4【單選題】(2分)已知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為40年，報酬率為6%下的價格為4920元/m2;若該房地產(chǎn)的收益期限為50年，報酬率為8%，則其價格最接近于()元/m2.A.3899B.4087C.4000D.38165【單選題】(2分)報酬資本化法的所有公式均假設未來各期的凈收益相對于價值時點發(fā)生在()。A.期末B.任一時刻C.期初D.期中6【單選題】(2分)收益法估價需要具備的條件是房地產(chǎn)未來的()。A.收益能夠準確預測B.風險能夠準確預測C.收益和風險都能夠較準確預測D.收益或風險其一可以準確預測7【單選題】(2分)運用收益法評估房地產(chǎn)抵押價值時，當估計未來收益可能會高也可能會低時，一般應采用()的收益估計值。A.居中B.較低C.最高D.較高8【多選題】(2分)下列難以采用收益法估價的房地產(chǎn)有()。A.政府大樓B.游樂場C.商店D.學校E.公園9【多選題】(2分)收益性房地產(chǎn)的價值高低主要取決于()。A.獲得凈收益期限的長短B.目前總收益的大小C.已經(jīng)獲得凈收益的大小D.未來凈收益的大小E.未來凈收益的分類10【多選題】(2分)下列有關收益法測算的描述，正確的有()。A.無形收益難以貨幣化，無法通過選取較低的報酬率予以考慮B.實際收益是實際獲得的收益，它一般能直接用于估價C.無形收益是指房地產(chǎn)帶來的間接利益D.客觀收益是指在正常情況下所能獲得的收益E.評估出租人權益價值，租賃期間應采用租賃合同約定的租金第五章測試1【判斷題】(2分)在不考慮外部折舊的情況下，如果成本法求得的價值大大高于市場法或收益法求得的價值，則說明房地產(chǎn)市場不景氣。A.錯B.對2【單選題】(2分)下列選項中，最適合采用成本法估價的房地產(chǎn)是()。A.在建工程B.商鋪C.商品住宅D.酒店3【單選題】(2分)某住宅建筑面積為160m2，土地剩余使用期限為60年，以建筑面積計算的土地重新購建成本和建筑重新購建成本分別為5000元/m2和3500元/m2.目前該房屋門窗，墻面地面等破損引起的折舊為5萬元，戶型設計落后引起的折舊為8萬元，位于城市衰落地區(qū)引起的折舊為6萬元，若土地報酬率為6%，則該住宅的成本價格為()萬元。A.134.91B.115.91C.136.00D.117.004【單選題】(2分)成本法的理論依據(jù)是()。A.生產(chǎn)費用價值論B.預期原理C.收益原理D.替代原理5【單選題】(2分)某工業(yè)用房，建成5年后補辦了土地出讓手續(xù)，土地使用權出讓年限為50年，土地使用權出讓合同約定不可續(xù)期，建筑物的經(jīng)濟壽命為40年，該建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應為()年。A.55B.47C.40D.506【多選題】(2分)建筑物的物質(zhì)折舊包括()。A.意外的破壞損毀B.環(huán)境惡化C.功能衰退D.正常使用的磨損7【多選題】(2分)建筑物重置價格的求取方法有()等。A.分部分項法B.單位比較法C.工料測量法D.指數(shù)調(diào)整法E.成新折扣法8【多選題】(2分)導致建筑物功能折舊的原因可能是()A.功能過剩折舊B.城市規(guī)劃改變C.功能落后折舊D.功能缺乏折舊9【單選題】(2分)現(xiàn)實中的房地產(chǎn)價格、特別是具體一宗房地產(chǎn)價格，直接取決于其()，成本的增加一定要對()增大有所作用才能構成價格。A.花費的成本B.市場價值C.效用D.投資價值10【單選題】(2分)某寫字樓的土地取得成本8000萬元，建設成本6000萬元，管理費用800萬元，銷售費用600萬元，投資利息720萬元，銷售稅費為售價的6%，銷售利潤率為16%。該寫字樓的價值為()萬元。A.17087.20B.20666.67C.19666.40D.18699.20第六章測試1【單選題】(2分)后續(xù)開發(fā)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用通常不是集中在一個時點發(fā)生，而是分散在一段時間內(nèi)不斷發(fā)生，但計息時通常將其假設為在所發(fā)生的時間段內(nèi)均勻發(fā)生，并具體視為集中發(fā)生在該時間段的()。A.期中B.期初C.期末D.任意階段2【單選題】(2分)運用假設開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時，若采用動態(tài)分析法計算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點應是()。A.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期B.房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期C.待開發(fā)房地產(chǎn)建設發(fā)包日期D.待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設開始時的具體日期3【單選題】(2分)下列有關動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法，描述的是()。A.靜態(tài)分析法測算過程相對復雜B.動態(tài)分析法測算需要精確預測開發(fā)經(jīng)營期的時間C.靜態(tài)分析法測算結果比較粗略D.動態(tài)分析法測算結果精確4【單選題】(2分)某市區(qū)有一大型物資儲備倉庫，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場需求，擬改為超級市場。需評估該倉庫的公開市場價值，最適宜采用()進行估價。A.假設開發(fā)法B.成本法C.比較法D.長期趨勢法5【單選題】(2分)假設開發(fā)法的估價前提不包括下列()。A.自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)B.業(yè)主自行開發(fā)C.被迫開發(fā)D.被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)6【多選題】(2分)下列估價中宜采用假設開發(fā)法的有()。A.房屋抵押估價B.征收補償估價C.改變用途房地產(chǎn)估價D.出讓地塊估價E.在建工程估價7【多選題】(2分)在實際估價中，運用假設開發(fā)法估價結果的可靠性，關鍵取決于()。A.正確預測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值B.房地產(chǎn)具有開發(fā)或再開發(fā)潛力C.將預期原理作為理論依據(jù)D.正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風險E.正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式8【多選題】(2分)動態(tài)分析法具體需要做到下列()，才能保證估價結果的準確性。A.各項支出、收入在何時發(fā)生要預測準確B.銷售期多長要預測準確C.各項支出、收入發(fā)生的金額要預測準確D.運營期多長要預測準確E.后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期究竟多長要預測準確9【多選題】(2分)下列關于開發(fā)經(jīng)營期的描述正確的是()。A.在預售情形下，銷售期和建設期沒有重疊B.在出租或營業(yè)情形下，建造期和運營期沒有重疊C.在有延遲銷售的情況下，銷售期與運營期有重疊D.運營期的起點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日E.建設期又可分為前期和建造期10【多選題】(2分)只有在靜態(tài)分析法中才需要測算的項目是()。A.銷售稅費B.銷售費用C.投資利息D.開發(fā)利潤E.后續(xù)的開發(fā)成本第七章測試1【單選題】(2分)基準地價是城市土地市場的（）和公示性價格，通過定期公布向社會公布土地市場的有關地價水平及其變動趨勢。A.微觀性B.控制性C.宏觀性D.指導性2【單選題】(2分)基準地價系數(shù)修正法是在短時間內(nèi)評估多宗土地或大量土地價格的一種估價方法，其估價精度與（）密切相關。A.不動產(chǎn)未來每年的預期客觀純收益B.基準地價及宗地價格修正系數(shù)體系C.市場交易資料是否充分D.估算土地開發(fā)成本費用數(shù)額3【單選題】(2分)基準地價系數(shù)修正法是（）在估價實踐中的具體應用。A.最有效使用原則B.替代原則C.預期收益原則D.合法原則4【判斷題】(2分)基準地價是國家調(diào)控土地市場的一種價格，也是一種市場價格。A.錯B.對5【判斷題】(2分)基準地價是指在宗地估價的基礎上，評估出的各個級別或各個區(qū)域土地的平均價格。所以基準地價不是一種宗地價格，而是區(qū)域性的價格。A.錯B.對6【多選題】(2分)基準地價是指在宗地估價的基礎上，評估出的各個級別或各個區(qū)域土地的平均價格?；鶞实貎r具有的特點是（）A.是一種平均價格B.是一種控制性的價格C.它是一種區(qū)域性的價格D.是一種分用途的價格E.是無限年期的價格7【單選題】(2分)在進行城鎮(zhèn)土地基準地價評估時，土地用途確定為（）A.以土地最有效用途為主B.以城市規(guī)劃用途為主C.以現(xiàn)在實際用途為主D.以土地利用總體規(guī)劃確定的用途為主8【單選題】(2分)基準地價對應的使用年期，是該用途土地使用權的法定（）出讓年期，而待估宗地的使用年期因具體情況有所不同，需進行使用年期修正A.最低B.估定C.最高D.平均9【單選題】(2分)基準地價，是某一級別或均質(zhì)地域內(nèi)分用途的土地使用權（）價格，該級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)該類用地的其他宗地價格在基準地價上下波動。A.中間B.最低C.平均D.最高10【多選題】(2分)基準地價修正體系包括（）A.深度修正系數(shù)表B.基準地價修正系數(shù)說明表C.基準地價修正系數(shù)表D.寬度修正系數(shù)表第八章測試1【單選題】(2分)估價技術報告一般包括的內(nèi)容有：介紹估價對象的區(qū)位、權益和實物情況，分析影響估價對象價值的各種因素，說明估價的思路和采用的方法及其理由，說明估價的測算過程，參數(shù)選擇以及（）A.估價人員B.估價方法C