物業(yè)酬金制管理辦法一、總則（一）目的為規(guī)范本公司物業(yè)酬金制管理行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標準，結(jié)合本公司實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本公司管理的所有實行酬金制的物業(yè)服務(wù)項目。（三）基本原則1.合法合規(guī)原則：嚴格遵守國家法律法規(guī)及行業(yè)標準，確保各項管理活動合法有效。2.公開透明原則：酬金制管理過程應(yīng)向業(yè)主公開，接受業(yè)主監(jiān)督，保障業(yè)主知情權(quán)。3.優(yōu)質(zhì)服務(wù)原則：以提供優(yōu)質(zhì)、高效、專業(yè)的物業(yè)服務(wù)為宗旨，不斷提升服務(wù)水平。4.收支平衡原則：合理控制物業(yè)服務(wù)成本，確保酬金制下物業(yè)服務(wù)費用收支平衡。二、酬金制定義及相關(guān)規(guī)定（一）酬金制定義酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。（二）酬金制與包干制的區(qū)別1.計費方式：酬金制按約定提取酬金，剩余歸業(yè)主；包干制則由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自負盈虧。2.成本核算：酬金制需單獨核算成本，向業(yè)主公開；包干制成本核算相對不那么透明。3.風(fēng)險承擔(dān)：酬金制風(fēng)險主要由業(yè)主承擔(dān)；包干制風(fēng)險由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。（三）酬金制管理的優(yōu)勢1.對業(yè)主而言，能更清晰了解物業(yè)服務(wù)費用的去向，增強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督。2.對物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，有助于提升服務(wù)質(zhì)量，避免因成本壓力而降低服務(wù)標準。三、物業(yè)服務(wù)費用的收取與管理（一）費用構(gòu)成物業(yè)服務(wù)費用包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。物業(yè)服務(wù)成本一般包括以下部分：1.人員費用：包括管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等。2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運行、維護費用。3.綠化養(yǎng)護費用。4.清潔衛(wèi)生費用。5.秩序維護費用。6.辦公費用。7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用。9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。（二）收取標準物業(yè)服務(wù)費用收取標準應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，并結(jié)合當?shù)匚飪r水平、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求等因素確定。在制定收費標準時，應(yīng)充分征求業(yè)主意見，并報相關(guān)部門備案。（三）收取方式1.業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的時間和方式繳納物業(yè)服務(wù)費用。2.可通過銀行轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金繳納、電子支付等方式進行繳費。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主提供正規(guī)發(fā)票或收費憑證。（四）費用管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)設(shè)立獨立的酬金制賬戶，用于核算物業(yè)服務(wù)費用的收支情況。2.嚴格按照財務(wù)管理制度進行賬務(wù)處理，做到賬目清晰、收支平衡。3.定期編制財務(wù)報表，向業(yè)主公開物業(yè)服務(wù)費用的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。四、酬金的提取與使用（一）酬金提取比例酬金提取比例應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定，一般根據(jù)物業(yè)服務(wù)項目的規(guī)模、服務(wù)內(nèi)容和難度等因素確定，通常為預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金的[X]%。（二）提取方式酬金按月或按季從預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金中提取，具體提取時間和方式在物業(yè)服務(wù)合同中約定。（三）酬金使用范圍酬金主要用于支付物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理費用、人員薪酬、辦公費用等與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的支出。不得用于與物業(yè)服務(wù)無關(guān)的其他支出。（四）酬金使用審批1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定酬金使用審批制度，明確審批流程和權(quán)限。2.各項酬金支出應(yīng)填寫費用報銷單，經(jīng)相關(guān)負責(zé)人審批后，方可支付。3.重大酬金支出應(yīng)經(jīng)業(yè)主委員會審核同意（如有）。五、物業(yè)服務(wù)成本的核算與控制（一）成本核算原則1.權(quán)責(zé)發(fā)生制原則：以實際發(fā)生的費用和收入為基礎(chǔ)進行核算。2.分類核算原則：將物業(yè)服務(wù)成本按照不同的類別進行明細核算。3.合理分攤原則：對于共同費用，應(yīng)按照合理的方法進行分攤。（二）成本核算方法1.直接成本核算：對于能夠直接計入某一物業(yè)服務(wù)項目的成本，直接進行核算。2.間接成本分攤：對于不能直接計入某一項目的間接成本，按照一定的標準分攤到各個項目。（三）成本控制措施1.建立成本預(yù)算制度：每年年初制定物業(yè)服務(wù)成本預(yù)算，明確各項成本的控制目標。2.加強成本分析：定期對物業(yè)服務(wù)成本進行分析，找出成本控制的關(guān)鍵點和存在的問題。3.優(yōu)化人員配置：合理安排人員數(shù)量和崗位，提高工作效率，降低人工成本。4.節(jié)約能源資源：采取節(jié)能措施，降低能耗費用。5.嚴格費用審批：加強對各項費用支出的審批管理，杜絕不合理支出。六、財務(wù)公開與監(jiān)督（一）財務(wù)公開內(nèi)容1.物業(yè)服務(wù)費用收支情況：包括收入、支出明細及結(jié)余情況。2.酬金提取情況：酬金提取比例、金額及使用情況。3.物業(yè)服務(wù)成本核算情況：各項成本的明細核算及分攤情況。（二）財務(wù)公開方式1.定期在小區(qū)顯著位置張貼財務(wù)公開欄，公布相關(guān)財務(wù)信息。2.通過小區(qū)業(yè)主微信群、公眾號等網(wǎng)絡(luò)平臺發(fā)布財務(wù)公開內(nèi)容。3.每年召開業(yè)主大會，向業(yè)主報告年度物業(yè)服務(wù)費用收支情況。（三）業(yè)主監(jiān)督機制1.業(yè)主有權(quán)查閱物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財務(wù)賬目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)予以配合。2.業(yè)主對財務(wù)公開內(nèi)容有疑問的，可向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出質(zhì)詢，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時解答。3.業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在財務(wù)違規(guī)行為的，可向業(yè)主委員會或相關(guān)部門反映。七、合同管理（一）物業(yè)服務(wù)合同簽訂1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。2.合同內(nèi)容應(yīng)包括物業(yè)服務(wù)標準、服務(wù)費用、酬金制管理辦法、財務(wù)公開要求等條款。3.合同簽訂前，應(yīng)充分征求業(yè)主意見，確保合同條款符合業(yè)主利益。（二）合同履行與變更1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行義務(wù)，提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。2.如遇特殊情況需要變更合同內(nèi)容的，應(yīng)經(jīng)雙方協(xié)商一致，并簽訂書面補充協(xié)議。3.變更合同涉及物業(yè)服務(wù)費用調(diào)整的，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定進行備案。（三）合同終止與交接1.物業(yè)服務(wù)合同期滿或提前終止的，雙方應(yīng)按照合同約定進行交接。2.交接內(nèi)容包括物業(yè)資料、設(shè)施設(shè)備、財務(wù)賬目等。3.交接過程應(yīng)進行記錄，并經(jīng)雙方簽字確認。八、應(yīng)急管理（一）應(yīng)急預(yù)案制定1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定各類應(yīng)急預(yù)案，包括火災(zāi)、地震、水浸等突發(fā)事件的應(yīng)急處置預(yù)案。2.應(yīng)急預(yù)案應(yīng)明確應(yīng)急處置流程、責(zé)任分工、物資儲備等內(nèi)容。3.定期對應(yīng)急預(yù)案進行演練，確保在突發(fā)事件發(fā)生時能夠迅速、有效地進行處置。（二）應(yīng)急資金保障1.設(shè)立應(yīng)急資金專用賬戶，用于應(yīng)急情況下的費用支出。2.應(yīng)急資金應(yīng)?？顚Ｓ?，不得挪作他用。3.定期對應(yīng)急資金進行檢查和補充，確保資金充足。（三）應(yīng)急事件處理1.突發(fā)事件發(fā)生時，