瓊州商住樓管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)瓊州商住樓的管理，規(guī)范商住樓的使用行為，維護(hù)商住樓的公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生，保障商住樓業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合瓊州實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于瓊州行政區(qū)域內(nèi)商住樓的管理活動(dòng)。本辦法所稱商住樓，是指居住與商業(yè)辦公等功能混合的建筑物。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)和地方相關(guān)規(guī)定，依法開(kāi)展商住樓管理工作。2.業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合原則：充分發(fā)揮業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的自治作用，同時(shí)引入專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)。3.公平、公正、公開(kāi)原則：在管理過(guò)程中，對(duì)所有業(yè)主和使用人一視同仁，各項(xiàng)管理決策和信息公開(kāi)透明。4.合理利用與保護(hù)相結(jié)合原則：鼓勵(lì)商住樓的合理利用，同時(shí)注重對(duì)建筑物及附屬設(shè)施設(shè)備的保護(hù)，確保其安全、正常使用。二、管理主體與職責(zé)（一）業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)1.業(yè)主大會(huì)由商住樓內(nèi)全體業(yè)主組成，是商住樓的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)依法履行制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等職責(zé)。2.業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，及時(shí)了解業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，包括物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理，安全防范和秩序維護(hù)等。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全各項(xiàng)管理制度，加強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)和管理，提高服務(wù)質(zhì)量和水平。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。（三）政府相關(guān)部門1.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)對(duì)商住樓的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，依法查處物業(yè)管理中的違法行為。2.規(guī)劃部門負(fù)責(zé)對(duì)商住樓的規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行審查和監(jiān)督，確保其符合城市規(guī)劃要求。3.消防部門負(fù)責(zé)對(duì)商住樓的消防安全進(jìn)行監(jiān)督檢查，督促整改火災(zāi)隱患。4.其他相關(guān)部門按照各自職責(zé)，依法做好商住樓管理的相關(guān)工作。三、物業(yè)的使用與維護(hù)（一）物業(yè)使用規(guī)范1.業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用商住樓，不得擅自改變其使用性質(zhì)。確需改變的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)審批手續(xù)。2.業(yè)主、使用人在使用商住樓過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。禁止在商住樓內(nèi)從事違法違規(guī)活動(dòng)，如生產(chǎn)、儲(chǔ)存、經(jīng)營(yíng)易燃易爆物品等。3.商住樓內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，不得影響居民的正常生活。商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的噪聲、油煙、污水等應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定進(jìn)行處理，不得污染環(huán)境。（二）物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，定期對(duì)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維修和養(yǎng)護(hù)，確保其正常運(yùn)行。2.業(yè)主專有部分的維修養(yǎng)護(hù)由業(yè)主負(fù)責(zé)。業(yè)主專有部分出現(xiàn)損壞，影響其他業(yè)主正常使用的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修。因業(yè)主專有部分維修養(yǎng)護(hù)不當(dāng)造成其他業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。3.物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費(fèi)用，按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定在專項(xiàng)維修資金中列支；專項(xiàng)維修資金不足的，由相關(guān)業(yè)主按照各自專有部分建筑面積所占比例分?jǐn)偂Ｋ?、環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理（一）環(huán)境衛(wèi)生管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定環(huán)境衛(wèi)生管理制度，明確環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和保潔要求，定期對(duì)商住樓公共區(qū)域進(jìn)行清掃、消毒，保持環(huán)境整潔。2.業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)自覺(jué)維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生，不得隨意丟棄垃圾、雜物。不得在公共區(qū)域堆放易燃、易爆、有毒有害等物品。3.商住樓內(nèi)應(yīng)當(dāng)設(shè)置合理數(shù)量的垃圾桶、垃圾收集點(diǎn)等環(huán)衛(wèi)設(shè)施，并定期進(jìn)行清理和更換。垃圾應(yīng)當(dāng)及時(shí)清運(yùn)，做到日產(chǎn)日清。（二）綠化管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)商住樓綠化區(qū)域的管理，定期進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲(chóng)害防治等養(yǎng)護(hù)工作，確保綠化植物生長(zhǎng)良好。2.業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)愛(ài)護(hù)綠化植物，不得擅自砍伐、移植、損壞綠化植物。不得在綠化區(qū)域內(nèi)搭建建筑物、構(gòu)筑物或者堆放物品。五、安全防范與秩序維護(hù)（一）安全防范制度1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全安全防范制度，制定安全防范應(yīng)急預(yù)案，加強(qiáng)對(duì)商住樓出入口、電梯、監(jiān)控室等重點(diǎn)部位的管理。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配備必要的安全防范設(shè)施設(shè)備，如門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)等，并確保其正常運(yùn)行。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)安排專人負(fù)責(zé)安全巡邏，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理安全隱患。對(duì)進(jìn)出商住樓的人員和車輛進(jìn)行登記和檢查，防止無(wú)關(guān)人員和車輛進(jìn)入。（二）消防安全管理1.商住樓應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)消防安全規(guī)定，配備必要的消防設(shè)施設(shè)備，如滅火器、消火栓、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)等，并確保其完好有效。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期組織消防安全檢查，及時(shí)消除火災(zāi)隱患。對(duì)業(yè)主、使用人進(jìn)行消防安全宣傳教育，提高其消防安全意識(shí)和自防自救能力。3.商住樓內(nèi)禁止占用、堵塞疏散通道、安全出口和消防車通道。禁止在消防設(shè)施設(shè)備周圍堆放物品，確保消防設(shè)施設(shè)備的正常使用。（三）秩序維護(hù)管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)維護(hù)商住樓內(nèi)的公共秩序，制止各類違法違規(guī)行為。對(duì)尋釁滋事、打架斗毆等行為及時(shí)報(bào)警，并協(xié)助公安機(jī)關(guān)進(jìn)行處理。2.商住樓內(nèi)應(yīng)當(dāng)合理規(guī)劃停車位，規(guī)范車輛停放秩序。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)進(jìn)出車輛進(jìn)行引導(dǎo)和管理，確保車輛停放整齊，不妨礙交通。六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用與管理（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、質(zhì)量、成本等因素，由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以采取包干制或者酬金制等方式收取。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的計(jì)費(fèi)方式；酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的計(jì)費(fèi)方式。（二）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取與使用1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的時(shí)間和方式收取。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。逾期不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照合同約定收取違約金。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，將物業(yè)服務(wù)費(fèi)用用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理，安全防范和秩序維護(hù)等服務(wù)項(xiàng)目。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。（三）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂與解除1.業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、合同期限、違約責(zé)任等事項(xiàng)進(jìn)行明確約定。2.物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)決定是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同；決定不再續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)提前通知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并依法選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。3.在物業(yè)服務(wù)合同履行期間，一方提出解除合同的，應(yīng)當(dāng)提前通知對(duì)方，并按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力等原因?qū)е挛飿I(yè)服務(wù)合同無(wú)法繼續(xù)履行的，雙方可以協(xié)商解除合同。七、爭(zhēng)議處理與投訴處理（一）爭(zhēng)議處理1.業(yè)主、使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間發(fā)生爭(zhēng)議的，可以通過(guò)協(xié)商、調(diào)解、仲裁或者訴訟等方式解決。2.業(yè)主、使用人對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定不服的，可以依法向人民法院提起訴訟。3.業(yè)主、使用人認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，侵害其合法權(quán)益的，可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任；給業(yè)主、使用人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法賠償損失。（二）投訴處理1.業(yè)主、使用人對(duì)商住樓管理活動(dòng)中的違法違規(guī)行為或者物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿意的，可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者政府相